限購“松綁”攪動(dòng)廣東樓市

羅赟

“21世紀(jì)什么最貴？人才！”葛優(yōu)在電影《天下無賊》中的一句戲言正在成真。

11月29日，廣東省佛山市發(fā)出通知完善人才住房政策，為吸引人才“松綁”限購政策。緊接著，12月2日，深圳市深汕特別合作區(qū)（下稱“深汕合作區(qū)”）管理委員會(huì)發(fā)布公告正式“解凍”該合作區(qū)房地產(chǎn)市場，并抽取30%預(yù)售住宅房源解決合作區(qū)企業(yè)員工居住需求。

2019年年底的廣東樓市可謂瞬息萬變，上一秒還在驚嘆佛山當(dāng)?shù)貥潜P聞風(fēng)調(diào)價(jià)的速度;下一秒深汕合作區(qū)內(nèi)一樓盤就有2000多人進(jìn)行誠意登記。

外界有觀點(diǎn)認(rèn)為，不論是佛山的限購“松綁”，還是深汕合作區(qū)“解凍”房地產(chǎn)市場，都屬于典型的人才導(dǎo)入政策。那么，兩地新政出臺(tái)后，市場反應(yīng)如何？新政背后的原因又有哪些呢？

佛山購房門檻降低

11月29日晚間，廣東省佛山市人社局、住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的補(bǔ)充通知》（下稱“通知”）。

通知明確指出，認(rèn)定為優(yōu)粵佛山卡A卡（尖端人才卡）、B卡（高級人才卡）、C卡（中初級人才卡）、T卡（特色人才卡）的人才享受佛山市戶籍人口購房政策;在佛山市工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。

而此前的政策是，佛山市戶籍居民限購兩套房，非戶籍人口在限購區(qū)域（包括禪城全區(qū)、南海桂城街道等8個(gè)熱門區(qū)域）買房，需提供購房之日前兩年內(nèi)在該市累計(jì)繳納一年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，可限購一套房，非佛山市戶籍的優(yōu)粵佛山卡持卡人若在該市無住房，可在限購區(qū)域購一套住房。

因而，通知發(fā)布后，除優(yōu)粵佛山卡持卡人可享戶籍居民購房政策（可購兩套房）外，還有大量在佛山工作的本科及以上學(xué)歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才也將實(shí)現(xiàn)首套購房“零門檻”。

12月4日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局即發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的補(bǔ)充通知》操作指南，明確人才購房套數(shù)認(rèn)定以家庭為單位。

而在具體操作指南還未發(fā)布前，此限購“松綁”政策就已使得佛山樓市蠢蠢欲動(dòng)。當(dāng)?shù)夭簧贅潜P聞風(fēng)漲價(jià)，中介亦對“本科及以上學(xué)歷”人士發(fā)出了“專車接送”的邀請。

對于樓盤發(fā)布“折扣優(yōu)惠隨時(shí)取消”“馬上漲價(jià)賣”等借勢海報(bào)，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，限購放松后很多開發(fā)商希望趁機(jī)走量，此類做法更多是一種噱頭，真正漲價(jià)的可能性不大。

雖然不少樓盤借勢宣傳，但是據(jù)媒體此前報(bào)道，11月 30日的佛山樓盤營銷中心現(xiàn)場狀況冷熱不一，有的項(xiàng)目門庭若市，有的項(xiàng)目則比較冷清。佛山房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日18時(shí)，新政出臺(tái)后的第一個(gè)周末，該市網(wǎng)簽新建住房815套，略高于平時(shí)周末，但并未出現(xiàn)大面積網(wǎng)簽的現(xiàn)象。

佛山中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)朱偉德告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，新政主要對佛山市中心和廣佛交界的限購區(qū)域影響較大，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的鎮(zhèn)街也有利好。

據(jù)貝殼找房旗下佛山房產(chǎn)中介閔小姐介紹，新政公布后，來自廣州、深圳的客戶咨詢比例較高。她表示自己所負(fù)責(zé)的樓盤項(xiàng)目地處禪城，未來交通配套較完善，目前房價(jià)又較低，因而吸引了不少投資客。

深汕特別合作區(qū)商品房 “解凍”

相比佛山限購“松綁”之后，各樓盤項(xiàng)目冷熱不一的現(xiàn)狀，深汕合作區(qū)房地產(chǎn)市場正式“解凍”后，則迎來了大批意向購房者。

深汕合作區(qū)地處粵港澳大灣區(qū)最東端，于2011年正式設(shè)立并開始運(yùn)作，規(guī)劃范圍包括汕尾市海豐縣鵝埠、小漠、鲘門、赤石四鎮(zhèn)，距深圳市東部約60公里，原為深圳市和汕尾市共同合作管理， 2018年12月16日，其正式成為深圳第“10+1”區(qū)，由深圳市全面負(fù)責(zé)建設(shè)管理。

此前，為維持深汕合作區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，防止炒房客擾亂正常市場秩序，深汕合作區(qū)房地產(chǎn)市場從2017年5月開始進(jìn)入凍結(jié)狀態(tài)。

12月2日，深汕合作區(qū)管理委員會(huì)（下稱“深汕管委會(huì)”）對外發(fā)布公告，啟動(dòng)合作區(qū)過渡期商品房銷售工作，意味著該合作區(qū)房地產(chǎn)市場正式“解凍”。

公告規(guī)定，居民家庭限購兩套（包括商務(wù)公寓），成年單身人士限購一套（包括商務(wù)公寓），5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，公告還提到，在深汕合作區(qū)買房并不影響深圳市其他區(qū)的購房名額，反之亦然。

值得注意的是，公告指出，將抽取目前待售的兩個(gè)樓盤30%的住宅房源用于解決合作區(qū)內(nèi)企業(yè)員工的居住需求。據(jù)在深汕合作區(qū)工作的劉先生介紹，合作區(qū)企業(yè)內(nèi)部將有名額給到員工，不需要參與搖號即可直接購買。這或?qū)⒂欣跒楫?dāng)?shù)仄髽I(yè)更好地留住人才。

除此之外，深汕合作區(qū)的樓盤項(xiàng)目還將吸引更多深圳市其他區(qū)居民購買。

據(jù)了解，目前深汕合作區(qū)僅振業(yè)時(shí)代花園和輝煌花園兩個(gè)樓盤有房源待售，共推出房源2000套左右，均采取誠意登記—搖號線下選房的銷售形式。

其中，振業(yè)時(shí)代花園已拿到預(yù)售證，備案價(jià)為9434元每平方米起，與62866元每平方米的深圳一手住宅價(jià)格相比，深汕合作區(qū)的房價(jià)可謂是“白菜價(jià)”，僅為深圳房價(jià)的七分之一。

對于購房條件，據(jù)振業(yè)時(shí)代花園銷售人員張先生介紹，非深戶籍人士需提交深圳5年不間斷社保清單辦理按揭。另據(jù)輝煌花園營銷中心彭先生介紹，該樓盤共推出約1400套房源，12月7日已開始誠意登記，申請辦理按揭條件與振業(yè)時(shí)代花園相同。

振業(yè)時(shí)代花園代理方深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫此前曾對媒體透露，此次新政對深圳戶籍客戶購買有巨大吸引力，在深汕合作區(qū)買房不占深圳市其他區(qū)的名額，加上深汕合作區(qū)目前房價(jià)處于絕對低洼，低于臨深片區(qū)（包括東莞、惠州和中山三市臨近深圳的片區(qū)），因此，該合作區(qū)定會(huì)吸引深圳市其他區(qū)居民外溢購買。

不過，部分市民也有自己的看法，深圳市民劉先生就表示，深汕合作區(qū)作為一塊跨區(qū)域的“飛地”，主要功能還是接受深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套等仍待完善，短期內(nèi)不會(huì)考慮在該區(qū)置業(yè)。

而據(jù)樓盤營銷中心工作人員介紹，上述兩個(gè)樓盤的商品房，全國各地居民亦可一次性付款購買，前提是遵守家庭兩套、成年單身人士一套的當(dāng)?shù)叵拶徴?。因此，該合作區(qū)能吸引到的不只深圳市民。

不過，公告中亦有較為嚴(yán)格的限購政策。限購房屋類型包含商務(wù)公寓（深圳市其他區(qū)限購政策不涉及商務(wù)公寓），并明確自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，也即購房者必須長期持有房產(chǎn)，并且，深汕管委會(huì)及深圳市住房主管部門將對商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目實(shí)施銷售價(jià)格指導(dǎo)。

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則表示，房地產(chǎn)市場放活，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，畢竟還是有政策限制，且深汕合作區(qū)的供給量也不大，所以對整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場不會(huì)帶來多么大的影響。

12月11日、12日，振業(yè)時(shí)代花園一期開盤，分別面向合作區(qū)企業(yè)員工和社會(huì)人士，且房源全部售罄。其中，376套面向社會(huì)公開發(fā)售的房源，僅認(rèn)籌就吸引了2618批購房者，中簽率僅為14.36%。另據(jù)輝煌花園官方微信公眾號最新信息顯示，該樓盤面向社會(huì)公開銷售房源1031套，誠意登記數(shù)為5335批，中簽率僅為19%。

“人才爭奪戰(zhàn)”全方位展開

實(shí)際上，在此之前，佛山市已出臺(tái)了大量人才支持政策。

2017年5月，航拍深汕合作區(qū)內(nèi)的鵝埠鎮(zhèn)。

比如，去年10月出臺(tái)的《佛山市人才發(fā)展體制機(jī)制改革實(shí)施意見》就提出市財(cái)政投入不少于1億元提升人才團(tuán)隊(duì)資助和引進(jìn)領(lǐng)軍人才力度等。今年9月，佛山市則計(jì)劃向該市各類人才發(fā)出優(yōu)粵佛山卡約95萬張，并明確持卡人可享優(yōu)惠服務(wù)。

佛山市作為大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，特別是產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新發(fā)展等，都需要較多高端人才。而在11月28日佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《佛山市住房發(fā)展規(guī)劃（2018—2022）（征求意見稿）》也明確了其承接廣深等熱點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的任務(wù)。

因而，此次放松人才限購政策其實(shí)是佛山市引進(jìn)人才舉措的延續(xù)，該政策將對人才，特別是高端人才落戶佛山提供便利。

朱偉德分析稱，此舉其實(shí)意味著佛山正式進(jìn)入“搶人才”的城市隊(duì)伍，目前政策最大的利好還是對佛山產(chǎn)業(yè)的升級，吸引人才落戶，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

不過，朱偉德也提到，人才客戶的購買力和置業(yè)目的跟投資客完全不同，真正要吸引人才，還需要有一系列的人才支持政策，購房政策只是其中之一，后市還有待市場檢驗(yàn)。

與此同時(shí)，肩負(fù)承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移任務(wù)的深汕合作區(qū)，目前有供地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目76個(gè)，其中69個(gè)來自深圳，計(jì)劃總投資超370億元，已竣工投產(chǎn)13個(gè)，全部達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)年產(chǎn)值654.8億元、預(yù)計(jì)年稅收56.4億元。

快速發(fā)展下的深汕合作區(qū)，放開房地產(chǎn)交易或是必然選擇，房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展亦能更好地對接實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

鄭叔倫對深汕合作區(qū)一直保持著關(guān)注，他認(rèn)為，經(jīng)過兩年多的時(shí)間，理順體制機(jī)制后的深汕合作區(qū)獲得快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃等逐步完善，人才保障房供應(yīng)大大增加，市場對于深汕合作區(qū)也有更多認(rèn)識(shí)，整體規(guī)劃完善后，放開房地產(chǎn)交易是必然的選擇。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則提出，深汕合作區(qū)此次調(diào)整住房政策屬于典型的人才導(dǎo)入政策，即為了吸引更多人才的落地，從而促進(jìn)地方發(fā)展。

同時(shí)，深汕合作區(qū)住房市場的不同建設(shè)邏輯又更加體現(xiàn)了人才導(dǎo)入的味道。

根據(jù)深汕特別合作區(qū)管委會(huì)主任黃偉平介紹，深汕合作區(qū)房地產(chǎn)政策將借鑒“新加坡模式”，以保障房為主。他表示，在深汕合作區(qū)住房供應(yīng)總量中，市場商品住房占比40%，公共住房占比60%（人才住房、公共租賃住房、安居型商品房各占20%），預(yù)計(jì)到2020年，該區(qū)將供應(yīng)公共住房用地11宗，供應(yīng)面積約140公頃，建設(shè)公共住房7萬套。

編輯：呂江濤 lvjiangtao@ceweekly.cn

編審：張偉

美編：孫珍蘭