改善稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控意義分析

王婷婷

摘 要：稅收是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段之一，可以抑制房價(jià)過快上漲，緩和市場需求過?；蚬┙o不足的局面，使市場平穩(wěn)有序發(fā)展。文章將分析政府對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的稅收政策及其作用機(jī)制。

關(guān)鍵詞：稅收政策;房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控

政府制定的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控，可以分為增稅措施和減稅措施兩大類。其中增稅措施包含開征新稅種、提高現(xiàn)行稅率、減少稅收優(yōu)惠、擴(kuò)大征收范圍等，減稅措施包括縮小征收范圍、降低稅率、增加稅收優(yōu)惠等。我國使用稅收手段調(diào)控的目的在于維持房地產(chǎn)市場有序、平穩(wěn)的發(fā)展，即在市場低迷時(shí)刺激市場需求，在房價(jià)過高，市場過熱時(shí)給市場降溫。

一、稅收調(diào)控的主要措施和作用

（一）主要措施

一般來說，有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收措施主要有以下幾種類型：

1.對(duì)閑置土地增加征稅比率，提高土地利用率，防止炒賣土地。2.區(qū)分土地類型，對(duì)不同行業(yè)、不同用途的土地采用不同的征稅政策，對(duì)不同區(qū)域的建筑用地采用差別化的征稅政策，提高資源配置效率。3.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅，充分發(fā)揮稅收的杠桿作用，調(diào)整財(cái)富的分配。4.在市場過熱時(shí)提高土地增值稅和契稅，減少市場投機(jī)現(xiàn)象出現(xiàn);在市場低迷時(shí)減少征收范圍降低稅率、加大優(yōu)惠范圍和力度，刺激市場活性，平衡供求關(guān)系。5.對(duì)保障性住房實(shí)施優(yōu)惠政策，保證普房屋供應(yīng)量和價(jià)格，促進(jìn)住房公平

（二）主要作用

恰當(dāng)?shù)亩愂照呤且豁?xiàng)非常有效的調(diào)控手段和政策工具，有利于政府在不一樣經(jīng)濟(jì)環(huán)下達(dá)成不同的宏觀調(diào)控目的。從國際上的經(jīng)驗(yàn)可以看到，稅收對(duì)于促進(jìn)較落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、刺激增長、促進(jìn)社會(huì)公平方面具有很好的調(diào)節(jié)作用，可以有效推動(dòng)社會(huì)發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)的征稅主要包括所得稅性質(zhì)、流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)、財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的三類稅種，他們?cè)谑袌鲞\(yùn)作中發(fā)揮了以下功能：

1.穩(wěn)定物價(jià)作用。為了維護(hù)國家政權(quán)，穩(wěn)定財(cái)政收入，更好的行使政府職能，國家需要向經(jīng)濟(jì)主體強(qiáng)制征收一定的稅費(fèi)，同時(shí)通過設(shè)置不同的稅收以及稅收政策來調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)和分配的各環(huán)節(jié)，以達(dá)到維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的目的。只有房產(chǎn)價(jià)格維持在合理的水平，價(jià)格受供需關(guān)系的影響而圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。

2.收入分配作用。調(diào)節(jié)收入在不同經(jīng)濟(jì)主體之間的分配，對(duì)維護(hù)社會(huì)公平、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有很大的促進(jìn)作用。對(duì)房地產(chǎn)稅來說，它不僅體現(xiàn)負(fù)稅能力，使納稅人可以根據(jù)自身的房產(chǎn)狀況和經(jīng)濟(jì)能力納稅，還對(duì)土地財(cái)富的公平分配有利?？梢跃徍褪袌鐾稒C(jī)行為，穩(wěn)定國家財(cái)政收入，有利于國家對(duì)公民財(cái)富的再分配，可以有效促進(jìn)社會(huì)公平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.資源配置作用。靈活恰當(dāng)?shù)倪\(yùn)用房地產(chǎn)稅收政策，有助于實(shí)現(xiàn)政府對(duì)提高農(nóng)業(yè)用地利用效率、提高城市土地的配置效率、增加住宅的供給等預(yù)期，房地產(chǎn)稅是政府實(shí)施宏觀調(diào)控的政策手段。房地產(chǎn)稅對(duì)土地資源的配置功能體現(xiàn)在首先是對(duì)土地保有環(huán)節(jié)征稅，增加保有土地的成本，避免土地閑置行為出現(xiàn)，同時(shí)降低土地經(jīng)營者的預(yù)期收益。增加成本的同時(shí)降低收益，防止囤積土地待價(jià)而沽的行為，有效降低閑置土地面積提高土地利用率。其次是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，持有房屋需要按期繳稅，提高持有房屋的成本，增加房產(chǎn)投機(jī)商的資金壓力，打擊炒房熱情，提高房屋使用效率，平抑房價(jià)。最后通過鼓勵(lì)性或者歧視性政策條款，調(diào)節(jié)開發(fā)商供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高保障住房的供應(yīng)，促使開放式按市場需求建房，有助于社會(huì)和諧穩(wěn)定。

二、我國房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)稅收政策

1.持有環(huán)節(jié)。城鎮(zhèn)土地使用稅是以征收范圍的土地為對(duì)象，以某地區(qū)實(shí)際土地面積為征收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收。房產(chǎn)稅。指向居民居住的房屋產(chǎn)權(quán)所有者征收的稅種，

2.流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。我國所征收的大部分房地產(chǎn)稅都來自于市場上的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。這其中主要包括有維護(hù)城市建設(shè)稅、土地資源增值稅、公司所得稅、個(gè)人收入所得稅、跨國投資企業(yè)所得稅、企業(yè)營業(yè)稅、地契稅等等。其中有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)市場征收的稅種主要是土地資源增值稅、維護(hù)城市建設(shè)稅。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)稅收政策的效果

1.稅收政策調(diào)整使房價(jià)增速減慢，市場上供求情況總體看來是供小于求、市場供求關(guān)系偏緊。

2.稅收政策調(diào)控使房地產(chǎn)市場成交量下滑。

3.我國房地產(chǎn)市場的有效供應(yīng)依然不足

三、我國稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）我國稅收調(diào)控的著力點(diǎn)不合理

目前我國稅收調(diào)控政策集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，從現(xiàn)實(shí)國情以及科學(xué)理論分析可以得出，提高保有環(huán)節(jié)的稅收才是重點(diǎn)。首先，現(xiàn)行政策抑制房價(jià)上漲能力有限。我國房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中稅收政策的調(diào)節(jié)只是導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到購房者身上，不僅沒起到降價(jià)的作用，反而增加了購房成本。持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較輕，持有成本低，鼓勵(lì)了大量的市場投機(jī)行為，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)上漲。

理想的稅收制度應(yīng)該是具有差異化的，針對(duì)不同檔次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，實(shí)行差異化的稅種、稅率以及優(yōu)惠政策。而現(xiàn)行稅收政策不全面，調(diào)節(jié)效果不佳。

現(xiàn)行稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的效果不好，我國現(xiàn)行稅收政策助長了投機(jī)需求和投資需求，造成房價(jià)持續(xù)上漲。擠壓自住型的剛性需求者，主要表現(xiàn)在針對(duì)二手房交易的稅費(fèi)多負(fù)擔(dān)重;其次是對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)的稅收不合理，降低了持有成本，助長了投資者和投機(jī)者的需求;最后是對(duì)普通自住房需求缺乏激勵(lì)政策。

國家雖然出臺(tái)一系列加快保障性住房建設(shè)的政策，但效果不明顯，開發(fā)商積極性不高，進(jìn)展十分緩慢，這說明政府一方面對(duì)保障性住房投入不足，另一方面是對(duì)保障性住房項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠不足，無法調(diào)用開發(fā)商積極性。

（二）稅收調(diào)控的時(shí)效存在滯后性

要知道，任何政策從指定到頒布到實(shí)施都需要一段過程。調(diào)控的時(shí)間就會(huì)影響到調(diào)控效果以及目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。時(shí)間越短，效果就相對(duì)更好，反之則調(diào)控時(shí)間越滯后，調(diào)控效果就越不理想，目標(biāo)達(dá)成程度越低。稅收對(duì)于經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)職能，是根據(jù)國家的經(jīng)濟(jì)政策，根據(jù)國民收入的再分配，均衡各方面利益關(guān)系，如此起到一種引導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的作用。往往政策出臺(tái)后需要一段時(shí)間才能看出效果。但社會(huì)在發(fā)展，政策實(shí)施時(shí)，各方面情況與制定政策時(shí)的情況又發(fā)生了改變，目前即是房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)嚴(yán)重滯后于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。