房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃分析

羊卉

摘要：在全球經(jīng)濟(jì)下行發(fā)展新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間緊縮，房地產(chǎn)收益隨之減少，加之融資、政策、競(jìng)爭(zhēng)等因素影響，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在一定阻力，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整管理方法，提高管理質(zhì)量，調(diào)配運(yùn)營(yíng)資源，度過經(jīng)濟(jì)下行發(fā)展難關(guān)。其中，稅收籌劃作為拓展房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間，完善房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，提高其效益分配能力重要工作手段，需立足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展大環(huán)境探析增值稅籌劃方法，以期助推房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);增值稅;籌劃

增值稅主要是指以商品流通進(jìn)程中所得到的增值額為依托進(jìn)行稅務(wù)計(jì)量的稅收種類，針對(duì)商品流通、生產(chǎn)、勞務(wù)服務(wù)等諸多環(huán)節(jié)附加值、新增價(jià)值所征收的流轉(zhuǎn)稅。當(dāng)前增值稅已然成為我國(guó)最為重要的征收稅種之一，2018年增值稅收入占全國(guó)稅收的比重接近50%。為減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)投入成本，李克強(qiáng)總理在十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)減少增值稅，通過稅費(fèi)改革助推企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅貢獻(xiàn)最多企業(yè)之一需做好增值稅系統(tǒng)籌劃工作，在享受國(guó)家政策優(yōu)惠同時(shí)追加自身經(jīng)濟(jì)效益，助力房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃必要性

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃體系

增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)在其運(yùn)營(yíng)過程中需繳納稅種之一，為提高稅收籌劃針對(duì)性、有效性、科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)需做好增值稅籌劃工作，將其視為稅收籌劃重要一環(huán)，使籌劃工作更具實(shí)效性、統(tǒng)一性，用房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃標(biāo)準(zhǔn)、制度及流程約束增值稅籌劃行為，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃體系更為完善，為提高其稅收籌劃綜合質(zhì)量奠定基礎(chǔ)。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

當(dāng)前增值稅是我國(guó)最大稅種之一，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)需支付最大稅種，直接影響其經(jīng)濟(jì)效益，通過增值稅籌劃可在合法前提下將增值稅率控制在最低狀態(tài)，繼而減少房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)投入成本，達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目的。

（三）積累房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)企業(yè)開展增值稅籌劃工作不僅可以提高其收益，還能在實(shí)踐中積累相關(guān)籌劃經(jīng)驗(yàn)，探尋經(jīng)濟(jì)下行發(fā)展背景下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃新方向，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃能力得以強(qiáng)化，為創(chuàng)新增值稅籌劃方法，完成增值稅籌劃任務(wù)奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃難點(diǎn)

雖然我國(guó)是法治大國(guó)，尤為重視稅收工作，并將稅收視為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)杠桿之一，但當(dāng)前有些房地產(chǎn)企業(yè)為控制稅務(wù)管理成本，存在忽視增值稅籌劃必要性問題，影響其增值稅籌劃綜合成效?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需在遵守法律及行業(yè)規(guī)范前提下，探索房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃薄弱環(huán)節(jié)，為分析其增值稅籌劃措施提供依據(jù)。

（一）缺乏增值稅籌劃意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅額度較大，有些房地產(chǎn)企業(yè)為賺取更高利潤(rùn)走上“偷稅漏稅”道路，使其稅收風(fēng)險(xiǎn)加劇，一旦行徑敗露，不僅需追償大量罰款，還影響房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)度、美譽(yù)度，無法提升其綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，阻滯房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。除部分企業(yè)缺乏增值稅籌劃意識(shí)外，還有些房地產(chǎn)企業(yè)不具備利益權(quán)衡及綜合籌劃能力，加之增值稅籌劃知識(shí)匱乏，使這些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)增值稅籌劃不當(dāng)消極現(xiàn)象。

（二）忽視對(duì)增值稅籌劃環(huán)境有效性的關(guān)注

首先房地產(chǎn)企業(yè)需從運(yùn)營(yíng)實(shí)況出發(fā)探析增值稅籌劃立足點(diǎn)，確保通過籌劃可為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高收益，其次房地產(chǎn)企業(yè)需從稅收大環(huán)境出發(fā)探析國(guó)家政策、法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃形成的影響，加大房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃力度。然而，當(dāng)前有些房地產(chǎn)企業(yè)存在忽視對(duì)增值稅籌劃環(huán)境有效性的關(guān)注問題，相關(guān)籌劃結(jié)果脫離實(shí)際，籌劃方案應(yīng)用價(jià)值大打折扣，影響房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃成效。

（三）缺乏良好的增值稅籌劃?rùn)C(jī)制

目前財(cái)務(wù)部門是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃的重要部門，鮮少有房地產(chǎn)企業(yè)專門設(shè)立稅收籌劃部門，使其增值稅籌劃缺乏專業(yè)性、實(shí)時(shí)性，降低房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃專業(yè)度，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之上揚(yáng)，籌劃工作不夠精細(xì)，籌劃方案實(shí)施存在阻力，籌劃結(jié)果反饋信息溝通不暢，無法滿足新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃切實(shí)需求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃措施

通過對(duì)新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃難點(diǎn)進(jìn)行分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃意識(shí)薄弱，未能關(guān)注增值稅籌劃與內(nèi)部、外部運(yùn)營(yíng)環(huán)境的緊密關(guān)聯(lián)，缺乏良好的增值稅籌劃?rùn)C(jī)制，已然成為影響新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有效性突出內(nèi)因，為此房地產(chǎn)企業(yè)需在總結(jié)增值稅籌劃經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，遵循合法合規(guī)、實(shí)事求是、科學(xué)可行理念探尋房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃措施，旨在調(diào)配增值稅籌劃資源，助推房地產(chǎn)企業(yè)高效發(fā)展。

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃意識(shí)

將房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃視為其稅收籌劃一環(huán)，明確房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃積極意義，繼而賦予相關(guān)籌劃工作貫穿性、系統(tǒng)性、統(tǒng)一性，達(dá)到強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃意識(shí)目的。例如，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范建材采購流程，盡量與規(guī)模大、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、實(shí)力強(qiáng)的材料供應(yīng)商合作，增加增值稅發(fā)票抵扣幾率，若供應(yīng)商存在規(guī)模較小的企業(yè)，也應(yīng)盡量與一般納稅人企業(yè)合作。除在建材采買環(huán)節(jié)做好增值稅籌劃工作外，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過增加精裝修房屋數(shù)量，減少毛坯房銷售比率，豐富進(jìn)項(xiàng)稅額來源，同時(shí)在裝修環(huán)節(jié)獲取更高利潤(rùn)。再如，將建筑業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)中剝離開來，旨在獲取增值稅專用發(fā)票用以抵扣進(jìn)項(xiàng)。通過施工業(yè)務(wù)外包，開發(fā)商銷售產(chǎn)品，理順房產(chǎn)公司與建筑公司的隸屬關(guān)系，將建筑業(yè)視為主要運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)等多種籌劃方式并舉的模式實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃意識(shí)的目標(biāo)，使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃更富實(shí)效性、系統(tǒng)性。

（二）加大房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃環(huán)境關(guān)注力度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需關(guān)注自身綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)際情況，明晰自身增值稅籌劃不當(dāng)之處，從稅收籌劃總目標(biāo)角度出發(fā)探析增值稅籌劃內(nèi)部環(huán)境對(duì)相關(guān)籌劃方案的消極影響，如財(cái)務(wù)工作制度、稅務(wù)數(shù)據(jù)、運(yùn)營(yíng)信息等，確保增值稅籌劃更具貼合性;其次，房地產(chǎn)企業(yè)需關(guān)注外部環(huán)境對(duì)自身增值稅籌劃帶來的負(fù)面影響，如法治環(huán)境、稅務(wù)政策等，加大房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃法律法規(guī)研究力度，保障相關(guān)工作具有可行性。例如，為享受我國(guó)營(yíng)改增決策相關(guān)優(yōu)惠，房地產(chǎn)企業(yè)可追加裝修支出，在房屋銷售前進(jìn)行裝修，將裝修費(fèi)用視為成本費(fèi)用組成要素，作為扣除基數(shù)減少納稅金額?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)可采用包工不包料、包工包料出包工程的形式使增值稅籌劃更加高效，并按照增值稅籌劃環(huán)境作出應(yīng)對(duì)，第一建筑單位包工包料，以11%稅率面向房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑服務(wù)類增值稅發(fā)票，第二建筑單位包工不包料，以3%稅率面向房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑服務(wù)類增值稅發(fā)票。假定能夠抵扣17%甲供材是x（含稅），工程造價(jià)是y（含稅），y/（1+11%）×11%=x/（1+17%）×17%+（y-x）/（1+3%）×3%，得出x=0.6035y，x/y=60.35%，說明甲供材在工程造價(jià)中占比60.35%時(shí)稅負(fù)均衡，稅負(fù)籌劃環(huán)境較為穩(wěn)定，若高于該比例則甲供材有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲利，即甲供材在占比工程造價(jià)60%以上前提下企業(yè)選擇清包模式出包工程為宜。

（三）完善增值稅籌劃?rùn)C(jī)制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需成立獨(dú)立的部門負(fù)責(zé)稅收籌劃工作，推行相關(guān)責(zé)任機(jī)制，制定增值稅籌劃標(biāo)準(zhǔn)、流程、制度予以約束，使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃更具實(shí)效性、科學(xué)性;其次，明確可扣除項(xiàng)目，找準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃立足點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)況及政策、法律等因素變更情況增設(shè)籌劃項(xiàng)目，完善籌劃體系，有效調(diào)配增值稅籌劃資源;最后，打造良好的房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃團(tuán)隊(duì)，定期組織工作人員學(xué)習(xí)稅收政策、法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，掌握最優(yōu)增值稅籌劃方法并可根據(jù)實(shí)際需求予以創(chuàng)新，助推房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃工作與時(shí)俱進(jìn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，為提高新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃質(zhì)量需強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃意識(shí)，加大房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃環(huán)境關(guān)注力度，完善增值稅籌劃?rùn)C(jī)制，有效利用籌劃方法及相關(guān)資源，在營(yíng)建合規(guī)、合法、實(shí)效房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃氛圍同時(shí)助力房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟(jì)效益。

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