山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問題研究

張 威

(山西省城鄉(xiāng)建設(shè)學(xué)校，山西 太原 030013)

1 概述

為穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要重視我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性問題，如供需平衡、人地匹配、供地結(jié)構(gòu)等，并采取有效措施，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為宗旨，以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給，加強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)期管理并繼續(xù)構(gòu)建和完善市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展這一目標(biāo)?；诖耍疚闹攸c(diǎn)聚焦山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問題研究，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)和存在的問題進(jìn)行梳理，同時(shí)分析問題背后的內(nèi)外部因素，在預(yù)測(cè)山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，對(duì)山西房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出了有針對(duì)性的政策建議。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理論基礎(chǔ)

2.1 市場(chǎng)供求理論

供求理論是由供求關(guān)系衍生的理論，供給量與需求的關(guān)系理論。供給量指的是一定時(shí)期一定地域某一市場(chǎng)要售出的商品量，供給量的量綱是商品數(shù)量單位。需求指的是一定時(shí)期一定地域不同價(jià)格情況下的需求量。供給量與需求相互作用，決定價(jià)格。價(jià)格與供給量負(fù)相關(guān)，與需求正相關(guān)。供給少會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升，價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求下降和供給攀升；反之，供給多又會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降、需求上升、供給減少。房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度上受“看不見的手”影響，房屋供給量少，需求量大會(huì)帶來價(jià)格上升；市場(chǎng)需求量小，房屋庫存大會(huì)帶來價(jià)格波動(dòng)。

2.2 非均衡發(fā)展理論

非均衡理論即“非瓦爾拉均衡理論”，是指市場(chǎng)不完善、信息不完備和價(jià)格無法對(duì)供需進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)的情況下，相互聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)變量在市場(chǎng)模型內(nèi)調(diào)整彼此位置并保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于存在絕對(duì)異質(zhì)性、不可移動(dòng)性、生產(chǎn)滯后性等特點(diǎn)，使得市場(chǎng)信息不完全、價(jià)格機(jī)制不靈敏，市場(chǎng)難以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)“出清”的狹義平衡狀態(tài)，長(zhǎng)期處于非均衡運(yùn)行狀態(tài)。非均衡理論探討房地產(chǎn)市場(chǎng)在不能完全相等的情況下，市場(chǎng)和政府如何運(yùn)作才能使市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定。

2.3 經(jīng)濟(jì)周期理論

經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)緊縮交替更迭、循環(huán)往復(fù)的一種現(xiàn)象，是國(guó)民總產(chǎn)出、總收入和總就業(yè)的波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期總體表現(xiàn)為增長(zhǎng)的、向上發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)在這長(zhǎng)期趨勢(shì)呈現(xiàn)出上下起伏的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。金融貨幣手段直接影響經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域充足的可貸資金和相比較低的利率會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮起來，反之則為衰退階段，銀行體系的擴(kuò)張和緊縮信用的循環(huán)往復(fù)，特別是短期的利率是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的重要原因。

3 山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本特點(diǎn)

近年來，山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，2018年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總量突破1 300億元，銷售額突破1 600億元，房地產(chǎn)庫存下降至合理范圍，對(duì)固定資產(chǎn)投資和GDP的貢獻(xiàn)率分別達(dá)到22.8%，地5.23%。但作為欠發(fā)達(dá)省份，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體上呈現(xiàn)出相對(duì)后進(jìn)的狀態(tài)，主要表現(xiàn)在發(fā)展不充分、結(jié)構(gòu)不合理、分布不均衡三個(gè)方面。

4 山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問題的內(nèi)外部成因

4.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。山西省經(jīng)濟(jì)總量較小，發(fā)展水平較低；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重采礦業(yè)，對(duì)人口的吸附作用小；收入差距較大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。2018年，全省地區(qū)生產(chǎn)總值為16 818.1億元，在全國(guó)排名第24位；人均地區(qū)生產(chǎn)總值為4.53萬元，在全國(guó)排名第27位；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31 035元，在全國(guó)排名第27位。采礦業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資比重為8.2%以上，在全國(guó)排第1位?；嵯禂?shù)0.42，在全國(guó)排第12位，超過0.4的收入分配差距“警戒線”，整體來看居民收入分配差距較大，不利于山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

4.2 城市未形成規(guī)模效應(yīng)

城鎮(zhèn)化水平和城市規(guī)模與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)。2018年，山西省城鎮(zhèn)化率為58.41%，比全國(guó)城鎮(zhèn)化水平(59.58%)低1.17個(gè)百分點(diǎn)；其中戶籍人口城鎮(zhèn)化率為40.85%，比全國(guó)水平(43.37%)低2.52個(gè)百分點(diǎn)。中小城市偏多，在11個(gè)地級(jí)市中，城鎮(zhèn)常住人口在200萬以上的4個(gè)(太原、運(yùn)城、臨汾、大同)，150萬～200萬的4個(gè)(呂梁、晉中、長(zhǎng)治、忻州)，100萬～150萬的1個(gè)(晉城)，100萬以下的2個(gè)(朔州、陽泉)。另一方面，山西省城市建設(shè)欠賬較多，建設(shè)水平較低，是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的短板。此外，該省雖然是能源富集地，但與宜居相關(guān)的水資源、森林資源等均處于比較短缺的狀況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也有較大影響。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力不足

2018年，山西省共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2 574家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅21個(gè)，占比0.82%；四級(jí)以及暫定資質(zhì)企業(yè)為2 110個(gè),占比81.97%。近年來，房地產(chǎn)業(yè)集中度呈快速提升趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)500強(qiáng)企業(yè)的商品房銷售面積(7.16億m2)占到全國(guó)(9萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))商品房總銷售面積的41.73%，商品房銷售額(9.9萬億元)占到全國(guó)商品房總銷售額的66.01%；前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.04%，36.06%，51.95%，63.50%。而在500強(qiáng)中，山西省只有1家企業(yè)上榜，排名為347(辰興股份)。全省范圍內(nèi)本土房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，開發(fā)能力低，整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力弱，難以形成規(guī)模效應(yīng)，在融資、銷售和建設(shè)品質(zhì)等方面存在較大差距。

4.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有待改善

山西省通過開展房地產(chǎn)開發(fā)管理專項(xiàng)整治等一系列專項(xiàng)行動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，但仍有許多長(zhǎng)期積累的痼疾頑疾難解決，對(duì)群眾基本權(quán)益和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。其中，表現(xiàn)最突出的是兩個(gè)方面：一是房屋產(chǎn)權(quán)登記率低的問題。據(jù)估算，該省現(xiàn)有房屋建筑產(chǎn)權(quán)登記率僅約為60%，既影響了群眾合法權(quán)益，也制約了存量房市場(chǎng)發(fā)展。二是“小產(chǎn)權(quán)房”問題。根據(jù)住房調(diào)查數(shù)據(jù)估算，全省共有“小產(chǎn)權(quán)房”約3 720萬m2，占城鎮(zhèn)住房總量的比重為5.4%；其中，太原市約1 800萬m2。這個(gè)問題長(zhǎng)期得不到有效解決，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。

5 促進(jìn)山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的對(duì)策建議

5.1 以供需動(dòng)態(tài)平衡實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

按照黨的十九大關(guān)于社會(huì)主要矛盾轉(zhuǎn)化的重大戰(zhàn)略判斷，加快研究新形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路和新路徑，一方面繼續(xù)從需求側(cè)發(fā)力，促進(jìn)購(gòu)房和租房需求釋放，協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和城鎮(zhèn)化發(fā)展。另一方面從供給側(cè)發(fā)力，既要保障新市民的基本住房需求，解決好“量”的問題，又要不斷滿足人民群眾對(duì)更高居住品質(zhì)的需求，解決好“質(zhì)”的問題。

1)培育釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎之一，特大城市的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)表現(xiàn)得更加明顯。未來一段時(shí)期，將是人口不斷向特大城市及其城市群集聚的過程。針對(duì)山西省城市規(guī)模偏小，吸引力不足的問題，應(yīng)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，特別是著力培育特大城市。應(yīng)該著力發(fā)展省會(huì)太原市，發(fā)揮其輻射和帶動(dòng)作用，促進(jìn)周邊中小城市的發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整個(gè)城市群的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城鎮(zhèn)化互相促進(jìn)、共同發(fā)展。加快行政區(qū)劃調(diào)整，大力推動(dòng)太榆同城化，條件成熟時(shí)將太原周邊區(qū)縣并入太原市；大力推進(jìn)撤縣設(shè)區(qū)，將太原周邊縣城改為區(qū)，按城區(qū)建設(shè)管理，拉大城市骨架，提升城市承載力。加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)建設(shè)為突破口，大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增量提質(zhì)。加快軌道交通建設(shè)，同時(shí)啟動(dòng)多條城市軌道交通建設(shè)，加快形成交通網(wǎng)，發(fā)揮軌道交通便捷、高效的優(yōu)勢(shì)，縮短太原市城市建設(shè)與東部發(fā)達(dá)城市之間的差距。加大人才吸引力度，為各類人才購(gòu)房、租房提供支持，吸引其到太原就業(yè)、居住；優(yōu)化落戶審批流程，實(shí)施限時(shí)辦結(jié)，讓滿足條件的居民可以隨時(shí)落戶；落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，確保新市民享有同等的基本公共服務(wù)。協(xié)調(diào)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，科學(xué)合理確定土地、資金等相關(guān)資源的匹配，有效整合房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)政府部門出臺(tái)的各項(xiàng)配套政策，充分發(fā)揮規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的引導(dǎo)作用。

2)推進(jìn)改善居民居住條件。針對(duì)山西省城鎮(zhèn)“筒子樓”和平房大量存在，特別是縣城中老舊平房較多，居住條件較差的問題，需大力推進(jìn)棚戶區(qū)和老舊小區(qū)改造工作。近年來，山西省大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資做出了重要貢獻(xiàn)。今后一段時(shí)期，繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，著手開展老舊小區(qū)改造工作，一方面可以快速改善城市面貌、改善居民居住條件，另一方面還可以有效促進(jìn)投資增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。到2020年，基本完成棚戶區(qū)改造工作，房地產(chǎn)庫存較大的市、縣還要加大棚改貨幣化安置比例，加快棚改進(jìn)度。同時(shí)，按照住建部在廈門召開的老舊小區(qū)改造試點(diǎn)座談會(huì)精神，從組織實(shí)施、資金籌措、項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理四個(gè)方面探索山西省老舊小區(qū)改造工作機(jī)制，大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，全面提升居民居住條件。

3)提升住宅建設(shè)品質(zhì)和住宅供給質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，群眾對(duì)生活品質(zhì)的追求越來越高，而高質(zhì)量住宅產(chǎn)品供應(yīng)不足，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的短板。針對(duì)山西省住宅建設(shè)水平偏低，物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不高，居住環(huán)境較差的問題，著力提升住宅建設(shè)和管理水平。今后一段時(shí)期，從住房供應(yīng)端著手，補(bǔ)齊住宅建設(shè)管理中的短板，滿足群眾不斷增長(zhǎng)的對(duì)更高品質(zhì)住房的需求。提高住宅建設(shè)品質(zhì)，進(jìn)一步提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，大力推廣裝配式建筑和綠色建筑；推行住宅全裝修(含菜單式裝修)，實(shí)行裝修部分和毛坯部分分別計(jì)價(jià)，實(shí)施裝修工程與主體工程同步設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收。提升物業(yè)服務(wù)水平，建立物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事中事后監(jiān)管；擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接老舊住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、回遷安置小區(qū)的支持力度；完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，大力提升物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。

5.2 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)

針對(duì)山西省房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小，外來品牌房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在太原及大同、晉中等大中城市的問題，需利用好當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整的有利時(shí)機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組和戰(zhàn)略合作，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)業(yè)集中度，提升住宅供給能力。

1)支持企業(yè)之間兼并重組。在企業(yè)兼并重組過程中，符合條件的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅；變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照和國(guó)有土地使用權(quán)證等項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)名稱，依法依規(guī)，限時(shí)辦結(jié)；在資質(zhì)核定、信用評(píng)定時(shí)，應(yīng)按照有利于企業(yè)的原則進(jìn)行審批。

2)引導(dǎo)外來品牌企業(yè)向下延伸，到其他設(shè)區(qū)城市、到縣城開發(fā)建設(shè)，提升全省房地產(chǎn)開發(fā)總體水平，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)滲透和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量。

3)支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展新興地產(chǎn)，特別是要結(jié)合山西省實(shí)際，大力發(fā)展文化旅游地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、體育地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

5.3 加快建立租購(gòu)并舉的住房制度

建立租購(gòu)并舉的住房制度不僅是解決新市民住房問題的有效途徑，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)從“投資驅(qū)動(dòng)”向“投資、消費(fèi)驅(qū)動(dòng)并重”轉(zhuǎn)型發(fā)展的有效路徑。未來若干年，隨著住房總量趨于飽和，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，一個(gè)活躍、發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大促進(jìn)作用。今后一段時(shí)期，應(yīng)著力培育國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)等企業(yè)共同參與的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃供應(yīng)主體，通過新建、改建、回購(gòu)等方式多渠道擴(kuò)大住房租賃房源，完善公租房保障制度，健全、住房租賃管理服務(wù)體制和政策法規(guī)體系，力爭(zhēng)用3年左右的時(shí)間，基本建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

1)建立健全住房租賃制度和政策支持體系。

根據(jù)國(guó)家即將出臺(tái)的《住房租賃管理?xiàng)l例》和相關(guān)政策安排，研究制定山西省實(shí)施辦法和相關(guān)政策，出臺(tái)租賃住房具體標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)用房等非住宅房屋改為租賃住房的規(guī)范，制定住房租賃的金融支持政策，研究租購(gòu)?fù)瑱?quán)、商住同權(quán)等政策。

2)多措并舉培育住房租賃供應(yīng)主體。

組建國(guó)有住房租賃公司，培育民營(yíng)住房租賃企業(yè)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)集體組織成立住房租賃企業(yè)，規(guī)范個(gè)人住房租賃行為，建立多主體、多類型供應(yīng)主體構(gòu)成模式。建議由省財(cái)政籌資或支持大型國(guó)有企業(yè)成立省屬住房租賃公司，或由太原市政府籌資成立1家～2家大型國(guó)有租賃企業(yè)，發(fā)揮引導(dǎo)作用，帶動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展。

3)多渠道籌集租賃房源。

新建一批租賃住房，結(jié)合各市實(shí)際住房供需狀況等因素，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)中合理安排。建議借鑒深圳、廣州等市經(jīng)驗(yàn)，專門供應(yīng)一批土地用于建設(shè)租賃住房。改建一批租賃住房，針對(duì)山西省非住宅庫存化解壓力較大的問題，將非住宅改建用于租賃住房。收購(gòu)一批租賃住房，引導(dǎo)企業(yè)在市場(chǎng)上收購(gòu)一批住房經(jīng)過改造作為租賃住房房源。利用集體土地改造或建設(shè)一批租賃住房。對(duì)暫時(shí)沒有納入城中村改造范圍的城中村房屋由村集體組織成立住房租賃企業(yè)或由專業(yè)住房租賃企業(yè)，通過收購(gòu)、改建、租賃等方式將其納入統(tǒng)一管理，進(jìn)行整治后符合安全、消防、衛(wèi)生條件的統(tǒng)一出租。對(duì)集體土地已建成未售出的“小產(chǎn)權(quán)”房經(jīng)改造后，符合居住條件的由住房租賃企業(yè)統(tǒng)一出租。對(duì)流動(dòng)人口較多、附近房源緊張的城市園區(qū)或地段，可以就近利用集體土地新建設(shè)租賃住房。

4)提高住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管和服務(wù)水平。

建設(shè)全省住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，力爭(zhēng)用半年時(shí)間實(shí)現(xiàn)全平臺(tái)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。建立健全住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃企業(yè)信用管理。成立省、市、縣三級(jí)住房租賃管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善住房租賃管理和服務(wù)體制。設(shè)區(qū)城市要成立穩(wěn)定的住房租賃管理隊(duì)伍，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)管理服務(wù)體制，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)格化管理。同時(shí)，還有加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督考核。省、市兩級(jí)政府建立住房租賃工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)推動(dòng)住房租賃各項(xiàng)工作，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。將培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作納入目標(biāo)責(zé)任考核體系，明確各市、各相關(guān)部門責(zé)任，形成任務(wù)分工明確、責(zé)任落實(shí)到位，上下聯(lián)動(dòng)、多部門配合，齊抓共管的工作機(jī)制。

5.4 構(gòu)建平穩(wěn)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

去庫存和防泡沫是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的兩大重點(diǎn)任務(wù)，也是解決山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡的有效措施。要結(jié)合山西省實(shí)際，一手抓以縣城為主的房地產(chǎn)去庫存，一手抓以太原為主的穩(wěn)房?jī)r(jià)、防泡沫工作。并針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范加強(qiáng)服務(wù)和監(jiān)管，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

1)化解非住宅和三四線以下城市房地產(chǎn)庫存。近年來，山西省去庫存工作成效明顯，房地產(chǎn)庫存情況已經(jīng)發(fā)生較大變化，從區(qū)域看，除朔州市和部分縣級(jí)城市外，其他城市的房地產(chǎn)庫存消化周期已經(jīng)降至合理區(qū)間；從類型看，住宅庫存消化周期已降至合理區(qū)間，但非住宅庫存仍然較大、消化周期較長(zhǎng)。應(yīng)重點(diǎn)加大山西省非住宅及朔州市和縣級(jí)城市去庫存工作力度，放寬非必要規(guī)劃約束指標(biāo)，允許企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整商業(yè)配套比例、住房戶型結(jié)構(gòu)、車位配比等指標(biāo)；支持庫存商品房轉(zhuǎn)換用途,允許已竣工未售出商品房項(xiàng)目改建為租賃住房、“創(chuàng)客空間”、科技企業(yè)孵化器、養(yǎng)老中心等其他用房，進(jìn)一步提高去庫存政策的針對(duì)性和有效性。

2)著力穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)省會(huì)太原的督導(dǎo)，加快在建商品房項(xiàng)目施工進(jìn)度，加快推進(jìn)棚戶區(qū)和城中村改造步伐，加快新開工項(xiàng)目手續(xù)辦理，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。加大投資投機(jī)性購(gòu)房和違法違規(guī)打擊力度，營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，督促指導(dǎo)太原市做好政策儲(chǔ)備，有針對(duì)性地實(shí)施調(diào)控，防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的局面。

3)加快解決房屋權(quán)屬登記辦理遺留問題。近年來，住建、國(guó)土等部門出臺(tái)政策措施，加快辦理房屋權(quán)屬登記遺留問題，取得了明顯成效，對(duì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展起到了重要作用。下一步，應(yīng)積極主動(dòng)作為，加大工作推進(jìn)力度，通過加快解決房產(chǎn)權(quán)屬辦理歷史遺留問題，方便群眾辦理抵押、二手房交易，進(jìn)一步搞活二手房市場(chǎng)。

4)積極著手探索解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題。隨著國(guó)家在12個(gè)城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，“小產(chǎn)權(quán)房”閑置資源利用問題有了解決的渠道。下一步，應(yīng)積極開展集體土地建設(shè)租賃住房前期調(diào)研工作，盤活閑置資源，將富余的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行整治，符合消防、規(guī)劃的用于向社會(huì)出租。

5)嚴(yán)格規(guī)范新建項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)行為。加大法律法規(guī)及政策制度的貫徹落實(shí)力度，全面實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目省、市、縣三級(jí)聯(lián)動(dòng)檢查機(jī)制。建立部門聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，并將信用評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)公布，實(shí)施部門聯(lián)合懲戒和社會(huì)廣泛監(jiān)督，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。