投資性房地產(chǎn)的計量方式對財務(wù)報表的影響

文/陳雅，中國人民大學(xué)

所謂的投資性房地產(chǎn)就是一種通過賺取租金、資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。在現(xiàn)有的會計準則中允許企業(yè)使用成本模型或者公允價值模式對其進行后續(xù)的計量處理，在新準則頒布初期，投資性房地產(chǎn)項目很少使用公允價值模式，而隨著經(jīng)濟發(fā)展，公允價值模式會逐漸成為一種全新的趨勢。

1 投資性房地產(chǎn)的計量方式對財務(wù)報表的影響

1.1 成本模式概念

成本模式就是投資性房地產(chǎn)按照根據(jù)初始成本對其進行后續(xù)計量的一種會計處理模式，其對于公允價值的變動不進行會計處理。

1.2 公允價值模式

公允價值模式就是獲得投資性房地產(chǎn)的之后的后續(xù)期間中，其賬面的價值要根據(jù)期末的公允價值計量分析，變動計入當其損益的會計處理模式?；诠蕛r值模式計量的投資性房地產(chǎn)主要就是在“公允價值變動”科目以及“投資性房地產(chǎn)科目中計量，期末并不會進行計提減值，也不會按期計提折舊處理。

1.3 兩種模式對企業(yè)賬務(wù)報表產(chǎn)生的影響

1.3.1 對利潤表產(chǎn)生的影響

第一，成本模式對利潤表產(chǎn)生的影響

通過成本模式對當其計提的折舊費用以及攤銷費用可以在稅前對其進行全額或者部分的抵扣處理；而在其存在減值狀態(tài)的時候，則可以通過減值測試分析具體狀況，計提對應(yīng)的減值準備。準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的減值準備在計提之后的期間中不允許轉(zhuǎn)回處理。

第二，公允價值模式對利潤表產(chǎn)生的影響

通過公允價值模式，企業(yè)會在會計期末將賬面價值進行調(diào)為公允價值，二者之間的差額則就會計入到當其的損益中，而會計利潤則就會隨著公允價值的波動而呈現(xiàn)上下的變動。投資性房地產(chǎn)增值，則利潤就會增加；而在公允價值模式之下，投資性房地產(chǎn)則無需計提折舊以及攤銷降低成本費用，這樣也會增加當年的利潤。

1.3.2 資產(chǎn)負債表產(chǎn)生的影響

第一，通過成本模式對資產(chǎn)負債表的影響分析

在成本模式之下，投資性房地產(chǎn)的賬面價值會不斷減少，最終變?yōu)榱?。而即便是房地產(chǎn)市場發(fā)展不斷提升，在房地產(chǎn)泡沫的環(huán)境中，此種模式也不會受到市場經(jīng)濟因素的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭顯著，價值下降幾率相對較小，而即便下降，幅度也不高；反之，在上升過程中則無法下降；基于資產(chǎn)負債表反應(yīng)的投資性房地產(chǎn)賬面價值分析來說，其要低于市面的價值，這樣就會在一定程度上低估企業(yè)資產(chǎn)。

第二，通過公允價值對資產(chǎn)負債表產(chǎn)生的影響

在公允價值模式之下，投資性房地產(chǎn)的賬面價值會在市場的變化中而不斷的變化，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場不斷升溫，呈現(xiàn)價值整體上漲的趨勢，在一般狀況之下，通過公允價值模式反應(yīng)的賬面價值會高于成本模式之下的賬面價值，會反應(yīng)更多的資產(chǎn)，可以在一定程度上美化資產(chǎn)負債表，也會提升投資者的信息，在根本上降低了金融風(fēng)險問題。

2 投資性房地產(chǎn)計量方法的問題與不足

在投資性房地產(chǎn)計量過程中還是存在一定的問題與不足，其主要就是成本模式之下存在的問題如減值導(dǎo)致、掩蓋房地產(chǎn)的真實狀況；也有在公允價值模式之下存在的問題如虛增或者虛減賬面價值以及當期損益性以及公允價值不確定性、公允價值變動損益等相關(guān)問題，其具體如下：

2.1 成本模式之下存在的問題

2.1.1 減值導(dǎo)致的問題

在現(xiàn)行的標準之下，投資性房地產(chǎn)計提減值準備在通過計提之后就會無法轉(zhuǎn)回。但是，此種方式會存在一些的不足，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫就會產(chǎn)生較為嚴重的價值，如果泡沫破滅，價值則就會呈現(xiàn)直線下降的趨勢，這樣為了減少損失，企業(yè)就要對投資性房地產(chǎn)準備高額的減值，隨著市場的平穩(wěn)提升，價值則就會恢復(fù)到正常水平。而根據(jù)現(xiàn)行準則來說，企業(yè)無法對計提的減值準備進行沖回，這樣就無法提供真實、精準的會計信息。

2.1.2 掩蓋房地產(chǎn)的真實狀況

基于成本的模式之下，投資性房地產(chǎn)賬面價值就是基于歷史成本基礎(chǔ)之上減去折舊以及減值準備之后的余額信息，主要就是因為隨著時間的增長價值就會不斷的降低。而因為房地產(chǎn)屬于稀缺性的資源，在一般狀況之下，市值的上漲會抵消折舊，會導(dǎo)致實際價值的上漲，對此在成本模式之下就會出現(xiàn)掩蓋房地產(chǎn)的真實狀況與信息。

2.2 公允價值模式之下存在的問題

2.2.1 虛增或者虛減賬面價值以及當期損益性問題

基于公允價值模式之下，在每期的期末，要根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整賬面的價值，將當期的公允價值與上期的賬面價值差額作為公允價值的變動損益，將其計入到利潤表中，這種增加賬面價值與利潤、減少賬面價值與利潤的方式在本質(zhì)上來說，沒有實現(xiàn)，就是在處置的時候才會出現(xiàn)，這樣就會出現(xiàn)虛增賬面價值以及當其損益等問題。

2.2.2 公允價值不確定性

公允價值模式在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)的計量處理過程中，在期末要基于投資性房地產(chǎn)自身的公允價值調(diào)整賬面價值，確定損益。對此確定房地產(chǎn)公允價值要通估值技術(shù)進行處理，需要大量的信息作為支持，但是這些信息的獲得較為困難，這樣就會影響工作的穩(wěn)定開展。

2.2.3 公允價值變動損益的問題

公允價值在變動損益處理過程中產(chǎn)生的問題主要就是出現(xiàn)在處置階段，而如果其存在跨期間的處置問題，因為公允價值變動損益均在對應(yīng)的期末轉(zhuǎn)入到“本年利潤”科目中，“公允價值變動損益”沒有剩余，在處置當期的時候，要將前期累積的公允價值在“公允價值變動損益”中轉(zhuǎn)入到“本年利潤”的科目中，這樣就會造成數(shù)據(jù)不平等問題，投資性房地產(chǎn)雖然處置了，導(dǎo)致出現(xiàn)各種隱患與問題。

3 淺議投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用的優(yōu)化策略

3.1 完善會計細則，靠攏國際準則

3.1.1 完善會計細則內(nèi)容

完善會計準則細則內(nèi)容，要綜合我國國情以及法律體系，完善會計準則細則要求，提升會計準則的操作中，在實踐中要加強對以下幾點的重視：

第一，強化外匯資金、資產(chǎn)減值以及公允值計量等相關(guān)問題的研究，要為信息披露、計量方式等工作開展提供指導(dǎo)；第二，強化研究，構(gòu)建衍生類業(yè)務(wù)會計核算以及監(jiān)督管理系統(tǒng)，強化管理，提升工作效率與質(zhì)量。第三，綜合銀行業(yè)務(wù)類型，分析企業(yè)實際狀況制定針對性的政策指導(dǎo)，進行合理的操作性指引。

3.1.2 合理的計提資產(chǎn)減值

現(xiàn)階段，我國會計準則逐漸與國際會計標準靠攏，但是在確認以及計量資產(chǎn)減值等方面還是存在一定的價值與差異，計提資產(chǎn)減值工作較為復(fù)雜，在實踐中會受到折現(xiàn)率以及現(xiàn)金流等因素的影響，計量工作也更為困難。對此，要綜合我國實際狀況，充分的、學(xué)習(xí)、借鑒以及吸收國內(nèi)外的會計準提要求，制定科學(xué)、合理以及具有操作性的規(guī)則，在根本上優(yōu)化資產(chǎn)減值操作，提升工作效率與質(zhì)量。

3.2 構(gòu)建完善的監(jiān)督管理機制

提升會計信息的真實性與可靠性，構(gòu)建完善的監(jiān)督管理價值，構(gòu)建全方位、全網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)督系統(tǒng)，重視責(zé)任人的管理，加強監(jiān)督管理，積極主動的引入第三方評估管理部門，加強對房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層的監(jiān)督與管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)信息的真實性，構(gòu)建健全的檔案信息修通，定期評估、保存與對比分析；相關(guān)部門要加強監(jiān)督管理，嚴格處罰各種問題，凸顯警示作用，進而在根本上降低各種違法行為。

3.3 規(guī)范信息披露對策與手段

我國現(xiàn)階段并沒有完善的公允價值信息披露的文件，在準則中對于公允價值計量披露的條款要求也相對較少，對此在實踐中為了提升公允價值披露的質(zhì)量，就要對其謹慎處理，提供真實、及時以及全面的公允價值會計信息，強化內(nèi)部制度的建設(shè)與優(yōu)化，進而在根本上充分的保障公允價值計量以及信息披露的整體質(zhì)量與效果。

3.4 全面發(fā)展第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)

在整體上來說，我國第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)有待完善。對此，要快速發(fā)展獨立的第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)，通過專業(yè)的機構(gòu)以及有關(guān)部門認定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行專業(yè)評估分析，通過監(jiān)管部門以及審計機構(gòu)對其進行系統(tǒng)的評價審計，避免出現(xiàn)利潤操縱等問題。

3.5 強化風(fēng)險防范與管理

應(yīng)用計價模式之后的計量工作會受到國家宏觀經(jīng)濟以及市場經(jīng)濟運行狀況的影響，對此，房地產(chǎn)企業(yè)要對我國房地產(chǎn)市場進行全面的了解與認知，要提升風(fēng)險管理意識，加強風(fēng)險準備與控制，加強風(fēng)險防范管理，在市場經(jīng)濟運行的態(tài)勢之下，強化內(nèi)部管理與控制，進而提升企業(yè)的應(yīng)力能力，基于市場契機以及外部環(huán)境的優(yōu)勢特征，提升企業(yè)的綜合精準能力；在市場經(jīng)濟運行態(tài)勢不穩(wěn)定的狀況之下，房地產(chǎn)行業(yè)要做好前期準備，預(yù)留充足的資金，要在降低投資性房地產(chǎn)持有量的基礎(chǔ)之上，提升風(fēng)險的應(yīng)對以及抵抗能力，進而在根本上降低市場運行環(huán)境對公允價值產(chǎn)生的影響，在根本上提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4 結(jié)束語

新會計準則頒布以來，我國對于投資性房地產(chǎn)的市場規(guī)范越來越嚴格，而企業(yè)在發(fā)展中也存在各種問題與不足，我國投資性房地產(chǎn)市場有待完善，而因為新準則對公允價值模式會產(chǎn)生各種限制性的影響，在市場經(jīng)濟全球化的發(fā)展背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟，在實踐中要分析投資性房地產(chǎn)的實際狀況，探究有效的計量方式，進而推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。