在線短租行業(yè)房東決策影響因素研究
——以小豬短租為例

■鄒怡（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

一、引言

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展催生了共享經(jīng)濟(jì)這一種新興業(yè)態(tài)。日前我國(guó)共享經(jīng)濟(jì)已經(jīng)涉及住宿、交通、金融、教育等多個(gè)領(lǐng)域，其中住宿領(lǐng)域的迅猛擴(kuò)張推動(dòng)了在線短租行業(yè)的形成。在線短租是指通過互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建一個(gè)雙邊市場(chǎng)交易平臺(tái)以整合海量、分散的住宿資源，房東讓渡使用權(quán)獲得租金，交易平臺(tái)通過提供相關(guān)信息和平臺(tái)抽取一定數(shù)額的中介費(fèi)。近年來，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和消費(fèi)觀念的升級(jí)，在線短租發(fā)展勢(shì)如破竹，據(jù)《中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展年度報(bào)告（2019）》統(tǒng)計(jì)，2018年我國(guó)在線短租市場(chǎng)交易規(guī)模約165億元，比上年增長(zhǎng)37.5%；參與者人數(shù)約為7800萬(wàn)人，其中房客約7600萬(wàn)人；主要共享住宿平臺(tái)的國(guó)內(nèi)房源數(shù)量約300萬(wàn)套。短租業(yè)的發(fā)展也得到了政府的支持，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方（2018-2020年）》鼓勵(lì)發(fā)展租賃式公寓、民宿客棧等旅游短租服務(wù)。在京發(fā)布的《共享住宿服務(wù)規(guī)范》標(biāo)志著處于灰色地帶的民宿業(yè)有了明確的規(guī)范指導(dǎo)，有利于推動(dòng)中國(guó)在線短租行業(yè)健康發(fā)展。但伴隨著在線短租市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)了房源彈性供求不足、服務(wù)參差不齊等行業(yè)服務(wù)問題。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)對(duì)于在線短租量化研究多集中于探究影響在線短租信用評(píng)價(jià)指標(biāo)。隋婷婷（2014）結(jié)合對(duì)短租網(wǎng)站、旅行社等的訪談信息，運(yùn)用評(píng)價(jià)模型探析短租房市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。宋俐靜（2016）將各類用戶的行為反饋數(shù)據(jù)進(jìn)行量化，通過對(duì)信息進(jìn)行編碼和建模進(jìn)行需求層級(jí)化，并引入了隱形需求理論得出房東和房客的各類需求響應(yīng)。但對(duì)特定企業(yè)的研究尚有不足，因此本文根據(jù)小豬短租的實(shí)際情況進(jìn)行分析并通過對(duì)房東的行為模式、信息反饋進(jìn)行探究，找出推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的重要影響因素。

三、小豬短租房東基本情況

小豬短租是我國(guó)在線短租C2C模式下的典型代表企業(yè)，據(jù)2018年小豬短租數(shù)據(jù)報(bào)告指出APP女性房東占比60%、男性占25.84%，24歲以下占55.66%，95后房東超過15%，房東用戶越發(fā)向年輕化、高學(xué)歷方向發(fā)展。小豬短租為房東提供免費(fèi)的分享推廣平臺(tái)、管家服務(wù)、攝影服務(wù)并設(shè)立個(gè)人房東財(cái)產(chǎn)保障方案、身份驗(yàn)證機(jī)制，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)滿足房東各項(xiàng)需求。此外2018年推出房東服務(wù)中心，一站式提供洗護(hù)、日雜等短租易耗品，構(gòu)建在線短租的服務(wù)閉環(huán)。

四、研究假設(shè)

（一）數(shù)據(jù)來源

對(duì)南京和重慶小豬短租房東用戶的抽樣在線調(diào)查問卷，共計(jì)發(fā)放171份，收回有效問卷93份。

（二）影響房東經(jīng)營(yíng)的因素

整理問卷中設(shè)置的29個(gè)變量，通過偏相關(guān)分析、缺失值排除、KM0檢驗(yàn)等后確定了9個(gè)變量：X1：平臺(tái)傭金例、X2：平臺(tái)操作與房屋管理方便性、X3：平臺(tái)的推廣和引流機(jī)制、X4：聯(lián)合其他平臺(tái)拓寬訂單渠道、X5：平臺(tái)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量、X6：頁(yè)面房源推薦排名、X7：安裝智能設(shè)備、X8：安全防范與運(yùn)營(yíng)技能培訓(xùn)、X9：客戶違約的賠償擔(dān)保機(jī)制。

表1 KMO 和巴特利特檢驗(yàn)

表2 旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣a

表3 成分得分系數(shù)矩陣

（三）主成分分析法的結(jié)果與分析

1.相關(guān)性和顯著性檢驗(yàn)

根據(jù)各變量之間的相關(guān)性及缺失值剔除分析得出9個(gè)成分指標(biāo)，利用SPSS軟件的Bartlett和KMO對(duì)樣本進(jìn)行檢驗(yàn)，具體見表1，由表可知，KMO值0.705（＞0.7）且Bartlett檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量的觀測(cè)值為175.087，概率p值接近0小于顯著性水平0.05，因此原有變量適合作引子分析。

2.提取因子

利用主成分分析的方法使用數(shù)據(jù)分析軟件SPSS21.0對(duì)其進(jìn)行主成分提取，最終共提出3個(gè)主成分，累計(jì)貢獻(xiàn)率為60.302%，其中24.068%的貢獻(xiàn)率是主成分1的，42.472%的貢獻(xiàn)率是主成分2的。

3.因子的命名

通過表2可知，3個(gè)主成分的主要載荷的指標(biāo)為：F1主成分在平臺(tái)傭金比例和平臺(tái)操作與房屋管理方便性兩個(gè)變量上具有較大載荷，說明第一個(gè)主成分主要反響的是房東關(guān)注服務(wù)成本。F2主成分在平臺(tái)的推廣和引流機(jī)制、聯(lián)合其他平臺(tái)拓寬訂單渠道、平臺(tái)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量上有較大載荷，說明該主成分主要反映的是對(duì)短租平臺(tái)的建設(shè)和服務(wù)水平的重視。F3主成分在頁(yè)面房源推薦排名、安裝智能設(shè)備、安全防范與運(yùn)營(yíng)技能培訓(xùn)、客戶違約的賠償擔(dān)保機(jī)制具有較大載荷，說明該主成分主要反映出房東對(duì)房源間的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和保障機(jī)制的訴求。

4.計(jì)算因子得分

最終在線短租行業(yè)房東決策影響由3個(gè)主成分決定，權(quán)重系數(shù)由貢獻(xiàn)率確定，即F=0.2468F1+0.18404F2+0.1783F3，由表4每一個(gè)主成分的表達(dá)式為：

五、結(jié)論與建議

在線短租為閑置房源提供精準(zhǔn)的出租渠道，也為房東帶來了額外的收益，有效利用閑置資源，也反過來充實(shí)了在線短租房東供給端，實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。本文以南京和重慶的小豬短租房東調(diào)查問卷基礎(chǔ)上，利用主成分分析法發(fā)現(xiàn)傭金比例、管理的便捷度、短租平臺(tái)的建設(shè)和服務(wù)水平、房源間的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和保障機(jī)制等原因是影響房東選擇短租平臺(tái)的主要因素。站在房東的立場(chǎng)上，服務(wù)成本尤為重要，經(jīng)發(fā)現(xiàn)房東會(huì)在多個(gè)短租平臺(tái)上掛房以保證訂單數(shù)量提高收益額，多傾向于使用操作簡(jiǎn)單、管理便捷的平臺(tái)，小豬短租的短信實(shí)時(shí)提醒有未回復(fù)消息功能有效減少漏看信息導(dǎo)致訂單流失的現(xiàn)象，受到一致好評(píng)。此外也很看重平臺(tái)建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)為品牌效應(yīng)對(duì)用戶的選擇有很強(qiáng)的導(dǎo)向性，不少房東十分滿意小豬短租的宣傳推廣模式，無論是代言人的更新、深入人心的廣告文案或者社交媒體上各類聯(lián)合飛豬、愛奇藝等進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)都極大的加深了平臺(tái)的用戶知名度。但是也對(duì)平臺(tái)頁(yè)面房源排名、客戶違約等糾紛問題表示出了擔(dān)憂，基于以上與分析與結(jié)論，對(duì)小豬短租進(jìn)一步擴(kuò)大房東供給端提出以下建議：

（1）靈活傭金比例，實(shí)行收益額獎(jiǎng)勵(lì)制度。房?jī)r(jià)的漲幅、地區(qū)旅游業(yè)的興旺、共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等都會(huì)影響短租訂單量，目前的趨勢(shì)無疑是短租房蓬勃發(fā)展的時(shí)期，但統(tǒng)一的傭金比例對(duì)于相對(duì)落后的城市房東不合理，也不利于進(jìn)一步開發(fā)二三線城市的短租房源。因此建立靈活的平臺(tái)傭金比例，對(duì)地區(qū)的進(jìn)行分層，根據(jù)劃分的等級(jí)實(shí)行梯度的傭金收費(fèi)比例，以適應(yīng)不同地區(qū)的短租房東的收益需求。

（2）建立房東反饋機(jī)制，提升房東與平臺(tái)的互動(dòng)效應(yīng)。加大短租平臺(tái)的建設(shè)力度，進(jìn)一步簡(jiǎn)化平臺(tái)操作，優(yōu)化房東系統(tǒng)，方便房東申請(qǐng)新房源、結(jié)算統(tǒng)計(jì)、速訂管理、點(diǎn)評(píng)管理等步驟。建立平臺(tái)與房東之間的反饋機(jī)制，以地區(qū)為單位定期與房東溝通，通過互動(dòng)充分吸納各項(xiàng)意見并通過反饋機(jī)制報(bào)告解決方案和進(jìn)程，以提升服務(wù)水平。

（3）保障房東權(quán)益，優(yōu)化房源間的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。網(wǎng)頁(yè)上的房源排名應(yīng)該實(shí)時(shí)更新，在訂單量、地理位置、周邊環(huán)境等多種因素篩選排名上，添加房源風(fēng)格篩選，宣傳有特色的主題但相對(duì)價(jià)格偏高的房源，規(guī)范個(gè)別房東非標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，整治不正當(dāng)?shù)乃维F(xiàn)象，優(yōu)化房源間的競(jìng)爭(zhēng)。加大對(duì)房東的保護(hù)力度，加強(qiáng)租客監(jiān)管，完善雙向評(píng)分機(jī)制，實(shí)行客戶違約的賠償擔(dān)保機(jī)制，在發(fā)生損害房屋、產(chǎn)生糾紛中先行賠付房東損失，維護(hù)房東權(quán)益。