基于模糊綜合評(píng)價(jià)法租賃住房市場(chǎng)居住滿意度研究

宋妍，陳德義，黃秋榕

（廣州大學(xué)工商管理學(xué)院，廣州510006）

1 引言

住房問題已經(jīng)成為當(dāng)前中國社會(huì)各界最為關(guān)注的民生問題之一[1]。按國際經(jīng)驗(yàn)來說，人口持續(xù)地向一線城市流入是長期趨勢(shì)，包括一線城市的房?jī)r(jià)上漲很難逆轉(zhuǎn)。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國每年有近千萬的畢業(yè)大學(xué)生，一線城市畢業(yè)大學(xué)生租房周期整體式上漲，普遍周期上升至10 到15年。隨著畢業(yè)生人數(shù)劇增，人才作為新時(shí)代發(fā)展的中流砥柱，保障這一部分群體的居住權(quán)利顯得尤為重要。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年，私人租房比例高達(dá)89.5%，但私人住房市場(chǎng)目前缺乏制度的約束，尚存在很多問題[2]：租賃住房市場(chǎng)管理法規(guī)體系有待完善，私人租賃房東往往在租賃法律框架之外經(jīng)營，很少簽署合同，很少遵守關(guān)于提高租金或驅(qū)逐房客的規(guī)則，導(dǎo)致租賃住房市場(chǎng)供給的區(qū)域、戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不相匹配，“膠囊房”“群居”等現(xiàn)象屢禁不止，住房質(zhì)量差且租后缺乏安全管理。由于“十二五”計(jì)劃中提出大力發(fā)展廉租房、公租房建設(shè)，所以目前對(duì)廉、公租房的研究較多，私人租賃市場(chǎng)研究甚少，因此，完善私人住房租賃市場(chǎng)，解決外來人才的宜居問題具有重要意義。

2 國外租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展與管理

發(fā)達(dá)國家在租賃住房方面有較長的歷史，提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)于探索解決我國房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次問題具有現(xiàn)實(shí)意義。

在發(fā)達(dá)國家，由于社會(huì)文化的差異，家庭并不因租房而感到羞愧，社會(huì)對(duì)房客的歧視也很少。

首先，在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，主要以私人住房租賃市場(chǎng)為主，通常是自營職業(yè)者。美國擁有發(fā)達(dá)的私人住房租賃市場(chǎng)，德國是歐洲擁有最大的租賃住房市場(chǎng)的國家，而奧地利和瑞典主要是由業(yè)主的公司或市政機(jī)構(gòu)來管理經(jīng)營[3]，如房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老基金、人壽保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)投資基金所有等。

其次，為高效地解決房東與房客之間的租賃糾紛，英國專門建立一個(gè)機(jī)制，如若房客違反規(guī)定在收到適當(dāng)通知后不遷出財(cái)產(chǎn)，房東可以不經(jīng)法律審理即可收回財(cái)產(chǎn)，大大縮短了租賃糾紛的法院程序。

美國政府對(duì)租賃者權(quán)益提供極為嚴(yán)格的法律保障，為低收入人群、弱勢(shì)人群提供租金補(bǔ)貼等配套政策，滿足居民對(duì)租賃住房的基本需求[4]，并通過租金控制和住房租金補(bǔ)貼兩種政策手段控制房租高漲、保護(hù)承租人的權(quán)益。德國和瑞士是最文明的國家之一，且是一個(gè)高福利社會(huì)，房?jī)r(jià)一直非常平穩(wěn)[5]，增速也遠(yuǎn)低于其他國家。德國除了擁有完善的租賃市場(chǎng)法律體系環(huán)境、租房補(bǔ)助政策，更是通過獨(dú)特的住房金融制度，嚴(yán)格限定房租價(jià)格，維護(hù)長期租賃合同以及投資回報(bào)率的穩(wěn)定。值得一提的是，德國對(duì)于租賃房的質(zhì)量、設(shè)計(jì)等方面要求極高，這也從側(cè)面反映了德國私人租賃住房市場(chǎng)一直處于較高水平的原因[6]。

日本與中國在城市人口密度、住房問題等方面具有很高的相似性，對(duì)我國住房保障制度改革具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。日本租賃住宅的來源有公共住宅和民營住宅兩種。政府通過改革租房標(biāo)準(zhǔn)、住房補(bǔ)貼、制定市場(chǎng)規(guī)則等措施，有意向地進(jìn)行引導(dǎo)，東京租賃住宅市場(chǎng)形成了公租房主要面向弱勢(shì)群體、私租房則更多面向年輕人群的發(fā)展體系[7]。民間租賃住房又分為優(yōu)良型和普通型，優(yōu)質(zhì)民間租賃住宅具有非常明確的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，如無障礙入口、使用面積50m2以上的家庭型住宅等。對(duì)于優(yōu)質(zhì)租賃住宅的住宅所有者，政府會(huì)給予一定的建房補(bǔ)貼。

研究發(fā)現(xiàn)，首先，住房租賃市場(chǎng)是這些國家住房供給的重要渠道，完全市場(chǎng)化租賃住房率占比偏大，中介是其中專業(yè)化主體；其次，政府以市場(chǎng)為導(dǎo)向，發(fā)揮間接調(diào)控作用來配置住房資源；最后，通過專項(xiàng)住房租賃法律條例，均從“宜居”“安居”“易居”三方面保護(hù)承租人權(quán)益。

3 90后青年租住滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

3.1 90后青年的特征分析

首先，20至30歲的青年大多是90后，獨(dú)生子女居多，家境條件相對(duì)較好，思想上更偏向西方化，對(duì)住房所有權(quán)的文化偏好減弱，也不會(huì)因是租的房子而感到缺乏安全感。

其次，對(duì)于新興時(shí)尚產(chǎn)品能夠迅速接受，是網(wǎng)絡(luò)新媒體的主力軍，注重前端化，能迅速接觸各類產(chǎn)品信息，隨著互聯(lián)網(wǎng)興起、網(wǎng)上購物等新型市場(chǎng)消費(fèi)的廣泛應(yīng)用，多數(shù)年輕人主要通過手機(jī)軟件或互聯(lián)網(wǎng)來獲取房源信息。

最后，90后群體在租房感受上更強(qiáng)調(diào)“舒適和享受”，傾向有獨(dú)立的居住空間，對(duì)廚房、衛(wèi)生間等配套設(shè)施要求較高。

3.2 指標(biāo)體系的建立

本文數(shù)據(jù)來源于中新網(wǎng)發(fā)布的《2015年中國城市青年租房現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告調(diào)查人數(shù)超過一萬人，主要針對(duì)20至30歲這一年齡層的城市青年，受調(diào)查者80%生活在一線、準(zhǔn)一線城市。結(jié)合相關(guān)研究，總結(jié)出影響居住幸福度的因素包含住房品質(zhì)、公共基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、物業(yè)管理四個(gè)方面的主要內(nèi)容，建立指標(biāo)體系，并確定各因素的權(quán)重，如表1所示。

表1 租賃住房市場(chǎng)居住滿意度的指標(biāo)體系

4 實(shí)證結(jié)果分析

4.1 模糊綜合評(píng)價(jià)法概述和模型建立

建立模糊評(píng)價(jià)模型的主要步驟包括：

①確立評(píng)價(jià)對(duì)象的因素論域，即確定評(píng)價(jià)私人租賃住宅市場(chǎng)中居住滿意度的指標(biāo)體系。U={u1，u2，……，un}，un為上述居住滿意度指標(biāo)體系中的具體評(píng)價(jià)指標(biāo)。

②確定被評(píng)價(jià)對(duì)象的評(píng)語論域。V={v1，v2，……，vm}，根據(jù)前面分析得到評(píng)語等級(jí)論域確定的原則，居住幸福度選擇的評(píng)語等級(jí)論域?yàn)閂=（特別滿意，比較滿意，一般，不太滿意，不滿意）=（5，4，3，2，1）。

③確定各因素的權(quán)重。一般情況下，因素論域中的各因素在綜合評(píng)價(jià)中所起到的作用是不相同的，綜合評(píng)價(jià)結(jié)果不僅與各因素的評(píng)價(jià)有關(guān)，而且在很大程度上還依賴于各因素對(duì)綜合評(píng)價(jià)所起的作用，這就需要確定各因素之間的權(quán)重分配，它是U 上的一個(gè)模糊向量，記為A={a1，a2，……，an}，其中，ai表示第i個(gè)因素的權(quán)重，且滿足權(quán)重確定的方法有包括加權(quán)平均法、眾人評(píng)估法等。居住幸福度的評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重（專家評(píng)估法）如下：

表2 私人租賃住房居住滿意度的評(píng)價(jià)結(jié)果

A1={0.3，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1}

A2={0.25，0.25，0.25，0.25}

A3={0.4，0.3，0.3}

A4={0.4，0.3，0.2，0.1}

A={0.3，0.2，0.3，0.2}

④確定模糊綜合判斷矩陣，對(duì)每個(gè)因素ui進(jìn)行評(píng)價(jià)，以Ri為i 行構(gòu)成評(píng)價(jià)矩陣：Bi=Ai×Ri

B1=（0.03966，0.1856，0.3289，0.3135，0.1459）

B2=（0.007575，0.3425，0.2525，0.42975，0.08725）

B3=（0.0316，0.2748，0.3424，0.2451，0.0947）

B4=（0.1244，0.3867，0.2718，0.2432，0.0508）

⑤根據(jù)各等級(jí)模糊子集的隸屬度，對(duì)模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析。本文依據(jù)最大隸屬度原則和加權(quán)平均原則，對(duì)事物進(jìn)行排序。得到居住滿意度的模糊層次評(píng)價(jià)結(jié)果，如表2所示。

⑥對(duì)各準(zhǔn)則層評(píng)價(jià)集進(jìn)行去模糊計(jì)算，根據(jù)公式E=B×V，分別得到住房品質(zhì)、公共基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、物業(yè)管理的居住滿意度的評(píng)價(jià)值：

E1=5b11+4b12+3b13+2b14+b15=2.7003

E2=5b21+4b22+3b23+2b24+b25=3.112125

E3=5b31+4b32+3b33+2b34+b35=2.8693

E4=5b41+4b42+3b43+2b44+b45=3.525

利用模糊綜合評(píng)價(jià)法，得到居住滿意度的最終評(píng)價(jià)集：

B=A×R=（0.043673，0.28414，0.30907，0.283935，0.10005）

對(duì)最終評(píng)價(jià)集進(jìn)行去模糊計(jì)算，得到居住滿意度的綜合評(píng)價(jià)：

E=5×0.043673+4×0.28414+3×0.30907+2×0.283935+0.10005=3.101916

4.2 評(píng)價(jià)結(jié)果與分析

綜上，20至30歲之間的青年對(duì)目前租賃居住條件總體滿意度處于“一般”至“比較滿意”之間，就居住滿意度的一級(jí)指標(biāo)而言，住房品質(zhì)（u1）和交通狀況（u3）均小于3，說明90后青年對(duì)目前私人租賃市場(chǎng)這兩方面不太滿意，需要著重改善；公共基礎(chǔ)設(shè)施（u2）剛剛過3，說明基本滿意，物業(yè)管理（u4）大于3 且高于總體滿意度，在這方面整體表現(xiàn)良好。具體而言，在18個(gè)二級(jí)指標(biāo)中，有8 各指標(biāo)的分值較低，位于“不太滿意”和“一般”的區(qū)間，其中，住宅品質(zhì)的生活配套設(shè)施、房屋大小、租金價(jià)格、公共基礎(chǔ)設(shè)施的休閑娛樂場(chǎng)所、地理位置的工作距離等方面滿意度偏低，這與在調(diào)查中位列租房者不滿意因素前三名居住空間、房屋配置、工作距離基本一致。距離近的房子小又貴，距離遠(yuǎn)的房子交通又不便。公共基礎(chǔ)設(shè)施的餐館滿意值最高，這與我國美食文化有關(guān)。物業(yè)管理的綠化建設(shè)和停車管理滿意度趨于“比較滿意”，住宅品質(zhì)的隔熱隔音效果、租住方式（獨(dú)租、合租）、公共基礎(chǔ)設(shè)施的健身區(qū)、是否靠近地鐵口、離公交站的距離滿意值位于“一般”和“比較滿意”之間。住房效果差、合租人數(shù)多、健身區(qū)、地鐵站、公交站等距離較遠(yuǎn)，這些都是造成居住滿意度不高的原因。

5 結(jié)論與啟示

基于租賃住宅市場(chǎng)居住滿意度的分析結(jié)論可以清晰地反映出年齡段在20至30歲的剛畢業(yè)以及剛工作幾年的青年人群所期望的租賃住房的條件。房?jī)r(jià)居高不下，私人租賃市場(chǎng)的無序狀況，而隨著國家“租售同權(quán)”政策的頒布，創(chuàng)造一個(gè)良好有秩序的租賃市場(chǎng)對(duì)國家穩(wěn)定發(fā)展有很大的必要性。針對(duì)以上結(jié)果提出利于私人租賃市場(chǎng)建設(shè)完善的建議及對(duì)策。

5.1 促進(jìn)租賃住房專業(yè)化

隨著近幾年我國房?jī)r(jià)的持續(xù)飆升，租房不得不成為新青年和低收入人群的首要選擇，目前，我國絕大多數(shù)大中城市租售比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)線水平?，F(xiàn)有的法律法規(guī)體系已滿足不了租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的迫切需要，政府急需加快立法步伐，成立更高級(jí)的管理部門，落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，制定更加具體針對(duì)性的實(shí)施細(xì)則，通過租金補(bǔ)貼、控租、控制交易規(guī)則等措施[8]，使私人租賃住房市場(chǎng)的供給水平達(dá)到政府的住房目標(biāo)。一方面可以緩解住房短缺問題；另外一方面從法律層面約束租房市場(chǎng)供需雙方參與者的行為，并提供有效的糾紛調(diào)解機(jī)制和違法違規(guī)的處罰依據(jù)，明確職責(zé)權(quán)限，防止出現(xiàn)政策異化、監(jiān)管失靈、市場(chǎng)失序、房東肆意上漲房租、驅(qū)逐房客等現(xiàn)象[9]，為承租人擁有良好的居住環(huán)境提供保障，為住房租賃市場(chǎng)的良好有序發(fā)展提供明確的法律指引。

5.2 促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)化

單單靠政府提供廉租房、公租房已不能滿足市場(chǎng)需要。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，不僅要以因城施策的需求管理引導(dǎo)預(yù)期，還要加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范和資金監(jiān)管，使房地產(chǎn)市場(chǎng)長效健康發(fā)展。同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商以及專業(yè)從事租房服務(wù)的公司企業(yè)進(jìn)入私人租賃市場(chǎng)，并支持一些擁有大量資金的保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資信托基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，提高租賃企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)占比和私人租房運(yùn)營保障能力，優(yōu)化住房租賃模式，提高整體水平。

5.3 促進(jìn)租賃住房多元化

傳統(tǒng)模式的租房市場(chǎng)亟需變革，隨著《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》及《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》文件的頒布，為未來租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展提供極大的保障。應(yīng)該充分利用互聯(lián)網(wǎng)思維，對(duì)原始住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行創(chuàng)新。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛興起長租公寓的熱潮，國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭如龍湖、萬科、復(fù)星等都有涉足。其模式是租下整棟樓房，經(jīng)過重改后向特定人群如初上班的年輕人出租，賣點(diǎn)是良好的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流。但要想突破原始住房租賃市場(chǎng)的壁壘還需要考慮其投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)盈利、公寓房源問題以及其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等問題。