房?jī)r(jià)政策維穩(wěn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

陳振宙

【摘要】保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著重要意義。對(duì)于居民而言，可以保持消費(fèi)水平和生活成本穩(wěn)定;對(duì)于企業(yè)而言，金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)可以降低，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于銀行業(yè)的影響程度。本文主要從對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定對(duì)于各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體的影響論述對(duì)于整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)定 影響

引言

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)以來(lái)一直面臨動(dòng)蕩，作為市場(chǎng)最直觀的反映——房?jī)r(jià)，不僅牽動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同樣對(duì)消費(fèi)者有著舉足輕重的影響。房?jī)r(jià)穩(wěn)定在任何時(shí)候都對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著重要意義。

一、房?jī)r(jià)政策與居民

（一）房?jī)r(jià)與居民財(cái)富

我國(guó)居民的財(cái)富結(jié)構(gòu)當(dāng)中，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)是各個(gè)家庭的主要財(cái)富組成，因此也形成了人們習(xí)慣用房地產(chǎn)數(shù)量的多少衡量家庭財(cái)富的多少。維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)于居民而言意味著他們已擁有財(cái)富的保值，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格維持在一定水平上，代表著穩(wěn)定的財(cái)富擁有量，而居民也會(huì)在此基礎(chǔ)上對(duì)未來(lái)預(yù)期有足夠的信心，從而刺激他們?cè)诒３窒M(fèi)水平的同時(shí)產(chǎn)生向上增長(zhǎng)的邊際消費(fèi)。

（二）房?jī)r(jià)與居民生活水平

我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平較高決定在人口流動(dòng)基數(shù)較大的主要城市人們以租房居住為主，而因此產(chǎn)生的房屋租賃費(fèi)用占據(jù)了“租房一族”日常收入的較大部分，房屋價(jià)格一旦高漲會(huì)自然導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格上漲，日常收入大部分用作租金支付會(huì)限制居民的消費(fèi)，并且對(duì)未來(lái)預(yù)期并不積極，同時(shí)出租屋環(huán)境差、改造多人合租房等安全隱患也會(huì)成為租客們的無(wú)形負(fù)擔(dān)。維持房屋價(jià)格穩(wěn)定有利于租房?jī)r(jià)格保持在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，而由房租租賃引出的交易糾紛等一系列對(duì)社會(huì)動(dòng)蕩有影響的事件發(fā)生率也將會(huì)下降。雖然房?jī)r(jià)下調(diào)理論上會(huì)使房屋租金水平降低，但是由于我國(guó)各大一線城市流動(dòng)人口巨大，對(duì)租房的需求較大，租房市場(chǎng)上存在著較大的供需矛盾，因此短時(shí)間內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)房租下調(diào)。

二、房?jī)r(jià)政策與企業(yè)

（一）房?jī)r(jià)與生產(chǎn)企業(yè)

對(duì)于生產(chǎn)企業(yè)而言，廠房的租金將直接計(jì)入生產(chǎn)成本當(dāng)中，對(duì)于最終產(chǎn)成品的價(jià)格以及企業(yè)最終可獲得利潤(rùn)都有直接影響。房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)由于廠房租金過(guò)高而又需要維持企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)從而上調(diào)產(chǎn)品價(jià)格，但是目前我國(guó)的日常消費(fèi)品絕大部分已經(jīng)處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)于商品有更大的選擇權(quán)，生產(chǎn)之面對(duì)的則是更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在此種情況下一旦價(jià)格上漲必然會(huì)降低該生產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，出現(xiàn)銷量下滑，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入減少，在面臨巨大的生產(chǎn)成本下不得不進(jìn)行裁員，最終仍舊會(huì)對(duì)居民收入以及消費(fèi)水平產(chǎn)生影響。房?jī)r(jià)過(guò)低對(duì)于生產(chǎn)企業(yè)也并不是完全有利，在當(dāng)前公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作所依據(jù)的《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》當(dāng)中明確表示，企業(yè)廠房作為固定資產(chǎn)按照歷史成本計(jì)，當(dāng)房?jī)r(jià)大幅下調(diào)時(shí)企業(yè)廠房公允價(jià)值向下變動(dòng)，將會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)償債能力的減弱。同時(shí)廠房作為不動(dòng)產(chǎn)計(jì)入凈資產(chǎn)時(shí)，由于企業(yè)貸款融資大多依靠固定資產(chǎn)抵押，企業(yè)可抵押資產(chǎn)價(jià)值下降，必定會(huì)導(dǎo)致可貸款融資金額下降，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流縮小，對(duì)外發(fā)行債券、上市公司發(fā)行股票等融資方式也會(huì)舉步維艱。

另外生產(chǎn)企業(yè)也是社會(huì)上的投資主體，當(dāng)其總體價(jià)值下降，經(jīng)營(yíng)收入減少、現(xiàn)金流縮小導(dǎo)致投資能力降低時(shí)也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資總量造成影響。

（二）房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)企業(yè)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，打擊更大的則是房?jī)r(jià)下跌。一是從資金流的角度來(lái)看，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)整體企業(yè)價(jià)值縮水，銀行貸款、借款以及其他方式的融資都有著重重障礙，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，現(xiàn)金流有中斷的可能。雖然在2007年，房屋價(jià)格水漲船高的時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一時(shí)賺的盆滿缽滿，成了暴富的代名詞，但實(shí)際上房?jī)r(jià)的泡沫并不是由于開(kāi)發(fā)者一方造成，來(lái)自各個(gè)領(lǐng)域資本的投機(jī)投資才是造成房產(chǎn)市場(chǎng)不健康發(fā)展的關(guān)鍵。因此保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定也有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資行為，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)保持平穩(wěn)運(yùn)行，在為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)也保障房地產(chǎn)企業(yè)職工的收入穩(wěn)定。

（三）房?jī)r(jià)與金融機(jī)構(gòu)

在我國(guó)銀行業(yè)貸款項(xiàng)目當(dāng)中，房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸占了絕大多數(shù)，在2008年金融危機(jī)期間，市場(chǎng)不景氣造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，出現(xiàn)了對(duì)銀行貸款大范圍斷供和違約的情況，加大金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)作為銀行貸款主要貸款方的房地產(chǎn)企業(yè)失去現(xiàn)金流支持無(wú)力續(xù)供貸款，降低對(duì)貸款的償付能力時(shí)，金融機(jī)構(gòu)的資金難以回籠，經(jīng)營(yíng)狀況也會(huì)受到較大沖擊。

三、房?jī)r(jià)與政府

房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)于各地方政府而言，其作用最明顯的是可以通過(guò)稅收獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，除了眾所周知的交易環(huán)節(jié)納稅之外，更主要的稅收來(lái)源是土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地出讓金。例如我國(guó)2007年整年全國(guó)土地交易總額在9000億元以上，土地出讓金對(duì)于大多數(shù)地方政府而言已經(jīng)成為最主要的預(yù)算外收入，可占到總預(yù)算外收入的半數(shù)以上，甚至個(gè)別地方可達(dá)到90%，部分地區(qū)的土地出讓金在總財(cái)政收入當(dāng)中超出其他預(yù)算外收入以及制度外收入的總和。高價(jià)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓會(huì)讓地方政府獲得大筆轉(zhuǎn)讓金收入，但是高地價(jià)必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)間過(guò)長(zhǎng)會(huì)使得該地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展畸形，而畸形的市場(chǎng)勢(shì)必需要政府進(jìn)行調(diào)控以保證市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定和社會(huì)安定，這將耗費(fèi)地方政府一筆較大的財(cái)力。

因此保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定代表著政府可獲得一定水平的稅收收入和轉(zhuǎn)讓金收入之外，無(wú)需使用過(guò)多的政府預(yù)算來(lái)進(jìn)行畸形市場(chǎng)調(diào)控，同時(shí)還能夠保證當(dāng)?shù)鼐用裼兄^好的居住條件和消費(fèi)水平，從而使得地方社會(huì)環(huán)境安定，各行各業(yè)能夠在安定的行業(yè)下穩(wěn)步向前發(fā)展。

四、房?jī)r(jià)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革

目前我國(guó)步入新時(shí)期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也在降成本、調(diào)結(jié)構(gòu)的路上前行，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)于這兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策同樣有著重要意義。

（一）房?jī)r(jià)與降成本

各行各業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)對(duì)土地的占用，土地作為一種生產(chǎn)要素有其特殊性，由于土地在時(shí)間上和空間上的固定性，導(dǎo)致土地資源無(wú)法再生，不可跨區(qū)域流動(dòng)。因此一個(gè)區(qū)域的土地資源固定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有一定的閾限，但是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展不存在閾限，當(dāng)項(xiàng)目發(fā)展需要占用土地時(shí)，土地資源優(yōu)先流向高收益率的項(xiàng)目。與此同時(shí)，土地資源減少，土地需求與日俱增，最終導(dǎo)致的結(jié)果是土地價(jià)格不斷上漲。而維持土地和房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定有利于降低項(xiàng)目發(fā)展成本，促進(jìn)各個(gè)項(xiàng)目資源的發(fā)展，從而帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）房?jī)r(jià)與調(diào)結(jié)構(gòu)

在金融行業(yè)大多數(shù)的資產(chǎn)都流向了房地產(chǎn)，其原因在于房地產(chǎn)行業(yè)的抵押物具有極高的價(jià)值，容易獲得金融借貸。當(dāng)企業(yè)自身價(jià)值得到開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造了社會(huì)價(jià)值之后，將人們的潛在需求化為現(xiàn)實(shí)需求，大需求造成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又會(huì)刺激供給的增加，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)占用更多的社會(huì)資源。

在金融危機(jī)爆發(fā)之后我國(guó)政府為緩解金融危機(jī)，投入四萬(wàn)億對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行刺激，信貸幅度的大幅度擴(kuò)張導(dǎo)致需求水漲船高，房?jī)r(jià)也因此不斷攀升。由于房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤(rùn)吸引各方投資，使得很多其他行業(yè)的從業(yè)者和投資者轉(zhuǎn)而投身房地產(chǎn)，造成各行業(yè)的發(fā)展不均衡，最終引起行業(yè)結(jié)構(gòu)不科學(xué)導(dǎo)致的社會(huì)生產(chǎn)率整體下降。

五、總結(jié)

由于我國(guó)的城市數(shù)量較多，城市規(guī)模不斷提升，不斷有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，對(duì)于城鎮(zhèn)房屋的需求一直處于較高水平，住房的結(jié)構(gòu)性供需問(wèn)題一直存在。我國(guó)政府出臺(tái)政策的保障性住房?jī)H僅只能解決需求的很小一部分，更大的部分還是需要以市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和居民自己的力量進(jìn)行解決。目前我國(guó)的房?jī)r(jià)一直處于較高水平，但大幅度的回落將會(huì)引起較大的社會(huì)變化，是不可取的。我國(guó)的房?jī)r(jià)回到理性水平還需要一定的時(shí)間，新一代的90后們大多數(shù)持觀望態(tài)勢(shì)，持幣待購(gòu)，希望國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)政策或是市場(chǎng)變化讓房?jī)r(jià)自然回落一部分。我國(guó)政府目前出臺(tái)的政策是提高信貸利率，其目的在于打擊房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)者，但這無(wú)疑對(duì)于個(gè)人消費(fèi)者并不友好，但是也只有炒房者不再炒房，個(gè)人消費(fèi)者才能夠買到?jīng)]有泡沫價(jià)格的房。因此在現(xiàn)階段更重要的是保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，只有這樣對(duì)于政府而言才能夠有穩(wěn)定的財(cái)政收入，對(duì)于企業(yè)而言才能夠保持成產(chǎn)成本穩(wěn)定，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言才能夠減少運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大續(xù)存能力，對(duì)于我國(guó)廣大居民和消費(fèi)者而言才能夠在企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)上獲得更多的收入，整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)才能夠在穩(wěn)定狀態(tài)下不斷穩(wěn)定向好發(fā)展，這樣才是解決房屋供需問(wèn)題的長(zhǎng)遠(yuǎn)方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]晨風(fēng). 保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定 ?助力安居樂(lè)業(yè)[N]. 湖南日?qǐng)?bào)，2018-06-22（001）.

[2]劉文彬. 房?jī)r(jià)上漲對(duì)企業(yè)規(guī)模分布的影響機(jī)制研究[D].天津財(cái)經(jīng)大學(xué)，2018.

[3]王蕊. 穩(wěn)步調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)下的房地產(chǎn)稅制改革問(wèn)題研究[D].天津商業(yè)大學(xué)，2018.

[4]祁雨笛. 貨幣政策影響房?jī)r(jià)的區(qū)域差異研究[D].上海師范大學(xué)，2018.