房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究

白金 開(kāi)封市統(tǒng)計(jì)局

作為我國(guó)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度正不斷加快，為社會(huì)帶來(lái)了很大的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，評(píng)估和決策十分重要，能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)更好的預(yù)知和抵御風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境也較為多變混亂，如果沒(méi)有完善的投資評(píng)估體系，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。因此房地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)投資評(píng)估和決策系統(tǒng)設(shè)計(jì)的研究，這樣可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)的管理者、決策者認(rèn)清行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)處理房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，制定出最優(yōu)的評(píng)估和決策方案，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展做好充分準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)的設(shè)計(jì)需要使用結(jié)構(gòu)化的程序設(shè)計(jì)策略，再與模塊化、抽象化的構(gòu)成思想相結(jié)合，確保整個(gè)系統(tǒng)中的各個(gè)層次之間能夠建立起聯(lián)系。這樣設(shè)計(jì)出來(lái)的房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)可以更好的存活下來(lái)，并發(fā)揮作用價(jià)值，在具體的設(shè)計(jì)過(guò)程中，可以先將投資評(píng)估與決策系統(tǒng)分為多個(gè)子系統(tǒng)，比如投資信息系統(tǒng)、估算評(píng)估系統(tǒng)、決策分析系統(tǒng)等，同時(shí)還要讓各個(gè)系統(tǒng)能夠保持獨(dú)立運(yùn)作。

一、房地產(chǎn)投資信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)

隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，很多先進(jìn)的信息技術(shù)，比如大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等都開(kāi)始被各行各業(yè)廣泛應(yīng)用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，完善的投資信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)十分重要，那樣能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)制定更加合理有效的投資方案。在設(shè)計(jì)投資信息系統(tǒng)是，需要增加瀏覽、索引、查詢(xún)、編輯等功能。其中投資信息系統(tǒng)的瀏覽模塊則是要依據(jù)制定的內(nèi)容進(jìn)行劃分，這樣便于管理者明確工作目標(biāo)，提高工作效率。而增加信息編輯模塊之后，就能夠追加或者修改市場(chǎng)上的數(shù)據(jù)信息，以滿(mǎn)足實(shí)際工作需求，然后對(duì)那些錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)信息就可以做刪除處理。[1]索引功能則是為了幫助決策者迅速找到需要的市場(chǎng)信息，一方面能夠滿(mǎn)足客戶(hù)提出的多元化要求，另一方面則可以發(fā)揮輔助作用，讓房地產(chǎn)管理者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、估算和評(píng)估系統(tǒng)的設(shè)計(jì)研究

在房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)中，估算與評(píng)估子系統(tǒng)占據(jù)重要地位，不過(guò)在制定估算和評(píng)估系統(tǒng)之前，需要先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)處理，設(shè)定估算與評(píng)估系統(tǒng)的運(yùn)行環(huán)境條件，并根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些基礎(chǔ)工作，來(lái)促進(jìn)主要內(nèi)容的完成。在房地產(chǎn)行業(yè)中，項(xiàng)目估算指的就是預(yù)測(cè)不同項(xiàng)目的建安工程費(fèi)用，再將預(yù)測(cè)結(jié)果為依照，來(lái)估算出房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際需要的土地費(fèi)用，還有在前期開(kāi)發(fā)時(shí)用到的各種支出，一般來(lái)說(shuō)前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要有管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)健身費(fèi)、代收支費(fèi)等等。此外，房地產(chǎn)行業(yè)中的銷(xiāo)售工作也需要進(jìn)行估算與評(píng)估系統(tǒng)的處理，在充分掌握了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和規(guī)劃等內(nèi)容之后，就可以對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售份額展開(kāi)估算。[2]除此之外，估算和評(píng)估系統(tǒng)當(dāng)中還應(yīng)該增加財(cái)務(wù)收支分析體系，便于在獲知項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況與投資情況之后，能夠及時(shí)制定出滿(mǎn)足實(shí)際發(fā)展情況的資金投入方案，幫助房地產(chǎn)行業(yè)減少資金浪費(fèi)，同時(shí)還能創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

三、決策分析系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究

在房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，決策分析系統(tǒng)的制定能夠發(fā)揮積極效用。決策分析系統(tǒng)主要作用在房地產(chǎn)方案的敏感項(xiàng)目上，通過(guò)數(shù)據(jù)整理和分析之后，能夠知道房地產(chǎn)正在進(jìn)行的項(xiàng)目將盈利還是虧損，從而幫助房地產(chǎn)制定最優(yōu)的投資評(píng)估計(jì)劃和決策方案。不過(guò)需要注意的是在決策系統(tǒng)當(dāng)中，重點(diǎn)是不同方案的比較研究，而方案規(guī)劃中相互排斥的各個(gè)項(xiàng)目就是決策系統(tǒng)的比較內(nèi)容，然后運(yùn)用投資增量收益率的方式來(lái)完成方案比較，在該項(xiàng)工作中，會(huì)得到多種方案組合，然后選擇一個(gè)合適的方案進(jìn)行實(shí)施。與此同時(shí)，還可以從中發(fā)現(xiàn)阻礙項(xiàng)目執(zhí)行的主要因素有哪些，包括其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)顯露出來(lái)，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)就是十分重要的參考，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，決策分析系統(tǒng)能夠?qū)酗L(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確分析，所以在設(shè)計(jì)決策系統(tǒng)時(shí)要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的探究，以提高決策分析系統(tǒng)的質(zhì)量。另外，在決策系統(tǒng)當(dāng)中也需要包含盈虧分析和系統(tǒng)幫助環(huán)節(jié)，那樣可以將房地產(chǎn)投資的盈虧點(diǎn)用來(lái)分析所進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，而系統(tǒng)幫助環(huán)節(jié)則可以處理用戶(hù)提出的疑難問(wèn)題，贏得更多客戶(hù)的信任與支持。

四、結(jié)語(yǔ)

為應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，幫助房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前做好準(zhǔn)備工作，通過(guò)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)的建立來(lái)提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)踐表明，房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)的設(shè)計(jì)可以分為幾個(gè)模塊進(jìn)行，首先是投資信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)能夠有效提高市場(chǎng)信息的處理效率，幫助房地產(chǎn)企業(yè)甄別潛在風(fēng)險(xiǎn)，有助于帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。其次是估算和評(píng)估系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)建安工程等環(huán)節(jié)所需費(fèi)用進(jìn)行提前預(yù)算，那樣可以有效避免房地產(chǎn)企業(yè)的資金浪費(fèi)，并獲取更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。最后是決策分析系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，決策方案的制定是否合理會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的最終受益帶來(lái)很大影響，所以制定高質(zhì)量的決策分析系統(tǒng)，能夠有效避免決策方案出錯(cuò)，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理分配。綜上，這些舉措有助于房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)的科學(xué)設(shè)計(jì)，并促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)朝陽(yáng)發(fā)展。