長租公寓，一地蛋殼

敖瑾

蛋殼公寓廣告。

當(dāng)看到“人有蛋夕禍福”的群聊名稱時(shí)，李松忍不住笑了出來。

這是被拖欠房租的蛋殼公寓深圳業(yè)主組建的一個(gè)“抱團(tuán)群”，他們中多的已經(jīng)半年沒有收到來自蛋殼的房租，少的也被拖欠了一個(gè)月。

李松在11月18日下午來到蛋殼深圳辦公點(diǎn)時(shí)，找到了這個(gè)業(yè)主“組織”。因?yàn)樵趧倓傔^去的收租日沒有收到房租，又聽到了蛋殼即將破產(chǎn)的傳聞，李松便和妻子一起來到了蛋殼深圳辦公地，向蛋殼討要說法。

維權(quán)現(xiàn)場除了有和李松一樣的業(yè)主，還有大批蛋殼租客。這些租客有的因?yàn)榈皻で纷?，而遭到業(yè)主驅(qū)趕，有的則是預(yù)付了租金或身背租金貸，在聽到蛋殼的破產(chǎn)傳聞后，希望能提前解除租約。

近兩個(gè)月，蛋殼兩度傳出破產(chǎn)倒閉的消息。盡管蛋殼對傳聞都一一作出了否認(rèn)回應(yīng)，但各地此起彼伏的業(yè)主遭欠租、租戶被斷網(wǎng)斷電等情況，加重了人們的疑慮。

蛋殼到底怎么了？

業(yè)主、租客“分頭”維權(quán)

11月18日下午3點(diǎn)，深圳福田區(qū)的勁松大廈門前，等候了100多個(gè)前來協(xié)商解決的蛋殼業(yè)主和租戶。他們被分隔到兩個(gè)區(qū)域等待叫號，各自討論著各自面臨的問題。擺著“法律援助”牌子的長桌前，聚集了一些前來咨詢的租客。一名義工在聽完租客的訴苦后說，“你講的很在理，但這些話就不要過去業(yè)主那邊說了，他們也有自己的無奈，別到時(shí)引起爭執(zhí)?！?/p>

雖然都是受害者，但業(yè)主和租客卻有著看似“相互矛盾”的訴求。

劉琳和蛋殼的租約還有兩個(gè)月就到期了，但最近房子的業(yè)主卻要求她立刻搬走，因?yàn)榈皻で纷饬?。但李琳已?jīng)通過季付的方式，早早結(jié)清了最后這個(gè)季度的房租，她覺得自己不該被強(qiáng)行要求搬走，“就算業(yè)主讓我搬，也應(yīng)該給我一點(diǎn)緩沖時(shí)間，讓我找好接下來的房子?！?/p>

而對于業(yè)主來說，沒收到租金，就意味著蛋殼找回來的租客不能再占著房子。業(yè)主張靜已經(jīng)被蛋殼拖欠了3個(gè)月的租金外加水電費(fèi)，“5個(gè)租客，共計(jì)2萬多元租金，外加2000多元水電，我現(xiàn)在就想他們馬上搬走，我和蛋殼解除合同，欠的2萬元不要了都行?！钡骄S權(quán)現(xiàn)場得到的結(jié)果是，“蛋殼說要讓租客繼續(xù)住下去?！?/p>

張靜和幾個(gè)圍坐在一起的業(yè)主商量解決辦法，有人提出要斷水?dāng)嚯?，有人提出直接趕租客出去，也有人說這種辦法行不通，鬧到警察來了，最后肯定是維護(hù)“弱勢群體”。

“房東不是弱勢群體嗎？”人群里有人說?！澳歉饪拖啾龋饪蛡兛隙ㄊ歉?，”一個(gè)業(yè)主揚(yáng)著手里的協(xié)商登記表回答道。

在這場三方糾紛中，租客確實(shí)是面臨損失最大的一方。業(yè)主至少還有自己的物業(yè)，但租客面臨的結(jié)果很可能是：沒地方住還要身背債務(wù)。

黃鵬租住在深圳北站附近的一個(gè)蛋殼公寓單間。他在今年4月簽約時(shí)，選擇了租金貸的方式繳納房租。聽到蛋殼要破產(chǎn)倒閉的傳聞后，他立馬抽時(shí)間來到蛋殼深圳辦公點(diǎn)，希望可以及時(shí)止損。

現(xiàn)場的工作人員給了黃鵬兩個(gè)選擇，要么解除租約，在他選定的時(shí)間點(diǎn)搬走;要么繼續(xù)住下去。黃鵬一開始選擇了解除租約，然后等待在搬走日收到微眾銀行發(fā)來的貸款結(jié)清通知。但他在聽取現(xiàn)場其他協(xié)商租客的意見后，開始猶豫：“如果我跟蛋殼解除租約，搬走了，但按照蛋殼現(xiàn)在傳出的情況，以后一直不把我剩余的貸款數(shù)額付清，那我豈不是既沒房子住，還要繼續(xù)把剩下的6000塊錢租金貸還完？”

糾結(jié)之下，黃鵬在一個(gè)租客抱團(tuán)群里問，“有群友成功結(jié)清貸款的嗎？”隨后收到一個(gè)秒回，“有，在夢里?！?/p>

針對業(yè)主和租客各自面臨的困境，盈科（廣州）律師事務(wù)所律師袁艾香對南都周刊表示，“業(yè)主面對蛋殼不交租金的情況，可以直接起訴蛋殼要求交付租金;租客能居住的情況下當(dāng)然繼續(xù)居住，但若沒法住了，可以要求解約退款。”

但袁艾香同時(shí)坦言，“如果蛋殼真的破產(chǎn)了，業(yè)主、租客都拿不到錢那是沒有辦法的。更現(xiàn)實(shí)的做法可能是，業(yè)主租戶協(xié)商調(diào)解，雙方各讓一步。至于背負(fù)有租金貸的租客，還要看和金融機(jī)構(gòu)簽訂的貸款合同具體的條款?！?h3>破產(chǎn)傳聞下的股價(jià)暴漲

一邊是破產(chǎn)倒閉傳聞一波接一波，另一邊蛋殼的股價(jià)卻直線暴漲。

截至美股11月18日收盤，蛋殼公寓股價(jià)報(bào)收4.57美元，兩天累計(jì)漲幅超過230%。盡管蛋殼股價(jià)19日走跌，報(bào)收3.83美元，但相比11月16日的收盤價(jià)1.37美元，還是大幅拉升了179%。

一名不愿具名的證券行業(yè)分析人員告訴南都周刊，“蛋殼股票最近換手率都很高，一度達(dá)到了91.75%，歷史天量，這意味著大部分舊股東都把股票拋了。”這名分析人員還觀察到，蛋殼的股價(jià)在今年6月26日和8月25日，也曾經(jīng)出現(xiàn)過類似的直線暴漲情況。

“這類公司股價(jià)出現(xiàn)異常暴漲，通常有兩種可能，一個(gè)是自救，大戶拉起股價(jià)以便后續(xù)出貨，第二種情況是投資者認(rèn)為公司經(jīng)營可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。”

11月17日蛋殼股價(jià)暴漲75%后，有傳聞稱“我愛我家將接收蛋殼”。但11月18日我愛我家回應(yīng)稱，“目前沒有接到相關(guān)的通知”。

今年1月17日，蛋殼在紐交所上市。這距離蛋殼成立，也僅過去了短短5年。5年間，蛋殼經(jīng)歷了極速擴(kuò)張的發(fā)展歷程。根據(jù)蛋殼2019年年報(bào)，2015年，也就是蛋殼成立的第一年，其房源數(shù)量僅2434間，而到上市前夕的2019年末，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)躍升到43.83萬間。

同步擴(kuò)大的還有營收。招股書稱，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務(wù)費(fèi)，2019年，蛋殼公寓收入為71.29億元，同比增長166.5%;而2017年，蛋殼營收僅為6.57億元。

但在蛋殼激進(jìn)發(fā)展的背后，則是一條隨時(shí)可能斷裂的資金鏈。

租金貸，餡餅or陷阱？

蛋殼公寓的生意模式，本質(zhì)上是充當(dāng)“二房東”：從業(yè)主處收房，經(jīng)過改造裝修后，再出租給租客，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，蛋殼需要不斷增加房源數(shù)量，搶占市場規(guī)模。

收房需要大量的資金，而蛋殼的資金大部分來自于租客的預(yù)付款以及租金貸，通過這種收租方式，蛋殼可以積累大量沉淀資金，集中用以增加房源數(shù)量。

蛋殼在招股書中，對租金貸模式做了介紹：若租客選擇以租金貸方式繳納房租，租客需要支付押金、第一個(gè)月房租和服務(wù)費(fèi)給蛋殼，合作金融機(jī)構(gòu)再將剩下的租金總額一次性預(yù)支給蛋殼，蛋殼再向金融機(jī)構(gòu)支付對應(yīng)的利息，而租客則按月償還租金貸，直至結(jié)清。

蛋殼鼓勵(lì)租客一次性繳納多個(gè)月甚至一年的租金，這樣蛋殼就可以快速累積大筆租金。同樣道理，蛋殼也鼓勵(lì)租客使用租金貸。如果選擇這種方式付租，租客可以享受租金優(yōu)惠，所以租金貸成為了很多手頭不太寬裕的年輕租客的首選。

招股書披露，選擇租金貸的蛋殼租戶占比很高，2017-2019年前九個(gè)月的比例分別是：91.3%、75.8% 、67.9%。2019年前九個(gè)月，蛋殼通過“租金貸”模式，獲得預(yù)付租金7.9億元，占總租金收入的80%。由此可見，租金貸為蛋殼貢獻(xiàn)了大頭的現(xiàn)金流。

在這種模式下，資金流動(dòng)性對于蛋殼來說，成為平穩(wěn)運(yùn)營的關(guān)鍵。因?yàn)槊總€(gè)月全國40多萬間房源的月租，是不會遲到無法逾期的剛性支出。而流動(dòng)性取決于租客入住帶來的租金收入，但新冠疫情“黑天鵝”打破了蛋殼謹(jǐn)慎維持的這一資金平衡。

“蛋殼的發(fā)展模式不可持續(xù)”

“今年疫情，一方面導(dǎo)致長租公寓的空房數(shù)量提高了，另一方面，今年以來，全國各地很多城市租金出現(xiàn)普降。入住率下降，租金下滑，雙重打擊，蛋殼就扛不住了?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。

李宇嘉對南都周刊記者表示：“長租公寓的這種模式要維持下去，蛋殼必須保證收回來的房源，都能及時(shí)租出去，出租率至少達(dá)到90%，但如果出租率一旦下降，整個(gè)前期費(fèi)用投入開始攤銷，現(xiàn)金流就會變得非常緊張?！?/p>

截至3月31日，蛋殼運(yùn)營公寓總數(shù)約為42萬間，出租率為75.6%。而在2019年三季度，蛋殼的出租率為87%。

盡管財(cái)報(bào)顯示營收增長很快，但蛋殼一直處于虧損狀態(tài)，且虧損逐年擴(kuò)大。蛋殼年報(bào)顯示，2019年，蛋殼凈虧損約34億元，2018年這個(gè)虧損數(shù)字為14億元，2017年則為2.7億元。

在招股書中，蛋殼曾稱，截至2019年三季度的現(xiàn)金流足夠支撐公司未來12個(gè)月的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，前提是沒有發(fā)生大的經(jīng)營變化。

但在此后的12個(gè)月里，蛋殼經(jīng)歷了疫情，以及全國租金的普降和租房空置率的上升。

貝殼研究院10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，貝殼平臺重點(diǎn)十八城9月租房成交量，環(huán)比下降22.7%，成交月租金為42.1元/平方米，環(huán)比下降5.6%，同比下降1.5%。

諸葛找房在7月份公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年6月中國大中城市平均住宅租金同比下跌超過2%，而這已經(jīng)是連續(xù)第三個(gè)月下降。

也是在這段時(shí)間，關(guān)于蛋殼的負(fù)面新聞?lì)l繁見諸報(bào)端。6月18日，蛋殼公寓CEO高靖被帶走調(diào)查，10月14日，蛋殼公寓被傳跑路;11月7日，蛋殼公寓接連傳出公寓斷網(wǎng)、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息;11月10日，蛋殼公寓北京總部聚集數(shù)百人維權(quán)，其中包含租戶、供應(yīng)商、保潔、維修人員等……

但李宇嘉認(rèn)為，蛋殼陷入困境的最主要原因，還是因?yàn)榘奄Y本運(yùn)作作為了經(jīng)營核心。“現(xiàn)在做長租公寓的，大多數(shù)都是以互聯(lián)網(wǎng)思維在經(jīng)營，用租金貸來擴(kuò)張房源，講故事搞資本運(yùn)作，然后上市，再退出套利。這就意味著他們沒有精力再去做好經(jīng)營和管理，這種發(fā)展模式是沒有可持續(xù)性的。”

2017年-2020年一季度蛋殼公寓虧損額

數(shù)據(jù)來源：蛋殼公寓招股書及財(cái)報(bào) 單位：億元

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)在接受央視采訪時(shí)稱，通過租金貸，長租公寓以貸款一次性回收半年或一年的租金，通過金融工具加大杠桿率，這個(gè)商業(yè)模式本身沒什么問題，關(guān)鍵問題在于部分長租公寓過于激進(jìn)，在杠桿率過高的情況下，過快地加大規(guī)模，前期大量囤房，甚至陷入惡性競爭，但卻沒有形成與之相匹配的管理能力。

“讓租客能體驗(yàn)到長租公寓相比其他類型租房的優(yōu)勢體驗(yàn)感，這才是長租公寓的根本，資本運(yùn)作肯定不是長租公寓發(fā)展的核心?！?李宇嘉說。

今年以來長租公寓頻繁爆雷

爆雷的不僅是蛋殼，今年以來，長租公寓爆雷事件密集發(fā)生。貝殼研究院根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年，就有16家中小長租公寓企業(yè)倒閉，其中不乏友客、巢客、小鷹找房等知名度頗高的“玩家”。

中指研究院在一份研究報(bào)告中回顧了長租公寓的發(fā)展歷程。2010年，長租公寓在消費(fèi)升級的背景下誕生，一直到2015年市場都處于自發(fā)生長階段。行業(yè)真正進(jìn)入大眾視野是在2017 年10月，“租售并舉”表述的提出。同年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”。自此，長租公寓發(fā)展正式步入快車道。

盡管是風(fēng)口上的行業(yè)，但從盈利角度來看，長租公寓的生意并不好做。南方日報(bào)對廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會的調(diào)研顯示，扣除拿房成本（占比均超過60%）、裝修成本（占比約10%-20%）、稅收成本（占比10%-20%，包括增值稅、租賃綜合稅等），多數(shù)長租公寓企業(yè)反映，在嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營下，利潤率低至3%-4%，比一般的銀行理財(cái)收益還要低，出租率低于90%時(shí)，還會虧損。

因此過去三年在行業(yè)藍(lán)海中，不斷有經(jīng)營不善的長租公寓沉溺退出。

李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在長租公寓行業(yè)正處于一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)暴露的階段?！帮L(fēng)險(xiǎn)暴露完了才能觸底，觸底后才有可能反彈，然后才能繼續(xù)正兒八經(jīng)地發(fā)展?！?/p>

同時(shí)，他認(rèn)為，長租公寓未來應(yīng)該向三個(gè)方向發(fā)展，“第一擴(kuò)張規(guī)模要速度慢一點(diǎn)，第二租金貸的比例應(yīng)該降低，降低杠桿，第三應(yīng)該更多地關(guān)注經(jīng)營，通過增加體驗(yàn)感來增值服務(wù)、增強(qiáng)自己的租金議價(jià)能力?！?/p>

長租公寓的發(fā)展亂象，也已引起監(jiān)管注意。

2019年12月，住建部等六部門聯(lián)合《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，針對租賃金融業(yè)務(wù)提出監(jiān)管要求?！兑庖姟诽岢?，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，對住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機(jī)制及法律責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)范，該條例是我國住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件。

此外各地市也先后發(fā)文，要求建立唯一的租房租賃資金監(jiān)管賬戶，將3個(gè)月以上的租金納入監(jiān)管范圍。

（文中李松、劉琳、張靜、黃鵬為化名）