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      房地產(chǎn)行業(yè)EVA考核存在的問(wèn)題和對(duì)策探討

      2019-12-30 09:39:17張厚光
      財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2019年35期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題對(duì)策

      張厚光

      摘要:企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的評(píng)價(jià)結(jié)果既是對(duì)企業(yè)已完成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總結(jié),也是管理者制定經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù),因而評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確與否至關(guān)重要。EVA考核自引入以來(lái),因能夠彌補(bǔ)傳統(tǒng)考核模式的空白與不足而逐漸受到了各行各業(yè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的青睞。本文首先闡述了房地產(chǎn)行業(yè)采用EVA考核的必要性。然后分析了企業(yè)應(yīng)用EVA考核過(guò)程中存在的問(wèn)題,最后根據(jù)分析結(jié)果提出了相應(yīng)對(duì)策以解決所存在問(wèn)題,這也為房地產(chǎn)企業(yè)更好的應(yīng)用EVA考核提供了參考。

      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);EVA考核;問(wèn)題;對(duì)策

      人們對(duì)生活質(zhì)量的追求、國(guó)家對(duì)社會(huì)建筑設(shè)施的重視等為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。時(shí)至今日,房地產(chǎn)行業(yè)雖逐漸進(jìn)入緩慢發(fā)展期,但其發(fā)展趨勢(shì)猶在,依然是較為興盛的行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),若想適應(yīng)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì),就必須提高管理水平,尤其是財(cái)務(wù)管理方面。畢竟企業(yè)存在的目的就是獲取利潤(rùn),而房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大、周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)使其在核算利潤(rùn)方面難度較大,這就影響了財(cái)務(wù)管理的科學(xué)準(zhǔn)確性。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算復(fù)雜、收益波動(dòng)極大的情況,可以選用EVA考核法。這是因?yàn)?,EVA考核將投入資本的機(jī)會(huì)成本納入了衡量范圍,促使房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須要權(quán)衡可得利潤(rùn)與所投資本之間的關(guān)系,從而避免管理者僅考慮可得利潤(rùn)而忽視成本投入,影響決策科學(xué)性。但是,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用EVA考核的過(guò)程并非一帆風(fēng)順,也有諸多問(wèn)題。因此,需要對(duì)EVA考核中存在的問(wèn)題進(jìn)行探討,以便找到應(yīng)對(duì)方法。

      一、房地產(chǎn)行業(yè)采用EVA考核的必要性

      (一)統(tǒng)一考核指標(biāo)的需要

      對(duì)財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō),考核指標(biāo)的一致性至關(guān)重要。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)企業(yè)設(shè)有多個(gè)部門,擁有多個(gè)業(yè)務(wù)流程,因而容易出現(xiàn)各個(gè)流程評(píng)價(jià)指標(biāo)不一致的情況。比如,在進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)可能將收入增長(zhǎng)情況作為衡量指標(biāo),在評(píng)價(jià)各個(gè)部門業(yè)績(jī)時(shí),又會(huì)將總資產(chǎn)回報(bào)率作為衡量指標(biāo)。這種指標(biāo)變化帶來(lái)的前后標(biāo)準(zhǔn)不一致容易使考核評(píng)價(jià)結(jié)果不夠科學(xué),甚至造成考核結(jié)果的混亂,影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。但在采用EVA考核后,這種考核指標(biāo)不一致的情況就得以妥善解決。具體來(lái)說(shuō),EVA是稅后運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)減去投入資本的機(jī)會(huì)成本所得值,這個(gè)指標(biāo)適用于所有流程,也就不存在各個(gè)流程指標(biāo)不一致的情況,最終,企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的都是為了增加EVA。

      (二)提高項(xiàng)目投資科學(xué)性的需要

      房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目大多都需要投入大量資金,而資金回籠的周期又十分長(zhǎng),因此,必須慎重決定項(xiàng)目投資情況。在傳統(tǒng)考核模式下,企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)大多僅評(píng)估項(xiàng)目可能帶來(lái)的效益,而忽視了資金成本的問(wèn)題,這容易導(dǎo)致企業(yè)從此項(xiàng)目中可獲取的實(shí)際利潤(rùn)可能和預(yù)計(jì)情況相差較大。而在采用EVA考核后,這種情況就得到了有效改善。具體來(lái)說(shuō),EVA考核將投入資金的機(jī)會(huì)成本納入考核范圍,企業(yè)在進(jìn)行考核評(píng)價(jià)時(shí)不但考慮可得利潤(rùn)情況,同樣考慮資金成本,這就使得項(xiàng)目決策的科學(xué)性顯著提高。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)EVA考核存在的問(wèn)題

      (一)應(yīng)用環(huán)境不充分

      EVA考核制度要想在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)真正落地,就必須有良好的環(huán)境土壤予以支持。因?yàn)镋VA 是從國(guó)外引入的,外國(guó)國(guó)情與我國(guó)國(guó)情存在著較大差別,無(wú)法實(shí)現(xiàn)EVA的直接應(yīng)用,而是需要根據(jù)EVA需求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和完善。因此若是應(yīng)用環(huán)境不充分,必然會(huì)影響EVA考核的應(yīng)用情況,無(wú)法帶來(lái)理想的應(yīng)用效果。目前,房地產(chǎn)行業(yè)就存在EVA應(yīng)用環(huán)境不充分的問(wèn)題。比如,我國(guó)針對(duì)EVA考核的相關(guān)制度規(guī)定不完善,這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行EVA考核時(shí)缺少政策依據(jù),從而造成EVA考核的混亂,影響其應(yīng)有效用的發(fā)揮;EVA管理機(jī)構(gòu)的不健全也是妨礙EVA應(yīng)用的原因之一。此外,由于EVA考核的特殊性,它對(duì)企業(yè)管理模式也有著一定要求,一些房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)行管理模式與EVA考核不夠契合,這也在很大程度上造成了EVA考核問(wèn)題。

      (二)應(yīng)用范圍存在局限性

      雖然從理論上來(lái)說(shuō),EVA考核比其它業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系更適用于房地產(chǎn)行業(yè),更有助于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。但是每一種評(píng)價(jià)體系都有其適用范圍,超出范圍之外的評(píng)價(jià)效果將會(huì)大受影響,EVA考核也不例外。這也是房地產(chǎn)行業(yè)在應(yīng)用EVA考核時(shí)遇到的問(wèn)題,即應(yīng)用范圍有局限性。一方面,各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式存在差異,有以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè),也有依托人力資源等提供專業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。前者應(yīng)用EVA考核能獲得較為理想的效果,而后者在應(yīng)用EVA考核方面存在較高難度,所獲效果也十分有限。也就說(shuō)是,EVA考核在房地產(chǎn)行業(yè)的普適性不強(qiáng),這嚴(yán)重影響了應(yīng)用成效。另一方面,因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的效益受市場(chǎng)調(diào)控較為顯著,一旦經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過(guò)大,EVA估值也會(huì)出現(xiàn)較大差異,從而影響企業(yè)運(yùn)營(yíng),鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)EVA考核的利弊存在疑慮。

      (三)應(yīng)用人員能力不足

      EVA考核方式的有效應(yīng)用,不僅需要外部土壤的支持,更是需要工作人員的能力支撐。外部環(huán)境再充分和優(yōu)渥,工作人員若是不能實(shí)現(xiàn)EVA考核的科學(xué)落地,應(yīng)用效果也會(huì)大受影響。然而在實(shí)際情況下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用EVA考核時(shí)正存在應(yīng)用人員能力不足的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō),一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒(méi)有認(rèn)識(shí)到EVA考核的優(yōu)勢(shì)以及能為企業(yè)帶來(lái)的巨大作用,導(dǎo)致對(duì)EVA考核的重視程度不夠;有些企業(yè)管理者雖然意識(shí)到EVA考核模式在企業(yè)決策方面的重要價(jià)值,但由于目光長(zhǎng)遠(yuǎn)性不夠,或是決策觀念比較保守,最終因短期EVA考核而不敢投資建設(shè)工期長(zhǎng)、投資回報(bào)大的項(xiàng)目,從而導(dǎo)致EVA考核所能發(fā)揮的作用十分有限。

      三、房地產(chǎn)企業(yè)解決EVA考核問(wèn)題的對(duì)策

      (一)優(yōu)化應(yīng)用環(huán)境

      解決EVA考核問(wèn)題,首先要做的就是優(yōu)化應(yīng)用環(huán)境。畢竟EVA考核的應(yīng)用不能脫離環(huán)境單獨(dú)存在,而在良好的應(yīng)用環(huán)境下,EVA考核還有可能取得事半功倍的效果。為此,一是需要完善相關(guān)法律政策,可以在聯(lián)系我國(guó)基本國(guó)情和經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,將傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度與EVA考核體系相結(jié)合,制定出一套符合我國(guó)實(shí)際情況的EVA考核制度,規(guī)范EVA考核,以便房地產(chǎn)企業(yè)的EVA考核工作有法可依。二是健全EVA管理機(jī)構(gòu),從機(jī)構(gòu)部門的設(shè)置,到機(jī)構(gòu)人員的配備,均需要確保其全面性和專業(yè)性,可以借鑒國(guó)外關(guān)于EVA管理機(jī)構(gòu)設(shè)置的有關(guān)經(jīng)驗(yàn),再結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情加以調(diào)整和完善,從而保證EVA管理機(jī)構(gòu)的高適用性和有效性。三是優(yōu)化企業(yè)管理制度,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行EVA考核,其管理制度是影響考核效果最直接的制度因素。因此,需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律政策,對(duì)管理制度進(jìn)行調(diào)整,減少管理制度對(duì)EVA考核的干預(yù),減輕制度障礙,以便更好發(fā)揮EVA考核效用。

      (二)調(diào)整考核指標(biāo)

      房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)調(diào)控較為顯著,而市場(chǎng)供求關(guān)系在一定程度上受國(guó)家政策的影響,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化EVA考核方案時(shí),務(wù)必重視政策因素并將其納入考慮范圍。可以根據(jù)政策變化相應(yīng)調(diào)整EVA考核指標(biāo),以提高指標(biāo)適用性和有效性。比如,企業(yè)可以成立研究小組,主要負(fù)責(zé)跟蹤研究EVA相關(guān)政策。在政策出現(xiàn)變動(dòng)時(shí),及時(shí)了解變動(dòng)發(fā)生部分和情況,并預(yù)測(cè)政策變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)供需可能產(chǎn)生的影響。同時(shí)根據(jù)政策變化以及可能發(fā)生的市場(chǎng)變動(dòng)調(diào)整EVA考核指標(biāo),使其更加適用于新經(jīng)濟(jì)形勢(shì),從而提高EVA估值的準(zhǔn)確性,保證EVA考核的科學(xué)性。

      (三)提高應(yīng)用人員能力

      應(yīng)用人員是實(shí)現(xiàn)EVA考核真正落地的關(guān)鍵因素,也就是說(shuō),若想解決EVA考核存在的問(wèn)題,提高應(yīng)用人員能力是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。首先要做的就是增強(qiáng)企業(yè)管理者的EVA考核意識(shí),可以通過(guò)對(duì)其宣貫EVA考核的相關(guān)知識(shí)、介紹EVA考核成功應(yīng)用的案例以及帶來(lái)的巨大效益,幫助管理者認(rèn)識(shí)到EVA考核的重大意義,從而增強(qiáng)其應(yīng)用意識(shí)。其次,加強(qiáng)對(duì)應(yīng)用人員工作能力的培養(yǎng),包括對(duì)決策理念的優(yōu)化、管理思維的樹(shù)立、大局觀念和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的培養(yǎng)等,提高應(yīng)用人員管理決策的長(zhǎng)遠(yuǎn)性和前瞻性,從而更好地應(yīng)用EVA考核。

      四、結(jié)語(yǔ)

      綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)的EVA考核存在諸多問(wèn)題,比如應(yīng)用環(huán)境不充分、應(yīng)用范圍存在局限性以及應(yīng)用人員能力不足等,這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重阻礙了EVA考核作用的發(fā)揮和實(shí)現(xiàn)。為此,需要采取有效對(duì)策以解決問(wèn)題。優(yōu)化應(yīng)用環(huán)境、調(diào)整考核指標(biāo)和提高應(yīng)用人員能力都是行之有效的方法。

      參考文獻(xiàn):

      [1]何春芳.房地產(chǎn)行業(yè)EVA考核存在的問(wèn)題和對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2018,203 (29):194+197.

      [2]劉梅霞.房地產(chǎn)行業(yè)EVA考核存在的問(wèn)題和對(duì)策[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2013 (10):52-53.

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