上海市北工業(yè)園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型用地績效評價研究

劉慧

（1. 上海市地質(zhì)調(diào)查研究院，上海 200072；2. 上海市國土資源調(diào)查研究院，上海 200072）

自20世紀80年代以來，我國開發(fā)區(qū)經(jīng)歷了由小到大、由沿海到內(nèi)地、由創(chuàng)新與開放的替代轉(zhuǎn)換到創(chuàng)新與開放的融合發(fā)展等發(fā)展歷程，至今，中國開發(fā)區(qū)已過“而立之年”。30多年來，開發(fā)區(qū)作為城市的產(chǎn)業(yè)積聚區(qū)、創(chuàng)新高地及對外開放的重要載體，為城市經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)做出了巨大貢獻，成為城市創(chuàng)新發(fā)展的核心引擎；但同時面臨著諸多發(fā)展過程中的矛盾與挑戰(zhàn)，一方面是要面對土地資源緊壓縮常態(tài)及節(jié)約集約利用政策要求[1]，另一方面是開發(fā)區(qū)的用地績效普遍不高，與國際一流園區(qū)相差甚遠。新時代，中國開發(fā)區(qū)正在準(zhǔn)備迎接新一輪的機遇和挑戰(zhàn)，深入探討、分析、總結(jié)、學(xué)習(xí)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型路徑顯得尤為重要。

本文依托自然資源部年度重要工作國家公告開發(fā)區(qū)土地集約利用評價，基于上海市北園區(qū)建設(shè)的實踐案例及提供的資料素材，探析國家經(jīng)濟進入新常態(tài)背景下開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型面臨的問題，及其應(yīng)對的創(chuàng)新發(fā)展理念、規(guī)劃土地利用策略與產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，為其他開發(fā)區(qū)長足發(fā)展提供思路。

1 園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型演進

上海市北工業(yè)園區(qū)（以下簡稱“園區(qū)”）成立于1992年8月，上海市政府公告規(guī)劃面積為129.7公頃，位于市區(qū)的北部區(qū)域，良好的地理位置為園區(qū)的發(fā)展提供了區(qū)位優(yōu)勢。園區(qū)先后經(jīng)過三次轉(zhuǎn)型發(fā)展，成功實現(xiàn)從傳統(tǒng)工業(yè)“黑煙囪”到高新技術(shù)“云園區(qū)”的嬗變，在上海市經(jīng)信委組織的《上海市開發(fā)區(qū)綜合評價》報告中連續(xù)多年綜合發(fā)展指數(shù)在全市小型開發(fā)區(qū)中排名第一，單位土地利潤與土地稅收產(chǎn)出強度在全市開發(fā)區(qū)中名列前茅，成為上?！皠?chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的示范窗口。

1.1 第一階段（1992-2003）為摸索創(chuàng)業(yè)期，伴隨改革開放勇于轉(zhuǎn)變思想，探索發(fā)展道路

園區(qū)創(chuàng)業(yè)初期以擴大規(guī)模、招商引資為主，積極引進紡織、服裝、印刷等傳統(tǒng)輕工業(yè)，以及微電子、半導(dǎo)體等傳統(tǒng)制造業(yè)。然而，隨著市、區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)高污染工業(yè)要求外遷，園區(qū)管理者高度審視上海乃至全國經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢以及園區(qū)經(jīng)濟內(nèi)生性變化趨勢，決定轉(zhuǎn)變思想不斷摸索走出一條適合市北發(fā)展的道路。2003年，園區(qū)順應(yīng)建立上海城市可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)體系—《2003年上海資源環(huán)境藍皮書》倡議，組織專家針對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)和未來發(fā)展進行了一場深研究和大討論；同時學(xué)習(xí)調(diào)研其他優(yōu)秀園區(qū)的管理和發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合自身優(yōu)缺點，率先在全市范圍內(nèi)提出向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。同年，聘請了新加坡裕廊騰飛項目管理咨詢公司為園區(qū)設(shè)計戰(zhàn)略規(guī)劃，提出走“信息技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)”的道路。

1.2 第二階段（2004-2008）為轉(zhuǎn)型發(fā)展期，強化戰(zhàn)略規(guī)劃引領(lǐng)，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)

園區(qū)充分借鑒新加坡裕廊工業(yè)園的成功經(jīng)驗，制定了轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，先后三次進行控制性詳細規(guī)劃修編[2]，堅決摘掉“工業(yè)園區(qū)”的帽子，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化。自2004年開始，園區(qū)先后搭建了產(chǎn)業(yè)、信息、人才、黨群、孵化器、融資、服務(wù)外包等服務(wù)平臺，為招商引資提供了有效支持。2007年以來，園區(qū)積極響應(yīng)國家政策號召，圍繞發(fā)展服務(wù)業(yè)進行全面布局，除了加大招商引資力度，還在樓宇規(guī)劃和功能布局、環(huán)境美化和污染治理、配套服務(wù)設(shè)施等物理空間上花力氣下本錢，以“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型園區(qū)”理念為產(chǎn)業(yè)和企業(yè)引進做好硬件基礎(chǔ)。2008年，園區(qū)被列為上海市首批生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)示范點，上海市范圍內(nèi)六個生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)之一；同時被上海市科學(xué)技術(shù)委員會、上海張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室認定為“上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”。

1.3 第三階段（2009年至今）為整合提升期，做大做強園區(qū)品牌，銜接長三角經(jīng)濟聯(lián)動

2009年，園區(qū)提出“科技化、國際化”發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)推進、深化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。面對土地資源的日趨緊缺，園區(qū)實施“東擴戰(zhàn)略”將原北上海物流園區(qū)納入管理范圍，進一步為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間。為響應(yīng)市委、市政府融入長三角一體化發(fā)展，園區(qū)積極實施“走出去”發(fā)展戰(zhàn)略，2010年8月，市北高新集團（園區(qū)管理機構(gòu)）與江蘇南通市合作，在南通港閘區(qū)規(guī)劃建立“上海市北高新（南通）科技城”，為園區(qū)招商和服務(wù)平臺的后續(xù)延展開闊了地理空間，同時也成為上海和江蘇兩地國資企業(yè)以資本入股方式緊密合作，推動長三角區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展的一個示范。2014年，集團與揚州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，為實施輕資產(chǎn)輸出的新模式提供了更為廣闊的潛在發(fā)展空間，園區(qū)的品牌效應(yīng)日益提升。

2 園區(qū)用地績效評價

園區(qū)通過推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化，成功轉(zhuǎn)型為上海產(chǎn)城融合的生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，并不斷以土地高質(zhì)量利用促進經(jīng)濟社會全面發(fā)展。自然資源部的重要工作開發(fā)區(qū)土地集約利用評價項目中，充分體現(xiàn)園區(qū)集約用地水平進一步提高，多年位列上海省級開發(fā)區(qū)前茅?，F(xiàn)以2014年自然資源部開展的國家公告開發(fā)區(qū)全面評價工作（2013年為評價時點）為例，充分詮釋園區(qū)土地集約利用程度。

2.1 土地供應(yīng)與建設(shè)狀況

根據(jù)《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程》(2014年度試行)要求，園區(qū)已供應(yīng)國有建設(shè)用地占開發(fā)區(qū)總面積的96.52%，其中有償使用土地占42.1%；已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地占94.88%，工礦倉儲用地占69.88%，交通運輸用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積13.26%，公共管理與公共服務(wù)用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地2.37%，商服用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地9.38%（表1）；園區(qū)綜合容積率為1.02，工業(yè)用地綜合容積率為1.07，工業(yè)用地建筑密度為34.65%。

表1 上海市北工業(yè)園區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)Table 1 The land use structure of Shanghai Shibei Industrial Park

2.2 評價指標(biāo)體系的確定

根據(jù)《規(guī)程》要求，園區(qū)屬于工業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)區(qū)，應(yīng)用工業(yè)主導(dǎo)型類的評價體系。根據(jù)指標(biāo)評價體系的目標(biāo)要求，并結(jié)合用地現(xiàn)狀數(shù)據(jù)計算園區(qū)土地集約利用相關(guān)指標(biāo)值。指標(biāo)權(quán)重可以采用特爾斐法、因素成對比較法、層次分析法等方法確定；理想值依照節(jié)約集約用地原則，確定方法主要有目標(biāo)值法、發(fā)展趨勢估計法、先進經(jīng)驗逼近法以及專家咨詢法等。根據(jù)年度評價工作要求，當(dāng)年評價工作的指標(biāo)權(quán)重與理想值采用全市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，以掌握全市開發(fā)區(qū)土地集約利用整體水平。園區(qū)的土地集約利用程度評價指標(biāo)值如表2。

表2 土地集約利用程度評價指標(biāo)Table 2 The evaluation index of land intensive use

2.3 用地績效評價結(jié)果與分析

土地利用集約度分值劃分為子目標(biāo)分值、目標(biāo)分值、綜合分值三個層次，最終的集約度綜合分值公式：

式中：F為土地利用集約度綜合分值；Fi為i目標(biāo)的集約度分值；Wi為i目標(biāo)相對總目標(biāo)的權(quán)重值；n為目標(biāo)個數(shù)。

通過上述計算公式，園區(qū)集約度子目標(biāo)分值、目標(biāo)分值、綜合分值等結(jié)果見表3。

表3 園區(qū)土地集約利用程度評價結(jié)果Table 3 The evaluation result table of land intensive utilization degree of land in the park

由表3可知，園區(qū)土地集約利用評價結(jié)果（集約度分值）為95.64，根據(jù)開發(fā)區(qū)土地利用集約水平等級分值表，將開發(fā)區(qū)土地集約利用水平劃分為5個等級（表4），第Ⅰ級為土地集約利用最好，第Ⅴ級為土地集約利用最差。根據(jù)本次評價結(jié)果，上海市北工業(yè)園區(qū)評價為Ⅰ級，土地集約利用水平極高。

表4 土地利用集約水平等級劃分Table 4 The grade partition of land use intensity level

上海市北工業(yè)園區(qū)從1992年設(shè)立到現(xiàn)在已基本開發(fā)建設(shè)完成，園區(qū)未來提高土地集約利用主要是進行土地的二次開發(fā)。按照上海市新一輪城市土地總體規(guī)劃本市工業(yè)用地將實施減量化工作，園區(qū)的工業(yè)用地占比逐漸減少，初步實現(xiàn)服務(wù)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，在園區(qū)轉(zhuǎn)型過程中，其用地結(jié)構(gòu)、用地強度、用地效益穩(wěn)步提升（表5），是土地高質(zhì)量利用的典型園區(qū)，已成為上海生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的典型窗口和省級開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟綜合績效的領(lǐng)頭羊。

表5 上海市北工業(yè)園區(qū)不同時點土地集約利用評價指標(biāo)比照Table 5 The evaluation indexes comparison of intensive land useat different time points in Shanghai Shibei Industrial Park

3 園區(qū)品質(zhì)提升策略研究

園區(qū)創(chuàng)業(yè)初期僅作為上海彭浦工業(yè)基地的組成部分，是“南廠北移”后形成的輕工、紡織、電器等傳統(tǒng)工業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地，土地以劃撥為主，一次開發(fā)在創(chuàng)業(yè)期基本完成。到了轉(zhuǎn)型發(fā)展與整合提升期，園區(qū)整體改造轉(zhuǎn)型為產(chǎn)城融合的生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，構(gòu)建生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚的新興產(chǎn)業(yè)體系，轉(zhuǎn)型策略是通過控規(guī)調(diào)整促進土地二次開發(fā)。

3.1 規(guī)劃調(diào)整為轉(zhuǎn)型首要

園區(qū)通過回顧總結(jié)自身的發(fā)展史，對轉(zhuǎn)型期的現(xiàn)狀和面臨的形勢進行全面評估，結(jié)合對園區(qū)的優(yōu)劣勢、機會、策略、威脅（SWOT）等方面的綜合分析，以求為園區(qū)長期發(fā)展提供思路。園區(qū)的整體改造從規(guī)劃入手，把“規(guī)劃調(diào)整、形態(tài)優(yōu)化”作為轉(zhuǎn)型首要，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施”的原則進行整體轉(zhuǎn)型開發(fā)而不是簡單的騰籠換鳥。園區(qū)在第二階段轉(zhuǎn)型發(fā)展期制定了轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，首要任務(wù)就是調(diào)整控規(guī)，把原先的老廠房規(guī)劃建造標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房；隨著區(qū)域社會、經(jīng)濟的發(fā)展，園區(qū)繼續(xù)修整控規(guī)，在工業(yè)土地上建造商務(wù)樓宇、工業(yè)別墅、研發(fā)樓和商業(yè)辦公；接著又將部分工業(yè)用地調(diào)整為商辦用地，建造符合國際綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的甲級寫字樓，滿足了不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的總部企業(yè)辦公和樓宇經(jīng)濟、外資經(jīng)濟發(fā)展的需要[3]，為未來園區(qū)深度轉(zhuǎn)型奠定了堅實基礎(chǔ)。

3.2 土地滾動開發(fā)成效顯著

園區(qū)轉(zhuǎn)型開發(fā)建設(shè)過程中始終圍繞土地二次開發(fā)節(jié)約集約利用[4]，堅持“聚焦、提升、創(chuàng)新、優(yōu)化”，積極破解開發(fā)建設(shè)中的難題，部分土地在二次開發(fā)的基礎(chǔ)上進行滾動再開發(fā)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間得到進一步拓展。

（1）土地開發(fā)模式

園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)程度高，2016年已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地約占園區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的80%，土地二次開發(fā)勢在必行。園區(qū)主要采用三種土地再開發(fā)建設(shè)模式，第一種模式是集團對園區(qū)內(nèi)部分集體土地征地后進行公開招拍掛出讓，第二種模式是集團回購園區(qū)內(nèi)企業(yè)的土地再公開招拍掛出讓，第三種模式是集團與企業(yè)合作共同開發(fā)，并以第二種模式回購?fù)恋貫橹?。通過多年努力，集團已有可觀的土地儲備，未來將有百萬平方米符合總部型、領(lǐng)袖型、創(chuàng)新型、功能型、知識密集型企業(yè)辦公的綠色低碳產(chǎn)業(yè)載體拔地而起，為園區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供充足空間。

（2）土地開發(fā)成效

集團通過土地回購、合作開發(fā)等多元模式，加快對園區(qū)老廠房改造升級的步伐。一方面總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟和外資經(jīng)濟快速發(fā)展，商辦樓宇可分層或者整幢出售、出租，并可分層辦理房地產(chǎn)證，工業(yè)用地的建筑密度和容積率迅速提高，土地集約度高、經(jīng)濟效益好。另一方面園區(qū)為有需求的企業(yè)量身定做標(biāo)準(zhǔn)廠房，既有特色又集約用地。同時，園區(qū)積極探索地下空間混合開發(fā)，用下沉或半下沉方式建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施；還將探索老廠房改造、租賃住房等業(yè)務(wù)[5]，在城市產(chǎn)業(yè)升級、城區(qū)改造中尋找新的發(fā)展機會。

（3）土地空間拓展

園區(qū)積極實施“走出去”拓展發(fā)展空間，先后與江蘇南通市、揚州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會合作，為實施輕資產(chǎn)輸出的新模式提供了更為廣闊的潛在發(fā)展空間；同時，面對市區(qū)土地資源的日趨緊缺，園區(qū)實施“東擴戰(zhàn)略”以擴大管理范圍，進一步為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間。

3.3 產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟共榮發(fā)展

從早期承載污染企業(yè)“三廢轉(zhuǎn)移”，到90年代中后期催生制造加工業(yè)，再從21世紀初率先發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，到近年來集聚戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)和地區(qū)總部企業(yè)，園區(qū)大力推進“總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟和涉外經(jīng)濟”集聚發(fā)展，匯集了1800多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，服務(wù)類企業(yè)占比已超九成，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟共榮發(fā)展。

（1）招商引資理念更迭

建園之初的招商觀念是用地招商、引鳥入園，目的是擴大規(guī)模、引資入園。21世紀初，園區(qū)高度審視外部經(jīng)濟與內(nèi)生性變化趨勢，轉(zhuǎn)變招商觀念，以商招商推動產(chǎn)業(yè)鏈的完善與聚集，并持續(xù)推動以“招大引強”的模式帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來，中國經(jīng)濟隨著人口紅利、資源總量、環(huán)境約束等基本面的悄然變化，已進入到了一個全新的發(fā)展階段，園區(qū)再次轉(zhuǎn)變招商引資觀念，不再拼政策、拼優(yōu)惠，而是在營造良好市場環(huán)境、提高服務(wù)水平、探索機制創(chuàng)新方面下功夫，因為服務(wù)也是生產(chǎn)力、服務(wù)就是競爭力。

（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級

隨著我國改革開發(fā)的深入發(fā)展，全球經(jīng)濟一體化趨勢明顯。自2008年以來，園區(qū)堅持以發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主線，一手抓傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，一手抓新興產(chǎn)業(yè)培育扶持，形成了以總部經(jīng)濟為帶動，以軟件信息服務(wù)業(yè)、檢驗檢測服務(wù)業(yè)、節(jié)能環(huán)保服務(wù)業(yè)、人力資源服務(wù)業(yè)、金融衍生服務(wù)業(yè)等為特色的新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，迄今已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極和上海“創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的示范窗口。

（3）資本與品牌雙管齊下

為了做大園區(qū)的經(jīng)濟格局，集團努力“向資本市場進軍”。“市北高新（600604）”在2012年9月20日借殼二紡機，在上海證券交易所正式掛牌上市；銀行間市場上注冊短期融資券15億元、發(fā)行中期票據(jù)15億元；進行重大資產(chǎn)重組工作，提升上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和資本實力。同時，面對經(jīng)濟全球化背景下“巨型城市區(qū)域”的逐漸形成和長三角區(qū)域一體化進程加快，集團主動實施“走出去”戰(zhàn)略提升園區(qū)品牌效應(yīng)，積極與江蘇省合作共贏；2015年，園區(qū)官方微信成功上線，園區(qū)的品牌效應(yīng)和影響力進一步強化。

（4）產(chǎn)城融合功能顯著

隨著工業(yè)文明的進步，生產(chǎn)方式的變化，生活與生產(chǎn)日趨緊密，產(chǎn)城融合油然而生。市北園區(qū)得天獨厚的地理位置更加凸顯產(chǎn)城融合的發(fā)展趨勢，園區(qū)按照產(chǎn)城融合的發(fā)展理念，通過三次控規(guī)修編形成“一軸、兩翼、三區(qū)”的整體構(gòu)架。園區(qū)清醒地認識到，拼政策終究同質(zhì)化，比服務(wù)才能差異化，作為園區(qū)成功轉(zhuǎn)型的核心奧秘之一，從完善服務(wù)功能配套、優(yōu)化特色服務(wù)平臺、創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品舉措、整合服務(wù)資源效能、健全服務(wù)保障機制等層面對園區(qū)“大服務(wù)體系”進行系統(tǒng)化的制度性安排，努力為企業(yè)營造更專業(yè)、更全面、更便捷的服務(wù)環(huán)境。目前已成為優(yōu)秀人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新高地和宜居宜業(yè)新家園，獲得了“國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)”稱號。

4 研究結(jié)論與經(jīng)驗啟發(fā)

隨著全球經(jīng)濟的一體化效應(yīng)，開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)的發(fā)展理念、管理模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能定位等，已不適應(yīng)新時期土地與經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的要求，開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展勢在必行。從上海市北工業(yè)園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型實踐所取得的成功經(jīng)驗，得到如下研究結(jié)論與啟發(fā)供其他開發(fā)區(qū)參考：

4.1 發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，將創(chuàng)新轉(zhuǎn)型思想納入開發(fā)區(qū)長遠發(fā)展戰(zhàn)略

堅持規(guī)劃引領(lǐng)作用，提倡理念決定行動。從上海市北工業(yè)園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型實踐可以看到，園區(qū)在發(fā)展過程中始終對接國家戰(zhàn)略、立足全市大局、把握區(qū)情特點，高度審視企業(yè)內(nèi)生性變化趨勢；組織專家開展深研究、大討論，不斷學(xué)習(xí)國內(nèi)外優(yōu)秀園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，量身定制屬于園區(qū)的發(fā)展道路，聘請專業(yè)團隊為園區(qū)設(shè)計轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；同時編制園區(qū)的“十二五、十三五發(fā)展規(guī)劃”，多次調(diào)整、完善控詳規(guī)劃。從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園到信息技術(shù)服務(wù)園，再謀劃科技化、國際化戰(zhàn)略，園區(qū)不斷更新、提高發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為園區(qū)長遠發(fā)展注入新思想、新目標(biāo)、新站位。

4.2 構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)體系，與時俱進招商理念，提升產(chǎn)城融合綜合功能

產(chǎn)業(yè)發(fā)展是園區(qū)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵核心。國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2017]7號）文中指出，全球經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)格局正在發(fā)生深刻變化，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，面對新形勢，開發(fā)區(qū)需要形成新的集聚效應(yīng)和增長動力，引領(lǐng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。上海市北工業(yè)園區(qū)審時度勢、主動謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展變革具有很強的示范效應(yīng)。園區(qū)整體退二進三、轉(zhuǎn)變招商觀念，一手抓傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，一手抓新興產(chǎn)業(yè)培育扶持，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)體系；同時，適時調(diào)整營商理念，面對全球經(jīng)濟新常態(tài)，園區(qū)注重營造良好市場環(huán)境、提高服務(wù)水平、提升產(chǎn)城融合綜合功能，使園區(qū)成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新高地和宜居宜業(yè)新家園。

4.3 鼓勵存量用地綜合開發(fā)，發(fā)揮市場在資本配置中的積極作用

提高土地利用效率是實現(xiàn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求和基本保障，上海市北工業(yè)園區(qū)土地二次開發(fā)的經(jīng)驗帶有普遍意義。園區(qū)的部分土地進行滾動再開發(fā)，土地建設(shè)契合園區(qū)不同時期的戰(zhàn)略規(guī)劃進行有序開發(fā)；土地二次開發(fā)模式以集團回購為主，也有征收部分集體土地及與企業(yè)合作共同開發(fā)，建立合理的土地增值收益分配體系[6]，激勵市場資本投入存量用地再開發(fā)；園區(qū)大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，為企業(yè)量身定做標(biāo)準(zhǔn)廠房，并積極探索地下空間混合開發(fā)，參與租賃住房建設(shè)等經(jīng)營活動，提高土地集約水平。

4.4 注重開發(fā)區(qū)品牌建設(shè)，拓展空間謀求更大發(fā)展格局

品牌建設(shè)是園區(qū)的核心價值。國務(wù)院辦公廳的《關(guān)于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》總體要求，各類開發(fā)區(qū)主動對接國際通行規(guī)則，打造具有國際影響力的園區(qū)品牌；鼓勵東部地區(qū)開發(fā)區(qū)輸出品牌、人才、技術(shù)、資金和管理經(jīng)驗，與中西部地區(qū)、東北地區(qū)合作共建開發(fā)區(qū)；同時，推進開發(fā)區(qū)建設(shè)和運營模式創(chuàng)新，支持符合條件的開發(fā)區(qū)開發(fā)運營企業(yè)在境內(nèi)外上市、發(fā)行債券融資。上海市北工業(yè)園區(qū)做到了先行先試，面對土地資源的日趨緊缺，園區(qū)一方面擴大管理范圍拓展發(fā)展空間，另一方面主動實施“走出去”戰(zhàn)略；同時，園區(qū)努力向資本市場進軍，為未來謀求大格局。

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