淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制以及優(yōu)化決策

王巧玲

摘 要 由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，財(cái)務(wù)管理體系尚不成熟，存在著一些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中行業(yè)壓力大，發(fā)展陷入困境，財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理工作的核心重點(diǎn)，更應(yīng)該積極分析和研究，構(gòu)建一套適合自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)與面臨的形勢(shì)著手，提出優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)固健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 運(yùn)行機(jī)制 優(yōu)化決策

一、前言

隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我國(guó)各行各業(yè)也在快速發(fā)展，其中房地產(chǎn)作為與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)之一，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的推動(dòng)下更是迅猛發(fā)展為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱。相較于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)形成時(shí)間不長(zhǎng)，發(fā)展還不夠成熟。為保證我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固發(fā)展，國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了數(shù)次調(diào)控，在目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力與日俱增，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理機(jī)制提出了更高的要求，而財(cái)務(wù)管理一直作為企業(yè)發(fā)展管理工作的核心，企業(yè)價(jià)值的最大化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展不僅關(guān)乎著人民群眾的生活基礎(chǔ)，更在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的作用。近幾年，國(guó)家數(shù)次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，起到了優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，穩(wěn)固市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用。近些年，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，內(nèi)部也出現(xiàn)了一些負(fù)面新聞，而國(guó)家相關(guān)政策還不足以及時(shí)應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了大量經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲問(wèn)題，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理機(jī)制難以適應(yīng)當(dāng)前信息多變的市場(chǎng)形勢(shì)，導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的壓力俱增。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身產(chǎn)品的特殊性，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)需要大量資金的同時(shí)，還與城市規(guī)劃建設(shè)有著緊密相連的關(guān)系，并且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要建設(shè)資質(zhì)和建設(shè)銷售許可證等獨(dú)有的行業(yè)證明，而且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，銷售時(shí)點(diǎn)必須得到監(jiān)管部門的許可，所以在企業(yè)產(chǎn)品成本上就需要合理規(guī)劃，保證資金的合理使用與正常工作。此外，在稅收籌備管理工作中，要及時(shí)跟進(jìn)國(guó)家稅收政策進(jìn)行稅收籌劃工作，盡可能地減少成本，合理減少稅負(fù)。在新時(shí)代經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理、資金投資運(yùn)用、成本的合理規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)的管控、財(cái)務(wù)管理機(jī)制的優(yōu)化等管理工作都將面臨新的考驗(yàn)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的對(duì)策

（一）構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展，離不開(kāi)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)提供的信息數(shù)據(jù)，完整健全的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以在資金分析、控制、預(yù)算等管理職能上幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者優(yōu)化決策。構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體制，從統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中和分級(jí)管理方面入手，有效地在財(cái)務(wù)管理體制上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)目標(biāo)，提高各項(xiàng)管理工作的統(tǒng)一性，保證房地產(chǎn)工作有序開(kāi)展、宏觀調(diào)控作用全面發(fā)揮，真正提高企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)管理決策的有效實(shí)施。不斷完善財(cái)務(wù)管理制度，開(kāi)展分級(jí)管理，將責(zé)任與義務(wù)、事權(quán)與財(cái)權(quán)有機(jī)地綜合起來(lái)，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)管理工作體系，保證財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量，促使財(cái)務(wù)信息得到高效利用，是企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)工作順利運(yùn)行的重要基礎(chǔ)。

（二）構(gòu)建科學(xué)合理的籌資機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品需要較大的資金支持，每新開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目都是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的巨大考驗(yàn)，由于投入資金多且周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)籌資任務(wù)十分艱巨，每每都需要使出渾身解數(shù)。近些年，政策上關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控使得銀行在房地產(chǎn)的信貸上設(shè)置了較高的門檻，增加了房地產(chǎn)企業(yè)在融資籌資上的困難。財(cái)務(wù)管理部門作為房地產(chǎn)企業(yè)的資金綜合管理機(jī)構(gòu)以及籌資工作的核心部門，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的籌資機(jī)制，有效全面提升企業(yè)的籌資能力，準(zhǔn)確劃分各部門之間實(shí)際應(yīng)擔(dān)負(fù)的籌資任務(wù)，減輕企業(yè)籌資壓力，科學(xué)合理地落實(shí)好企業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展規(guī)劃工作，優(yōu)化企業(yè)資本，減少籌資過(guò)程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）構(gòu)建合理成本核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所需投入的成本是巨大的，尤其是隨著國(guó)家一系列房改政策的出臺(tái)，在土地征用、安置費(fèi)用、閑置土地加征費(fèi)用等方面增加了企業(yè)成本的支出，而在稅收籌劃方面，廣宣費(fèi)的向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除政策的出臺(tái)，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作造成了不小的影響。一些管理者盲目追求利潤(rùn)，只注重房地產(chǎn)的宣傳、經(jīng)營(yíng)和銷售工作，忽視了對(duì)成本的合理管控，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于成本消耗巨大、資金管理不善，面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更甚者會(huì)面臨倒閉和破產(chǎn)的危機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展需要，構(gòu)建一套合理有效的房地產(chǎn)成本核算體系，使其在性質(zhì)、用途和內(nèi)容上對(duì)企業(yè)支出作出科學(xué)合理的分配，并能科學(xué)統(tǒng)一核算支出、合理管控成本，在企業(yè)經(jīng)費(fèi)支出上，創(chuàng)新思想深化改革，有效管理支出項(xiàng)目，提升企業(yè)成本核算能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金得到高效使用。

（四）轉(zhuǎn)變思想樹(shù)立全面預(yù)算管理觀念

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制科學(xué)有效的實(shí)行，首先就要在思想觀念上積極轉(zhuǎn)變，樹(shù)立起全面預(yù)算管理觀念，使其與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合。在實(shí)施過(guò)程中，盡快與房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相配合，從而在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)資源的合理優(yōu)化配置，有效規(guī)避企業(yè)在資金管理上的風(fēng)險(xiǎn)。充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門自身的職能作用，盡可能地全面預(yù)算企業(yè)資金使用、籌劃、投資、經(jīng)營(yíng)等方面的工作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)內(nèi)部的有效開(kāi)展，幫助相關(guān)人員樹(shù)立科學(xué)的財(cái)務(wù)觀念，使企業(yè)內(nèi)各部門人員積極配合財(cái)務(wù)管理工作的開(kāi)展，真正發(fā)揮全面預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中的作用與功效。

（五）構(gòu)建高水平專業(yè)管理人員隊(duì)伍

伴隨著全球金融一體化的趨勢(shì)，在信息化管理的現(xiàn)代企業(yè)中，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理已經(jīng)不能滿足企業(yè)生存發(fā)展的需求，尤其是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，內(nèi)部管理機(jī)制不夠健全，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下帶給企業(yè)機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)了諸多壓力，使得房地產(chǎn)行業(yè)各方面的壓力俱增，高水平財(cái)務(wù)管理人員隊(duì)伍的建設(shè)，能夠很好地滿足現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理和企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的需要。因此，企業(yè)的高水平專業(yè)管理人才隊(duì)伍已經(jīng)成為一種重要的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)資源。

（六）合理安排企業(yè)相關(guān)的工程進(jìn)度

房地產(chǎn)行業(yè)由于企業(yè)產(chǎn)品的特殊性，更應(yīng)該合理安排企業(yè)在工程建設(shè)中各施工環(huán)節(jié)的建設(shè)周期，確保工程在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上安全運(yùn)行，針對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，合理有效規(guī)劃每一個(gè)施工周期，保證每個(gè)施工項(xiàng)目順利安全地進(jìn)行下去。這就需要企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作人員深入分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種存在的問(wèn)題并妥善解決，確保工程的整體質(zhì)量，減少相關(guān)成本的投入，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，全面完善的資金管理制度，可以使財(cái)務(wù)管理部門精準(zhǔn)預(yù)測(cè)各項(xiàng)資金使用情況，編制詳細(xì)的資金使用計(jì)劃表，為企業(yè)的穩(wěn)固健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)。此外，合理安排投資組合，優(yōu)化企業(yè)資本機(jī)構(gòu)，以確保企業(yè)各項(xiàng)目投資的科學(xué)合理，在對(duì)外投資活動(dòng)中，及時(shí)了解國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)法規(guī)，采取專業(yè)的投資管理運(yùn)作方式，聘用專業(yè)水平高的投資管理人才負(fù)責(zé)投資管理工作，健全企業(yè)內(nèi)部投資機(jī)制，保證企業(yè)資金合理運(yùn)作。

就目前形勢(shì)而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)上，需要進(jìn)一步精細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作，提升財(cái)務(wù)管理的有效性，資金管理上全面掌控資金動(dòng)態(tài)，使得資金使用可以發(fā)揮最大效益，在信息化財(cái)務(wù)管理加速發(fā)展的時(shí)代，加快建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理平臺(tái)，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理運(yùn)行環(huán)境。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中取得優(yōu)勢(shì)，就必須對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，構(gòu)建出一個(gè)自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束的完善高效的管理運(yùn)行機(jī)制，從而確保資金籌集、資金投資、成本支出合理使用到位，盡可能地實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)資源科學(xué)合理的優(yōu)化分配，建立適合自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康長(zhǎng)久地發(fā)展下去。

（作者單位為成都蜀鴻置業(yè)有限公司）

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