廣西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析
——基于金融風(fēng)險*

■ 黃開展（廣西金融職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

一、廣西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1949年10月1日中華人民共和國成立，1949年12月11日廣西全境解放，1958年廣西壯族自治區(qū)宣告成立，開啟八桂大地發(fā)展新征程。1978年改革開放以來，廣西生產(chǎn)總值總量連續(xù)邁上新臺階，2018年廣西生產(chǎn)總值總量達(dá)到20352.51億元，1978—2018年年均增長10%。*

廣西生產(chǎn)總值近年來的持續(xù)增長離不開廣西房地產(chǎn)發(fā)展的“功勞”。據(jù)廣西統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年廣西房地產(chǎn)投資額為3004.13億元，比上年增長11.9%，2019年1—8月廣西房地產(chǎn)投資額為2264.58億元，同比增長28.5%。如此大的資金投資流向和廣西城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快有著緊密關(guān)聯(lián)，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)流動，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，2018年廣西城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.22%，新的城鎮(zhèn)人口是房產(chǎn)的潛在需求者，與之帶來商業(yè)需求吸引很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資，換句話說，廣西房地產(chǎn)的市場需求大。

從廣西統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和廣西各市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到，2019年廣西房地產(chǎn)的開發(fā)投資額和銷售額依然增長。桂林市2019年1-8月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額同比增長21.0%，增速較上年同期提升16.0%，商品房銷售面積403.29萬平方米，同比增長21.6%，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額257.52億元，同比增長25.1%。梧州市2019年1-8月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成74.2億元，同比增長86.7%，商品房銷售面積為211.1萬平方米，同比增長68.0%。貴港市2019年1-8月，全市商品房銷售面積227.1萬平方米，同比增長8.9%，商品房銷售額143.1億元，同比增長23.0%。玉林市2019年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目285個，完成投資179.28億元，比上年同期增長22.5%；商品房銷售面積297.40萬平方米，比上年同期增長14.8%。百色市2019年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成48.40億元，同比增長10.0%。柳州市2019年上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值53.66億元，增長9.0%。賀州市2019年上半年，全市房地產(chǎn)在庫項(xiàng)目增多，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長87.9%。南寧市2019上半年房地產(chǎn)商品房累計(jì)共成交76797套，成交套數(shù)同比2018年上半年增長2.68%，成交面積共6983929.29平方米，簽約面積同比增長12.10%。

二、廣西房地產(chǎn)金融風(fēng)險

廣西房地產(chǎn)是廣西經(jīng)濟(jì)的重要部分，廣西房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展是廣西生產(chǎn)總值得以不斷上升的重要原因，也是加快廣西城鎮(zhèn)化進(jìn)程有力因素。但是，我們在看到廣西房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的同時，也要看到其背后的風(fēng)險——金融風(fēng)險。

（1）信用風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源有國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、其他資金來源、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款、其他到位資金。根據(jù)2018年商業(yè)銀行貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)貸款總額占商業(yè)銀行貸款總額的27.7%，根據(jù)2018年廣西統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為3989.51億元，其中國內(nèi)貸款504.84億元，個人按揭貸款891.22億元，如此大的貸款比率和金額，倘若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善，低盈利，或虧損，房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款現(xiàn)象，以及購房消費(fèi)者因某種原因收入低于還款計(jì)劃額度而無力還款現(xiàn)象，都使銀行金融機(jī)構(gòu)面臨嚴(yán)重的信貸風(fēng)險。

對逾期無力償還或無法追索等現(xiàn)象，即使還款擔(dān)保以房地產(chǎn)作為抵押，也無法準(zhǔn)確估價抵押的房地產(chǎn)，也無法保證抵押的房地產(chǎn)容易銷售，放貸銀行依然面臨效益差的風(fēng)險。

（2）金融機(jī)構(gòu)流動性風(fēng)險。商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相依相偎，商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)貸款資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營給商業(yè)銀行帶來效益。隨著廣西房地產(chǎn)的快速發(fā)展，貸款數(shù)額逐年增加，據(jù)廣西統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年1-8月廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源當(dāng)中，456.08億元為國內(nèi)貸款，622.40億元為個人按揭貸款，可是房地產(chǎn)貸款通常是長期貸款，如果商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款增速過快時不能很好的經(jīng)營管理，缺乏資金周轉(zhuǎn)和融通渠道，將出現(xiàn)貸款比例失調(diào)，資產(chǎn)質(zhì)量惡化，面臨流動性風(fēng)險。

（3）通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹是指物價全面持續(xù)的上漲，實(shí)際利率=名義利率—通貨膨脹率。通貨膨脹使貨幣持有者擁有的貨幣貶值，近些年房價持續(xù)上漲，有很大的升值空間，房地產(chǎn)便成了貨幣投資的好去向，但是投資者熱衷于房地產(chǎn)的投資則進(jìn)一步推動房價的提高，房價的提高又直接或間接的影響其他物價上漲。根據(jù)廣西統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年1-9月廣西主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，居民消費(fèi)價格指數(shù)為103.2億元，增速為3.2%，這意味著一定的通貨膨脹。

金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，如果支持過度,容易引起信用膨脹問題。我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)知識知道，固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風(fēng)險就更大，房地產(chǎn)金融的長期風(fēng)險使其通貨膨脹風(fēng)險也較大。

（4）房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，以及投機(jī)者“炒房”等原因，使得房價快速上漲，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理看出，從2009年到2018年，十年間，廣西商品房平均銷售價格翻了一番。如今，廣西房價依然上漲，2019年8月份廣西商品房平均售價為6482元/平方米。持續(xù)上漲的房價可能引發(fā)的是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，商品房價格一旦增速過快，嚴(yán)重背離商品房價值，必然發(fā)生暴跌，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，給房地產(chǎn)企業(yè)和購房者造成不同程度的損失，甚至給國民經(jīng)濟(jì)造成不良影響。

表1 歷年廣西商品房銷售均價

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響

廣西的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行金融機(jī)構(gòu)的依存度很高，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金有來源于銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善，無法順利向銀行金融機(jī)構(gòu)償債，可能引發(fā)銀行金融機(jī)構(gòu)倒閉，甚至引發(fā)社會動蕩。另外，銀行金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)、銀行金融機(jī)構(gòu)和購房者、房地產(chǎn)企業(yè)和購房者，相互之間存在著債務(wù)債權(quán)關(guān)系，一旦房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生，都將成為受害者。

四、廣西房地產(chǎn)發(fā)展的思考

廣西房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好壞關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營，關(guān)系著金融機(jī)構(gòu)財務(wù)狀況是否健康，關(guān)系著廣西生產(chǎn)總值能否持續(xù)增長，關(guān)系著廣西人民能否安居樂業(yè)。根據(jù)廣西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們意識到了金融風(fēng)險的存在，唯有正確處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險，廣西房地產(chǎn)方可良性發(fā)展。

（1）建立合理的融資渠道，科學(xué)分散金融風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)需要合理的資本構(gòu)成作為保障，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營需要健康的財務(wù)狀況，因此，要避免不合理的資本結(jié)構(gòu)，則要改變和改善房地產(chǎn)融資渠道。目前，廣西房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金除自有資金外，大部分是通過銀行貸款，融資渠道相當(dāng)窄，金融風(fēng)險集中于房地產(chǎn)企業(yè)和銀行金融機(jī)構(gòu)。為分散房地產(chǎn)融資金融風(fēng)險，可通過金融創(chuàng)新，采用新的金融工具，豐富和改進(jìn)融資渠道，除傳統(tǒng)的銀行貸款外，可采取信托、債券、基金等多方式融資，提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性，進(jìn)而完善金融機(jī)構(gòu)體系，科學(xué)分散金融風(fēng)險。

（2）完善宏觀審慎管理制度，構(gòu)建房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警體系。根據(jù)廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、購房者按揭貸款、房產(chǎn)抵押貸款等特征，銀行金融機(jī)構(gòu)需全面識別這些融資方式，全面納入監(jiān)測范圍，制訂和完善監(jiān)管制度，建立房地產(chǎn)金融監(jiān)測系統(tǒng)，多方位設(shè)計(jì)房地產(chǎn)金融宏觀審慎風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警體系，如房地產(chǎn)運(yùn)營壓力測試指標(biāo)、房價和房貸波動可能引發(fā)的金融風(fēng)險指標(biāo)等，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險數(shù)據(jù)庫，對房地產(chǎn)金融進(jìn)行科學(xué)評級，預(yù)測風(fēng)險發(fā)生概率，并及時采取應(yīng)對措施。

（3）規(guī)劃政策導(dǎo)向，平衡需求與開發(fā)。目前，廣西房地產(chǎn)開發(fā)集中在市區(qū)及市區(qū)轄區(qū)居多，部分城市開發(fā)規(guī)模和開發(fā)面積大幅增加，價格上漲過快，為平衡需求與開發(fā)，可適當(dāng)實(shí)行區(qū)域差異化的調(diào)控政策，做好開發(fā)引導(dǎo)和價格指導(dǎo)，預(yù)防房產(chǎn)出現(xiàn)空置，產(chǎn)生過剩危機(jī)，預(yù)防出現(xiàn)資金鏈條斷裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展困境。

（4）政府調(diào)控和引導(dǎo)，完善住房保障體系。政府部門繼續(xù)按“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，督促指導(dǎo)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，遏制高房價的“炒房”行為。同時，根據(jù)實(shí)際需求，完善住房保障體系，如危舊房改造、建集資房、增加租賃住房等，緩解住房供需矛盾。