高檔公寓成問(wèn)題小區(qū) 居民維權(quán)遇難題

本刊記者/賈彥穎

維多莉亞花園公寓，一棟坐落于北京朝陽(yáng)公園西門(mén)的環(huán)形高檔住宅。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，其極富現(xiàn)代感的波浪外墻設(shè)計(jì)，在周圍眾多中規(guī)中矩的建筑襯托下格外顯眼，好似一艘正在航行的大船。

“地段好，交通便利，戶型也是沒(méi)得挑，這塊地還是當(dāng)年的地王呢?！狈课葜薪槿藛T向記者熱情地介紹著維多莉亞花園公寓的眾多優(yōu)點(diǎn)，最后謹(jǐn)慎地加了一句“就是物業(yè)不太好”。

高檔住宅無(wú)人管開(kāi)發(fā)商變身“老賴”

據(jù)了解，維多莉亞花園公寓的物業(yè)管理問(wèn)題一直是困擾該小區(qū)200余戶居民的老大難問(wèn)題，居民們提起來(lái)有一肚子苦水要訴。

“家居黃金地，人在幸福中?！毙^(qū)業(yè)主袁先生如今還清楚地記得維多莉亞花園公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)的宣傳標(biāo)語(yǔ)。他告訴記者，2006年和妻子決定買(mǎi)下這處房產(chǎn)時(shí)，一家人充滿了對(duì)未來(lái)美好生活的憧憬，幸福無(wú)虞的家庭生活似乎就要揚(yáng)帆起航。

“維多莉亞項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃確實(shí)很不錯(cuò)，當(dāng)年在中國(guó)大部分建筑還是呆板的垂直板樓時(shí)，我們小區(qū)就大膽地采用了環(huán)形西式設(shè)計(jì)風(fēng)格，甚至還拿下過(guò)魯班獎(jiǎng)，這可是中國(guó)建筑行業(yè)工程質(zhì)量的最高榮譽(yù)，小區(qū)因此也名噪一時(shí)。誰(shuí)能料到開(kāi)發(fā)商利欲熏心，把好好的小區(qū)弄得一團(tuán)糟，我們一眾業(yè)主跟著倒了霉，糟心事也越來(lái)越多。”袁先生搖搖頭，無(wú)奈地說(shuō)道。

據(jù)了解，2006年前后看到房子賣(mài)得好，維多莉亞花園公寓的開(kāi)發(fā)商——北京正旭晶典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司動(dòng)起了違規(guī)加蓋的歪腦筋。

公開(kāi)資料顯示，維多莉亞花園公寓項(xiàng)目于2004年取得2004規(guī)（朝）建字0108號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，地上10層，地下2層，建設(shè)規(guī)?？傆?jì)為48002平方米。小區(qū)開(kāi)發(fā)商未經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，擅自加建一層，增加面積4071平方米，構(gòu)成違法建設(shè)。

不久，相關(guān)部門(mén)依法對(duì)其進(jìn)行了處罰，2009年11月17日北京正旭晶典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向北京市規(guī)委繳納了罰款，違建變?yōu)椤昂戏ā苯ㄖ?/p>

隨后，嘗到甜頭的開(kāi)發(fā)商又進(jìn)行了第二次違建，擅自在小區(qū)頂層加蓋了835平方米陽(yáng)光房，并公開(kāi)出售。

對(duì)于這處二次違建，北京市規(guī)委表示“一事不二罰”，即“交錢(qián)不能了事，必須立即拆除”。2010年10月，朝陽(yáng)區(qū)規(guī)委執(zhí)法大隊(duì)對(duì)陽(yáng)光房進(jìn)行了部分拆除，但已銷售的部分陽(yáng)光房變?yōu)榱怂疆a(chǎn)，住上了人，拆違已非常艱難。

“從這以后破壞規(guī)劃的維多莉亞花園公寓成為一處無(wú)法規(guī)劃驗(yàn)收，無(wú)法大產(chǎn)權(quán)登記的灰色小區(qū)?！痹壬嬖V記者，為了拿到房產(chǎn)證，小區(qū)業(yè)主們開(kāi)啟了漫長(zhǎng)的維權(quán)之路，在開(kāi)發(fā)商不聞不問(wèn)的情況下，自行與各部門(mén)協(xié)商，在走訪40余個(gè)部門(mén)后，才于近年陸續(xù)拿到了房本。

“在此期間，開(kāi)發(fā)商眼見(jiàn)無(wú)利可圖，開(kāi)始斷繳水、電、氣、熱等各項(xiàng)費(fèi)用，成為名副其實(shí)的‘老賴’?！痹壬硎?，小區(qū)的管理水平在近些年可以說(shuō)是急轉(zhuǎn)直下。

水電均“來(lái)歷不明”愁壞小區(qū)居民

“不給第三方物業(yè)錢(qián)，導(dǎo)致多個(gè)正規(guī)物業(yè)接連撤場(chǎng)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商弄來(lái)了一個(gè)萬(wàn)事不管的自管物業(yè)，導(dǎo)致物管真空；欠國(guó)家電網(wǎng)多年電費(fèi)，導(dǎo)致過(guò)去幾年小區(qū)經(jīng)常停電；供暖費(fèi)也一度拖欠，不管收繳，供暖公司只能上門(mén)一戶戶地收，但由于管道年久失修，每年冬天暖不暖和都是未知數(shù)。”提起開(kāi)發(fā)商成為“老賴”后小區(qū)出現(xiàn)的種種亂象，居民們個(gè)個(gè)氣憤不已。

業(yè)主時(shí)女士告訴記者，她2018年入住該小區(qū)。讓她難以置信的是，這處看似身處黃金地段的高檔住宅居然時(shí)常會(huì)出現(xiàn)斷電情況，尤其是晚間用電高峰期，一周內(nèi)總有兩三天會(huì)突然斷電。夏天用電高峰時(shí)，則每天都會(huì)斷電。

時(shí)女士稱，六七月份斷電是最嚴(yán)重的，一天會(huì)斷電三四次，每次最少兩三個(gè)小時(shí)，遇上“電路改造”時(shí)則直接會(huì)停電兩三天。

“只要長(zhǎng)時(shí)間停電，物業(yè)就會(huì)說(shuō)正電路改造，但我們也沒(méi)有看到有人來(lái)施工?！庇捎跓o(wú)法忍受長(zhǎng)時(shí)間停電，時(shí)女士只能帶著老人和年幼的孩子頻繁去住酒店。“今年六月份，我家住酒店就花了近兩千塊，真是有家不能住?！?/p>

記者在采訪中得知，2015年業(yè)主們?cè)o電力公司打電話詢問(wèn)停電原因，這才知道小區(qū)沒(méi)有按時(shí)繳納電費(fèi)，所以時(shí)常被斷電。

“小區(qū)一直欠著電費(fèi)，才會(huì)斷我們的電?？晌覀儤I(yè)主卻按時(shí)把錢(qián)交給了物業(yè)，怎么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況?！睍r(shí)女士說(shuō)，有老業(yè)主告訴她，該小區(qū)建成后并未馬上完成驗(yàn)收，屬于“臨時(shí)電”，只能由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)電費(fèi)。由于沒(méi)有獨(dú)立電表，業(yè)主都是把錢(qián)交給物業(yè)，讓其代繳電費(fèi)，但顯然沒(méi)人去交過(guò)這個(gè)錢(qián)。

該地區(qū)街道辦的工作人員證實(shí)了時(shí)女士所言，維多莉亞花園公寓小區(qū)自建成后一直采用臨時(shí)用電。經(jīng)他們向供電公司了解，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商自管物業(yè)自2017年起，已拖欠朝陽(yáng)供電公司電費(fèi)200余萬(wàn)元。其中，2017年拖欠電費(fèi)約51萬(wàn)元，朝陽(yáng)供電公司已起訴開(kāi)發(fā)商并勝訴，但欠款尚未追回；2018年至今拖欠電費(fèi)100多萬(wàn)元。

為解決小區(qū)居民用電問(wèn)題，街道辦事處將小區(qū)劃入老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，電力部門(mén)會(huì)對(duì)小區(qū)用電進(jìn)行改造。目前，小區(qū)外的供電改造已完成。小區(qū)內(nèi)電網(wǎng)配電設(shè)施改造已獲批，預(yù)計(jì)在今年年內(nèi)開(kāi)工。

“還有水的問(wèn)題，我們這里高的樓層漏雨水，低的樓層反臟水，家家停過(guò)水，真不知怎么辦好?！毙^(qū)另一位住戶康先生表示，小區(qū)的地下管道一直沒(méi)有專業(yè)維護(hù)，他在維多莉亞住了8年，家里被地漏反上來(lái)的臟水泡過(guò)好幾次，被迫換過(guò)兩次地板。對(duì)于未來(lái)生活，他依然充滿擔(dān)憂，畢竟小區(qū)的安全漏洞實(shí)在太多了。

安全事故頻發(fā) 業(yè)主棄房不住

康先生的擔(dān)憂并非個(gè)例，記者在維多莉亞花園公寓業(yè)主自發(fā)組建的微信群中看到，這個(gè)150多人的群里，幾乎每天都有人提示大家注意安全。

“我們D座的電梯又不好用了，大家乘坐時(shí)一定小心，矮樓層的就走樓梯吧?！币幻麡I(yè)主在群中留言道。

原來(lái)，由于開(kāi)發(fā)商和其自管物業(yè)的不聞不問(wèn)，小區(qū)內(nèi)的電梯早已是“百病纏身”。

“樓內(nèi)的兩部電梯，只開(kāi)一部已經(jīng)成了常態(tài)。每到上下班時(shí)間，我們都要等上兩三趟才能上樓，非常不方便。有的時(shí)候電梯走一半就會(huì)突然停下，等一兩分鐘，再繼續(xù)走，特別嚇人?！睒I(yè)主袁先生告訴記者，小區(qū)內(nèi)電梯時(shí)常出現(xiàn)故障，幾乎每個(gè)月都有一半時(shí)間無(wú)法正常使用。

2017年5月，小區(qū)內(nèi)的一部電梯就曾將一位八旬老人困在梯廂內(nèi)，老人大聲呼救無(wú)果，險(xiǎn)些暈倒在電梯里，后來(lái)還是鄰居發(fā)現(xiàn)后設(shè)法救出了老人。

驚恐萬(wàn)分的老人，自此以后死活不肯在小區(qū)繼續(xù)居住。兒女們也怕老人再次受到驚嚇，無(wú)奈就近在其他小區(qū)租了一處房子讓老人住。

同年8月，一位租戶也被困在電梯中，更為驚險(xiǎn)的是，電梯還發(fā)生了墜梯，從十樓直接墜至底層，幸而該名租戶只是受了輕傷。

為此，業(yè)主們幾年來(lái)多次找到開(kāi)發(fā)商自管物業(yè)，要求對(duì)電梯進(jìn)行年檢和維修，但是都被對(duì)方以“沒(méi)錢(qián)”拒絕?！半娞莩霈F(xiàn)故障，會(huì)威脅到住戶的生命安全，我們沒(méi)辦法忍受物業(yè)這樣不作為?！苯衲觊_(kāi)始，一些業(yè)主開(kāi)始撥打12345熱線求助。

針對(duì)小區(qū)15部電梯自2017年12月至2019年7月均未按規(guī)定由維保單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，其中1部電梯因配件損壞而停運(yùn)等情況，地區(qū)街道辦事處方面表示，接到投訴后，已聯(lián)系開(kāi)發(fā)商并要求其籌措資金，物業(yè)已重新與北京中建英杰機(jī)電安裝有限公司簽訂合同并已支付費(fèi)用，對(duì)小區(qū)15部電梯進(jìn)行檢修。

“現(xiàn)在大家只能盼著機(jī)電公司趕緊來(lái)修，我們也擔(dān)心街道辦用這樣的方式幫我們修一次，但后續(xù)開(kāi)發(fā)商還是不管，真希望能徹底解決多年來(lái)大家的這塊心病，”袁先生說(shuō)，小區(qū)各種安全隱患頻繁“上線”，讓大家日子過(guò)得提心吊膽。除了電梯損壞，消防通道多年被鎖，監(jiān)控設(shè)施形同虛設(shè)，多戶墻體漏雨滲水嚴(yán)重等問(wèn)題，依然困擾著每一個(gè)住在這里的人。

業(yè)主委員會(huì)成立難 居民期盼新物業(yè)

記者在采訪中遇到了一位小區(qū)物業(yè)工作人員，對(duì)于記者提出的各種問(wèn)題，該名工作人員均以不知情、不確定的理由拒絕回答。

“我們都是新來(lái)的?！痹摴ぷ魅藛T表示，他們只是負(fù)責(zé)按照“上面”的要求干活，具體的事情都不清楚，也從沒(méi)跟開(kāi)發(fā)商接觸過(guò)。

小區(qū)門(mén)口的執(zhí)勤保安也表示，自己這個(gè)月剛剛上崗，對(duì)小區(qū)情況不了解，這段時(shí)間業(yè)主們總是來(lái)問(wèn)自己小區(qū)的安全問(wèn)題，從未接受過(guò)崗位培訓(xùn)的他實(shí)在壓力很大。

“現(xiàn)如今，開(kāi)發(fā)商的董事長(zhǎng)已被列入失信被執(zhí)行人名單，逃去海外。但我們的日子還要過(guò)，維多莉亞的居民只是希望安居樂(lè)業(yè)?！睒I(yè)主們表示，現(xiàn)有的物業(yè)基本形同虛設(shè)，希望成立業(yè)主委員會(huì)，更換專業(yè)的物業(yè)公司前來(lái)管理。

一些業(yè)主提供的資料顯示，從2016年至2018年5月，小區(qū)曾兩次籌備業(yè)主大會(huì)計(jì)劃成立業(yè)主委員會(huì)，希望引進(jìn)一家優(yōu)質(zhì)物業(yè)把小區(qū)管理好，但最后的結(jié)果均是街道辦不予備案。2017年8月，居民向地區(qū)街道辦發(fā)起啟動(dòng)物業(yè)接管程序申請(qǐng)，請(qǐng)求政府接管，也被街道辦駁回。

“我們對(duì)現(xiàn)在的物業(yè)非常不滿意，為什么不能成立業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)，維護(hù)自己的權(quán)利?”有業(yè)主多次打電話詢問(wèn)過(guò)街道辦。

街道辦事處工作人員稱，維多莉亞花園公寓小區(qū)業(yè)主曾于2017年向街道辦事處提交申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)相關(guān)資料。根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號(hào)），居民小區(qū)成立業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。小區(qū)申請(qǐng)成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主專有面積并未過(guò)半，故成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)不予通過(guò)。

目前，街道辦事處已向申請(qǐng)業(yè)主介紹了相關(guān)情況。下一步街道辦將根據(jù)業(yè)主的申請(qǐng)情況，按照相關(guān)程序予以推進(jìn)。

“為了能順利成立業(yè)主委員會(huì)，我們很多業(yè)主都自學(xué)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《北京市物業(yè)管理辦法》，我們對(duì)建筑物總面積的定義存在異議，所以并不認(rèn)同街道辦的認(rèn)定，還會(huì)和他們繼續(xù)協(xié)商。”業(yè)主袁先生表示，為了能提升居住質(zhì)量，多半業(yè)主還是在努力與街道辦溝通，希望重啟成立業(yè)主委員會(huì)的計(jì)劃。

在采訪臨近結(jié)束時(shí)，袁先生苦笑著告訴記者，今天家里又用不上水了。他們的業(yè)主微信群又發(fā)布了新消息，小區(qū)里的水泵又突然壞掉了，需要停水搶修。