基于區(qū)位視角的房價(jià)影響因素研究
——以海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為例*

■ 方昕（浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院）

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)中非常重要的一種產(chǎn)業(yè)形態(tài)，也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，興衰起落都影響著整個(gè)國家的發(fā)展。而房價(jià)作為房地產(chǎn)研究中最重要的對象，一直成為各階層普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。近些年，各種因素合力推動房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期，先是在去庫存和棚改刺激下走出一波上升行情，房企紛紛沖千億，規(guī)模擴(kuò)張也上了新臺階，房價(jià)也是極具飆升。*

海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為與杭州無縫鏈接的一個(gè)區(qū)域，越來越多地被世人關(guān)注，在近些年極大地體現(xiàn)出了獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，房價(jià)也是從千元漲到了萬元，有些甚至翻了一倍。

二、海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀概述

（一）區(qū)位現(xiàn)狀

海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是海寧市政府2007年4月正式成立的，包含海寧經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)、許村鎮(zhèn)、海寧農(nóng)業(yè)對外綜合開發(fā)區(qū)、臨杭新區(qū)和科教新城在內(nèi)的一個(gè)新興經(jīng)濟(jì)區(qū)。這個(gè)位居杭州下沙東北側(cè)，與臨平無縫鏈接的區(qū)域，更多的是源于杭州城市東擴(kuò)的火熱開展。

近年來，杭州提出“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，由“西湖時(shí)代”轉(zhuǎn)向“錢塘?xí)r代”，以錢塘江作為杭州城市未來的發(fā)展中心。要構(gòu)建杭州都市經(jīng)濟(jì)圈，把海寧納入經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)。連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處海寧西部，直接與杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和余杭區(qū)接壤，自然成為杭州都市經(jīng)濟(jì)圈的重要結(jié)點(diǎn)。

未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展將由行政區(qū)經(jīng)濟(jì)向區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展。杭州和上海是長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)的兩個(gè)重要經(jīng)濟(jì)圈。杭州的經(jīng)濟(jì)圈必然要突破自己的行政區(qū)域，延伸到海寧，而上海經(jīng)濟(jì)圈也必然延伸到嘉興。因此一個(gè)區(qū)域越開放，區(qū)位就越具優(yōu)勢。開放區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長一般會受到外部環(huán)境的影響，但同時(shí)開放的區(qū)域可能也會獲得更多的發(fā)展機(jī)會和利益。海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)受到杭州發(fā)展東移的輻射影響，在政府各項(xiàng)政策的惠及下，區(qū)位條件明顯提升，對海寧當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。

（二）房價(jià)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的綜合體，所處區(qū)位的價(jià)值，首先就會直接影響房子的價(jià)值或價(jià)格，體現(xiàn)在房價(jià)上。海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為三四線城市與省會中心的交界處，在近幾年房價(jià)一直維持著穩(wěn)定上漲的趨勢。本文對海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)部分代表樓盤的房價(jià)進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)，房價(jià)與前五年相比，已是天差地別。

表1 海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)部分樓盤房價(jià)一覽表

2019年10月海寧各鄉(xiāng)鎮(zhèn)做了房價(jià)的排行，商品房均價(jià)排名前三的鄉(xiāng)鎮(zhèn)是許村鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)和斜橋鎮(zhèn)，其環(huán)比上月分別增長了22.05%、26.79%和7.65%。其中，許村和長安的房子均價(jià)如此之高，正是與“融杭接滬”有關(guān)，優(yōu)越的地理位置使得房價(jià)隨之上升。

三、基于區(qū)位視角的房價(jià)影響因素

房價(jià)的影響因素有很多，海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房價(jià)之所以穩(wěn)步上漲，區(qū)位價(jià)值的體現(xiàn)毋庸置疑?；趨^(qū)位優(yōu)勢，各方面因素都得到了改進(jìn)和完善，進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抬高了房價(jià)。主要影響的因素有交通便利、產(chǎn)業(yè)集聚、教育資源、商業(yè)配套、文化氛圍等。

（一）交通因素

2019年4月2日，浙江省人民政府批復(fù)同意設(shè)立杭州錢塘新區(qū)，之后杭州錢塘新區(qū)和海寧市將共同打造省跨行政區(qū)一體化發(fā)展的示范區(qū)、領(lǐng)率區(qū)、樣板區(qū)，成為長三角一體化高質(zhì)量發(fā)展的標(biāo)志性大平臺，將展開全面的戰(zhàn)略合作，包括：共同推動雙方規(guī)劃政策對接、產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展、平臺合作、功能聚合等方面。最新的《杭海新城（長安許村一體化）空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》里，杭海新城規(guī)劃面積范圍為許村、長安（高新區(qū)）205平方公里及鹽官度假區(qū)25平方公里，總計(jì)230平方公里。

而正在建設(shè)的杭海城際輕軌，正是成為很多房地產(chǎn)商投資聚集的主要原因。杭海城際鐵路全線實(shí)現(xiàn)“三通”，計(jì)劃2021年通車，與杭州地鐵實(shí)行一票制站內(nèi)換乘。屆時(shí)，海寧城區(qū)將與杭州建起“一小時(shí)通勤圈”，使海寧和杭州兩地形成市場和文化的雙向交流，會吸引更多的客戶來到海寧。杭州因承受不起高房價(jià)的人口，會因?yàn)檫@便捷的交通條件，更多地選擇來海寧安家落戶。

（二）產(chǎn)業(yè)因素

隨著杭州城市的不斷向外擴(kuò)張，特別是近幾年，下沙作為杭州衛(wèi)星城，一方面地價(jià)飛漲，另一方面居民居住配套提升，環(huán)境改善的需求日漸強(qiáng)烈，產(chǎn)業(yè)集群開始慢慢向外轉(zhuǎn)移。

出于對地理位置、企業(yè)自身規(guī)模、土地成本、產(chǎn)業(yè)集群銜接、交通、政府招商政策等方面的考慮，很多企業(yè)都把企業(yè)擴(kuò)張選址的最終目標(biāo)瞄向了直接連接下沙的連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。目前太陽能、電子、食品、機(jī)械制造已成為連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更新?lián)Q代，產(chǎn)業(yè)升級的幾大支柱產(chǎn)業(yè)。幾大行業(yè)內(nèi)的知名企業(yè)紛紛入駐，也勢必會吸引其同行業(yè)、上下游行業(yè)企業(yè)的跟風(fēng)進(jìn)駐，形成大規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群。

許村鎮(zhèn)，作為嘉興市首個(gè)產(chǎn)值超億元的鎮(zhèn)，以中國家紡之鄉(xiāng)聞名全國。家紡產(chǎn)業(yè)尤為發(fā)達(dá)，作為一項(xiàng)傳統(tǒng)優(yōu)勢，許村這個(gè)僅54平方公里的小鎮(zhèn)，已經(jīng)成長為擁有年產(chǎn)值達(dá)200億元的家紡產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。

近些年，許村、長安區(qū)域大項(xiàng)目紛紛簽約、落地，總投資118億元的中國寶武浙江總部項(xiàng)目在許村鎮(zhèn)開工；項(xiàng)目總投資100億元的海寧長安國際絲綢小鎮(zhèn)項(xiàng)目簽約；世界500強(qiáng)企業(yè)佛吉亞在海寧市長安鎮(zhèn)（高新區(qū)）建立生產(chǎn)基地；海寧長安鎮(zhèn)（高新區(qū)）打造新華三電子信息產(chǎn)業(yè)園，聯(lián)合富士康、雙贏偉業(yè)、信華精機(jī)等公司入駐，建成后預(yù)計(jì)產(chǎn)值200億元；許村鎮(zhèn)臨杭新區(qū)打造布藝小鎮(zhèn)“藝創(chuàng)中心”項(xiàng)目。

（三）教育因素

海寧市第一所省屬大學(xué)浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院于2010年9月正式招生，目前已是萬人大學(xué)規(guī)模。東方學(xué)院的入駐，給連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)帶去的，不僅是大量的消費(fèi)人群和消費(fèi)力，更重要的是對整個(gè)區(qū)域軟實(shí)力的影響，對區(qū)域人文價(jià)值的提升，以及作為人才儲備對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響更是無法估量的。在政府的大力引導(dǎo)下，引進(jìn)高校資源，打造海寧的科教新城。

2010年12月，浙江機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院擴(kuò)建項(xiàng)目落戶長安，而后2015年10成立的浙江大學(xué)國際校區(qū)在海寧落戶后，更是將海寧的教育資源與知名度再一次提升。

（四）商業(yè)因素

連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在工業(yè)產(chǎn)業(yè)、人才教育得到大力發(fā)展的同時(shí)，區(qū)域商貿(mào)也隨后發(fā)展。與下沙一街之隔的啟潮路上，有大型商業(yè)體百聯(lián)奧特萊斯。這是上海百聯(lián)集團(tuán)在海寧的地界設(shè)置了這么一個(gè)針對杭州消費(fèi)群的商業(yè)體，更是折射出連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來能承接更多來自杭州東擴(kuò)帶來的市場機(jī)遇，而這種機(jī)遇就是被商家認(rèn)可，所展示出來的巨大商業(yè)魅力。旁邊的二期工程也正在建造中，將再造一個(gè)奧特萊斯商業(yè)綜合體。

每年都舉辦大型花卉節(jié)的虹越花卉園區(qū)，也是吸引外來客戶的一個(gè)重要商貿(mào)基地，順應(yīng)花卉園藝產(chǎn)品作為一種必不可少的日常消費(fèi)品進(jìn)入廣大消費(fèi)領(lǐng)域的趨勢。

（五）文化因素

海寧的潮文化是大自然的恩賜，許多文人墨客流下了豐富的潮文化資料，大量有關(guān)潮的學(xué)術(shù)著作、文華作品等，凝聚成了一部特殊的歷史教材。每年鹽官旅游度假區(qū)的觀潮節(jié)，海寧鹽官4天時(shí)間里有20多次登上央視，關(guān)注度爆棚。目前海寧已計(jì)劃建設(shè)百里錢塘文化休閑長廊（由海寧尖山至老鹽倉），就是要逐步對接和融入杭州的“錢塘?xí)r代”。

鹽官的音樂小鎮(zhèn)項(xiàng)目也被列入浙江省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和省重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，將以潮水為背景，以音樂文化產(chǎn)業(yè)為核心，打造一個(gè)融合自然生態(tài)、旅游度假、歷史人文、音樂產(chǎn)業(yè)四位一體的文化產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)。

四、建議

（一）提供與房價(jià)匹配的居住享受

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，服務(wù)和質(zhì)量應(yīng)隨著房價(jià)的上漲而提升。商品房的質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)水平都應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的問題?，F(xiàn)在的房子對于人們來說，已不只是一個(gè)遮風(fēng)避雨的場所，而更多是家的港灣。加上人工智能時(shí)代的到來，人們對于物業(yè)管理和服務(wù)的要求也會越來越高。作為三四線城市，應(yīng)該跟上大城市的需求標(biāo)準(zhǔn)，提供給業(yè)主更多與房價(jià)匹配的居住享受。

（二）可持續(xù)的開發(fā)建設(shè)

海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)雖然開發(fā)迅猛，但也存在部分樓盤的入住率不高的情況。大的區(qū)域在發(fā)展，小的居住環(huán)境的配套設(shè)施也要跟上建設(shè)，特別是針對特殊群體，如老年人、小孩等，應(yīng)開發(fā)更多的公共配套，醫(yī)院、小學(xué)、幼兒園、游樂場等，不能只管前期開發(fā)，不管后續(xù)可持續(xù)的建設(shè)。

（三）加大區(qū)域的宣傳力度

海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)和文化豐富，政府應(yīng)利用資源，通過各種平臺，加大宣傳力度，吸引外來人口扎根海寧。隨著人口流入，帶來的是經(jīng)濟(jì)的增長和社會的發(fā)展。

（四）對外來人口購房應(yīng)給予支持政策

海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)處于杭州和海寧的交界，更多購房者以外地人居多，政府應(yīng)針對這個(gè)群體，在購房政策上給予支持和優(yōu)惠，讓更多的外地人在海寧享受到實(shí)實(shí)在在的利益，進(jìn)而推動當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

（五）繼續(xù)引進(jìn)高校形成集聚區(qū)

大學(xué)城對一個(gè)區(qū)域所帶來的發(fā)展是不容忽視的，下沙大學(xué)城就是一個(gè)實(shí)證。目前已經(jīng)三所高校，海寧市政府應(yīng)繼續(xù)引進(jìn)高校，形成集聚區(qū)，以教育培養(yǎng)人才，以政策留住人才，以人才促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從東方學(xué)院等高校落戶海寧以來，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)常增長已經(jīng)翻了幾番。高校對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。

五、總結(jié)

在新型城鎮(zhèn)化的背景下，海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)逐步融杭，已有初步成效。最為直觀的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展，我們也需要抓住機(jī)會，利用好區(qū)位優(yōu)勢，使開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定地發(fā)展。