解讀：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之路

文/尹貫全 （中國(guó)建設(shè)銀行湖南省分行住房金融業(yè)務(wù)部）

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，對(duì)其他行業(yè)的輻射和帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，既是地方財(cái)政收入的重要來源，也是支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。2018年四季度，受房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)持續(xù)作用、前期市場(chǎng)過熱階段透支大量住房需求的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，但今年一季度部分熱點(diǎn)一二線城市重現(xiàn)回暖跡象，引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注和熱議。

當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續(xù)去年四季度以來的調(diào)整態(tài)勢(shì)，商品房銷售持續(xù)下滑；但部分熱點(diǎn)一二線城市商品房銷售和土地市場(chǎng)升溫，市場(chǎng)初現(xiàn)回暖跡象。

（一）前三個(gè)月全國(guó)商品房銷售整體持續(xù)下降，但熱點(diǎn)一二線城市銷量有所回升

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入3月份，房企推盤意愿明顯加強(qiáng)，加之受部分城市政策微調(diào)帶動(dòng)，購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)回溫，一二線城市銷售規(guī)模明顯回升，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售增速轉(zhuǎn)正，同比上升1.8%。中房數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示：3月北上廣深等一線城市一二手房銷售顯著增長(zhǎng)，4城新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)108%，同比增長(zhǎng)36%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：3月北京網(wǎng)簽套數(shù)為1.61萬套，創(chuàng)近10個(gè)月最高值，上海網(wǎng)簽套數(shù)為2.59萬套，創(chuàng)近兩年以來的新高，廈門、杭州、南京等二線城市銷售也出現(xiàn)不同程度回暖。

（二）二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅僅三線城市有所上升

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：新房?jī)r(jià)格方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.6%和0.7%，一二線城市環(huán)比漲幅比上月均下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。由于新房限價(jià)，二手住房?jī)r(jià)格更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況：3月一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%、1.2%、0.5%，漲幅分別比上月擴(kuò)大0.2、1.4、0.3個(gè)百分點(diǎn)。

（三）土地市場(chǎng)整體供需雙降，但一二線城市市場(chǎng)有所升溫

在棚改規(guī)模下降以及貨幣化安置收緊等不利因素作用下，房企在三四線城市拿地力度減弱，而一二線城市成為房企拿地的中心。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：一季度全國(guó)300個(gè)城市各類用地共推出4.6億平方米，同比下降7.3%。分各線城市來看，一線城市住宅用地同比增長(zhǎng)13.2%；二線城市同比增長(zhǎng)4.4%；三四線城市同比下降17.5%。從成交量來看，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交3.8億平方米，同比下降14.3%，其中三四線城市成交8089萬平方米，同比下降25.8%，降幅在各線城市中最大。與此同時(shí)，土地流拍情況大幅減少，合肥、杭州、重慶等熱點(diǎn)城市成交樓面價(jià)及溢價(jià)率均出現(xiàn)回升。

（四）受新開工加速、資金面改善等因素拉動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長(zhǎng)

一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23803億元，同比增長(zhǎng)11.8%，增速創(chuàng)2014年底以來新高。增速較高的主要原因：一是房企新開工意愿明顯提升，一季度全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積38728萬平方米，同比增長(zhǎng)11.9%，增速較1-2月提高5.9個(gè)百分點(diǎn)。二是資金面得到較大改善，房企到位資金38948億元，同比增長(zhǎng)5.9%，增速較1-2月份提高3.8個(gè)百分點(diǎn)；其中國(guó)內(nèi)貸款7134億元，增速?gòu)?018年的-4.9%提高至2.5%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下幾個(gè)突出問題：

（一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)依然存在慣性依賴

2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資12萬億元，占同期GDP的13.4%；商品房銷售額15萬億元，占社會(huì)消費(fèi)品總額的39.4%；全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入6.5萬億元，盡管2018年下半年土地市場(chǎng)成交遇冷，同比增速仍高達(dá)25%；有的省房地產(chǎn)稅收占地方稅收收入比重達(dá)到40%以上?？梢钥闯?，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)依賴程度較高，隨著全省商品房銷售增速放緩，未來可能會(huì)對(duì)部分高依賴房地產(chǎn)的城市地方財(cái)政收入及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來一定的壓力。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供大于求，具體表現(xiàn)為高人均面積、高擁有率、高空置率

住建部數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)人均建筑面積大概在35平方米-40平方米之間，居住水平遠(yuǎn)高于日本（19.6平方米）、韓國(guó)（19.8平方米）、西班牙（25.8平方米）、香港（8.1平方米）等國(guó)家或地區(qū)，對(duì)我國(guó)這樣一個(gè)人多地少的國(guó)家，人均面積明顯偏高。城鎮(zhèn)戶均擁有住房達(dá)到1.1套，大量已購(gòu)住房閑置，據(jù)抽樣調(diào)查，有的省會(huì)城市交房1至3年內(nèi)的新建商品住宅平均空置達(dá)40%以上，市場(chǎng)總體明顯供大于求。

（三）優(yōu)質(zhì)資源的集中化，導(dǎo)致城市格局走向分化

二線城市特別是一線城市集中了眾多優(yōu)質(zhì)的就業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、商業(yè)資源，加上大城市本身的吸引力，導(dǎo)致人流和物流大量涌入，吸引了大量外地企業(yè)和外來人口的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年回暖主要依靠去庫(kù)存政策、棚改貨幣化安置等外部因素拉動(dòng)，已透支大量未來的住房需求，發(fā)展后勁面臨不足，住宅庫(kù)存將重回上升通道。

（四）部分城市房?jī)r(jià)過高，帶來較大的金融風(fēng)險(xiǎn)

一方面，房?jī)r(jià)收入脫離合理區(qū)間。目前，北上廣深的房?jī)r(jià)居高不下，分別達(dá)到63918元/平方米、52480元/平方米、33246元/平方米、62835元/平方米。據(jù)此推算，房?jī)r(jià)收入比分別為31.0、25.5、18.3、36.0，遠(yuǎn)超過6—7的合理區(qū)間范圍。另一方面，購(gòu)房貸款支出與居民負(fù)債率快速上升。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)居民負(fù)債率由2014年的36.4%上升到2017年的49%以上。2018年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額達(dá)到25.75萬億元，占居民總貸款的54%左右，同比增長(zhǎng)了 17.8%，不僅遠(yuǎn)高于居民收入的增長(zhǎng)速度，也高于居民存款增速。房貸余額快速增長(zhǎng)，跟房?jī)r(jià)上漲脫不了關(guān)系。國(guó)際貨幣基金組織2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出：當(dāng)住戶部門杠桿率高于30%時(shí)，該國(guó)中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)受到影響；而當(dāng)住戶部門杠桿率超過65%時(shí)，將會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

發(fā)展趨勢(shì)研判

（一）政策分析

2018年7月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”的要求。12月底，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出了“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、上下游產(chǎn)業(yè)的巨大拉動(dòng)作用暫時(shí)無法被取代，預(yù)計(jì)“穩(wěn)市場(chǎng)”將成為未來較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的政策主線，一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定的概率較大，很難出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。另外一方面，各城市也將根據(jù)自身發(fā)展需求，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行因地制宜的優(yōu)化。

（二）行業(yè)發(fā)展大勢(shì)分析

一是租賃市場(chǎng)迎來風(fēng)口。目前我國(guó)房屋租賃僅占交易市場(chǎng)的6%，比照美國(guó)舊金山、紐約和日本東京40%的租賃比重，還有很大的發(fā)展空間。2014年起，國(guó)家頻頻出臺(tái)支持租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策文件，特別是近期國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)密集出臺(tái)支持租賃融資的相關(guān)政策，更是一道有效的催化劑，促使開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者、中介等各路人馬紛紛搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓及相關(guān)企業(yè)正迎來快速發(fā)展的風(fēng)口。

二是行業(yè)集中度不斷提升。本輪房?jī)r(jià)的輪漲特性使不同級(jí)別城市的調(diào)控周期錯(cuò)開，區(qū)域性小房企受制于調(diào)控政策生存艱難，而龍頭房企布局全國(guó)“東方不亮西方亮”，銷售額可以繼續(xù)保持增長(zhǎng)。同時(shí)，龍頭房企還具有融資成本低、操盤能力優(yōu)秀、品牌效應(yīng)等優(yōu)勢(shì)，即便面對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策，也能獲得不錯(cuò)的利潤(rùn)。中小房企在這些方面明顯弱勢(shì)，很容易被市場(chǎng)擠出。近年來房地產(chǎn)行業(yè)集中度穩(wěn)步攀升，前四大房企銷售金額占比從2013年的6.9%上升至2018年的14.2%，前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占比超過五成，達(dá)到52.0%，預(yù)計(jì)2020年這一比重將提升至60%。

三是發(fā)展邏輯從“增量建設(shè)”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)存量”。經(jīng)過20年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)從增量建設(shè)進(jìn)入存量經(jīng)營(yíng)時(shí)代，物業(yè)服務(wù)的重要性進(jìn)一步凸顯。據(jù)估算，即便不考慮未來物業(yè)管理的提價(jià)，僅依靠住宅及商業(yè)、辦公面積的自然增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到9481億元，2030年將達(dá)到1.35萬億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模存在兩倍以上的成長(zhǎng)空間。作為占據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)生命周期90%以上的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，歷經(jīng)30年風(fēng)雨前行，正迎來快速發(fā)展的黃金時(shí)代。

（三）下階段形勢(shì)研判

今年以來，國(guó)家推出減稅降費(fèi)2萬億元等多項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策，貨幣政策從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿，房地產(chǎn)信貸環(huán)境有所改善，為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力創(chuàng)造了有利條件。

從全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)來看，一季度新建商品住宅成交面積同比繼續(xù)下降，但一線、部分東部熱點(diǎn)二線城市購(gòu)房者在市場(chǎng)及政策趨穩(wěn)影響下，購(gòu)買預(yù)期逐步升溫，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受城區(qū)人口流入緩慢、棚改政策調(diào)整以及前段住房需求大幅透支等影響，仍面臨一定調(diào)整壓力。綜合上述分析，預(yù)計(jì)今年銷售面積小幅調(diào)整的局面不會(huì)改變，房?jī)r(jià)將保持基本穩(wěn)定，總體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。