房地產(chǎn)項目招標(biāo)階段成本管理的研究

哈明昕 南京德信賽麗置業(yè)有限公司

1 招標(biāo)成本管理中存在的問題

1.1 招投標(biāo)低價不合理

投標(biāo)底價的確定在工程項目招標(biāo)成本管理過程中有著重要的作用，投標(biāo)底價的確定是招標(biāo)者充分的結(jié)合工程項目的實際情況計算得出來的，招投標(biāo)底價所指的是工程項目所需的全部費(fèi)用。在現(xiàn)階段，有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠獲取較高的經(jīng)濟(jì)利益，在沒有充分全面的對工程項目進(jìn)行分析的條件下，就對工程項目標(biāo)的價格進(jìn)行盲目的壓低，然而有部分投標(biāo)者為了提升項目中標(biāo)幾率，會盲目的壓低項目造價，這極不利于工程項目的建設(shè)。在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)施工的過程中，中標(biāo)者為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，通常在建設(shè)的過程中會使用一些價格低廉的建筑材料，這極可能造成工程項目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象，并投入大量的人力、物力和財力進(jìn)行返工，這不僅會給中標(biāo)者造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，而且會影響到中標(biāo)者的信譽(yù)，使其難以在建筑市場上穩(wěn)定的發(fā)展。

1.2 招標(biāo)文件不嚴(yán)謹(jǐn)

招標(biāo)文件是招標(biāo)成本管理中重要的內(nèi)容，招標(biāo)文件的主要作用是向投標(biāo)者展示工程項目主要內(nèi)容，招投標(biāo)文件主要是由投標(biāo)者根據(jù)工程項目的實際情況所編制的，投標(biāo)者應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)市場的綜合情況與企業(yè)的實際情況，進(jìn)行科學(xué)合理的自主報價，招標(biāo)文件直接關(guān)系到工程項目的成本。但是，在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目招標(biāo)文件制定還存在著一定程度的缺陷，還存在著許多的問題，例如工程項目招投標(biāo)文件中工程量模糊不準(zhǔn)確問題、漏項問題、造價估計與實際值相差較大等問題，這些問題嚴(yán)重的影響到了招投標(biāo)工作，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。如果工程項目的招投標(biāo)文件中存在問題，極可能造成投標(biāo)者的真實報價預(yù)與實際情況產(chǎn)生較大的差異，從而造成嚴(yán)重了經(jīng)濟(jì)糾紛，進(jìn)而導(dǎo)致工程項目的成本難以有效的控制。

1.3 評標(biāo)過程不規(guī)范

評標(biāo)工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)過程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，是招標(biāo)成本控制的關(guān)鍵。評標(biāo)的質(zhì)量將直接影響到中標(biāo)者的選擇，評標(biāo)過程中務(wù)必要嚴(yán)格的遵循相關(guān)的制度和程序，保證評標(biāo)工作的公平、公開、公正，并對投標(biāo)者的報價進(jìn)行全面充分合理的綜合分析，同時對其可行性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行正確的判斷。但是，在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在評標(biāo)的過程中投標(biāo)報價的評判存在一定的盲目性，在一般情況下通常將投標(biāo)報價的高低作主要的評判依據(jù)，大部分是利用價格優(yōu)先的評定方法，盲目的采用這種評判方式不僅會給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成嚴(yán)重的聲譽(yù)影響，極不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場上穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

2 投標(biāo)成本管理

投標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理工作中的重要內(nèi)容，將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。招標(biāo)階段、合同簽訂階段、評標(biāo)階段是房地產(chǎn)項目投標(biāo)成本管理中的重要階段，對投標(biāo)成本管理有著重要的影響。以下內(nèi)容主要是針對相關(guān)的投標(biāo)成本管理問題，在各個階段中提出了相應(yīng)的解決措施和解決方案。

2.1 招標(biāo)階段

2.1.1 選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式

房地產(chǎn)項目招標(biāo)階段應(yīng)根據(jù)工程項目的實際情況科學(xué)合理的選擇招標(biāo)形式，其主要有兩種；公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。公開招標(biāo)；即在房地產(chǎn)行業(yè)又被叫做競爭性招標(biāo)，本種方式具備一定的優(yōu)勢，但也存在一定的弊端，其優(yōu)勢在于任何公司都可以進(jìn)行投標(biāo)，對招標(biāo)者而言具有較大的選擇余地，但采用本種方式具有一定的局限性和片面性，一旦參與房地產(chǎn)項目投標(biāo)者較多時，那么會給招標(biāo)者帶來一定的審核難度，招標(biāo)者難以對每一個投標(biāo)者進(jìn)行全面細(xì)致的審查。其次，采用邀請招標(biāo)的方式，這種方式主要是招標(biāo)者通過邀請?zhí)囟ǖ墓景l(fā)出投標(biāo)申請，采用本種招標(biāo)方式能夠有效的防止公開招標(biāo)所產(chǎn)生不能對招標(biāo)者細(xì)致審查的問題，有效的提升對招標(biāo)者選擇的科學(xué)合理性和可靠性，另外，通過這種方式能夠有效保證房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量和建設(shè)工期。房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目招標(biāo)的準(zhǔn)備階段，務(wù)必要對工程項目進(jìn)行充分全面的分析和研究，并根據(jù)工程項目的實際需求科學(xué)合理的選擇招標(biāo)形式，這樣能夠有效的保證房地產(chǎn)項目建設(shè)的質(zhì)量和工期，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2.1.2 投標(biāo)者的選擇

在招標(biāo)階段招標(biāo)者更加重視自身的利益和工程建設(shè)的質(zhì)量，投標(biāo)者的選擇直接關(guān)系到工程項目建設(shè)的最終質(zhì)量以及招標(biāo)者所獲取的經(jīng)濟(jì)利益，只有選擇出最優(yōu)的投標(biāo)者，才能夠有效的保證工程項目建設(shè)的質(zhì)量和招標(biāo)者的利益，因此招標(biāo)者更加重視對投標(biāo)者的資格預(yù)審。在投標(biāo)者選擇時，不能盲目的根據(jù)投標(biāo)價格進(jìn)行選擇，應(yīng)盡量選用一些具有較強(qiáng)實力，在經(jīng)濟(jì)市場上具有較好信譽(yù)的企業(yè)，與普通的小型企業(yè)相比，這些企業(yè)具有更強(qiáng)的管理水平和實施能力，能夠有效的實現(xiàn)對資源的配置，可有效的保證房地產(chǎn)項目施工的整體質(zhì)量。

2.1.3 招標(biāo)文件的編寫

招標(biāo)文件能夠幫助投標(biāo)者快速了解工程項目信息，而且是投標(biāo)者掌握工程項目信息的重要途徑，因此對于招標(biāo)文件的編寫有著較高的要求。招標(biāo)文件中包含多方面內(nèi)容，主要有工程量、項目質(zhì)量、項目造價等一些需要投標(biāo)者了解了信息，這些信息在房地產(chǎn)工程項目成本控制方面發(fā)揮著不可替代的作用。在撰寫招標(biāo)文件的準(zhǔn)備階段，投標(biāo)者需要深入的掌握工程項目的信息，并嚴(yán)格的按照國家相關(guān)的規(guī)定要求，對一些專業(yè)性較強(qiáng)的問題要深入的研究，然后撰寫出科學(xué)合理、完善的招標(biāo)文件。這在一定程度上有效的降低了招標(biāo)單位的工作量，減少了工程項目成本投入。

2.2 評標(biāo)階段

評標(biāo)的方法多種多樣，主要有綜合評分法、合理低價法等。在進(jìn)行評標(biāo)時應(yīng)避免盲目使用價格高低作為評價標(biāo)準(zhǔn)的評標(biāo)方式，只有在保證房地產(chǎn)工程項目建設(shè)質(zhì)量的前提下，才可以追求經(jīng)濟(jì)利益，否則極可能給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)影響。在評標(biāo)的過程中應(yīng)始終做到公平、公正、公開，嚴(yán)禁不正當(dāng)競爭行為的發(fā)生。與此同時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的實際情況科學(xué)合理地選擇評標(biāo)方法，務(wù)必要掌控好工程項目成本和質(zhì)量的平衡點。

2.3 合同簽訂階段

中標(biāo)者與招標(biāo)者正式簽訂項目合同前，兩者間應(yīng)充分考慮本項目的造價、工期、工程量、規(guī)模等因素科學(xué)合理的選擇合同類型，與此同時，招標(biāo)者務(wù)必要對中標(biāo)者能力進(jìn)行考核，并充分的考慮各方的因素，同時應(yīng)在合同條款編寫的過程中掌握主動權(quán)，在對項目成本控制的過程中應(yīng)明確雙方所要承擔(dān)的主要責(zé)任與義務(wù)及風(fēng)險承擔(dān)的機(jī)制，通過這種方式能夠有效的保障和維護(hù)雙方的利益，避免發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛問題。

3 結(jié)束語

在現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于泡沫化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房價高居不下、建材價格上漲、用地價格大幅度增長是現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要表現(xiàn)，招投標(biāo)工作是房地產(chǎn)重要的工作環(huán)節(jié)，選定優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商是對工程質(zhì)量的有效保障，也是對房地產(chǎn)項目成本進(jìn)行有效控制，才能夠有效的保證房地產(chǎn)企業(yè)的收益。在招標(biāo)成本管理的過程中應(yīng)在招標(biāo)階段、評標(biāo)階段以及合同簽訂階段充分的做好相關(guān)的工作、才能夠有效的保障招標(biāo)者和投標(biāo)者的雙方利益，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目招標(biāo)階段成本管理目標(biāo)。