那些遠(yuǎn)在他鄉(xiāng)的“候鳥(niǎo)”中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面面觀

◎ 文 《法人》特約撰稿 王洪禹 全媒體記者 彭飛

2019年11月14日，星期四。這一天北京限行的尾號(hào)是1和6，正好是唐海的汽車(chē)尾號(hào)，但他照例向單位請(qǐng)了一天的事假，趕往燕郊探望自己的父母。

唐海是土生土長(zhǎng)的老北京，目前是北京某國(guó)企的高管，他的父母原來(lái)都是北京市某政府機(jī)關(guān)的干部。父母退休后，就開(kāi)始規(guī)劃如何養(yǎng)老，經(jīng)過(guò)多輪的考察和算賬后，在河北燕郊找到一家老年公寓，并與其簽訂了合同。幾年前，二人把北京的房產(chǎn)租了出去，住進(jìn)了這家老年公寓的一個(gè)花園洋房里，開(kāi)始了康養(yǎng)生活。作為唯一的兒子，唐海會(huì)在每周四到燕郊探望父母，帶一些生活用品，并且陪父母吃一頓飯。

像唐海父母這樣退休后選擇適合的養(yǎng)老項(xiàng)目居住和生活的老人，目前在國(guó)內(nèi)并不罕見(jiàn)。正是由于很多公立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要排隊(duì)數(shù)年甚至十幾年的時(shí)間，并且能夠提供的醫(yī)療服務(wù)頗為有限，才給了社會(huì)資金和醫(yī)療資源這種結(jié)合體巨大的市場(chǎng)和生存空間。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目由此逐漸發(fā)展，這些項(xiàng)目或出租，或出售，皆以康養(yǎng)、宜居、醫(yī)療等作為賣(mài)點(diǎn)，貼合老人的實(shí)際需求。在試水的過(guò)程中，有成功，亦有失敗，可謂幾家歡喜幾家愁。

從養(yǎng)護(hù)中心到“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”小鎮(zhèn)

唐海父母居住的這家位于河北省三河市燕郊鎮(zhèn)的養(yǎng)護(hù)中心全稱為“燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心”，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，共設(shè)置床位10000張，是一座超大規(guī)模的綜合醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)。

唐海告訴《法人》記者，父母每月共計(jì)兩萬(wàn)多元的退休工資，他們把自己城里的房子出租，每月租金收入就足以支付他們目前每月的開(kāi)銷(xiāo)，并且還有盈余。

值得一提的是，燕達(dá)養(yǎng)護(hù)中心隔壁就是同一家開(kāi)發(fā)商投資的燕達(dá)醫(yī)院，入住這里的北京老人可以很方便地在燕達(dá)醫(yī)院就診，而且可以刷北京醫(yī)?？?。燕達(dá)醫(yī)院屬于“北京市參保人員持卡直接結(jié)算醫(yī)療機(jī)構(gòu)”和“京津冀跨省異地就醫(yī)直接結(jié)算定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)”。

距離燕達(dá)養(yǎng)護(hù)中心1800多公里外的四川成都青城山上，一處名為“孫思邈康養(yǎng)文化小鎮(zhèn)”的康養(yǎng)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)半年左右的時(shí)間，多位長(zhǎng)期租客和老人已經(jīng)入住這里，而這些人入住的一個(gè)主要原因，就是每周都會(huì)有一位曾經(jīng)的中醫(yī)院院長(zhǎng)到這里坐診。

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鐘森，四川瀘州人，曾任成都中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院院長(zhǎng)，享受?chē)?guó)務(wù)院特殊津貼專家，中國(guó)中西醫(yī)結(jié)合學(xué)會(huì)傳染病、肝病專業(yè)委員會(huì)委員。在四川省的醫(yī)療系統(tǒng)都知道，想要掛到鐘院長(zhǎng)門(mén)診的號(hào)是非常不容易的，哪怕是在他卸任省中醫(yī)院院長(zhǎng)后，掛他的門(mén)診號(hào)也需要提前一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

2019年6月，位于成都市青城山的孫思邈康養(yǎng)文化小鎮(zhèn)正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)，人們吃驚地發(fā)現(xiàn)，原本一“號(hào)”難求的鐘森居然會(huì)每周到這里坐診，于是小鎮(zhèn)的酒店和公寓迅速被預(yù)訂或租賃，進(jìn)而越來(lái)越多的人紛紛慕名而來(lái)，成為小鎮(zhèn)的長(zhǎng)期住客。

“孫思邈康養(yǎng)文化小鎮(zhèn)”與“燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心”項(xiàng)目有著相似的背景，也是因社會(huì)資金的注入，才得以成功實(shí)施。這一社會(huì)資金，就來(lái)自四川省最大的黃金零售企業(yè)“愛(ài)心金店”。

據(jù)小鎮(zhèn)投資人、四川愛(ài)心金店法定代表人熊保興介紹，他在這300多畝的土地上先后建設(shè)了酒店、公寓等基礎(chǔ)設(shè)施，最關(guān)鍵的是建了一個(gè)名為“紫薇三醫(yī)堂”的康養(yǎng)診療機(jī)構(gòu)，邀請(qǐng)的就是鐘森和另外50多位四川省頂級(jí)的醫(yī)療養(yǎng)生專家坐診，這就是小鎮(zhèn)的核心項(xiàng)目，更是核心競(jìng)爭(zhēng)力。

熊保興告訴記者，下一步，他將在小鎮(zhèn)建設(shè)50棟大型四合院，每個(gè)四合院內(nèi)可以容納百人左右的食宿，讓小鎮(zhèn)形成可以容納5000人左右生活居住的規(guī)模。

同時(shí)，小鎮(zhèn)還在和國(guó)內(nèi)諸多旅游景區(qū)的酒店進(jìn)行合作，讓在小鎮(zhèn)長(zhǎng)期居住的會(huì)員可以輪流到諸多旅游景區(qū)的酒店康養(yǎng)居住，甚至包括歐洲的一些酒店。

“我們這里就是會(huì)員制。”熊保興說(shuō)，“入住到我們這里的，就是我們的會(huì)員，一次性充值會(huì)員費(fèi)，然后在這個(gè)康養(yǎng)小鎮(zhèn)的吃、住、康養(yǎng)都從會(huì)員費(fèi)中扣除。相對(duì)來(lái)說(shuō)，我們屬于比較高端的康養(yǎng)項(xiàng)目，甚至可以說(shuō)是一種定制的康養(yǎng)項(xiàng)目?！?/p>

中國(guó)老齡化問(wèn)題研究會(huì)研究員麥興孝在接受記者采訪時(shí)指出，未來(lái)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目將成為諸多的社會(huì)資金的投資熱點(diǎn)。養(yǎng)老行業(yè)目前在國(guó)內(nèi)存在高端和普通養(yǎng)老的區(qū)別，高端的養(yǎng)老項(xiàng)目基本上都是由醫(yī)療力量和社會(huì)資金結(jié)合在一起，形成一種半醫(yī)半養(yǎng)的養(yǎng)老模式。

“這將會(huì)吸引大量的社會(huì)資金參與進(jìn)來(lái)?！丙溑d孝說(shuō)，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)，其所蘊(yùn)含的巨大潛力正被越來(lái)越多的社會(huì)資金所關(guān)注。

東北老人在三亞

據(jù)記者了解，沿海地產(chǎn)因其自然環(huán)境獨(dú)受青睞。其中最為知名的就是海南的養(yǎng)老地產(chǎn)群體了。

國(guó)慶節(jié)剛剛結(jié)束，哈爾濱市民張強(qiáng)的父母就坐上了飛往三亞的航班，他們得趕在哈爾濱的供暖季開(kāi)始之前離開(kāi)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為供暖后隨之而來(lái)的就是霧霾，而海南三亞，依舊會(huì)是藍(lán)天、白云，和永遠(yuǎn)不會(huì)到來(lái)的冬天。

三亞市到底有多少黑龍江來(lái)的老人過(guò)冬？這個(gè)數(shù)據(jù)一直沒(méi)有一個(gè)官方的統(tǒng)計(jì)，甚至連新華社的報(bào)道里，也只能籠統(tǒng)地給出每年“數(shù)十萬(wàn)”東北老人來(lái)此過(guò)冬的數(shù)據(jù)，而這幾十萬(wàn)的東北老人，就被形象地比喻為“候鳥(niǎo)老人”。雖然沒(méi)有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)顯示到底有多少東北老人會(huì)在海南過(guò)冬，但有兩個(gè)細(xì)節(jié)會(huì)對(duì)這個(gè)現(xiàn)象進(jìn)行佐證。

2018年2月，一張“哈爾濱市公安局三亞警務(wù)站”的照片開(kāi)始在網(wǎng)絡(luò)上流傳，最終哈爾濱市公安局外宣人員證實(shí)，該警務(wù)站確實(shí)在籌備之中，而此前就已經(jīng)有黑龍江省公安廳在三亞設(shè)立了“出入境管理服務(wù)站”，為在此過(guò)冬的老人提供辦理出入境證件的服務(wù)。而在黑龍江警方設(shè)立三亞辦事機(jī)構(gòu)前，黑龍江的電臺(tái)早已經(jīng)開(kāi)始與三亞人民廣播電臺(tái)合作，開(kāi)辦了聯(lián)動(dòng)的新聞和生活節(jié)目，讓在三亞越冬的東北籍老人也能從電臺(tái)里聽(tīng)到鄉(xiāng)音。

張強(qiáng)的父母就是這數(shù)十萬(wàn)候鳥(niǎo)老人中的一員，他們?cè)谌齺喪新够仡^景區(qū)附近的一個(gè)小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套60多平方米的電梯公寓，從樓上就可以看到蔚藍(lán)的大海，這對(duì)在東北活了半輩子的老人而言，無(wú)疑是最美麗的景色了。

張強(qiáng)父母的鄰居，也都是來(lái)自東北的老人，雖然來(lái)自不同的城市或省份，但一口聽(tīng)上去硬朗的東北話會(huì)迅速拉近鄰里之間的距離，特別是在距離東北近4000公里的海南。

海南省某縣級(jí)市的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄭先生告訴記者，該市幾十個(gè)住宅小區(qū)里，一半以上的住戶是來(lái)自東北的老人，也就是候鳥(niǎo)老人。

養(yǎng)老小鎮(zhèn)逐漸升溫

除海南外，其他一些沿海城市也吸引著東北老人的目光。來(lái)自黑龍江省雞西市人民醫(yī)院的退休干部王艷擁有山東威海和福建廈門(mén)兩套房產(chǎn)，其中威海房產(chǎn)所在的小區(qū)原本名叫“濱海小城”，但兩年后，那個(gè)小區(qū)就改名叫“濱海養(yǎng)老小鎮(zhèn)”了?！扒澳_還叫濱海小城呢，沒(méi)兩年就改叫養(yǎng)老小鎮(zhèn)了?！蓖跗G感慨這些地產(chǎn)項(xiàng)目聞風(fēng)而動(dòng)，要搭上“養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)的快車(chē)”。

“其實(shí)什么也都沒(méi)多，就是多了個(gè)班車(chē)，每天路過(guò)中心醫(yī)院罷了?！痹谡劦叫^(qū)改名后的變化時(shí)，王艷對(duì)記者說(shuō)，“不過(guò)事實(shí)也是這樣的，我們這樣的小區(qū)購(gòu)買(mǎi)的還是老人多，年輕人哪里會(huì)為了每年在海邊度假幾天就買(mǎi)套房子呢?！?/p>

記者注意到，從山東東營(yíng)開(kāi)始，沿海岸線的威海、青島、廈門(mén)一直到廣西的北海，越來(lái)越多的沿海項(xiàng)目正在打出“養(yǎng)老”的招牌，吸引更多的老人前來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在海邊安享晚年。

而這些項(xiàng)目所在地的醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)也正在積極地順應(yīng)這種變革，開(kāi)始向這些小區(qū)配套基礎(chǔ)的醫(yī)療服務(wù)設(shè)施，以便讓這些項(xiàng)目能夠名副其實(shí)。而自從很多地區(qū)開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)政策以后，很多的養(yǎng)老地產(chǎn)就都放棄原來(lái)的銷(xiāo)售模式，而是改為了租賃模式，就是老人隨時(shí)可以來(lái)居住，按期付租金就可以了。

資深房地產(chǎn)分析師、房產(chǎn)評(píng)論人蔣舉在接受記者采訪時(shí)表示，北方地區(qū)受自然環(huán)境的影響，每年接近半年時(shí)間不適合戶外活動(dòng)，更不適合開(kāi)窗通風(fēng)，特別是在有霧霾出現(xiàn)之后，更是很多老年人無(wú)法忍受和居住的。而此時(shí)，在海南有一套房子，數(shù)九寒天還可以穿著背心短褲，整天的藍(lán)天白云，空氣沒(méi)有絲毫的污染，這就是北方老人的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。

“再算算經(jīng)濟(jì)賬，每年可以在海南居住接近半年的時(shí)間，等到北方春暖花開(kāi)，再回去生活，如此高利用率的房產(chǎn)，從經(jīng)濟(jì)角度也是劃算的。于是，北方老人迅速占據(jù)了海南房產(chǎn)的半壁江山。而很多開(kāi)發(fā)商也迅速調(diào)整了銷(xiāo)售策略，于是養(yǎng)老地產(chǎn)的概念就出現(xiàn)了?！笔Y舉說(shuō)，“很多小區(qū)會(huì)在頭一年還叫某某小區(qū)，第二年就叫養(yǎng)老小鎮(zhèn)了。事實(shí)上這些項(xiàng)目也都沒(méi)什么養(yǎng)老的功能，無(wú)非就是一些炒作，什么空氣、環(huán)境、配套什么的，基本上都是新瓶裝舊酒，只要能賣(mài)出去房子，叫什么名字開(kāi)發(fā)商都是無(wú)所謂的?！?/p>

觀望中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資者

多家在沿海、景區(qū)投入過(guò)巨資打造養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商或者投資商向記者表示，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)特別是高端的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，很多都是看上去很美好，但現(xiàn)實(shí)往往事與愿違。

據(jù)各地房屋監(jiān)管部門(mén)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目目前普遍存在著空置率較高的問(wèn)題，五大分布區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)空置率分別在30%至50% 之間，個(gè)別地區(qū)的空置率甚至超過(guò)了項(xiàng)目的70%。由此不難看出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于投資量大、回收成本周期長(zhǎng)的非快速消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。

有投資商指出，在投入資金之初，考察市場(chǎng)得到的數(shù)據(jù)是中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入嚴(yán)重的老齡化社會(huì)，養(yǎng)老將是未來(lái)巨大的市場(chǎng)和持續(xù)時(shí)間相當(dāng)長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

但實(shí)際投入后，特別是項(xiàng)目一邊建設(shè)一邊開(kāi)始預(yù)售后才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)根本不是那樣一回事。

中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)還沒(méi)有成熟的消費(fèi)觀念，多數(shù)人還沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比如照護(hù)式養(yǎng)老等模式，形成有效的認(rèn)知，由此很大一部分消費(fèi)潛力還未傳導(dǎo)到養(yǎng)老市場(chǎng)。

“現(xiàn)在的老年人大多出生于上世紀(jì)三四十年代，那個(gè)年代出生的老年人大多有三個(gè)、四個(gè)甚至更多的子女，并且這種年紀(jì)的老年人受傳統(tǒng)觀念影響很大，講究要養(yǎng)兒防老，要由子女來(lái)養(yǎng)老送終?！别B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資商孔維奇指出，這些老人的子女在思想觀念上也是要給父母養(yǎng)老送終，很少有愿意把父母送到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，或者買(mǎi)套老年公寓讓老年人自己生活。所以真正到養(yǎng)老院、老年公寓或養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老的老年人還不屬于主流，更多的老人和其子女的觀念，還是在家養(yǎng)老，兒孫繞膝，最后在家人的關(guān)照下走完一生。

《2019—2023中國(guó)養(yǎng)老投資分析報(bào)告》指出，截至2018年底，我國(guó)60歲以上老齡人口高達(dá)2.49億人，位居世界之首，未來(lái)的養(yǎng)老需求空間無(wú)限。中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)需求的滿足率僅為16%，有近84%的老年需求暫時(shí)還沒(méi)有得到滿足，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”狀態(tài)。也就是說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是目前以及未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)發(fā)力方向，可謂是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇期。

但諸多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資商經(jīng)過(guò)實(shí)際投資或親身的市場(chǎng)調(diào)研得出的結(jié)論卻是，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資大、資金回收緩慢、多數(shù)老人觀念沒(méi)有更新以及巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，是限制和束縛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老投資的重要因素。

2019年4月，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為近幾年來(lái)養(yǎng)老相關(guān)政策中“重視程度最高、可行性最強(qiáng)”的文件——《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱“5號(hào)文”）印發(fā)，該文件提出目標(biāo)，確保到2022年在保障人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)上，有效滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，5號(hào)文印發(fā)之后，更多的配套政策將會(huì)密集出臺(tái)，我國(guó)將形成養(yǎng)老業(yè)的第二次政策高峰期。

2019年7月4日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、民政部、商務(wù)部、衛(wèi)生健康委發(fā)布《關(guān)于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務(wù)業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策的公告》，自2019年6月1日起執(zhí)行至2025年12月31日。

2019年8月5日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布文件，正式批復(fù)同意建立養(yǎng)老服務(wù)部際聯(lián)席會(huì)議制度。

從政策層面上看，盡管?chē)?guó)家對(duì)于養(yǎng)老市場(chǎng)不斷有利好政策出臺(tái)，但關(guān)鍵問(wèn)題尚未破解，實(shí)際操作中制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題，比如資金支持、養(yǎng)老用地屬性及出讓、營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)費(fèi)、津補(bǔ)貼、監(jiān)管等問(wèn)題， 尚未完全破解，政策體系尚需進(jìn)一步完善。

因此，很多投資方在擔(dān)心市場(chǎng)反饋不理想、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)周期長(zhǎng)等因素下，往往處于觀望的狀態(tài)。

投資商王志強(qiáng)曾表示：人們的養(yǎng)老觀念不改變、官辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還拿我們當(dāng)假想敵、契約精神沒(méi)有深入人心之前，在中國(guó)投資養(yǎng)老項(xiàng)目就是高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，相信越來(lái)越多和我一樣的投資人會(huì)看透這一點(diǎn)，起碼此刻，他們?cè)谟^望。

不過(guò)從另一個(gè)角度來(lái)看，由于受到計(jì)劃生育的影響，上世紀(jì)五六十年代出生的這批人在進(jìn)入到老齡時(shí)，是很難能夠依靠?jī)号畞?lái)照顧和贍養(yǎng)的，一對(duì)夫妻上面父母輩的四個(gè)、祖父母輩的八個(gè)，這不是普通中國(guó)家庭能夠承受的。

因此看來(lái)，養(yǎng)老市場(chǎng)盡管市場(chǎng)空間巨大，但完善仍需時(shí)間來(lái)磨合。

在這一過(guò)程中，老人和子女需要認(rèn)同和接受新的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老投資方需要接受高投入、慢回報(bào)的盈利模式；國(guó)家也從宏觀政策層面，盡量向民營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)傾斜。三方面的共同努力，才能真正做好養(yǎng)老市場(chǎng)這塊大蛋糕，讓每一方都能夠滿足自己的需求。