政府人才專用房代建項(xiàng)目精細(xì)化管理措施探討

黃金安

(浙江省省直同人集團(tuán)有限公司，浙江 杭州 310030)

2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》(國(guó)發(fā)[2004]20號(hào))正式提出了非經(jīng)營(yíng)性政府投資推行“代建制”建設(shè)管理模式。“代建制”是指通過招標(biāo)等方式,選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施,嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期,實(shí)行交鑰匙工程；即不是由使用者進(jìn)行建設(shè),而是由專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé),將竣工驗(yàn)收后的工程交給使用單位使用[1]。代建制與工程總承包存在管理參與者身份不同、工作性質(zhì)不同以及要求、風(fēng)險(xiǎn)不同的差異,都有交鑰匙工程的共性?！按ㄖ啤焙诵氖谴▎挝话春贤s定代行使項(xiàng)目建筑的主體職責(zé),即項(xiàng)目法人。

以下就某人才公寓項(xiàng)目管理前期策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理等各階段精細(xì)化管理的措施進(jìn)行探討。

1 工程概況

某人才公寓項(xiàng)目總用地面積為17 380 m2,總建筑面積64 217 m2,其中地上建筑面積43 717 m2,公寓41 360 m2,地下建筑面積20 500 m2。小區(qū)共240套住宅,由5幢17～23層高層住宅組成,地下室為2層。機(jī)動(dòng)車車位410個(gè)。容積率2.44,綠地率35%,建筑密度17.15%,交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝交付。該項(xiàng)目為省政府重點(diǎn)工程,有著工期緊、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高等特點(diǎn),項(xiàng)目于2018年5月啟動(dòng)施工圖設(shè)計(jì),2018年7月31日開工,2019年7月25日完成主體結(jié)構(gòu)封頂,2020年6月完成精裝修驗(yàn)收。本項(xiàng)目由集團(tuán)設(shè)計(jì)部門完成設(shè)計(jì)工作,由工程管理部門和職能部門完成代建管理工作和內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督工作。

2 項(xiàng)目前期策劃管理

項(xiàng)目前期策劃階段管理的主要工作包含項(xiàng)目代建管理團(tuán)隊(duì)確定、項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告編制、定位分析、前期管理策劃和設(shè)計(jì)任務(wù)書需求確認(rèn)。這個(gè)階段的管理成果對(duì)項(xiàng)目后期的順利實(shí)施至關(guān)重要,代建管理團(tuán)隊(duì)的核心任務(wù)需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.1 項(xiàng)目代建管理團(tuán)隊(duì)確定

考慮到項(xiàng)目的重要性，首先集團(tuán)根據(jù)業(yè)務(wù)板塊情況在集團(tuán)層面成立了該項(xiàng)目工作專班,明確集團(tuán)分管重點(diǎn)代建領(lǐng)導(dǎo)為第一管理責(zé)任人,接著從集團(tuán)優(yōu)選有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)部門作為項(xiàng)目代建牽頭責(zé)任部門,由責(zé)任部門選擇最有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理、專業(yè)工程師作為具體實(shí)施責(zé)任人和組成責(zé)任團(tuán)隊(duì)成員,以上做法做到了精細(xì)化選擇管理團(tuán)隊(duì)。同時(shí),集團(tuán)為了明確管理團(tuán)隊(duì)的責(zé)、權(quán)、利,與項(xiàng)目部簽訂了績(jī)效考核責(zé)任書,進(jìn)一步強(qiáng)化管理團(tuán)隊(duì)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和激勵(lì)措施[2]。

2.2 項(xiàng)目定位分析和設(shè)計(jì)任務(wù)書確定

本項(xiàng)目定位是高端人才的居住項(xiàng)目,它有別于常規(guī)的安置房和商品房開發(fā)項(xiàng)目,同時(shí)需要精裝修的交付,這就需要管理團(tuán)隊(duì)有針對(duì)性地提出設(shè)計(jì)任務(wù)書、裝修標(biāo)準(zhǔn)和主要精裝修材料的選擇方案。集團(tuán)管理層和代建團(tuán)隊(duì)非常重視這個(gè)階段的工作,通過考察省內(nèi)外同性質(zhì)的項(xiàng)目和知名房產(chǎn)公司的精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目,多次召開內(nèi)審會(huì)議,形成項(xiàng)目定位分析報(bào)告和任務(wù)書確認(rèn)版報(bào)批稿,最后報(bào)上一級(jí)管理部門審批后定案[3]。

3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

3.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的定案工作

本項(xiàng)目為精裝修交付工程,項(xiàng)目設(shè)計(jì)包含建筑主體設(shè)計(jì),二次裝修深化設(shè)計(jì)、基坑圍護(hù)、智能化、幕墻、景觀等專項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容,只有施工圖設(shè)計(jì)圖紙達(dá)到設(shè)計(jì)的深度和設(shè)計(jì)精細(xì)化程度,才能夠使施工進(jìn)度、投資控制、質(zhì)量控制得到保證。

以本項(xiàng)目的精裝修方案確定為例,來分享項(xiàng)目的設(shè)計(jì)精細(xì)化管理做法。

本項(xiàng)目為精裝修交付的項(xiàng)目,精裝修樣板房和不同戶型設(shè)計(jì)不同風(fēng)格方案的定案工作是本項(xiàng)目室內(nèi)最終效果呈現(xiàn)非常重要的工作。為了確保項(xiàng)目實(shí)施效果,項(xiàng)目采用了兩輪多設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部方案競(jìng)賽比選,通過比選評(píng)出了優(yōu)秀的意向方案,然后進(jìn)行深化方案設(shè)計(jì)。深化設(shè)計(jì)的成果,管理團(tuán)隊(duì)為確認(rèn)精裝方案的效果和適用性,專門組織了三個(gè)不同視角的建筑行業(yè)專家團(tuán)隊(duì)、軟裝設(shè)計(jì)專家團(tuán)隊(duì)和物業(yè)管理專家團(tuán)隊(duì)進(jìn)行技術(shù)咨詢?cè)u(píng)審,通過以上咨詢?cè)u(píng)審會(huì)議有關(guān)專家為項(xiàng)目精裝修方案提供了很多優(yōu)化建議和適用性做法,正是有了充分設(shè)計(jì)的論證過程,最終項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)方案較為順利地通過上一級(jí)主管部門的評(píng)審,也為項(xiàng)目實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。

3.2 重視施工圖設(shè)計(jì)成果質(zhì)量

考慮到本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期和項(xiàng)目實(shí)施總建設(shè)周期較緊,在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)過程中,充分發(fā)揮集團(tuán)各部門整體協(xié)同的工作模式,采取了校、審人員提前介入與重點(diǎn)校核項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的方法，解決了各專業(yè)之間提資配合、圖紙深度、圖面質(zhì)量和錯(cuò)漏碰缺等問題。為了進(jìn)一步提升設(shè)計(jì)質(zhì)量,本項(xiàng)目施工圖外審階段,同步集團(tuán)內(nèi)部結(jié)合精裝樣板房實(shí)施效果圖組織設(shè)計(jì)抽復(fù)查工作,將內(nèi)部抽查發(fā)現(xiàn)的問題與外審提出的審圖意見一并修改到位,大大減少了施工過程中的設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單數(shù)量。

3.3 應(yīng)用企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量

集團(tuán)憑著500萬 m2以上的代建項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),以現(xiàn)行各項(xiàng)國(guó)家、地方標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ),結(jié)合優(yōu)秀同行的住宅類項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以及集團(tuán)前期政府保障性住房代建項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和后評(píng)估結(jié)論,建立了集團(tuán)內(nèi)部住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施[4]。本項(xiàng)目在施工圖設(shè)計(jì)過程中,設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)成果,集團(tuán)企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有助于設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)過程中抓住設(shè)計(jì)的重點(diǎn)與難點(diǎn)，有效地避免了設(shè)計(jì)質(zhì)量通病,提高了設(shè)計(jì)效率,降低了工程成本，達(dá)到了提升工程質(zhì)量等目的。

3.4 項(xiàng)目引入BIM技術(shù)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量精細(xì)化水平

考慮到本項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期較短的因素,集團(tuán)要求設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)針對(duì)本項(xiàng)目的特征,地下室應(yīng)用BIM可視化技術(shù)，利用BIM三維協(xié)同設(shè)計(jì)能力,復(fù)核和解決項(xiàng)目地下室施工圖設(shè)計(jì)中管線綜合優(yōu)化及結(jié)構(gòu)預(yù)留孔洞錯(cuò)漏碰缺問題,還對(duì)地下室層高進(jìn)行優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)了地下室實(shí)景漫游。通過BIM技術(shù)應(yīng)用提高了項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少了各專業(yè)地下室的管線沖突和設(shè)計(jì)變更,同時(shí)為后期現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理提供了建筑可視化模型[5]。

4 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度管理

本項(xiàng)目正常的精裝交付建設(shè)工期為30個(gè)月以上,但該項(xiàng)目委托建設(shè)方提出了特殊的工期要求，需在22個(gè)月內(nèi)完成交付,這給集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)度管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)。為了滿足這個(gè)建設(shè)工期,集團(tuán)層面在該項(xiàng)目代建團(tuán)隊(duì)責(zé)任書中,直接明確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理的獎(jiǎng)懲規(guī)定,做到項(xiàng)目進(jìn)度管理的獎(jiǎng)懲分明,這能充分發(fā)揮管理團(tuán)隊(duì)的能動(dòng)性。同時(shí),集團(tuán)代建管理團(tuán)隊(duì)精心準(zhǔn)備,編制了非常詳細(xì)的進(jìn)度管理計(jì)劃。這個(gè)進(jìn)度管理計(jì)劃分為三個(gè)層級(jí),具體包含了工程總計(jì)劃安排,項(xiàng)目年度計(jì)劃、項(xiàng)目月度計(jì)劃、專項(xiàng)設(shè)計(jì)及專項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃安排和工程建設(shè)全過程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間安排表,提出單體工程進(jìn)度安排、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)內(nèi)容里程碑，一級(jí)二級(jí)節(jié)點(diǎn)，單項(xiàng)綜合驗(yàn)收內(nèi)容及要求，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段工程內(nèi)容及穿插施工安排參考表，建筑材料、產(chǎn)品、設(shè)備采購(gòu)供貨周期，本工程進(jìn)度計(jì)劃安排網(wǎng)絡(luò)圖，主要材料、設(shè)備清單表等各類管理用表單,實(shí)時(shí)根據(jù)進(jìn)度偏差情況及時(shí)調(diào)整,確保進(jìn)度計(jì)劃與目標(biāo)計(jì)劃保持一致。

在項(xiàng)目建設(shè)全過程中,項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對(duì)內(nèi)和對(duì)外均采用有效措施,通過在施工合同中明確工期執(zhí)行要求以及相應(yīng)的獎(jiǎng)罰規(guī)定,給施工單位提出了明確進(jìn)度責(zé)任,也通過獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)施工單位重視進(jìn)度增效和通過改進(jìn)優(yōu)化施工技術(shù)創(chuàng)造提升進(jìn)度。另外,通過項(xiàng)目進(jìn)度管理的周例會(huì)匯報(bào)制度、項(xiàng)目月進(jìn)度簡(jiǎn)報(bào)制度、項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)警管理機(jī)制等多策略和方法,有效地使施工進(jìn)度跟上總體計(jì)劃推進(jìn),最終項(xiàng)目按計(jì)劃完成了建設(shè)。

5 項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量管理

為確保工程項(xiàng)目質(zhì)量管理有效落實(shí),代建團(tuán)隊(duì)在啟動(dòng)階段認(rèn)真學(xué)習(xí)了集團(tuán)建筑工程分部分項(xiàng)工程質(zhì)量管理手冊(cè),同時(shí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人下發(fā)了現(xiàn)場(chǎng)管理的 “十條紅線”檢查表,并要求現(xiàn)場(chǎng)管理人員嚴(yán)格做好以上“十條紅線”的質(zhì)量監(jiān)督管理工作,實(shí)施績(jī)效掛鉤,責(zé)任落實(shí)到人,每月跟進(jìn)考核實(shí)施成果[6]。

施工期間管理團(tuán)隊(duì)非常重視質(zhì)量精細(xì)化管理,嚴(yán)格按有關(guān)國(guó)家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行各分部、分項(xiàng)的驗(yàn)收程序。首先嚴(yán)格要求施工單位人員必須自檢到位：施工單位管理人員在施工過程中,必須要做到工程符合設(shè)計(jì)圖紙要求，符合國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)圖集等的要求。同時(shí)施工單位管理人員必須落實(shí)三檢制度,做到施工前的預(yù)控,施工過程中的管控,施工后期的維護(hù)控制,以此來保障工程質(zhì)量。第二,加強(qiáng)驗(yàn)收程序管理：施工單位管理人員在完成每一項(xiàng)工程后,應(yīng)當(dāng)要向監(jiān)理單位進(jìn)行報(bào)驗(yàn),且附帶自檢的驗(yàn)收資料；監(jiān)理單位根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求和規(guī)范圖集等要求,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)全部驗(yàn)收或者抽檢。不得拒驗(yàn)或者不驗(yàn),對(duì)驗(yàn)收中出現(xiàn)的問題,限期要求施工單位整改,不得隨意地拖延或者拒絕整改。待整改或者驗(yàn)收通過后,才可以進(jìn)行下一道工序的施工。對(duì)待關(guān)鍵部位,監(jiān)理單位人員必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)旁站監(jiān)督,實(shí)施質(zhì)量問題清單消項(xiàng)整改,由此做到保障工程質(zhì)量。

項(xiàng)目建設(shè)過程中,如發(fā)現(xiàn)施工不符合設(shè)計(jì)意圖或有明顯施工質(zhì)量問題時(shí),及時(shí)以書面形式向監(jiān)理單位及施工單位提出,較大問題向業(yè)主單位反映。同時(shí),代建設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員建立日常工作記錄,做好全過程的質(zhì)量記錄,對(duì)設(shè)計(jì)修改內(nèi)容、原因及施工質(zhì)量的主要問題作詳細(xì)記載并存檔、保管。

6 項(xiàng)目造價(jià)控制管理

項(xiàng)目造價(jià)控制管理在項(xiàng)目實(shí)施中,是非常關(guān)鍵的控制管理內(nèi)容。管理團(tuán)隊(duì)一直將精細(xì)化管理的造價(jià)控制理念和模式有效應(yīng)用其中,采取靜態(tài)造價(jià)控制和動(dòng)態(tài)造價(jià)控制相結(jié)合管理方法。為了提高項(xiàng)目造價(jià)控制綜合能力,代建團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目啟動(dòng)階段就委托了第三方全過程造價(jià)審計(jì)團(tuán)隊(duì),在初步設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目提出了各分項(xiàng)成本控制報(bào)告和控制性概算,施工圖成果提交和編制施工投標(biāo)清單階段造價(jià)審計(jì)團(tuán)隊(duì)將各分項(xiàng)的預(yù)算與控制性概算進(jìn)行比對(duì),如出現(xiàn)分項(xiàng)造價(jià)超過控制預(yù)算10%時(shí)均要求設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)多角度進(jìn)行優(yōu)化[7]。在施工過程中,管理團(tuán)隊(duì)非常重視工程變更和工程量變化管理,所有施工過程中產(chǎn)生的變更均在施工前提出申請(qǐng),嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)四級(jí)工程變更審批管理制度,只有通過審批的內(nèi)容才能實(shí)施,確保了本工程的工程變更引起的造價(jià)變化均在可控范圍以內(nèi)。

7 結(jié) 語

綜上所述,本項(xiàng)目通過精細(xì)化管理,最終成果達(dá)到了項(xiàng)目整體策劃的預(yù)期效果,能夠最大化滿足用戶的使用需求,成為一個(gè)精品工程。同時(shí),目前集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)的代建企業(yè),應(yīng)認(rèn)真研究國(guó)內(nèi)外有關(guān)代建管理項(xiàng)目實(shí)踐的優(yōu)秀實(shí)踐成果,結(jié)合企業(yè)EPC項(xiàng)目和全過程咨詢項(xiàng)目的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),整合自身優(yōu)勢(shì)資源,總結(jié)該項(xiàng)目實(shí)操中的成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),探索適合自身的代建精細(xì)管理化工作模式,提高政府人才專用房的建設(shè)水平。