土地一級開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

張玲玲

（陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)，陜西 西安 710075）

一、前言

現(xiàn)在我國正在進(jìn)行工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要階段，而城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)就是土地儲(chǔ)備過程中的土地一級開發(fā)。土地一級開發(fā)是指政府或者政府授權(quán)的企業(yè)來對一定區(qū)域中城市國有土地或者鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征地拆遷過程，同時(shí)給予適當(dāng)?shù)氖姓O(shè)施來讓該區(qū)域內(nèi)的土地能夠保持三通一平、五通一平甚至七通一平的狀態(tài)，隨后對該土地進(jìn)行有償?shù)霓D(zhuǎn)讓或者出讓。土地一級開發(fā)的環(huán)節(jié)當(dāng)中不管是政府進(jìn)行還是企業(yè)進(jìn)行都會(huì)面臨很多的風(fēng)險(xiǎn)，這也是土地一級開發(fā)過程中最需要得到重視的問題之一。

二、土地一級開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地一級開發(fā)過程中會(huì)遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括籌資、投資和現(xiàn)金流三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

土地進(jìn)行一級開發(fā)過程需要大量的資金來進(jìn)行征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)?，開發(fā)的主體在進(jìn)行運(yùn)營的過程中首先就需要解決資金需求，而通常僅僅依靠自身的資金經(jīng)常是難以滿足資金需求的。資金的來源一般是來源于銀行的貸款的，籌資的主要方式是負(fù)債投資?，F(xiàn)在國家已經(jīng)開始加強(qiáng)了信貸管理的力度，這一情況下開發(fā)的突起就很少有可抵押的土地使用權(quán)，甚至沒有可以抵押的土地使用權(quán)。隨著開發(fā)周期逐漸深入，中期過程中投入的資金大量增加，但是在這一過程中卻沒有足夠的資金回報(bào)，這就大幅度增加了續(xù)貸的難度，同時(shí)還會(huì)讓企業(yè)面臨著大量的還貸壓力，開發(fā)后期如果投資仍沒有得到充分的回報(bào)，那么就會(huì)導(dǎo)致還貸壓力越來越大。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

不論開發(fā)主體是政府還是企業(yè)，進(jìn)行項(xiàng)目投資的過程中都會(huì)面臨十分嚴(yán)重的投資風(fēng)險(xiǎn)。土地進(jìn)行一級開發(fā)過程中遇到的投資風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)常是其他項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的幾倍甚至幾十倍，因?yàn)轫?xiàng)目有著十分大的資金需求量，所以如果沒有充分的資金作為保障且沒有后續(xù)的資金投入，這就導(dǎo)致項(xiàng)目有著很大的資金占有量的同事資金流動(dòng)性大幅度下降，進(jìn)而嚴(yán)重影響到項(xiàng)目進(jìn)度甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂。與此同時(shí)土地一級開發(fā)的過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)周期過長的問題，這樣一來投資回報(bào)的周期就在三到五年之間，要確保三到五年之間只有過多的投入而沒有充分的資金回報(bào)的時(shí)候就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)沒有足夠的連續(xù)性資金。實(shí)際情況當(dāng)中就經(jīng)常會(huì)因?yàn)檫@一問題而導(dǎo)致企業(yè)關(guān)門倒閉。

（三）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)運(yùn)營過程中充分而持續(xù)的現(xiàn)金流就是企業(yè)生存發(fā)展的重要保障，無論是企業(yè)還是具有政府性質(zhì)的開發(fā)區(qū)都不能免俗?，F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)就是指如果現(xiàn)金流的流量不夠，進(jìn)而導(dǎo)致到期的債務(wù)難以及時(shí)償還，隨后資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率大幅度縮水，進(jìn)而導(dǎo)致負(fù)債率上漲等一系列問題。實(shí)際運(yùn)營過程中作為土地一級開發(fā)的主體需要充分重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)并保證項(xiàng)目開發(fā)全過程和項(xiàng)目回報(bào)期望不足的問題下能夠有著充分的流動(dòng)連續(xù)資金進(jìn)行支撐。現(xiàn)實(shí)情況中就經(jīng)常會(huì)有現(xiàn)金流和資金鏈等問題導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)大量損失甚至關(guān)門倒閉。

三、土地一級開發(fā)過程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

土地進(jìn)行一級開發(fā)過程中會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，而在這一過程中如果采取針對性的措施進(jìn)行解決則可以有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。

（一）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

籌資過程中，項(xiàng)目開發(fā)之前需要對項(xiàng)目需要的資金總量進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判和支持，對項(xiàng)目每個(gè)階段當(dāng)中會(huì)投入的資金總量進(jìn)行匯算，合理的設(shè)計(jì)籌資活動(dòng)。開發(fā)過程中需要按照項(xiàng)目的進(jìn)度來對資金需求進(jìn)行不斷的估計(jì)判斷，土地一級開發(fā)的過程中資金不是所有都需要一次性投入的，而是隨著項(xiàng)目開發(fā)的過程逐漸分批地投入進(jìn)去，避免資金供應(yīng)不足和資金大量閑置兩種問題。實(shí)際運(yùn)行過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況來選擇更好的融資途徑來合理組織籌資的方式，確保資金的成本和風(fēng)險(xiǎn)能夠一直保持最小化的效果，進(jìn)而保證經(jīng)濟(jì)利益能夠最大化。

（二）識(shí)別不同風(fēng)險(xiǎn)并區(qū)別對待

實(shí)際運(yùn)營過程中會(huì)遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如果對不同程度的風(fēng)險(xiǎn)都采取最重視的態(tài)度則不僅會(huì)導(dǎo)致精力的大量浪費(fèi)，同時(shí)還會(huì)讓企業(yè)的資金放到不必要的地方。實(shí)際運(yùn)營過程中可以采取分散風(fēng)險(xiǎn)的方法，通過多元化的投資經(jīng)營來分散財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，并使用多種聯(lián)營的方法聯(lián)手其他企業(yè)來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目，進(jìn)而避免獨(dú)家承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)問題?；I資過程中可以結(jié)合債券和股權(quán)，結(jié)合長期借款和短期借款兩種方式，進(jìn)而有效降低產(chǎn)品負(fù)債率的同時(shí)分散還貸的壓力。

（三）建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

財(cái)務(wù)管理過程中需要做好財(cái)務(wù)規(guī)劃的過程來避免資金流發(fā)生斷流的問題。企業(yè)發(fā)展過程中要確保資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)良好，進(jìn)而為戰(zhàn)略投資過程提供足夠的保障。如果項(xiàng)目出現(xiàn)了嚴(yán)重的損失，而后才后知后覺，就難以挽回?fù)p失了，因而開發(fā)主體可以建立一套因地適宜的體系化預(yù)警系統(tǒng)來降低風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程會(huì)直接影響到企業(yè)運(yùn)行效果，土地一級開發(fā)過程有著十分嚴(yán)重的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，因而企業(yè)進(jìn)行一級開發(fā)過程中就可能會(huì)直接影響到企業(yè)運(yùn)行狀態(tài)，所以需要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和開發(fā)情況來采取針對性的措施解決土地一級開發(fā)過程中面臨的問題，這一過程需要各方面共同努力。