房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及其解決對(duì)策

文/孫韶斌，安徽建工地產(chǎn)有限公司

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題

1.1 經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)管理工作，需要涉及到具體管理的各個(gè)方面。因此，在實(shí)際管理過(guò)程中，有必要建立明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能夠朝著正確的方向順利進(jìn)行。然而，從目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理來(lái)看，可以說(shuō)大部分管理混亂，沒(méi)有設(shè)定科學(xué)的管理目標(biāo)。究其根源，主要是因?yàn)檎畢⑴c主導(dǎo)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，在具體的管理中，政府扮演著主要角色。政府參與管理的主要目的是為了調(diào)節(jié)內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，然而因?yàn)槿狈?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研，導(dǎo)致管理的目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，出臺(tái)的相關(guān)政策不能長(zhǎng)效持續(xù)地發(fā)揮出作用。最終，這樣的經(jīng)濟(jì)管理結(jié)果反而會(huì)制約我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。

1.2 法律法規(guī)體系不夠健全

健全的法律制度是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要前提和保障。目前，我國(guó)還處于社會(huì)主義發(fā)展的初級(jí)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理還不夠成熟，需要不斷探索。相應(yīng)的法律和監(jiān)管體系不完善，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)政府和相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。不同時(shí)期有許多管理政策和措施，其中大部分是由國(guó)務(wù)院和地方政府制定和實(shí)施的。然而，這些政策的制定并不是基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理實(shí)踐，缺乏清晰的認(rèn)識(shí)和了解，因而其實(shí)用性與效果均不夠明顯，需要加大力度在其穩(wěn)定性與可靠性方面下功夫。另外，我國(guó)基于房地產(chǎn)行業(yè)制定并出臺(tái)了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，然而這些法律僅適用于某些特定的區(qū)域，其自身與房地產(chǎn)管理實(shí)際并不相契合，因而這些法律法規(guī)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的時(shí)效性不高。當(dāng)前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所制定的法律法規(guī)存在著落實(shí)不到位等問(wèn)題，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的監(jiān)管和調(diào)控力度不足，影響其穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.3 行業(yè)立法工作發(fā)展滯后，行業(yè)管理力度不足

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的立法沒(méi)有依據(jù)這一發(fā)展形勢(shì)而變化和完善，各級(jí)政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管控依然以傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控手段為主，這就嚴(yán)重阻礙了行業(yè)管理的提升。在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，政府針對(duì)相關(guān)領(lǐng)域問(wèn)題的主要干預(yù)方式就是宏觀調(diào)控制度，但是宏觀調(diào)控屬于政策性的行政行為，并不能上升到法律層面，具體的管理制度和政府落實(shí)也無(wú)法得到法律的強(qiáng)有力的保護(hù)。隨著當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益多元化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的復(fù)雜性，宏觀調(diào)控手段已經(jīng)無(wú)法解決和處理好當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)管理中的新困難新問(wèn)題，但是我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的法規(guī)體系遲遲不能構(gòu)建，使得行業(yè)發(fā)展中的相關(guān)問(wèn)題不能以有效的法律手段來(lái)及時(shí)化解，阻礙了行業(yè)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施

2.1 保證政策的連續(xù)性，明確經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)

現(xiàn)如今，加快經(jīng)濟(jì)體制改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，要想促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展需要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和尋找新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。為了這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要完成以下幾項(xiàng)任務(wù)：一是城市定位要準(zhǔn)確。只有對(duì)城市的定位準(zhǔn)確，才能確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二是有關(guān)城市規(guī)劃的相關(guān)政策不要輕易變動(dòng)。城市規(guī)劃要立足于居民的需求，尤其是住房需求，在新時(shí)期在城鎮(zhèn)化和城市化進(jìn)程不斷加快，為了應(yīng)對(duì)滿足居民住房需求不斷增長(zhǎng)的情況，城市發(fā)展規(guī)劃政策要連續(xù)，穩(wěn)定。三是城市發(fā)展規(guī)劃要符合實(shí)際情況，要具有長(zhǎng)期實(shí)施的可能。

2.2 合理控制資金成本

為了提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效率，最重要的措施是合理控制各種資源的開(kāi)發(fā)，有效控制資金成本。在房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益有著密切的關(guān)系。處理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還可以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的社會(huì)價(jià)值。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成功確定和批準(zhǔn)后，有必要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，并做好成本預(yù)算管理，這通常會(huì)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況和項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)制定。日常流通的資金控制較為簡(jiǎn)單，只有記錄好流水賬就可以。較難掌握的是各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用的支出，需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定出科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，在有效節(jié)約成本的同時(shí)，考慮項(xiàng)目和企業(yè)實(shí)際的情況，實(shí)行必要的責(zé)任制度，從而提升經(jīng)濟(jì)管理效率。

2.3 完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展立法工作

結(jié)合我國(guó)社會(huì)主義法制建設(shè)的實(shí)際需要和當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題，我們應(yīng)該前瞻性地開(kāi)展相關(guān)立法工作。一方面，我們應(yīng)該豐富中國(guó)經(jīng)濟(jì)法體系中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的監(jiān)管體系，逐步建立相對(duì)完整的房地產(chǎn)法律體系，為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的法律發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的司法實(shí)踐探索，通過(guò)制定司法解釋、發(fā)布指導(dǎo)案例等方式指導(dǎo)地方各級(jí)司法部門(mén)靈活使用相關(guān)法規(guī)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.4 健全的管理機(jī)制的形成

要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，首先必須明確地方政府和中央政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的職能，嚴(yán)格區(qū)分各級(jí)政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的責(zé)任和義務(wù)，明確各級(jí)政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的管轄范圍。其次，政府可以明確指出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理必須在市場(chǎng)之后由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，然后政府將發(fā)揮輔助調(diào)節(jié)作用。然而，在中央政府的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)下，地方各級(jí)政府可以根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r制定不同的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展計(jì)劃。以此，能夠整體上保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在健全的管理機(jī)制下向著科學(xué)化的方向進(jìn)行。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著城市化進(jìn)程的加快，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了全面發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)管理中，管理機(jī)制不完善、法律制度不明確等問(wèn)題限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，阻礙了社會(huì)的進(jìn)步。因此，相關(guān)部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)需要制定和實(shí)施各種政策和政策，合理控制資本成本，制定科學(xué)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，完善相關(guān)法律制度，建立和完善經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，為人民生活質(zhì)量提供保障。