房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析

文/權(quán)海霞，安徽工商管理學(xué)院

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)趨向穩(wěn)定，國(guó)家相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，但是仍然存在部分房地產(chǎn)的泡沫、爛尾等現(xiàn)象，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策行為直接關(guān)系到企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的管控。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)

1.1 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

第一，利率作為我國(guó)政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，通過(guò)引導(dǎo)資本投入，合理調(diào)控我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式與方向。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需投入大量資金，通常超過(guò)其總投資額度的一半，因此需獲得包括銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)支持。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，利率變動(dòng)所產(chǎn)生的負(fù)面影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：利率使得地產(chǎn)自身價(jià)值降低，利率提高在一定程度上增加了項(xiàng)目費(fèi)用。此外，利率增加也會(huì)抑制社會(huì)公眾的購(gòu)房需求，影響社會(huì)公眾的商品房購(gòu)買力，并對(duì)企業(yè)的資金造成影響。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本涉及前期階段、建設(shè)階段等，通貨膨脹使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的材料成本、人力成本以及管理成本提高，從而增加商品房的銷售成本，使得社會(huì)公眾對(duì)商品房的購(gòu)買期望降低，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生損失。

1.2 決策與經(jīng)營(yíng)方面風(fēng)險(xiǎn)

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策風(fēng)險(xiǎn)方面主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)初期對(duì)土地進(jìn)行購(gòu)買的過(guò)程中，出現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，社會(huì)公眾對(duì)商品房的質(zhì)量、多樣化等方面的需求不斷提升，使得房地產(chǎn)商品房的價(jià)格逐步增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資呈現(xiàn)周期循環(huán)態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為收縮—低谷—高峰—恢復(fù)等環(huán)節(jié)。伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的大規(guī)模投資，根據(jù)其趨勢(shì)變化，需要一段時(shí)間恢復(fù)正常產(chǎn)業(yè)狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)放經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)科學(xué)合理地進(jìn)行可行性分析，避免投資決策過(guò)程中的盲目性。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型和時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型表現(xiàn)為寫字樓、商品房等多種形式，不同形式的項(xiàng)目會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成不同程度的影響。同時(shí)，因房地產(chǎn)項(xiàng)目多表現(xiàn)為一定的周期性，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)把握好一定時(shí)機(jī)，綜合考慮周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、公眾收入水平以及公眾消費(fèi)心理等宏微觀環(huán)境。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策策略

2.1 運(yùn)用定量與定性、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)結(jié)合的分析方法

通過(guò)定量分析方法分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策，通常需要較多的具有技術(shù)性特點(diǎn)的數(shù)據(jù)信息作為重要支持，并運(yùn)用清晰的數(shù)量計(jì)算得出相應(yīng)的數(shù)字和指標(biāo)，以此對(duì)投資項(xiàng)目展開(kāi)分析與評(píng)價(jià)。但是運(yùn)用這一方法所分析出的結(jié)果通常忽視了投資項(xiàng)目所處的政策和市場(chǎng)環(huán)境，以及其他的難以定量化分析的因素，這些因素的變化極有可能對(duì)投資項(xiàng)目帶來(lái)重要影響，因此，將定量與定性分析相結(jié)合來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的分析。除此之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析還應(yīng)該結(jié)合動(dòng)態(tài)和靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析。通過(guò)靜態(tài)分析所獲得的項(xiàng)目投資收益率和回收周期，并未充分的考慮資金的時(shí)間價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資來(lái)說(shuō)，其需要大量的資金投入，并且回收周期較長(zhǎng)，而企業(yè)的資金來(lái)源通常是通過(guò)銀行貸款所獲得，資金成本與企業(yè)所獲取的利潤(rùn)有著直接的關(guān)系。因此，在分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策時(shí)，需要重視資金的時(shí)間價(jià)值。

2.2 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作，構(gòu)建規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制

第一，需要構(gòu)建健全的市場(chǎng)調(diào)研工作具體流程，并形成具有指導(dǎo)性的市場(chǎng)調(diào)研工作文本，以此規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)化該項(xiàng)工作，充分明確每一次調(diào)研工作的主要任務(wù)和職責(zé)。第二，注重對(duì)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研工作人員的培養(yǎng)，提高其專業(yè)水平和素養(yǎng)，可以通過(guò)加大對(duì)外人才引進(jìn)的力度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)人才培訓(xùn)的力度來(lái)組建一支具有寬泛知識(shí)面和較強(qiáng)專業(yè)水平的調(diào)研人才隊(duì)伍。第三，擴(kuò)大獲取信息的有效途徑，市場(chǎng)調(diào)研工作不僅可以通過(guò)實(shí)地考察來(lái)獲取信息，同時(shí)還可以運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、媒體等來(lái)擴(kuò)大獲取信息的途徑，從而獲取更多有效的信息。第四，積極構(gòu)建完善的市場(chǎng)監(jiān)控體系，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或者有關(guān)的專業(yè)服務(wù)平臺(tái)來(lái)對(duì)項(xiàng)目投資所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行定期的監(jiān)控，并定期將相應(yīng)的信息進(jìn)行匯報(bào)，為企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提供重要依據(jù)。

2.3 加強(qiáng)投資規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目投資決策把關(guān)

項(xiàng)目投資規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析工作中非常重要的環(huán)節(jié)，雖然該時(shí)期的方案設(shè)計(jì)內(nèi)容基本上還處于概念層面的設(shè)計(jì)，但是依然具有重要的價(jià)值，相關(guān)設(shè)計(jì)師需要有效領(lǐng)悟到這一時(shí)期規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的主要目的，并認(rèn)真、深入的對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析和探究，所設(shè)計(jì)出的規(guī)劃方案不僅能夠符合市場(chǎng)的定位，同時(shí)還需要具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。以此為后續(xù)的投資項(xiàng)目分析工作奠定良好的基礎(chǔ)，在一定程度上確保分析結(jié)果的準(zhǔn)確性。否則，則會(huì)大大降低項(xiàng)目投資決策分析的效果，甚至?xí)率蛊髽I(yè)在項(xiàng)目投資決策上出現(xiàn)失誤。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析工作時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目投資決策把好關(guān)。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析越來(lái)越重要。企業(yè)若想在現(xiàn)階段較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就需要對(duì)項(xiàng)目投資決策分析工作引起足夠的重視，并積極通過(guò)多種途徑不斷的對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)和完善，以此確保企業(yè)的投資效益和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。