關(guān)于城市土地儲備經(jīng)營制度對土地市場的影響分析

摘 要：土地儲備經(jīng)營制度下，城市土地資源市場化機(jī)制日益完善。文章主要圍繞城市土地市場展開了更深層次的剖析，旨在增強(qiáng)城市土地資源的利用率。

關(guān)鍵詞：城市土地;土地儲備;影響

城市建設(shè)離不開城市土地資源的供給，需要在城市經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的管理下使得城市土地資源獲得科學(xué)的配置。在現(xiàn)階段，城市建設(shè)與社會發(fā)展越來越快，對城市土地的需求也在不斷增加，亟需應(yīng)對的挑戰(zhàn)就是如何科學(xué)運(yùn)用新時期土地儲備經(jīng)營制度對土地市場的進(jìn)行有效地調(diào)控。基于土地儲備經(jīng)營制度機(jī)制下，城市土地資源能夠入市交易，要想保證土地資源利用率的提高，需要切實應(yīng)對當(dāng)前宏觀管理中存在的一系列影響。

一、 城市土地儲備經(jīng)營制度可以強(qiáng)化土地市場調(diào)控的認(rèn)識

長期處于傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)條件下，我國土地市場調(diào)控集中表現(xiàn)在土地的開發(fā)與利用。我國城市土地開發(fā)與利用而言，與國家規(guī)定的合理利用與配置目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)體制的改革也就是為了彌補(bǔ)傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)的缺陷，然而在實際建設(shè)過程中，經(jīng)濟(jì)體制的完善，需要耗費(fèi)較長的時?；谶@種情況，城市土地進(jìn)入市場中，一方面推動土地資源價值的快速增長;另一方面，在市場規(guī)劃建設(shè)中，大量土地資源沒有得到合理配置，直接影響到大量土地資源閑置，從而出現(xiàn)了大量土地資源利潤的流失。與此同時，城市合理開發(fā)利用并沒有緊跟社會發(fā)展腳步，直接影響到土地使用制度的改革，基于上述因素，可以通過完善與之相關(guān)的土地儲備經(jīng)營制度，由此才能進(jìn)一步提高城市土地市場宏觀調(diào)控水平。

二、 城市土地儲備經(jīng)營制度可以實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用

城市土地的保護(hù)不能簡單地認(rèn)為是調(diào)控城市土地開發(fā)與利用，還應(yīng)該從做好土地節(jié)約與集約利用方面下功夫。一方面，對于城市周邊的農(nóng)戶，要鼓勵其到城鎮(zhèn)集中。原則上不允許批準(zhǔn)分散農(nóng)民建房的審批請求，鼓勵到城市或城鎮(zhèn)購房。通過土地承包權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的方式，避免失地農(nóng)戶生計無著，科學(xué)引導(dǎo)農(nóng)戶有序地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。在此基礎(chǔ)上，適當(dāng)拓展城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，便于容納更多人口，做到城市土地合理規(guī)劃，并提前做好農(nóng)戶安置準(zhǔn)備。另一方面，工業(yè)用地向工業(yè)園集中。借助城市土地儲備經(jīng)營制度中的利好政策，通過宏觀調(diào)控的政策手段，盡可能將新工業(yè)項目安置在工業(yè)園區(qū)。特別是，對于沒有入駐非工業(yè)園區(qū)的企業(yè)，應(yīng)該適當(dāng)依據(jù)原有企業(yè)占地面積，對應(yīng)劃撥符合置換政策的土地，鼓勵工業(yè)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中。為了更加合理地適應(yīng)對土地市場所需，在現(xiàn)行土地儲備經(jīng)營管理制度的基礎(chǔ)上，完善土地使用權(quán)入股制度。

三、 城市土地儲備經(jīng)營制度可以實現(xiàn)土地計劃使用

隨著城市化進(jìn)程加快，城市土地逐漸減少的情況下，不得不占用農(nóng)村土地，然而在城市建設(shè)發(fā)展過程中，土地占用量是無限制的。針對農(nóng)村耕地不斷減少的負(fù)面影響，需要加強(qiáng)土地計劃使用，結(jié)合社會建設(shè)發(fā)展，在合理規(guī)劃的情況下，計劃使用土地，保證土地資源的利用。耕地的減少，短期措施，主要是嚴(yán)格控制城市土地，具體言之，城市建設(shè)項目均需要上報相關(guān)政府部門，并在申請用地計劃指標(biāo)，在獲取相關(guān)部門批準(zhǔn)之后，才能立項施工。首先，完善土地集中管理體制，土地利用計劃的實施是保證土地管理水平增強(qiáng)的基礎(chǔ)條件。只有在合理控制好批地這一工作，將有利于控制土地利用。其次，強(qiáng)化城市規(guī)劃對土地利用計劃的指導(dǎo)與約束作用。鑒于城市規(guī)劃具有長期性特點(diǎn)，就需要在結(jié)合城市功能主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，合理規(guī)劃城市土地資源利用方向，最后，強(qiáng)化指標(biāo)管理。計劃脫離了指標(biāo)，實施效果往往是難以令人滿意，然而指標(biāo)是否合理，直接關(guān)系到土地資源配置的合理性。在此基礎(chǔ)上，在人均耕地量不斷減少的情況下，有必要規(guī)范指標(biāo)，并通過加強(qiáng)指標(biāo)管理，以此保證土地利用計劃實施效果。

四、 城市土地儲備經(jīng)營制度可以管理好土地市場價格

土地儲備經(jīng)營制度的背景下，土地資源的管理，需要做好土地市場價格的管控。原因在于城市土地資源入市交易之后，其價格直接關(guān)系到土地資源的利用。首先，規(guī)范土地市場，政府需要管理好地產(chǎn)市場，在整個管理過程中，需要發(fā)揮政府的引導(dǎo)與宏觀調(diào)控作用，借鑒國外的一些先進(jìn)管理經(jīng)驗，主要是引進(jìn)房地產(chǎn)公司管理，由政府部門直接管理城市建筑公司，之后由城市建筑公司參與管理，鑒于此實現(xiàn)了城市土地資源初次配置，并嚴(yán)格按照了城市規(guī)劃具體要求實施建設(shè)。需強(qiáng)調(diào)的是此處的城市建筑公司，指的是具有一定的資質(zhì)的公司，而不是一般的建筑公司。然而在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，也就是土地資源再配置過程中，需要進(jìn)行必要的登記，由此保證土地市場的公平。

五、 結(jié)語

由此可知，在城市建設(shè)發(fā)展中，城市土地資源逐漸成了制約城市建設(shè)發(fā)展的重要影響因素。在此基礎(chǔ)上，需要加強(qiáng)城市土地資源的宏觀調(diào)控管理，保證城市土地資源的合理利用的在此基礎(chǔ)上，滿足社會市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。在實際的工作中，城市土地儲備經(jīng)營制度對土地市場的影響是巨大的，需從加強(qiáng)土地市場調(diào)控認(rèn)識、土地計劃使用等幾個方面入手，切實做好土地管理工作。

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作者簡介：

王強(qiáng)，義縣土地儲備服務(wù)中心。