房地產(chǎn)行業(yè)EVA考核存在的問(wèn)題和對(duì)策探討

張厚光

摘要：企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的評(píng)價(jià)結(jié)果既是對(duì)企業(yè)已完成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總結(jié)，也是管理者制定經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)，因而評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確與否至關(guān)重要。EVA考核自引入以來(lái)，因能夠彌補(bǔ)傳統(tǒng)考核模式的空白與不足而逐漸受到了各行各業(yè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的青睞。本文首先闡述了房地產(chǎn)行業(yè)采用EVA考核的必要性。然后分析了企業(yè)應(yīng)用EVA考核過(guò)程中存在的問(wèn)題，最后根據(jù)分析結(jié)果提出了相應(yīng)對(duì)策以解決所存在問(wèn)題，這也為房地產(chǎn)企業(yè)更好的應(yīng)用EVA考核提供了參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);EVA考核;問(wèn)題;對(duì)策

人們對(duì)生活質(zhì)量的追求、國(guó)家對(duì)社會(huì)建筑設(shè)施的重視等為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。時(shí)至今日，房地產(chǎn)行業(yè)雖逐漸進(jìn)入緩慢發(fā)展期，但其發(fā)展趨勢(shì)猶在，依然是較為興盛的行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若想適應(yīng)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，就必須提高管理水平，尤其是財(cái)務(wù)管理方面。畢竟企業(yè)存在的目的就是獲取利潤(rùn)，而房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大、周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)使其在核算利潤(rùn)方面難度較大，這就影響了財(cái)務(wù)管理的科學(xué)準(zhǔn)確性。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算復(fù)雜、收益波動(dòng)極大的情況，可以選用EVA考核法。這是因?yàn)?，EVA考核將投入資本的機(jī)會(huì)成本納入了衡量范圍，促使房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須要權(quán)衡可得利潤(rùn)與所投資本之間的關(guān)系，從而避免管理者僅考慮可得利潤(rùn)而忽視成本投入，影響決策科學(xué)性。但是，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用EVA考核的過(guò)程并非一帆風(fēng)順，也有諸多問(wèn)題。因此，需要對(duì)EVA考核中存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，以便找到應(yīng)對(duì)方法。

一、房地產(chǎn)行業(yè)采用EVA考核的必要性

（一）統(tǒng)一考核指標(biāo)的需要

對(duì)財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，考核指標(biāo)的一致性至關(guān)重要。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)企業(yè)設(shè)有多個(gè)部門，擁有多個(gè)業(yè)務(wù)流程，因而容易出現(xiàn)各個(gè)流程評(píng)價(jià)指標(biāo)不一致的情況。比如，在進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)可能將收入增長(zhǎng)情況作為衡量指標(biāo)，在評(píng)價(jià)各個(gè)部門業(yè)績(jī)時(shí)，又會(huì)將總資產(chǎn)回報(bào)率作為衡量指標(biāo)。這種指標(biāo)變化帶來(lái)的前后標(biāo)準(zhǔn)不一致容易使考核評(píng)價(jià)結(jié)果不夠科學(xué)，甚至造成考核結(jié)果的混亂，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。但在采用EVA考核后，這種考核指標(biāo)不一致的情況就得以妥善解決。具體來(lái)說(shuō)，EVA是稅后運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)減去投入資本的機(jī)會(huì)成本所得值，這個(gè)指標(biāo)適用于所有流程，也就不存在各個(gè)流程指標(biāo)不一致的情況，最終，企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的都是為了增加EVA。

（二）提高項(xiàng)目投資科學(xué)性的需要

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目大多都需要投入大量資金，而資金回籠的周期又十分長(zhǎng)，因此，必須慎重決定項(xiàng)目投資情況。在傳統(tǒng)考核模式下，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)大多僅評(píng)估項(xiàng)目可能帶來(lái)的效益，而忽視了資金成本的問(wèn)題，這容易導(dǎo)致企業(yè)從此項(xiàng)目中可獲取的實(shí)際利潤(rùn)可能和預(yù)計(jì)情況相差較大。而在采用EVA考核后，這種情況就得到了有效改善。具體來(lái)說(shuō)，EVA考核將投入資金的機(jī)會(huì)成本納入考核范圍，企業(yè)在進(jìn)行考核評(píng)價(jià)時(shí)不但考慮可得利潤(rùn)情況，同樣考慮資金成本，這就使得項(xiàng)目決策的科學(xué)性顯著提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)EVA考核存在的問(wèn)題

（一）應(yīng)用環(huán)境不充分

EVA考核制度要想在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)真正落地，就必須有良好的環(huán)境土壤予以支持。因?yàn)镋VA 是從國(guó)外引入的，外國(guó)國(guó)情與我國(guó)國(guó)情存在著較大差別，無(wú)法實(shí)現(xiàn)EVA的直接應(yīng)用，而是需要根據(jù)EVA需求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和完善。因此若是應(yīng)用環(huán)境不充分，必然會(huì)影響EVA考核的應(yīng)用情況，無(wú)法帶來(lái)理想的應(yīng)用效果。目前，房地產(chǎn)行業(yè)就存在EVA應(yīng)用環(huán)境不充分的問(wèn)題。比如，我國(guó)針對(duì)EVA考核的相關(guān)制度規(guī)定不完善，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行EVA考核時(shí)缺少政策依據(jù)，從而造成EVA考核的混亂，影響其應(yīng)有效用的發(fā)揮;EVA管理機(jī)構(gòu)的不健全也是妨礙EVA應(yīng)用的原因之一。此外，由于EVA考核的特殊性，它對(duì)企業(yè)管理模式也有著一定要求，一些房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)行管理模式與EVA考核不夠契合，這也在很大程度上造成了EVA考核問(wèn)題。

（二）應(yīng)用范圍存在局限性

雖然從理論上來(lái)說(shuō)，EVA考核比其它業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系更適用于房地產(chǎn)行業(yè)，更有助于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。但是每一種評(píng)價(jià)體系都有其適用范圍，超出范圍之外的評(píng)價(jià)效果將會(huì)大受影響，EVA考核也不例外。這也是房地產(chǎn)行業(yè)在應(yīng)用EVA考核時(shí)遇到的問(wèn)題，即應(yīng)用范圍有局限性。一方面，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式存在差異，有以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，也有依托人力資源等提供專業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。前者應(yīng)用EVA考核能獲得較為理想的效果，而后者在應(yīng)用EVA考核方面存在較高難度，所獲效果也十分有限。也就說(shuō)是，EVA考核在房地產(chǎn)行業(yè)的普適性不強(qiáng)，這嚴(yán)重影響了應(yīng)用成效。另一方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的效益受市場(chǎng)調(diào)控較為顯著，一旦經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過(guò)大，EVA估值也會(huì)出現(xiàn)較大差異，從而影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)，鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)EVA考核的利弊存在疑慮。

（三）應(yīng)用人員能力不足

EVA考核方式的有效應(yīng)用，不僅需要外部土壤的支持，更是需要工作人員的能力支撐。外部環(huán)境再充分和優(yōu)渥，工作人員若是不能實(shí)現(xiàn)EVA考核的科學(xué)落地，應(yīng)用效果也會(huì)大受影響。然而在實(shí)際情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用EVA考核時(shí)正存在應(yīng)用人員能力不足的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒(méi)有認(rèn)識(shí)到EVA考核的優(yōu)勢(shì)以及能為企業(yè)帶來(lái)的巨大作用，導(dǎo)致對(duì)EVA考核的重視程度不夠;有些企業(yè)管理者雖然意識(shí)到EVA考核模式在企業(yè)決策方面的重要價(jià)值，但由于目光長(zhǎng)遠(yuǎn)性不夠，或是決策觀念比較保守，最終因短期EVA考核而不敢投資建設(shè)工期長(zhǎng)、投資回報(bào)大的項(xiàng)目，從而導(dǎo)致EVA考核所能發(fā)揮的作用十分有限。

三、房地產(chǎn)企業(yè)解決EVA考核問(wèn)題的對(duì)策

（一）優(yōu)化應(yīng)用環(huán)境

解決EVA考核問(wèn)題，首先要做的就是優(yōu)化應(yīng)用環(huán)境。畢竟EVA考核的應(yīng)用不能脫離環(huán)境單獨(dú)存在，而在良好的應(yīng)用環(huán)境下，EVA考核還有可能取得事半功倍的效果。為此，一是需要完善相關(guān)法律政策，可以在聯(lián)系我國(guó)基本國(guó)情和經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，將傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度與EVA考核體系相結(jié)合，制定出一套符合我國(guó)實(shí)際情況的EVA考核制度，規(guī)范EVA考核，以便房地產(chǎn)企業(yè)的EVA考核工作有法可依。二是健全EVA管理機(jī)構(gòu)，從機(jī)構(gòu)部門的設(shè)置，到機(jī)構(gòu)人員的配備，均需要確保其全面性和專業(yè)性，可以借鑒國(guó)外關(guān)于EVA管理機(jī)構(gòu)設(shè)置的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情加以調(diào)整和完善，從而保證EVA管理機(jī)構(gòu)的高適用性和有效性。三是優(yōu)化企業(yè)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行EVA考核，其管理制度是影響考核效果最直接的制度因素。因此，需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律政策，對(duì)管理制度進(jìn)行調(diào)整，減少管理制度對(duì)EVA考核的干預(yù)，減輕制度障礙，以便更好發(fā)揮EVA考核效用。

（二）調(diào)整考核指標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)調(diào)控較為顯著，而市場(chǎng)供求關(guān)系在一定程度上受國(guó)家政策的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化EVA考核方案時(shí)，務(wù)必重視政策因素并將其納入考慮范圍。可以根據(jù)政策變化相應(yīng)調(diào)整EVA考核指標(biāo)，以提高指標(biāo)適用性和有效性。比如，企業(yè)可以成立研究小組，主要負(fù)責(zé)跟蹤研究EVA相關(guān)政策。在政策出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)，及時(shí)了解變動(dòng)發(fā)生部分和情況，并預(yù)測(cè)政策變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)供需可能產(chǎn)生的影響。同時(shí)根據(jù)政策變化以及可能發(fā)生的市場(chǎng)變動(dòng)調(diào)整EVA考核指標(biāo)，使其更加適用于新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，從而提高EVA估值的準(zhǔn)確性，保證EVA考核的科學(xué)性。

（三）提高應(yīng)用人員能力

應(yīng)用人員是實(shí)現(xiàn)EVA考核真正落地的關(guān)鍵因素，也就是說(shuō)，若想解決EVA考核存在的問(wèn)題，提高應(yīng)用人員能力是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。首先要做的就是增強(qiáng)企業(yè)管理者的EVA考核意識(shí)，可以通過(guò)對(duì)其宣貫EVA考核的相關(guān)知識(shí)、介紹EVA考核成功應(yīng)用的案例以及帶來(lái)的巨大效益，幫助管理者認(rèn)識(shí)到EVA考核的重大意義，從而增強(qiáng)其應(yīng)用意識(shí)。其次，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)用人員工作能力的培養(yǎng)，包括對(duì)決策理念的優(yōu)化、管理思維的樹(shù)立、大局觀念和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的培養(yǎng)等，提高應(yīng)用人員管理決策的長(zhǎng)遠(yuǎn)性和前瞻性，從而更好地應(yīng)用EVA考核。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的EVA考核存在諸多問(wèn)題，比如應(yīng)用環(huán)境不充分、應(yīng)用范圍存在局限性以及應(yīng)用人員能力不足等，這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重阻礙了EVA考核作用的發(fā)揮和實(shí)現(xiàn)。為此，需要采取有效對(duì)策以解決問(wèn)題。優(yōu)化應(yīng)用環(huán)境、調(diào)整考核指標(biāo)和提高應(yīng)用人員能力都是行之有效的方法。

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