鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下農(nóng)村土地使用權流轉價值評估研究

王靜

(河南牧業(yè)經(jīng)濟學院 金融與會計學院，河南 鄭州 450044)

2019年中央一號文件中明確指出，要健全農(nóng)村土地流轉規(guī)范管理制度，落實扶持小農(nóng)戶和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有機銜接的政策，完善“農(nóng)戶+合作社”“農(nóng)戶+公司”利益聯(lián)結機制，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。要進一步總結推廣資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東經(jīng)驗等，并建立農(nóng)村產(chǎn)權市場。隨著農(nóng)村土地流轉的經(jīng)濟行為越來越頻繁，土地使用權產(chǎn)權市場逐漸形成。土地使用權流轉價值的合理評估是規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權市場的重要手段，也是保證農(nóng)村產(chǎn)權順利導入市場的必要程序之一。

農(nóng)村土地不僅是一種自然資源也是一種社會資源，有關土地使用權流轉價值的評估主要有以下集中觀點：(1)土地的屬性，對影響土地使用權價值的“雙因素”進行分析，指出土地使用權流轉價值不僅要考慮經(jīng)濟效益還要兼顧社會效益、生態(tài)效益。(2)流轉形式，指出集中大規(guī)模流轉比較容易形成規(guī)模效益，散戶個體流轉產(chǎn)生的經(jīng)濟效益比較差。(3)評估方法，大部分在基礎評估方法的基礎上借鑒層次分析法綜合估算土地使用權的價值。本文結合河南土地使用權市場發(fā)展特征，探索適合本土農(nóng)村產(chǎn)權發(fā)展特征的評估方案，助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施。

1 農(nóng)村土地使用權流轉價值形成

農(nóng)村土地使用權流轉的形式多樣，集體流轉租賃、個人自發(fā)分散流轉的代耕等是主要方式。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，愿意經(jīng)營土地的農(nóng)戶較多，尤其是國家明確加快放活土地使用權以來，土地流轉面積逐年增加，以集中流轉租賃為主。中西部欠發(fā)達的地區(qū)流轉面積相對較少，流轉形式多以自發(fā)分散流轉代耕為主，集體流轉的土地面積增速緩慢，同時荒地面積每年都在擴大。

依據(jù)級差地租理論，土地使用權的價值是資產(chǎn)的數(shù)量與土地單位價值的乘積。

土地使用權價值(VL)=土地使用權數(shù)量(QL)×土地使用權單位價值(PL)

土地使用權單位市場價格(PL)變動與土地使用權流轉規(guī)模(QL)變動會導致土地使用權價值(VL)變動。

2 影響土地使用權流轉價值的因素

影響土地使用權流轉價值的因素較多。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，比如人均收入、地方集體土地使用權流轉政策、本地農(nóng)產(chǎn)品市場需求情況等因素，根據(jù)供需平衡理論，市場需求越高，農(nóng)產(chǎn)品價格就越高，直接影響土地使用權的流轉價格。不同等級的土地單位面積投入同量資本會產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率。影響地租分級的因素有很多，如氣候因素，氣溫高低、降水是否充沛、日照時間長短、無霜期、自然災害等，以無霜期為例，無霜期越長對農(nóng)作物生長就越有利；土地肥沃程度，土地越肥沃越能夠以較少的投入，獲取更多的收益；水文因素，土地附近河流越多，水質(zhì)越好，地下水位越高就越有利于作物成長；土地所在地的地形，坡向、地形、海拔等。交通便利程度以及距離城市中心的距離，交通越便利流轉價值越高，反之越低。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設備、基礎設施建設水平和技術的普及利用率，農(nóng)業(yè)機械自動化程度越高，土地生產(chǎn)效率越高，越能實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應。

3 農(nóng)村土地使用權流轉價值評估方法選擇與運用

收益法、市場法、成本法是三種基本的價值評估方法，國外學者還提出了一些新的評估方法，如實物期權法、德爾菲法、神經(jīng)網(wǎng)絡分析法等。目前國內(nèi)對農(nóng)村土地流轉價值評估尚未形成體系，理論基礎和數(shù)據(jù)支撐不足。針對土地流轉的形式和價值形成特征，本文根據(jù)資產(chǎn)評估經(jīng)濟原則中的預期收益的原則，通過對收益法的拓展評估土地使用權流轉價值。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提出要按照“生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明”的要求發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，因此土地使用權流轉價值包括經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)價值。

本文以河南省虞城縣H村為樣本進行評定估算。H村距離城市中心較遠、交通欠發(fā)達，根據(jù)調(diào)查可知該村有可耕地約3000畝，在籍在冊村民約1700人。農(nóng)村土地主要通過種植小麥、玉米來實現(xiàn)其土地使用權價值。抽樣調(diào)查顯示農(nóng)戶農(nóng)作物的利潤如表1所示：

表12014-2018年H村農(nóng)作物數(shù)經(jīng)濟收入情況(元/千克)

項目年份20142015201620172018小麥畝產(chǎn)量560580529523536玉米畝產(chǎn)量568579594573581每畝地成本720650620580640

近5年小麥價格維持在2.2元/千克，玉米的價格在2.4元/千克。根據(jù)表1中兩類農(nóng)作物產(chǎn)量和成本得出，H村每畝地年均收入在2595元左右浮動，平均成本約640元，年經(jīng)濟收益1953元/畝，加上國家給予的糧食補貼70元/畝，那可推算H村土地使用權的年經(jīng)濟利潤約2023元。H村區(qū)域位置不是很優(yōu)越，農(nóng)村產(chǎn)權市場不活躍，市場法和成本法不太適合用來評估其價值，因此選擇收益法進行估算流轉價值。

首先估算經(jīng)濟價值 PL1，根據(jù)收益法的基本原理涉及到收益、折現(xiàn)率、收益期限三個參數(shù)。

PL1代表土地使用權流轉經(jīng)濟價值, Ri代表每年的收益,r代表土地還原利率，n代表剩余承包期限。

農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)屬于國家保護發(fā)展行業(yè)，本研究參照近5年的國債年平均利率確定土地使用權流轉價值還原利率，近5年我國的國債利率3.2%左右，估測該項資產(chǎn)的折現(xiàn)率為3.2%。按照我國的土地承包政策耕地30年承包權不變，假設30年全部為剩余使用年限，計算可得出該村土地使用權流轉經(jīng)濟價值為38645.93元/畝。

估算H村土地使用權流轉的社會價值PL2。農(nóng)村土地使用權流轉社會價值可分為社會穩(wěn)定價格和社會保障價格。社會保障價格可比照當?shù)厣绫ＹM標準確定，2014-2018年H村所在地社會保障費用為6750元/年，即社會保障價格為6750元。社會穩(wěn)定價格利用耕地開墾費法計算，根據(jù)近5年H村開墾費統(tǒng)計分析知，一等地17元/畝、二等地14元/平畝、三等地11元/畝。H村土地使用權流轉規(guī)模為1050畝，其中一等地1000畝，二等地50畝。由此，該村土地使用權社會穩(wěn)定價格11238.66元/畝。綜合考慮H村農(nóng)村土地使用權流轉社會價值為PL2=17988.66 元/畝。

估算H村土地使用權流轉的生態(tài)價值PL3。由表1可知，H村畝碳水化合物重量年均約為1200千克。因此，年固碳量為1672.27千克/畝，年制氧量為1217.23千克/畝。首先利用碳稅法單位面積年吸碳價格，目前國際上比較認可的碳稅標準為0.15美元/千克，約0.92元/千克，所以年吸碳價格1538.49(元/畝)；然后用綠地成本法計算單位面積年制氧價格，當前制氧成本約為0.76 元/kg，因此單位面積年制氧價格約為925.09(元/畝)。通過收益法估算H村土地使用權流轉生態(tài)價值PL3為37712.85元/畝。

H村的土地使用權的價值是經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)價值三者的和，綜上H村30年的土地使用權流轉價值約為94347元/畝。這與永久征用該村土地一次性支付補償費用為40000元/畝存在差異。

4 結論及建議

有效開展農(nóng)村土地使用權流轉價值評估可以促進農(nóng)村產(chǎn)權市場的健康快速發(fā)展，推動河南鄉(xiāng)村振興的實現(xiàn)。采用一口價的形式補償土地使用權價值值得商榷。

本文選擇的樣本距離城市較近，存在一定的局限性。距離市中心比較近、土地使用權流轉比較活躍的資產(chǎn)適合市場比較法估算土地使用權流轉價值，距離城市較遠、土地貧瘠，開發(fā)程度不高，尤其是農(nóng)村集體荒山荒地等適合成本法土地使用權流轉價值。