房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀與對(duì)策研究

于艷暉 北京廣安置地投資有限公司

隨著近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速運(yùn)行，房地產(chǎn)的發(fā)展較快，在現(xiàn)階段的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)節(jié)中，行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)狀況不斷的提升，實(shí)際的供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，并且在區(qū)域之間內(nèi)部存在的差異性較為明顯。當(dāng)前存在的核心問(wèn)題是在于部分城市難以有較為充足的房地產(chǎn)供應(yīng)，但是部分地區(qū)出現(xiàn)大量的房產(chǎn)過(guò)剩狀況，所面臨的外界風(fēng)險(xiǎn)較多，以至于企業(yè)容易面對(duì)眾多的壓力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要意義

全面預(yù)算管理作為一種現(xiàn)代化管理方式，對(duì)企業(yè)內(nèi)部各組織的財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行控制、分配、考核，方便組織和協(xié)調(diào)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)順利開(kāi)展，完成預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，全面預(yù)算管理把企業(yè)中長(zhǎng)期目標(biāo)與規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，在提升企業(yè)財(cái)務(wù)控制水平的同時(shí)，有效的整合企業(yè)資源，提高企業(yè)資源利用率，強(qiáng)化企業(yè)管理，讓企業(yè)朝著既定的方向發(fā)展。當(dāng)前，市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，房地產(chǎn)企業(yè)把全面預(yù)算管理融入企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)中，有助于對(duì)企業(yè)資源進(jìn)行事前、事中及事后管理科學(xué)和把控，防患于未然，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)富最大化，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問(wèn)題

（一）全面預(yù)算管理執(zhí)行力不強(qiáng)，缺乏有效監(jiān)督

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于預(yù)算審批機(jī)制的欠缺，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行的隨意性較強(qiáng)，某些時(shí)候甚至?xí)霈F(xiàn)越權(quán)審批的情況，這給預(yù)算執(zhí)行造成了極大的阻力。其次，財(cái)務(wù)部門(mén)往往只有全面預(yù)算要求和條例，卻沒(méi)有相應(yīng)的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督體系，導(dǎo)致無(wú)法切實(shí)掌握預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際效果，預(yù)算執(zhí)行處于無(wú)實(shí)際監(jiān)督的“真空期”；在進(jìn)行審批預(yù)算時(shí)欠缺相應(yīng)的實(shí)際依據(jù)。相關(guān)審批人員往往是通過(guò)資金方面的約束，結(jié)合主觀(guān)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。但是這種粗放的執(zhí)行管理容易造成預(yù)算管理執(zhí)行成為擺設(shè)，并且致使預(yù)算出現(xiàn)較大的差異，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施十分不利。

（二）工作人員的預(yù)算管理意識(shí)較低

現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都是由傳統(tǒng)施工隊(duì)伍發(fā)展起來(lái)的，其決策者沒(méi)有掌握預(yù)算管理方面的知識(shí)，認(rèn)為預(yù)算管理僅是進(jìn)行記賬算賬，然而這種管理意識(shí)對(duì)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展沒(méi)有任何推動(dòng)作用。一個(gè)企業(yè)如果缺乏對(duì)預(yù)算預(yù)算的管理，即使企業(yè)內(nèi)有相應(yīng)的預(yù)算制度，那么當(dāng)企業(yè)遇到預(yù)算問(wèn)題時(shí)，工作人員缺乏預(yù)算管理意識(shí)，必然會(huì)給企業(yè)帶來(lái)預(yù)算方面的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的方法

（一）全面監(jiān)督預(yù)算管理

隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)公司面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)公司面臨許多挑戰(zhàn)。如果要在市場(chǎng)上穩(wěn)步前進(jìn)，就必須實(shí)施全面的預(yù)算管理，確保實(shí)施尤為重要。如果將其正式化，將導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)公司實(shí)施全面預(yù)算管理的困境。因此，確保高質(zhì)量的全面預(yù)算管理尤為關(guān)鍵的同時(shí)，監(jiān)督將是全面預(yù)算管理實(shí)施的重要保證，可以通過(guò)監(jiān)督機(jī)制的實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行工作，從而充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的有效性。

（二）規(guī)范全面預(yù)算編制

全面預(yù)算管理的編制工作是預(yù)算管理工作的初始階段，對(duì)預(yù)算的有效性及預(yù)算管理的效率起著至關(guān)重要的作用。首先，應(yīng)該改善預(yù)算編制的方法。目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制方法較為單一，不能滿(mǎn)足實(shí)際需求，應(yīng)該將多種預(yù)算編制方法綜合運(yùn)用，例如對(duì)于保持恒定的項(xiàng)目可以采用固定預(yù)算法，對(duì)于周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目采用滾動(dòng)預(yù)算法，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)等項(xiàng)目采用零基預(yù)算法。其次，要規(guī)范編制預(yù)算的流程，在預(yù)算方案選定之前要充分聽(tīng)取各部門(mén)的意見(jiàn)，基于符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的角度編制預(yù)算。

（三）提高風(fēng)險(xiǎn)方面的預(yù)算管理

在企業(yè)的全面預(yù)算管理中，還需要相關(guān)人員把目光放在可能發(fā)生意外的情況上。在實(shí)際的生產(chǎn)和投資過(guò)程中，與理想中的設(shè)計(jì)方案始終存在著一定的不同，對(duì)在此過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性分析，各個(gè)部門(mén)之間要有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一旦發(fā)生問(wèn)題，可以啟動(dòng)備用方案，不要對(duì)成本管理失去方向，聽(tīng)從專(zhuān)業(yè)人員的安排。另外，也可以在企業(yè)的日常工作中，加入一些預(yù)算管理的考核制度，幫助工作人員可以更有效的提高工作效率，積極投入到工作之中。

（四）科學(xué)的進(jìn)行預(yù)算編制

首先，科學(xué)對(duì)預(yù)算透析進(jìn)行編制，必須要及時(shí)掌握宏觀(guān)調(diào)控政策，防止因宏觀(guān)政策調(diào)整解讀不及時(shí)而遭受損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)要注重加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)等的聯(lián)系，方便其了解相關(guān)宏觀(guān)政策。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高預(yù)算編制的靈活性，根據(jù)企業(yè)不同時(shí)期、不同需要來(lái)進(jìn)行預(yù)算編制，不能單純只運(yùn)用一種預(yù)算方法，無(wú)論是短期滾動(dòng)預(yù)算還是中期滾動(dòng)預(yù)算，都應(yīng)該涵蓋在房地產(chǎn)預(yù)算編制環(huán)節(jié)當(dāng)中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)利用滾動(dòng)預(yù)算方法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目周期與年度預(yù)算的有機(jī)結(jié)合，從而進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性。例如：在房屋折舊費(fèi)用、資產(chǎn)股賃費(fèi)用、辦公管理費(fèi)用等部分內(nèi)容屬于成本總額相對(duì)穩(wěn)定、且不受業(yè)務(wù)量增減而有所改變的固定費(fèi)用，企業(yè)可以采用固定預(yù)算法編制預(yù)算；零基預(yù)算的優(yōu)勢(shì)在于資金分配方面，它不受歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的影響，依據(jù)項(xiàng)目的重要程度，合理配置預(yù)算費(fèi)用。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中，問(wèn)題的存在是多方面的，在預(yù)算編制、執(zhí)行以及監(jiān)督總結(jié)等方面都存在問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該增強(qiáng)自身預(yù)算管理人才的儲(chǔ)備，對(duì)問(wèn)題進(jìn)行充分的分析，這樣才能夠有效針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題，進(jìn)行有針對(duì)的解決，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。