新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管控策略

遲軍 濟(jì)南泰禾置業(yè)集團(tuán)有限公司

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管控的重要性

（一）保證項(xiàng)目按時(shí)完工

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要想順利開(kāi)展和完成，必須要加強(qiáng)項(xiàng)目管控工作力度，保證施工計(jì)劃能夠得到嚴(yán)格的執(zhí)行，從而可以有效地保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度能夠順利推進(jìn)。以完整的計(jì)劃管理工作為基礎(chǔ)，全景計(jì)劃節(jié)點(diǎn)可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程列入計(jì)劃范圍當(dāng)中，通過(guò)不斷地糾偏修正和強(qiáng)執(zhí)行力進(jìn)而能夠有效保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管控目標(biāo)能夠順利地開(kāi)展和進(jìn)行。

（二）保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管控工作當(dāng)中，必須要將相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確劃分，以相關(guān)的法律法規(guī)作為依據(jù)，完成各項(xiàng)管理工作制度和體系的建立，并加以嚴(yán)格地執(zhí)行和落實(shí)，如此可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)并創(chuàng)造良好的條件。從另一個(gè)角度來(lái)講，項(xiàng)目管控人員一定要注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的協(xié)調(diào)性，做好各項(xiàng)分工、單位以及人員之間的協(xié)調(diào)工作，打造一個(gè)和諧的工作氛圍，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管控工作能夠有序推進(jìn)。

二、房地產(chǎn)投資各階段的管控策略

（一）投資事前管控

1.開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊對(duì)標(biāo)研究。成立對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)小組，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊對(duì)標(biāo)專項(xiàng)研究、學(xué)習(xí)；明確公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)以及核心競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)方向及工作重點(diǎn)；同時(shí)，對(duì)公司組織效能、制度流程、市場(chǎng)拓展、資產(chǎn)運(yùn)作等進(jìn)行同步優(yōu)化，提高各業(yè)務(wù)模塊協(xié)同效率。

2.重視房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃。深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化，以房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃為指引，制定年度投資計(jì)劃。對(duì)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，根據(jù)戰(zhàn)略執(zhí)行及環(huán)境變化情況及時(shí)對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行滾動(dòng)修編。

3.優(yōu)化投資項(xiàng)目遴選標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃下，優(yōu)化房地產(chǎn)投資項(xiàng)目遴選標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定擬投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略匹配度、所在區(qū)域市場(chǎng)（區(qū)域財(cái)政、調(diào)控政策、市場(chǎng)交易情況等）、預(yù)期效益（凈資產(chǎn)收益率、內(nèi)部收益率、回收期、資金周轉(zhuǎn)率等）、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等指標(biāo)的權(quán)重，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行排序，選擇最優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)投或洽商。

4.規(guī)范可行性研究與盡職調(diào)查工作指引。項(xiàng)目前期工作質(zhì)量直接制約著項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、收益等核心目標(biāo)，規(guī)范《可行性研究報(bào)告》與《盡職調(diào)查報(bào)告》指引，明確權(quán)責(zé)分工，充分收集信息和資料，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面地調(diào)查和評(píng)估，以確定最優(yōu)的交易模式，規(guī)避和減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資事中管控

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制。通過(guò)項(xiàng)目全周期計(jì)劃管理加大項(xiàng)目精細(xì)化管理力度，根據(jù)管理層決策管控、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)過(guò)程控制以及項(xiàng)目工作人員執(zhí)行操作的需求確立項(xiàng)目分層級(jí)的計(jì)劃，確保各級(jí)計(jì)劃按照責(zé)任分工和節(jié)點(diǎn)要求有效分解、落實(shí)；及時(shí)評(píng)估目標(biāo)偏差情況，進(jìn)行預(yù)警并適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，形成質(zhì)量控制機(jī)制。

2.構(gòu)建績(jī)效驅(qū)動(dòng)管理體系。應(yīng)統(tǒng)一對(duì)同類管控項(xiàng)目的評(píng)價(jià)與考核標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)計(jì)劃、執(zhí)行、考核的有效銜接，強(qiáng)化同一投資主體下各項(xiàng)目在利潤(rùn)、現(xiàn)金流、營(yíng)銷管理、成本管理、計(jì)劃管理等方面的實(shí)際執(zhí)行效果，提升公司房地產(chǎn)板塊的運(yùn)營(yíng)管理能力。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)成本管控。加強(qiáng)項(xiàng)目全周期目標(biāo)成本管控，對(duì)項(xiàng)目可行性研究、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、裝修等重點(diǎn)階段的目標(biāo)成本進(jìn)行規(guī)范化管理，強(qiáng)化以合同為中心的成本管理，目標(biāo)成本調(diào)整應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司的相關(guān)制度。

4.重視房地產(chǎn)ERP 平臺(tái)的應(yīng)用。ERP 系統(tǒng)是房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)流程、制度、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的支撐平臺(tái)，應(yīng)重視ERP 平臺(tái)的應(yīng)用，通過(guò)房地產(chǎn)信息集成平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間跨層級(jí)的信息流轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“縱向貫通”與“橫向集成”。

5.加強(qiáng)資金管理和保障資金安全。拓寬融資渠道，提高融資能力、企業(yè)內(nèi)多項(xiàng)目資金統(tǒng)籌利用效率，關(guān)注項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的融資政策變動(dòng)，建立定期財(cái)務(wù)評(píng)估制度，資金成本預(yù)期偏離較大時(shí)，應(yīng)重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資測(cè)算，更新項(xiàng)目融資方案及整體控制方案。

（三）項(xiàng)目監(jiān)督與投后評(píng)價(jià)

1.建立風(fēng)險(xiǎn)管控體系。建立全面、全員、全程的“穿透式”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，確保各項(xiàng)風(fēng)控指標(biāo)滿足監(jiān)管要求。對(duì)法務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范、管控，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)隔離管理，限制跨板塊、跨項(xiàng)目、跨機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)部傳遞或外溢，防范風(fēng)險(xiǎn)的傳染和蔓延。

2.完善房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)部審計(jì)制度。完善房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)審制度，定期對(duì)公司內(nèi)部制度的執(zhí)行、財(cái)務(wù)收支、資產(chǎn)管理、經(jīng)營(yíng)決策、項(xiàng)目績(jī)效、工程建設(shè)、采購(gòu)招標(biāo)等進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、修正偏差。

3.開(kāi)展項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)。通過(guò)項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)，全面總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供指導(dǎo)和借鑒，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率和投資管理水平。

4.建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目退出機(jī)制。應(yīng)建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目退出機(jī)制，明確投資項(xiàng)目退出標(biāo)準(zhǔn)，做好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)法持續(xù)改善情況下的資產(chǎn)處置及相關(guān)止損等預(yù)案，以最大程度地降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身綜合性較強(qiáng)，涉及到諸多環(huán)節(jié)，管理難度和風(fēng)險(xiǎn)較大，并容易受到各類因素的影響。因而需要采取有效的管控措施，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有的工作都能夠順利的開(kāi)展和進(jìn)行。此外，還應(yīng)該注重將相關(guān)理論與實(shí)際進(jìn)行有效的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，對(duì)每一個(gè)工作和環(huán)節(jié)都能進(jìn)行有效的控制，從而可以使房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的配置得到進(jìn)一步的優(yōu)化。