住宅全裝修項(xiàng)目管理實(shí)踐

文/萬(wàn)宇，中國(guó)人民大學(xué)

1 引言

全裝修能夠有效避免個(gè)人裝修所造成的資源浪費(fèi)、環(huán)境污染、質(zhì)量及安全隱患等問(wèn)題。全裝修是精裝修領(lǐng)域的必然發(fā)展趨勢(shì)，也是我過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)講，加強(qiáng)住宅全裝修項(xiàng)目管理十分重要，其不但是保證住宅全裝修項(xiàng)目質(zhì)量的基點(diǎn)，還是提高住宅全裝修項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的根本。因此，相關(guān)人員需加大住宅全裝修項(xiàng)目管理力度，促使其存在的現(xiàn)實(shí)意義發(fā)揮出最大化，以期住宅全裝修項(xiàng)目管理效率提升到新高度。本文主要針對(duì)住宅全裝修項(xiàng)目管理為中心進(jìn)行分析，具體如下。

2 全裝修相關(guān)概述

2.1 關(guān)于全裝修的概念

在建設(shè)部出臺(tái)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》中是這么定義的：“裝修一次到位是指在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，簡(jiǎn)稱全裝修住宅?！?/p>

2.2 目前市場(chǎng)上普遍的狀況

全裝修住宅就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將住宅交付最終用戶前，住宅內(nèi)所有功能空間及固定面、管線全部作業(yè)完成，套內(nèi)水、電、衛(wèi)生間等日?；涮自O(shè)備部品完備，使入住消費(fèi)者可入住的住宅叫全裝修住宅。

簡(jiǎn)而言之就是硬裝完畢，除家電家具外基本可以實(shí)現(xiàn)拎包入住。地產(chǎn)商一般叫成品交房。北京前幾年發(fā)改委的政策，在全國(guó)推廣全裝修，甚至要求北京精裝交房率約為95%。全裝修推廣的速度很快，基本上一線和二線城市，全國(guó)各地都有開(kāi)展，配套發(fā)改文的文件和地方政策。

精裝修、全裝修的推廣差不多有十多年時(shí)間。貳零幾年的時(shí)候，全裝修體系開(kāi)始成熟。到了二零一幾年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)100%的精裝修，這個(gè)提升是非常大的。

房地產(chǎn)業(yè)變化非常大，全裝修變化非常大。2017年三類城市的精裝修率：一線城市63%，二線城市41%，三四線城市30%。所以推廣全裝修戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的必由之路。

3 住宅全裝修項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

住宅全裝修項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有很多，其中比較常見(jiàn)的有節(jié)省資源、提升住宅建造率、有助于環(huán)保材料推廣，具體如下：

3.1 節(jié)省資源。現(xiàn)階段，全裝修住宅為一種新興的裝修形式，集土建與裝修為一體。住宅中的整體布局皆是成套，不但能夠保證住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格，還能滿足業(yè)務(wù)常規(guī)需求，實(shí)現(xiàn)個(gè)性化裝修方法，以免在裝修設(shè)計(jì)中發(fā)生不成熟或是不周全等裝修缺陷，有利于把資源合理利用，合理布局及使用裝修耗材，可以切實(shí)節(jié)省裝修費(fèi)用。

3.2 提升住宅建造率。實(shí)際上，以往的住宅裝修模式繁雜性較強(qiáng)，需要找水電、木工等，牽涉眾多裝修環(huán)節(jié)，致使裝修時(shí)間非常長(zhǎng)。而住宅全裝修項(xiàng)目的實(shí)施，不但能夠防止裝修繁雜問(wèn)題與裝修時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題發(fā)生，還能簡(jiǎn)化裝修流程，節(jié)省時(shí)間。

3.3 有助于環(huán)保材料推廣?，F(xiàn)在大眾對(duì)于安全的居住環(huán)境十分關(guān)注，對(duì)裝修材料的品質(zhì)要求越來(lái)越高，對(duì)裝修材料品質(zhì)的高要求不斷的推動(dòng)環(huán)保材料的更新迭代，促進(jìn)新技術(shù)新材料的推廣，新的環(huán)保材料的出現(xiàn)有利于提升了社會(huì)大眾的居住水平，促進(jìn)了商品房的全面發(fā)展。

4 住宅全裝修項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，住宅全裝修項(xiàng)目管理還存在眾多問(wèn)題，其中比較典型的有相關(guān)法律法規(guī)有待進(jìn)一步落實(shí)、住宅全裝修項(xiàng)目管理力度不足，具體如下：

相關(guān)法律法規(guī)有待進(jìn)一步落實(shí)。近些年，我國(guó)出臺(tái)了諸多法律法規(guī)，致使我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)未得到全面落實(shí)，地方政府部門制定的法律法規(guī)，一經(jīng)出臺(tái)便得到了政府部門及國(guó)家的相應(yīng)。但此項(xiàng)制度在具體落實(shí)一種，發(fā)生了很多問(wèn)題，致使相關(guān)人員對(duì)其了解不夠透徹，進(jìn)而導(dǎo)致執(zhí)行效果不良，造成多項(xiàng)工作流于形式。且裝修工程在具體施工中，并未嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)要求執(zhí)行，造成裝修工程過(guò)程中存在眾多缺陷，致使國(guó)家政策喪失掉制定的價(jià)值。

5 住宅全裝修項(xiàng)目管理措施

立足上述問(wèn)題，相關(guān)人員可以從高度重視前期規(guī)劃、健全項(xiàng)目施工場(chǎng)地規(guī)范機(jī)制、科學(xué)選取項(xiàng)目應(yīng)用材料、強(qiáng)化動(dòng)態(tài)管理、信息化建設(shè)這幾方面著手，提高住宅全裝修項(xiàng)目管理效率，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，具體如下：

5.1 高度重視前期規(guī)劃

在住宅全裝修項(xiàng)目管理實(shí)踐中，若想提高管理效率，保證優(yōu)良的管理狀況，相關(guān)單位需同項(xiàng)目特點(diǎn)與具體情況相結(jié)合，重視其前期規(guī)劃，執(zhí)行好對(duì)應(yīng)的策劃工作。主要體現(xiàn)：第一，深入分析住宅全裝修項(xiàng)目，在其前期規(guī)劃中需做好有關(guān)計(jì)劃工作，且從裝修施工的層面實(shí)施有效性，指導(dǎo)住宅全裝修項(xiàng)目施工，防止其裝修施工不足的發(fā)生；第二，在住宅全裝修項(xiàng)目的前期規(guī)劃中，相關(guān)單位需重視裝修和土建之間的交接，及裝修施工措施的科學(xué)利用等，漸漸形成高效的前期規(guī)劃措施，且對(duì)此措施的可行性進(jìn)行全面評(píng)估，科學(xué)指導(dǎo)住宅全裝修項(xiàng)目實(shí)施；第三，在實(shí)行住宅全裝修項(xiàng)目的前期規(guī)劃時(shí)，需選取工作經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)技能較強(qiáng)的土建施工企業(yè)與裝修施工企業(yè)，在保證技術(shù)達(dá)標(biāo)的前提下，確保住宅全裝修項(xiàng)目前期規(guī)劃的工作有序開(kāi)展，處理好細(xì)節(jié)問(wèn)題，讓最終得到的前期規(guī)劃可以滿足住宅全裝修項(xiàng)目施工需求，達(dá)到預(yù)期的規(guī)劃效果。在實(shí)踐中如果可以把這些舉措落實(shí)到位，有助于提高項(xiàng)目前期規(guī)劃工作質(zhì)量，大力支持項(xiàng)目管理情況改善，降低管理問(wèn)題發(fā)生率。

5.2 強(qiáng)化動(dòng)態(tài)管理、信息化建設(shè)

去掉不規(guī)范的企業(yè)，多扶持優(yōu)良務(wù)實(shí)扎根管理的企業(yè)；規(guī)范市場(chǎng)，減少惡意競(jìng)爭(zhēng)，管理成本決定了工程質(zhì)量，適當(dāng)增加利潤(rùn)是必須的，不然就會(huì)有偷工減料的情況發(fā)生?，F(xiàn)階段，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛適應(yīng)，對(duì)社會(huì)各個(gè)行業(yè)生產(chǎn)方法創(chuàng)新起到了推動(dòng)作用，當(dāng)然，建筑行業(yè)也包含在內(nèi)?；诖耍瑸榱丝茖W(xué)管理住宅全裝修項(xiàng)目，需重視其信息化建設(shè)與動(dòng)態(tài)管理，把對(duì)應(yīng)的管理工作具體落實(shí)下去。主要表現(xiàn)為：第一，構(gòu)建同住宅全裝修項(xiàng)目管理息息相關(guān)的動(dòng)態(tài)管理制度，科學(xué)指導(dǎo)其管理工作進(jìn)行，符合住宅全裝修項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)一步推進(jìn)需求；第二，在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)下，建構(gòu)出滿足住宅全裝修項(xiàng)目建設(shè)需求的管理系統(tǒng)，且優(yōu)化與之有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)住宅全裝修項(xiàng)目管理信息化建設(shè)，動(dòng)態(tài)處理項(xiàng)目施工中遇到的問(wèn)題，保證此項(xiàng)目管理的實(shí)效性，為項(xiàng)目質(zhì)量與效益提升奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

5.3 健全項(xiàng)目施工場(chǎng)地規(guī)范機(jī)制

在落實(shí)項(xiàng)目管理計(jì)劃中，項(xiàng)目施工規(guī)范與否，項(xiàng)目施工質(zhì)量可靠與否等，同此項(xiàng)目的管理效率息息相關(guān)。為此，在加大項(xiàng)目管理中，相關(guān)部門需構(gòu)建行之有效的管理制度與規(guī)范，且對(duì)這些制度的落實(shí)情況展開(kāi)進(jìn)一步分析，加強(qiáng)此項(xiàng)目所需的施工場(chǎng)地規(guī)范制度的實(shí)效性與科學(xué)性。主要體現(xiàn)在：第一，從項(xiàng)目的環(huán)保節(jié)能以及檔次規(guī)格等方面著手，健全施工場(chǎng)地的制度，讓制度指導(dǎo)下的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理效率得到提高；第二，進(jìn)一步分析住宅全裝修項(xiàng)目施工場(chǎng)地的具體情況；同驗(yàn)收工作落實(shí)以及施工技術(shù)管理等方面的需求，不斷優(yōu)化對(duì)應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范機(jī)制，讓此類制度下的項(xiàng)目管理質(zhì)量與效率得以提高，實(shí)現(xiàn)其高效管理的同時(shí)給其之后類似項(xiàng)目施工累積經(jīng)驗(yàn)；第三，結(jié)合集中加工與技術(shù)交底等不同場(chǎng)地施工現(xiàn)狀，優(yōu)化與之相關(guān)的制度規(guī)范且落實(shí)到位，讓其在制度規(guī)范的指導(dǎo)下施工得以順利開(kāi)展，且對(duì)施工場(chǎng)地中所存的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)處理，推動(dòng)住宅全裝修項(xiàng)目作業(yè)管理質(zhì)量與效率提高，并提升施工場(chǎng)地制度規(guī)范的運(yùn)用效果。

5.4 科學(xué)選取項(xiàng)目應(yīng)用材料

若想降低項(xiàng)目施工材料問(wèn)題出現(xiàn)率，確保其保持良好的管理情況與效果，需要項(xiàng)目承包企業(yè)與管理者可以同此項(xiàng)目的管理情況有機(jī)結(jié)合，科學(xué)選擇項(xiàng)目所需材料。主要表現(xiàn)為：第一，同現(xiàn)階段市場(chǎng)發(fā)展信使有機(jī)結(jié)合，第一時(shí)間獲得項(xiàng)目施工中所需的材料信息，選取出性價(jià)比較高的材料運(yùn)用到項(xiàng)目中，進(jìn)而應(yīng)對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中出現(xiàn)的材料問(wèn)題，進(jìn)而讓住宅全裝修項(xiàng)目材料的性能穩(wěn)定性漸漸加強(qiáng)，保持此項(xiàng)目高效的管理情況；第二，住宅全裝修項(xiàng)目施工企業(yè)需加大同信譽(yù)好的材料廠商合作，且構(gòu)建行之有效的材料質(zhì)量評(píng)估制度，健全其評(píng)估體系，防止出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的施工材料進(jìn)入到現(xiàn)場(chǎng)中，保證住宅全裝修項(xiàng)目管理工作實(shí)行更高效、更合理；第三，在管理住宅全裝修項(xiàng)目時(shí)需加大施工材料管理力度，同各種裝修材料的功能及特點(diǎn)有機(jī)將誒惡化，在高效的檢驗(yàn)技術(shù)手段與檢驗(yàn)制度的支持下，科學(xué)的處理項(xiàng)目施工材料，并在進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)制度與封樣復(fù)試制度下，全面評(píng)估住宅全裝修項(xiàng)目施工材料的性能，保證其材料管理情況的優(yōu)良性。

6 結(jié)束語(yǔ)

綜上分析，新形勢(shì)背景下，增強(qiáng)住宅全裝修項(xiàng)目管理勢(shì)在必行，其不單單是保證住宅全裝修項(xiàng)目整體效益的基本條件，還是提高住宅全裝修項(xiàng)目管理質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)。因此，相關(guān)部門需給予住宅全裝修項(xiàng)目管理高度重視，通過(guò)采用多元化的手段，如高度重視前期規(guī)劃、健全項(xiàng)目施工場(chǎng)地規(guī)范機(jī)制、科學(xué)選取項(xiàng)目應(yīng)用材料、強(qiáng)化動(dòng)態(tài)管理、信息化建設(shè)，將其內(nèi)含的實(shí)效性全面發(fā)揮出來(lái)，給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供有利條件。