武漢綠地：“中國第一高樓”停工風波

蘇杰德

（資料圖片）建設中的武漢綠地中心大樓。圖/中新

一條滿是銹跡的鋼鐵橫梁，懸在475米高的武漢綠地中心大樓樓頂，這里是武漢之巔。從這個高度俯瞰，長江自西向東穿過一座座大橋，整個武漢城盡收眼底。

不過，這個武漢之巔的處境最近卻有些“尷尬”。一個月前，10月30日，承建方中建三局的一張“催款單”讓其處于風口浪尖：“因業(yè)主欠付我司巨額工程進度款，已造成我司資金無法正常周轉(zhuǎn)，被迫即日起對項目實行全面停工?！敝薪ㄈ炙f的業(yè)主，是國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團。

這個被催款的武漢綠地中心，身份很獨特，它曾經(jīng)有個代號叫武漢綠地636——摩天大樓的名字后面會配上建設高度的數(shù)字，這是其區(qū)別其他建筑的獨特標簽，這個最初的設計高度比中國第一、世界第三高樓——上海中心還高了4米，有意爭奪“中國第一高樓”。

武漢綠地中心是國內(nèi)摩天大樓“野蠻生長”年代的一個縮影。過去10年，各城市爭相推出摩天大樓計劃，設計高度不斷刷新。武漢綠地636之后，還有蘇州中南729、長沙遠大838等。

不過，這些宏偉的計劃由于成本高昂，很多只留在了過往的文字報道中。武漢綠地中心，是近年來國內(nèi)摩天大樓“縮水”的樣本。去年，武漢綠地中心高度因為民用航空安全問題，最終高度被劃定在475米。從那時起，國內(nèi)摩天大樓建設高度不能高于500米成為一條看不見的“紅線”。

武漢天際線高度變化

（來源/記者綜合整理 制圖/韓春燕）

停工風波

中建三局發(fā)出的這份催款單，很快在網(wǎng)絡上廣泛傳播，引起極大關(guān)注。

“欠款方”綠地集團堪稱超高層愛好者，2005年建成其首座超高層——南京紫峰大廈后，先后在鄭州、西安、廣州等地攻城掠地。其中，武漢綠地中心可以說是綠地集團超高層事業(yè)的巔峰之作。這座摩天大廈坐落在武昌區(qū)和平大道上，距離長江大約200米，由曾主持設計迪拜塔等多個世界著名超高層的建筑設計團隊設計打造，預計總投資300億元，規(guī)劃設計高度636米，目標直指中國第一。

中建三局是中國建筑的全資子公司，總部位于武漢，先后參與了上海環(huán)球中心、北京中國尊、天津117大廈等二十多個城市的第一高樓建設。作為國內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)超高層施工方，中建三局擔任了武漢綠地中心的施工總承包方。

這次停工風波，將兩家國內(nèi)超高層建設領(lǐng)域佼佼者的“矛盾”擺上了桌面。業(yè)內(nèi)人士介紹，施工方不愿意再墊資背后，是因為武漢綠地中心的建成時間不斷延期，拉高了施工方的成本。

中天建設集團華南集團總工程師彭建良告訴《中國新聞周刊》，超高層建設，業(yè)主一般會按照節(jié)點付款，比如，在某個進度節(jié)點，業(yè)主支付進度款的70%，剩下的30%由施工方承擔。如果業(yè)主沒有按節(jié)點付款，施工方墊資額度太大，會影響公司利潤。

2010年，綠地集團耗資約54億元拍得武昌濱江地塊，至今已經(jīng)有近10年的時間，時任綠地集團武漢房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李明2013年接受媒體采訪時表示，該項目預計在2016年實現(xiàn)工程主體結(jié)構(gòu)封頂。但是，直到今年1月，武漢綠地中心才實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，比預想的晚了三年。

雖然建設周期增長，但武漢綠地中心的“個子”卻變矮了，建筑規(guī)劃高度從636米削減到475米。

一位曾經(jīng)在綠地集團工作過的律師告訴《中國新聞周刊》，武漢綠地中心項目其實早就面臨不確定性，兩年前就已經(jīng)顯露了端倪。

2017年新年后，武漢綠地限高風聲漸起。幾個月后，當武漢綠地中心建設高度接近500米的時候，建設停滯了下來。7月，武漢市城管委下發(fā)督辦函，要求暫停項目建設，按照航行評估結(jié)果要求對施工塔吊等相關(guān)設施進行整改，務必使其高度不得超過500米。

接近武漢綠地中心的張良（化名）告訴《中國新聞周刊》：“那一年高度未確定的時候，綠地集團很著急，想辦法協(xié)商這個事情，一次又一次向相關(guān)部門寫報告。”

不過，綠地集團的努力并沒有改變被限高的命運。對于限高的具體依據(jù)，直到一年后才正式給出。2018年7月，武漢市國土規(guī)劃局做出統(tǒng)一回復，依據(jù)民航中南局2015年出臺的《民航中南地區(qū)民用機場凈空航行評估管理辦法》，該辦法明確：機場凈空保護區(qū)域包括“機場障礙物限制面”及“機場航行服務程序保護區(qū)”，其中“機場航行服務程序保護區(qū)”是以機場基準點為圓心，半徑55公里范圍構(gòu)成的區(qū)域。按其管控要求，武漢天河機場凈空保護區(qū)域基本覆蓋武漢全市域范圍。

大樓限高的“靴子”落地之后，武漢綠地中心的規(guī)劃需要重新更改，原本的頂部設計也從火箭式的“尖頭”削成了“平頭”。

武漢市自然資源和規(guī)劃局對《中國新聞周刊》回復，武漢的綠地中心、周大福中心等項目，其建筑海拔高度全部控制在500米之內(nèi)，“安全因素是他們高度調(diào)低的主要原因?！?/p>

這時，武漢綠地中心建設已經(jīng)進入后期。建設高度從636米一下變?yōu)?75米，這么大的變更對于每個參與方來說，不啻為嚴重的打擊。武漢綠地中心的設計單位——華東建筑設計研究院總院高級建筑師胡建文發(fā)文稱：“當超高層的凌云之志遭遇航空限高，就如同從云端跌落至眾生，其折翼之痛，是每個參與者所不忍承受的，這并不純?nèi)粸槠湓?jīng)的高度，更為所有人付諸心血澆灌的作品令人難以割舍的光芒匯聚?！?/p>

不過，超高層航空限高不是近些年才有。中建三局國際工程公司（大項目管理公司）總工程師、中國尊項目執(zhí)行總工程師許立山對《中國新聞周刊》表示，一些城市的超高層，在航線上最初可能沒有限制，比如，超高層在南邊修建，飛機航線在北邊，原本不會受航空限高要求，但是現(xiàn)在南邊也通航線了，就帶來了限高的問題。

在他看來，城市發(fā)展是動態(tài)的，而超高層建設周期很長，從企業(yè)拿地到商戶真正入駐，往往超過10年。如此長的時間跨度里，城市格局和功能都會發(fā)生變化，“城市對超高層建筑有一些規(guī)劃調(diào)整，我覺得也正常。”

資金鏈驟緊

對于綠地來說，大樓高度的縮水直接打亂了公司之前的計劃。

張良告訴《中國新聞周刊》，這給綠地集團也帶來了明顯的經(jīng)濟損失和品牌影響。

2015年，萬豪國際酒店集團旗下高端酒店麗思卡爾頓酒店宣布，將入駐武漢綠地中心，這將是麗思卡爾頓在中國的第七家店。頂著中國第一高樓的光環(huán)，武漢綠地中心吸引了眾多客戶簽約。但是，高度減少之后，這座摩天大樓的價值被認為大大降低了。張良介紹，因為高度不符合合同約定，麗思卡爾頓認為綠地方面違約，取消了入駐計劃，這無疑給綠地集團帶來了經(jīng)濟損失。作為替代方案，綠地集團將改為運營自有品牌酒店。

酒店下方的商務辦公區(qū)也遇到了類似問題。武漢綠地中心的設計單位，華東建筑設計研究院總院高級建筑師胡建文今年發(fā)文稱，武漢綠地中心項目團隊將面對因塔樓被砍掉160米而產(chǎn)生的一系列建筑變更難題，以前按636米高度銷售的數(shù)千萬元一套的“總裁公寓”等，亦將面臨巨大的尷尬。

被打亂的招商運作，加劇了開發(fā)商的資金壓力。這次停工風波后，綠地集團的資金狀況也引發(fā)了關(guān)注。這兩年的綠地，以“高負債”而聞名。上市公司半年報顯示，截至今年上半年，綠地集團資產(chǎn)負債率87.46%，相比去年略有下降，但仍然維持高位。值得注意的是，今年上半年，綠地集團經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額80.83億元，去年同期這個數(shù)字是259.23億元，公司解釋是因工程款支付增加。中建三局的“催款單”發(fā)生在今年10月，如果綠地集團要支付相關(guān)款項，公司經(jīng)營現(xiàn)金流出量還將增大。

針對綠地，聯(lián)合信用評級有限公司的評估報告稱：截至2018年底，公司房地產(chǎn)在建規(guī)模大，且規(guī)模迅速擴張的建筑板塊資金需求大，或?qū)举Y金形成一定占用，后續(xù)公司將面臨一定的資本支出壓力。

此外，武漢綠地中心采用的仍然是傳統(tǒng)的施工總承包模式，這種模式下，工程體量大、分包多、協(xié)調(diào)組織難的問題非常突出。一位參與過武漢綠地中心的中建三局設計院的負責人介紹，在建設過程中，“各搞各的，各方都是在等靠要”，導致工程效率低下。

國內(nèi)超高層項目現(xiàn)狀

（來源/記者綜合整理 制圖/韓春燕）

武漢市自然資源和規(guī)劃局告訴《中國新聞周刊》，在超高層建筑實施過程中，工期可能達不到預期，與投資方、施工方等多方面因素有關(guān)。此外，武漢的建筑項目施工中還會出現(xiàn)更為復雜的“武漢地理特色”問題，比如汛期時地下室不可施工;水系豐富，地質(zhì)情況復雜;天氣非常炎熱，夏季施工時間有嚴格限制等。

不過，在前述曾在綠地工作的律師看來，武漢綠地中心建設進度不理想，主要不是技術(shù)原因，也不是設計問題或者是政策因素，根本原因還是資金鏈問題。他介紹，綠地集團在西安等地的摩天大樓也有這種風險。2017年2月，綠地在西安的投資清單上，有一座高501米的超級地標“七彩琉璃塔”，這座摩天大樓后來的規(guī)劃建設高度又升到588米。不過，西安的這座摩天大樓目前也進展緩慢。

世界高層建筑與都市人居學會公布的數(shù)據(jù)顯示，中國正在建設和已經(jīng)建設完成的超高層20強名單中，尚未建成的摩天大樓有5座，其中兩座屬于綠地集團。對標武漢綠地中心，這兩個綠地超高層投資也需要上百億元的資金。

但雪上加霜的是，最近一兩年，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了轉(zhuǎn)變，熱衷超高層建設的房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了資金壓力增大。中建八局總承包公司首席專家趙麗告訴《中國新聞周刊》，企業(yè)依賴貸款建設超高層項目，國家房地產(chǎn)開發(fā)信貸收緊之后，給企業(yè)資金鏈帶來很大風險。

超高層爛尾

對于國內(nèi)超高層來說，雖然官方文件規(guī)定高度100米以上就可以稱之為超高層，但對于業(yè)內(nèi)人士來說，不超過300米都不好意思稱為超高層，這種現(xiàn)象也是近些年才出現(xiàn)。

上世紀70年代之前，漢口41米高的水塔一直是武漢建筑的最高點。對于武漢來說，城市天際線高度不斷刷新也就是近30年的事情。武漢超高層在上世紀90年代進入200米時代，直到2010年，武漢民生銀行大廈以336米之高，跨越300米的坎。從100米到300米，每10年為一個階梯。

但是，從2010年后，武漢超高層高度提升明顯加快，以武漢綠地中心636米的方案出爐為標志，超高層建設按下了快進鍵。

不只是武漢，各大城市都刮起了摩天大樓熱。世界高層建筑與都市人居學會官網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，包括在建、已經(jīng)建成和有規(guī)劃的超高層，國內(nèi)300米以上的超高層有464座，這個數(shù)據(jù)超過全球的三分之一。

超高層建設高度你追我趕，一位超高層行業(yè)資深建筑工程師告訴《中國新聞周刊》，“像武漢綠地中心，有點爭高，它本來設計高度606米，但是上海中心在它之后要建設632米。綠地排第2位，這不行，綠地又把高度提到636米?！?/p>

不過，武漢綠地中心這個636方案并不保底，同城的王家墩CBD將建設660米高樓，而在長江對岸，一座707米高樓也在規(guī)劃中。

放眼全國，各大城市隔空喊話，紛紛提出了超乎想象的摩天大樓高度。青島曾提出，計劃建設一座777米的摩天大樓;在長沙，遠大集團拿出838米的天空之城項目，將要挑戰(zhàn)世界第一高樓迪拜塔，但已經(jīng)被無限期擱置，如今還是大水坑。

中天建設集團華南集團總工程師彭建良介紹，建設超高層，政府可能會有一定優(yōu)惠，“比如這里建設超高層，在其他地方土地出讓會有優(yōu)惠?！?/p>

《南方周末》曾報道，摩天大樓建設周期長、成本高，注定是個虧本生意。綠地作為“摩天大樓專業(yè)戶”，其拿地邏輯在于，通過幫助政府建設地標性建筑，低成本拿到住宅等土地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，超高層本意是為了最大化的利用土地資源，但實際帶來了能源的浪費，也帶來了建筑使用成本的提高，對于非一線城市的非稀缺地段，沒有太大必要做超高層。

“超高層建筑在城市發(fā)展建設中具有一定的優(yōu)越性和必要性，但其技術(shù)復雜、投資巨大，日常管理運營成本高，還會造成一定的環(huán)境壓力。” 武漢市自然資源和規(guī)劃局對《中國新聞周刊》表示，隨著生態(tài)科技的發(fā)展，智能建筑、生態(tài)建筑、綠色建筑等更應成為城市規(guī)劃關(guān)注的方向，“高”將不再是唯一的地標。

然而，最終這些雄心勃勃的計劃能夠落地的少之又少。

上述資深建筑師透露，目前尚未投入使用的大樓，基本上都是結(jié)構(gòu)做了一多半或已經(jīng)封頂，包括沈陽寶能、天津117、成都綠地等。天津117是典型的一個案例，2008年打樁建設至今已經(jīng)11年了，至今還沒有投入使用。在實踐中，投資方會根據(jù)實際情況隨時調(diào)整投資方向，以保證大樓能順利完工，不至于真正爛尾。但是，如果一棟樓被真正停掉，不僅是一種資源浪費，也會是沉重的債務負擔。

國內(nèi)目前真正交付、高度超500米的大樓并不多。去年，位于北京的中國尊初步交付，這座528米的摩天大樓將成為中信集團的總部所在地。這是國內(nèi)第四座交付高度超500米的摩天大樓，其他三座分別在上海、廣州和深圳。

值得注意的是，武漢綠地中心去年建設高度被定格在475米的時候，國內(nèi)近10座原本規(guī)劃建設高度超過500米甚至600米的摩天大樓，也紛紛把高度下調(diào)到了500米以下。

500米是否已經(jīng)成為了超高層建筑新的紅線？許立山告訴《中國新聞周刊》，在2018年年中，國家開始對超高層建筑高度有一個控制要求，“一開始我們也不知道不能做這么高了，不清楚是否有明確的文件或者規(guī)定，在與設計院溝通和實際建設過程中，才了解到這條500米的線”。

超高層開始降溫，市場環(huán)境也隨之變化。過去，業(yè)主比施工方更有話語權(quán)，施工方為了推動工程建設往往會墊付資金，但如今情況也開始改變。一位資深建筑師坦言，“基于當下經(jīng)濟環(huán)境，對于要墊資到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)某邔禹椖?，我所在的建設公司基本不會再接手?！?/p>