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    遷入人口對(duì)成都市住宅市場(chǎng)支撐作用分析

    2020-01-16 07:02:42刁龍全
    經(jīng)濟(jì)師 2020年1期
    關(guān)鍵詞:籍貫購(gòu)房者圈層

    ●刁龍全

    一、背景

    人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化深刻影響著房地產(chǎn)市場(chǎng),中長(zhǎng)期內(nèi)各城市人口數(shù)量走勢(shì)的差別將導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。自外地遷入人口則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有顯著正向影響,而青年人口的遷入能夠改善城市人口老齡化水平,進(jìn)而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。自2017年以來(lái),成都、西安、杭州等城市先后降低落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn),在全國(guó)范圍內(nèi)掀起城市間“搶人大戰(zhàn)”。數(shù)據(jù)顯示,自2017年7月至2019年5月,成都市累計(jì)落戶(hù)人才28.26萬(wàn)人,其中青年人才占比高達(dá)99.3%。青年人的大量遷入,對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是新建商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大支撐作用。

    二、數(shù)據(jù)來(lái)源

    本文采用成都市新建商品住宅公證搖號(hào)購(gòu)房的真實(shí)成交數(shù)據(jù)作為住宅市場(chǎng)需求。2018年5月15日起,成都市施行以家庭為單位的新房搖號(hào)政策,并將家庭劃分為棚改(拆遷棚改購(gòu)房需求)、剛需(首套剛需購(gòu)房需求)、普通(二套改善購(gòu)房需求)三類(lèi)。搖號(hào)認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?,成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站(www.cdfangxie.com)將公示中簽購(gòu)房者基本信息,包括其全部家庭成員身份證號(hào)碼前6位。結(jié)合各城市行政區(qū)劃代碼,可以明確每名購(gòu)房人的籍貫,進(jìn)而為分析遷入人口對(duì)成都市住宅市場(chǎng)的支撐提供數(shù)據(jù)支撐。通過(guò)收集整理2018年5月15日至12月31日公示信息,刪除部分錯(cuò)誤、遺漏數(shù)據(jù)后,共獲35656條購(gòu)房記錄、涉及58018名購(gòu)房者。

    為分析外來(lái)人口對(duì)住宅市場(chǎng)影響的空間分布,需對(duì)各城市及成都市各區(qū)(市)縣就行分級(jí)。參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局劃分標(biāo)準(zhǔn),本文所指為一線城市為北京、上海、廣州、深圳,二線城市為省會(huì)和其他副省級(jí)城市,其他城市為三線及以下城市。成都為典型單中心圈層結(jié)構(gòu)城市,根據(jù)市民普遍認(rèn)知和本地住宅市場(chǎng)慣例,將原主城區(qū)及高新區(qū)劃為一圈層,其他近郊區(qū)為二圈層,遠(yuǎn)郊市縣為三圈層。

    三、遷入人口住宅需求的圈層結(jié)構(gòu)

    (一)不同圈層住宅市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)

    通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn),2018年5月15日至12月31日期間,成都市共有192個(gè)商品住宅項(xiàng)目完成公證搖號(hào)、共計(jì)供應(yīng)住宅5.9萬(wàn)套,其中一二三圈層占比分別為11.6%、51.4%、37%,二圈層為供給主力區(qū)域(見(jiàn)表1)。同期認(rèn)購(gòu)數(shù)量?jī)H為3.56萬(wàn)套,市場(chǎng)總供求比達(dá)1.66,呈現(xiàn)供大于求趨勢(shì),其中一二三圈層分別為1.33、1.63、1.86,供求比梯次遞增。

    表1 不同圈層的住宅供需結(jié)構(gòu)

    (二)按遷入人口遠(yuǎn)近程度分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

    總的來(lái)看,籍貫為成都市、市內(nèi)省外、相鄰省份、不相鄰省份的購(gòu)房者占比分別為 47%、41.6%、4.7%、6.7%,其中非成都籍貫購(gòu)房者占比高達(dá)53%,對(duì)住宅市場(chǎng)需求貢獻(xiàn)顯著(見(jiàn)表2)。橫向來(lái)看(行占比,下同),市外省內(nèi)、相鄰省份、不相鄰省份購(gòu)房者占比隨著圈層由內(nèi)向外遞減,對(duì)一二三圈層住宅市場(chǎng)的支撐作用將由內(nèi)向外衰減??v向來(lái)看(列占比,下同),在成都籍貫購(gòu)房者中,分布在三圈層的比例最高、達(dá)49.6%,而三類(lèi)非成都市籍貫購(gòu)房者則分布在二圈層最多,占比均在60%以上、遠(yuǎn)高于二圈層52.6%的平均占比??ǚ綑z驗(yàn)結(jié)果顯示,按遠(yuǎn)近程度分的三類(lèi)購(gòu)房者的圈層分布兩兩之間具有顯著統(tǒng)計(jì)差別(95%置信水平,下同)。具體來(lái)說(shuō),這三類(lèi)購(gòu)房者各自在一圈層的分布比例分別為13.4%、17.4%、23.4%,呈現(xiàn)隨距離增加而增加趨勢(shì),且均高于成都市籍貫購(gòu)房者比例9.2%,對(duì)于一圈層的偏好可見(jiàn)一斑。

    表2 按遠(yuǎn)近程度分的不同圈層購(gòu)房者分布(人)

    (三)按遷入人口城市等級(jí)分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

    總的來(lái)看,籍貫為成都市、一線城市、二線城市(不含成都,下同)、三線及以下城市購(gòu)房者占比分別為47%、0.1%、3.9%、49%,三線及以下城市遷入人口仍是支撐成都市住宅市場(chǎng)的主力(見(jiàn)表3)。橫向來(lái)看,一、二線城市購(gòu)房者比重隨圈層由內(nèi)向外衰減,對(duì)住宅市場(chǎng)支撐作用減弱,而三線城市比例在一二圈層并無(wú)區(qū)別??v向來(lái)看,三類(lèi)非成都市籍貫購(gòu)房者同樣分布在二圈層最多,一二圈層合計(jì)占比均超過(guò)75%,遠(yuǎn)超64.8%的平均水平??ǚ綑z驗(yàn)結(jié)果顯示,這三類(lèi)購(gòu)房者的圈層分布兩兩之間具有顯著統(tǒng)計(jì)差別,其分布在一、二圈層的比例隨著城市等級(jí)下降而遞減,而三圈層的比例隨城市等級(jí)遞減而遞增。

    表3 按城市等級(jí)分的不同圈層購(gòu)房者分布

    (四)按遷入人口四大區(qū)域分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

    總的來(lái)看,籍貫為成都市、東部、中部、東北、西部(不含成都,下同)購(gòu)房者占比分別為 47%、1.8%、3.3%、0.8%、47.1%,西部地區(qū)遷入購(gòu)房者是主要來(lái)源,且東北地區(qū)占比最少(見(jiàn)表4)。橫向來(lái)看,中部地區(qū)的購(gòu)房者占比雖與西部地區(qū)差距較大,但是東部地區(qū)數(shù)量的2倍、東北的3~4倍,是遷入住宅需求第二大需求來(lái)源。類(lèi)似地,來(lái)自東部、中部、東北遷入購(gòu)房者的占比隨著圈層由內(nèi)向外衰減??v向來(lái)看,四大區(qū)域購(gòu)房者同樣分布在二圈層最多,除西部外一二圈層合計(jì)占比均在85%左右。卡方檢驗(yàn)結(jié)果顯示,各區(qū)域的購(gòu)房者的圈層分布兩兩之間同樣具有顯著統(tǒng)計(jì)差別,東部地區(qū)購(gòu)房者中分布在一圈層的比例高于其他地區(qū)。

    表4 按四大區(qū)域分的不同圈層購(gòu)房者分布

    四、遷入人口購(gòu)房需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

    (一)細(xì)分市場(chǎng)的住宅供需結(jié)構(gòu)

    從細(xì)分市場(chǎng)看(因拆遷棚改購(gòu)房需求占比較小且政策性較強(qiáng),本文不作分析),首套剛需房市場(chǎng)供求比(1.34)低于二套改善房(1.81),且這一趨勢(shì)在一二三圈層均得到保持,但二套改善房市場(chǎng)中二圈層供求比高于一三圈層,與總供求比隨圈層遞增的趨勢(shì)相異(見(jiàn)表5)。

    表5 不同細(xì)分市場(chǎng)住宅供需結(jié)構(gòu)

    (二)按遷入人口遠(yuǎn)近程度分的細(xì)分市場(chǎng)的住宅需求結(jié)構(gòu)

    總的來(lái)看,棚改、首套剛需、二套改善三類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)需求占比為2.6%、58.3%、39.1%,首套剛需房是需求的主力(見(jiàn)表6)。橫向來(lái)看,首套剛需房市場(chǎng)上遷入人口占比為51.7%,較二套改善房市場(chǎng)低4.9個(gè)百分點(diǎn)。且首套剛需房市場(chǎng)上按遠(yuǎn)近程度分的三類(lèi)購(gòu)房者占比均低于其在二套改善房市場(chǎng)占比,遷入人口對(duì)于剛需房市場(chǎng)的支撐能力低于改善房市場(chǎng)。縱向來(lái)看,市內(nèi)省外遷入人口購(gòu)買(mǎi)三類(lèi)房屋占比與全市平均基本相當(dāng),而相鄰省份和不相鄰省份兩類(lèi)遷入人口購(gòu)買(mǎi)二套改善住房比例高于平均。

    表6 按遠(yuǎn)近程度分的細(xì)分市場(chǎng)購(gòu)房者分布

    (三)按遷入人口城市等級(jí)分的細(xì)分市場(chǎng)的住宅需求結(jié)構(gòu)

    橫向來(lái)看,首套剛需房市場(chǎng)上自各線城市遷入人口占比均低于二套改善房市場(chǎng),遷入人口對(duì)于剛需房市場(chǎng)的支撐能力低于改善房市場(chǎng)。縱向來(lái)看,一二線城市遷入人口購(gòu)買(mǎi)剛需房比例略低于全市平均,購(gòu)買(mǎi)改善房比例遠(yuǎn)高于全市平均,二者幾乎各占50%左右(見(jiàn)表 7)。

    表7 按城市等級(jí)分的不同細(xì)分市場(chǎng)購(gòu)房者分布

    (四)按遷入人口四大區(qū)域分的細(xì)分市場(chǎng)的住宅需求結(jié)構(gòu)

    橫向來(lái)看,首套剛需房市場(chǎng)上自東部、中部、東北遷入人口占比為5.4%,略低于二套改善房市場(chǎng)的6.9%??v向來(lái)看,四大區(qū)域遷入人口購(gòu)剛需房比例均低于成都市籍貫購(gòu)房者,但二套改善房比卻更高(見(jiàn)表8)。

    表8 按四大區(qū)域分的不同細(xì)分市場(chǎng)購(gòu)房者分布

    五、結(jié)論

    本文分析了成都市遷入人口住宅市場(chǎng)的空間結(jié)構(gòu)、圈層結(jié)構(gòu)和細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu),得出以下結(jié)論:

    遷入人口占購(gòu)房者總數(shù)的53%,對(duì)成都市住宅市場(chǎng)貢獻(xiàn)顯著,已成為最大的住宅需求群體,其中又以市內(nèi)省外地區(qū)、三線及以下城市、西部地區(qū)遷入人口為主。針對(duì)上述地區(qū)購(gòu)房者居住習(xí)慣、品質(zhì)要求、風(fēng)格偏好的調(diào)查研究,或?qū)⒂兄谶M(jìn)行更為精細(xì)的市場(chǎng)區(qū)隔,提升住宅產(chǎn)品的接納度。

    遷入人口的購(gòu)房需求主要分布在一二圈層,對(duì)成都市住宅市場(chǎng)的支撐作用由內(nèi)向外衰減,越是來(lái)自發(fā)達(dá)地區(qū)的購(gòu)房者越傾向于購(gòu)買(mǎi)一二圈層住宅。即便是來(lái)自西部及三線以下城市的遷入人口,在一二圈層的分布比例也較成都市戶(hù)籍購(gòu)房者高出不少。由此可見(jiàn)成都市住宅市場(chǎng)中心極化現(xiàn)象明顯,區(qū)域間發(fā)展不均衡現(xiàn)象突出,遠(yuǎn)郊區(qū)住宅市場(chǎng)更難享受到人口遷移政策的紅利,開(kāi)發(fā)商在制定開(kāi)發(fā)策略時(shí)理應(yīng)將這一因素納入考量。

    遷入人口在首套剛需、二套改善房市場(chǎng)占比均超過(guò)50%,但對(duì)前者支撐能力低于二后者。一二線城市等發(fā)達(dá)地區(qū)遷入人口購(gòu)買(mǎi)二套改善房的比例均在50%左右,遠(yuǎn)高于成都市戶(hù)籍購(gòu)房者和全市平均。這一地區(qū)遷入人口強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)能力值得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注,在后續(xù)開(kāi)發(fā)中加大針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)力度。

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