房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險(xiǎn)控制策略探析

文/歐陽志鵬 祁婉怡，贛南師范大學(xué)

1 引言

地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著非常特殊的地位，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要性日益明顯。房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)因?yàn)榫哂匈Y金密集型特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中必須要具有充足的流動(dòng)資金。我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展上比較晚，但是發(fā)展速度非?？欤詫?dǎo)致在發(fā)展過程中暴露出很多管理問題，最為明顯的一點(diǎn)就是資金管理不到位，明確缺乏應(yīng)有的管理經(jīng)驗(yàn)作為支撐，導(dǎo)致企業(yè)資金使用效率受到嚴(yán)重影響。此外，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用負(fù)債經(jīng)營方式，不可避免會(huì)面臨著非常嚴(yán)重的財(cái)務(wù)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難度進(jìn)一步上升。

2 房地產(chǎn)企業(yè)融資的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，也就是企業(yè)在發(fā)展過程中必須要具備足夠的資金，若周轉(zhuǎn)資金數(shù)量不足，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)逐漸喪失掉應(yīng)有的發(fā)展動(dòng)力。國內(nèi)發(fā)部分當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)都利用銀行貸款的融資方式，債券融資比重相對(duì)較小，改變以往的融資方式，實(shí)現(xiàn)融資方式多樣化發(fā)展，適宜時(shí)代和市場(chǎng)環(huán)境選擇合理的融資方式具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)企業(yè)采取多樣化融資方式，可以有效降低融資風(fēng)險(xiǎn)，主要是針對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說的，因?yàn)殂y行是信貸業(yè)務(wù)的主要提供者，其和房地產(chǎn)行業(yè)間存在密切的聯(lián)系，如果房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中遇到資金阻力或其他不可預(yù)計(jì)的變化，銀行作為信貸主體必然會(huì)受到間接影響，這樣就會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)大大加劇。所以，多樣化融資風(fēng)險(xiǎn)可以有效降低金融機(jī)構(gòu)融資風(fēng)險(xiǎn)，保證行業(yè)的良好運(yùn)行，能促進(jìn)金融行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。并且采取多樣化融資方式還可以保證金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展平衡，若投資任務(wù)得到均衡分配，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)因此而被有效分散，可以起到調(diào)整金融市場(chǎng)的作用，可以有效避免金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)失衡問題，有利于實(shí)現(xiàn)金融市場(chǎng)的均衡發(fā)展。此外，融資渠道的多樣化可以加速融資，這樣可以有效提升資金回報(bào)率，盡可能發(fā)揮出閑散資金的利用價(jià)值，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以有效降低對(duì)于銀行的依賴度，可以自行引入外來資金，起到正向促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，而且還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，有助于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模，并幫助房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象。

3 房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要按照自身發(fā)展需求和實(shí)際情況，合理的選取適宜自身的融資方式，有效降低融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式及特點(diǎn)：

自有資金：房地產(chǎn)企業(yè)自身資金，除股東本金外，還包括企業(yè)經(jīng)營收入。特點(diǎn)：融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)低、股東控制權(quán)集中、資金總量少、無法長(zhǎng)時(shí)間供應(yīng)。

預(yù)收房款：項(xiàng)目開發(fā)時(shí)提前收取購房客戶定金和購房款。特點(diǎn)：融資成本低、資本循環(huán)利用、融資不及時(shí)。

建設(shè)單位墊資：房地產(chǎn)企業(yè)采用工程款部分支付方式，發(fā)包過程中要求建筑商墊付施工資金。特點(diǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)大、建造成本高、資金運(yùn)營方便。

銀行信貸：房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請(qǐng)用于住宅、商業(yè)或其他建設(shè)的資金貸款。特點(diǎn)：融資速度快、融資成本低、融資彈性大、融資規(guī)模小、融資速度快、融資成本低、融資彈性大、融資規(guī)模小、資金監(jiān)管多。

股權(quán)融資：包括直接上市、借殼上市、增發(fā)股票和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。特點(diǎn)：資金使用時(shí)間長(zhǎng)、融資額度大、上市融資要求高、融資成本高、股權(quán)控制權(quán)被稀釋。

債券融資：包括公司債、短期融資債券、中期票據(jù)。融資成本低、融資額度大、支付風(fēng)險(xiǎn)高、準(zhǔn)入要求高、債券難以變現(xiàn)。

REITS：專門機(jī)構(gòu)幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目打造特定的融資計(jì)劃，統(tǒng)一安排投資者閑散資金，生成效益根據(jù)資金持有份額向投資者分配。特點(diǎn)：融資額度大、融資期限長(zhǎng)、靈活性高、專業(yè)性強(qiáng)、融資風(fēng)險(xiǎn)大。

ABS：包括物業(yè)租金、酒店賓館收入、物業(yè)費(fèi)、購房尾款證券化。特點(diǎn)：可有效滿足融資特定需求、監(jiān)督嚴(yán)格、流通性差。

海外融資：包括海外上市、境外投資資金、外商直接投資。特點(diǎn)：融資額度大、融資要求高、匯兌風(fēng)險(xiǎn)大。

明股實(shí)債：也被稱之為夾層融資，形式上為通過股權(quán)方式注入資金，但實(shí)際卻具備剛性兌付的保本約定。特點(diǎn)：融資額度大、資金使用靈活、融資成本高、手續(xù)復(fù)雜。

4 房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式

4.1 擴(kuò)展融資方式，實(shí)現(xiàn)多樣化融資

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的主要融資方式為銀行貸款，在很大程度上受制于國家宏觀調(diào)控，因此企業(yè)必須要構(gòu)建多樣化融資渠道，包括房地產(chǎn)信托、基金等，同時(shí)要積極鼓勵(lì)中小型房企上市，利用發(fā)行股票方式進(jìn)行資金籌資，從而能夠解決當(dāng)前房企資金中銀行貸款比重大的問題，有利于分散房產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

根據(jù)MM理論，負(fù)債規(guī)模必須要符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)如果融資額度過高的情況下，會(huì)造成自身負(fù)債過多，這樣就會(huì)導(dǎo)致面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而若籌資不充足的情況下又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)自身運(yùn)行受到影響。所以，企業(yè)必須要按照自身實(shí)際條件，科學(xué)地權(quán)衡融資風(fēng)險(xiǎn)與成本，選取適宜自身資本結(jié)構(gòu)的融資方式。

4.3 建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

企業(yè)必須要建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，科學(xué)地預(yù)測(cè)企業(yè)發(fā)展和運(yùn)營情況，合理地選擇融資方式。第一，房地產(chǎn)企業(yè)先要明確目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象范圍；第二，利用分析風(fēng)險(xiǎn)成因選取適宜的防范措施；第三，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防控；第四，考察風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，并進(jìn)行總結(jié)。

4.4 提高企業(yè)資金利用率

房企必須要建立合理的融資計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資金管理的程序化，所有開支都必須要被嚴(yán)格執(zhí)行。并且避免企業(yè)出現(xiàn)過度預(yù)支問題，房企不應(yīng)僅僅依賴于銀行貸款進(jìn)行融資，還必須要結(jié)合自身實(shí)際情況，嚴(yán)格控制成本支出，從而才能夠保證企業(yè)資金利用率達(dá)到最高。

5 總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須要得到大量資金資支持，因此融資是房地產(chǎn)企業(yè)非常重視的問題。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)融資方式非常單一，主要依靠銀行貸款來完成融資活動(dòng)，面臨著較大融資風(fēng)險(xiǎn)。而且眾多房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，再加上市場(chǎng)融資體系不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資難成了一種通病。