軌道交通對土地經(jīng)濟(jì)價值的影響研究

司政

青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局 山東青島 266300

隨著城市的快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)不斷強(qiáng)大，城市中汽車數(shù)量急劇增加，交通問題已經(jīng)變成嚴(yán)重阻礙城市進(jìn)一步發(fā)展的重要問題。由于汽車造成的交通擁堵，噪聲污染，空氣污染等已經(jīng)嚴(yán)重影響到人們的生活和城市運轉(zhuǎn)和建設(shè)，給人們的生活帶來了諸多不便，交通問題和環(huán)境污染等成為全世界面臨的城市病?；诖?，各大城市將目光投向了軌道交通，并相繼開始建設(shè)和規(guī)劃，對疏導(dǎo)城市交通取得了較大的效果。軌道交通建設(shè)大規(guī)模建設(shè)在國內(nèi)才起步，對沿線土地利用的影響認(rèn)識比較少。因此，有關(guān)部門有必要針對軌道交通和土地價值之間的關(guān)系進(jìn)行研究，明晰軌道交通和土地經(jīng)濟(jì)價值之間的作用機(jī)制。

1 軌道交通建設(shè)和土地利用的關(guān)系

（1）改變了土地利用性質(zhì)?；诮煌ń?jīng)濟(jì)規(guī)律，改變了沿線土地利用類型。建設(shè)軌道交通，除了能夠強(qiáng)化城市中心功能，比如金融功能外，還能夠轉(zhuǎn)變土地利用類型，使得各類土地沿著軌道線路呈帶狀分布。軌道交通設(shè)施的建設(shè)，實現(xiàn)居住用地和商業(yè)用地等的分離，比如疏散了居住用地。

（2）增強(qiáng)了土地開發(fā)。軌道交通的建設(shè)，使得沿線的土地性質(zhì)發(fā)生了改變，同時帶動著沿線土地的高強(qiáng)度開發(fā)。軌道交通的建設(shè)，孕育了新的經(jīng)濟(jì)增長點，吸引了商業(yè)建筑、居住人員以及就業(yè)人員。

（3）影響地價與房地產(chǎn)增值。開展軌道交通建設(shè)，會帶動沿線地塊價格以及房子價格的增長。除了上述影響外，軌道交通建設(shè)是否合理，直接影響著土地資源利用率。若規(guī)劃不合理，則會造成資源浪費。現(xiàn)結(jié)合具體實踐，分析軌道交通沿線的土地利用優(yōu)化[1]。

2 軌道交通對土地的影響

2.1 軌道交通建設(shè)對對地價和房產(chǎn)價值的影響

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地資源是稀缺資源，同時與土地區(qū)域位置也有較大關(guān)系，位置越好的土地價值越高，相應(yīng)開發(fā)強(qiáng)度也越大。軌道交通改變了區(qū)域位置可到達(dá)性，也就較大影響的土地區(qū)位的優(yōu)劣性?？傻竭_(dá)性包含通行距離和時間兩個方面，是一個有機(jī)整體，它要求通行距離短以節(jié)約費用，又要求有方便的通行網(wǎng)絡(luò)以節(jié)約通行時間。軌道交通因為其高效的運行效率，縮短出行時間，提高了區(qū)域的可達(dá)到性，改變了土地利用模式，因此，軌道沿線的土地都會實現(xiàn)較大的增值。軌道交通可以使人們快速、舒適的出行，降低人們在通行過程中的疲勞程度和時間，居住或者工作在軌道沿線的居民，可以獲得比那些沒有居住在軌道沿線附近的居民更少的轉(zhuǎn)移支出成本。另一方面，軌道交通的聚集效應(yīng)又可以使他們得到更多的超額利潤?？梢姡壍澜煌梢越档脱鼐€居民的出行成本，獲得更多的收益，進(jìn)而促進(jìn)土地資產(chǎn)增值，房價上升[2]。

2.2 軌道交通對土地開發(fā)的影響

軌道交通普遍是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的產(chǎn)物，但是，與城市總體規(guī)劃相比，有一定的滯后性，表現(xiàn)在土地開發(fā)利用方面即為與土地利用規(guī)劃脫節(jié)，將導(dǎo)致軌道交通資源浪費，影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。在土地復(fù)墾開發(fā)方面，平均挖損深度，樁基礎(chǔ)密度，保存耕作層厚度以及土源、棄渣場地等方面都會影響土地復(fù)墾的效果。在土地功能屬性方面，由建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地，尤其在耕地的難度系數(shù)高，但其土地復(fù)墾適應(yīng)性強(qiáng)的情況下，對鐵路軌道等工程用地進(jìn)行土地復(fù)墾，從初期土地勘測到中期復(fù)墾項目規(guī)劃、制定后期相關(guān)項目目標(biāo)均需擬定詳細(xì)的實施方案，地基拆除與估算投資方面也需要嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的方法作為支撐，以期借助現(xiàn)代化的復(fù)墾技術(shù)構(gòu)建和運行可行性的復(fù)墾方案。

2.3 軌道交通建設(shè)對沿線土地利用的影響

首先，城市軌道交通對沿線土地的利用強(qiáng)度會產(chǎn)生影響。無論采取高架還是地下形式，軌道交通占地都遠(yuǎn)低于地面公路交通，而城軌車站的集聚效應(yīng)使得人口密集分布在沿線兩側(cè)及車站周邊，促進(jìn)土地集約化，提高土地利用強(qiáng)度，同時又保證了居住環(huán)境。美國學(xué)者哈里森分析美國幾個主要城市，發(fā)現(xiàn)地鐵線路每延伸1km，沿線住宅需求提升約15%。香港、圣保羅等城市在車站附近建立高密度住宅用房，并進(jìn)行商業(yè)開發(fā)取得了立竿見影的收益。城市軌道交通的高可達(dá)性將使乘客（尤其是長距離乘客）更傾向城市軌道交通。因此，該地塊對居民的吸引力也在增加，房地產(chǎn)開發(fā)商將開始涌入投資。隨著區(qū)域居民人數(shù)的不斷增加，高密度人口帶來的巨大商業(yè)需求將推動商業(yè)發(fā)展。區(qū)域內(nèi)各類配套設(shè)施的不斷完善將吸引辦公和娛樂的入駐，在軌道交通車站的集聚效應(yīng)下，提高土地利用強(qiáng)度[3]。其次，軌道交通使沿線土地增值。土地價值的變化是由土地價格的漲跌來體現(xiàn)，地價上漲即為土地增值。不同交通方式，不同用地性質(zhì)，距交通干線距離對地價的影響程度不同。

3 結(jié)語

軌道交通使人們在物理空間上可以實現(xiàn)快速移動，使得城市居住和工業(yè)區(qū)域劃分開來，導(dǎo)致對軌道交通軸向開發(fā)產(chǎn)生較為明顯的影響，在軸向區(qū)域及站點輻射區(qū)域內(nèi)，商業(yè)和公共設(shè)施高度集中，土地使用性質(zhì)將按照交通規(guī)律進(jìn)行重新分布，進(jìn)行土地資源的優(yōu)化配置。軌道交通建設(shè)將對土地性質(zhì)、城市結(jié)構(gòu)空間和沿線土地價值產(chǎn)生極大影響，同時軌道交通建設(shè)時一項耗資巨大、周期長和系統(tǒng)化的大型公共交通工程，其對城市發(fā)展將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，稍有不慎將會產(chǎn)生不可逆的損失，因此在分析軌道交通對土地利用影響的前提下，科學(xué)合理的將軌道交通建設(shè)同城市規(guī)劃結(jié)合起來，才能相得益彰，促進(jìn)城市向更好方向發(fā)展。