《民法典》首提居住權(quán)讓弱者有其居

《民法典》物權(quán)編的一大亮點，是增加了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)。在我國，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合二為一，住宅產(chǎn)權(quán)70年到期后可自動續(xù)期。如今，在房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)之外，又多了一個“居住權(quán)”，究竟意味著什么？

可與房屋產(chǎn)權(quán)分離

什么是居住權(quán)？《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉進一步解釋稱，居住權(quán)設(shè)定的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。

“事實上，住在一個房子里還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權(quán)。居住權(quán)制度主要是保障一些自己沒有單獨住處、只能居住別人房屋來生活的人的權(quán)利，他們大多是離婚無房的配偶、年老無房的父母、未成年的子女、年邁的保姆等弱勢一方，他們的居住依賴產(chǎn)權(quán)人的態(tài)度，所以生活場所穩(wěn)定性不足?！北本├砉ご髮W(xué)法學(xué)院民法典研究中心主任孟強表示。

應(yīng)用場景廣泛

由于老伴去世多年，張教授退休之后，一直靠保姆李阿姨照顧。一晃十年過去了，考慮到李阿姨孤苦無依，年紀也大了，張教授希望自己去世之后，保姆能夠繼續(xù)居住在自己的房子里養(yǎng)老，同時，老人還想把這套房子的所有權(quán)留給唯一的兒子。那么，張教授可以通過遺囑的方式，為保姆李阿姨確立居住權(quán)。這樣，一套房子就實現(xiàn)了既讓兒孫有所得、又讓困難者有所居的目的，兩全其美。張教授去世后，即便房子為子女所繼承，房子的所有權(quán)人也不能趕走保姆，或?qū)⒎孔映鲎?，當然保姆也只能居住，無權(quán)出租或出售該房屋，保姆的子女也無法獲得繼承權(quán)。至于居住要不要另付租金，這要看當時約定，如果沒有約定，一般都是無償?shù)摹?/p>

肖文曉表示，這只是居住權(quán)一種可能存在的應(yīng)用場景。未來，居住權(quán)的應(yīng)用場景可能會覆蓋更多領(lǐng)域，比如婚姻財產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所等。

其一，男女結(jié)婚，婚前財產(chǎn)為個人所有，房產(chǎn)證要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出房屋所有權(quán)。

其二，公租房未來可能會通過居住權(quán)加以確認。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確其居住權(quán)，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。

其三，近幾年，以房養(yǎng)老反映出的問題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機構(gòu)，獲得其提供的養(yǎng)老金直到去世。一些不法機構(gòu)以此騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又拿不到養(yǎng)老金。如果在簽訂以房養(yǎng)老協(xié)議的同時，保障老人的居住權(quán)，那么在有生之年誰都無法剝奪老人們居住的權(quán)利，無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

房屋交易是否受影響

居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，令不少購房者有些困惑：在買賣二手房時，也會涉及居住權(quán)的問題嗎？

孟強表示，居住權(quán)的用益物權(quán)，實際上是把居住權(quán)和所有權(quán)分開，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙，因為即使是房屋能夠過戶，但如果合同約定的居住時間還在持續(xù)，依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。房屋一旦設(shè)立了居住權(quán)，其流通價值將大幅降低。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會考慮此類房子。

“居住權(quán)制度對于二手房交易會有一定影響，但對整體市場的影響并不大，這類房屋估計只會占市場的極小比重，而且也不難確認?！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來，居住權(quán)不具有普適性，市場上設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)該僅是個別情況，只會占市場的很小比例，很大一部分綁定居住權(quán)的房產(chǎn)會是在公租房、法拍房等特殊領(lǐng)域。“買房前調(diào)查一下房屋是否有居住權(quán)確有必要，可以更好地避坑，保障自身權(quán)益。而《民法典》將于2021年1月1日正式實施，所以目前關(guān)于居住權(quán)的查詢細則并未出臺。”張大偉表示。

不過，由于《民法典》規(guī)定，居住權(quán)經(jīng)過登記才可產(chǎn)生相應(yīng)權(quán)利，那么一套房產(chǎn)如果要設(shè)置居住權(quán)，就必須得在房管部門進行登記備案。所以，要查詢并不復(fù)雜，購房者或許只需到房管部門辦事大廳或指定官方網(wǎng)站進行查詢就可以了。