冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的法律問題淺析

杜禹南 周驍男

長春工業(yè)大學(xué)，吉林 長春 130012

一、冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的法律性質(zhì)

我們都知道，冒充是一種法律行為，他指的是一個(gè)人以其他人的名義實(shí)施的行并從事活動(dòng)。近幾年以來，冒充別人的名義去處置房地產(chǎn)的案件頻頻發(fā)生。此類案件基本情況大致為：王某在房屋登記部門進(jìn)行合法登記，是所爭(zhēng)奪房屋真正產(chǎn)權(quán)人。侯某是朱某的鄰居，他在一次拜訪朱某的時(shí)候，在朱某家里的茶幾上偶然發(fā)現(xiàn)了他的戶口簿和房屋產(chǎn)權(quán)證，于是便起了不義之心。侯某偷偷地拿走了這兩個(gè)證件，歸為自己所有。幾日后，侯某與熟識(shí)的公安局打通了關(guān)系，辦理了署名為朱某，而照片為自己本人的臨時(shí)身份證。侯某在假造身份證的時(shí)候，全程瞞著朱某，朱某毫不知情。在這之后，侯某又使用偽造的身份證和偷來的房產(chǎn)證件與被告江某簽訂了房屋的買賣合同。最后，被告人江某也是在一無所知的情況下，得到了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書。而這份產(chǎn)權(quán)證書由于是侯某偷來的，所以備受爭(zhēng)議。

由于我國目前實(shí)施的法律對(duì)以虛假的姓名來處置房地產(chǎn)的事件沒有直接、明確的規(guī)定，所以會(huì)有很多人鉆空子，觸犯法律的底線。不過，最高人民法院在審理住房登記行政案件時(shí)，主要還是針對(duì)此類案件能否適用善意取得制度，具體還需要參考涉嫌犯罪人員的實(shí)際回答是否滿足善意取得原則。但是，在同一案件中，北京在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》中明確指出，應(yīng)該要運(yùn)用類推的無權(quán)代理規(guī)則和表見代理規(guī)則，并采用類推理論來處理此類案件。由于在實(shí)際的生活中，案件是多種多樣的，我們也要根據(jù)實(shí)際的案件進(jìn)行實(shí)際的判斷。所以，也有可能會(huì)出現(xiàn)“不動(dòng)產(chǎn)善意取得是為了保護(hù)登記公示的另一方當(dāng)事人的合理信賴，不適用于冒充他人以冒充方式處分物權(quán)的情形”，我們需要根據(jù)具體情況具體分析。這就容易發(fā)生在初審時(shí)，法院任務(wù)表面證據(jù)確鑿的陳述是適用的，但是在第二審的時(shí)候，又認(rèn)為不適用于善意取得。由此可見，我國法律上對(duì)冒名處分不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)象案列的判處存在一定的不確定性，就算是同一個(gè)案件也有可能會(huì)判處地不一樣。

二、理論界存在的主要分歧

(一)善意取得說，也就是直接適用說

根據(jù)我國《物權(quán)法》的第106條的規(guī)定，冒名處分是包括在無權(quán)處分里的，也進(jìn)一步證實(shí)了它是可以適用于善意取得制度的。此條文還明確規(guī)定了善意取得制度構(gòu)成的四種要素，分別是：實(shí)施處分行為的人沒有處分權(quán)、相對(duì)人為善意、相對(duì)人支付了合理的對(duì)價(jià)、完成了法定的公示方法[1]。由此可見，冒用他人的名字去處分他人的不動(dòng)產(chǎn)是否會(huì)被判刑在于如何解釋該條中規(guī)定的“無權(quán)處分”的內(nèi)涵。如果符合適用善意取得要求必備條件，那么就能直接適用善意取得制度。

(二)類推理論，即以類推方式適用表見代理規(guī)則

因?yàn)椤拔餀?quán)法”第一百零六條沒有把“冒充處分”列入在“無權(quán)處分”之中，所以它不適用于善意取得制度。表見代理人在代理的時(shí)候沒有代理權(quán)，但是擁有權(quán)力外觀。善意并且沒有過失的相對(duì)人擁有代理權(quán)，有權(quán)主張發(fā)生有權(quán)代理的效果，獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。這也是法律對(duì)善意相對(duì)人的保障。

每個(gè)國家對(duì)冒名行為的法律適用都有不同的處理方法，在此我們以德國為例進(jìn)行具體闡述。在一般情況下，因?yàn)橄鄬?duì)人是否注重被冒名者之人的特征(身份)存在不同，所以自然而然地冒名行為的法律效果也會(huì)存在差別。首先，如果相對(duì)人不在意“被冒名者”的特征(身份)，對(duì)法律行為產(chǎn)生的效果是屬于被冒名者或“冒名行為者”的，也就是說當(dāng)我們的姓名不具有區(qū)別的時(shí)候，冒名的行為是有效的，從而在“冒名行為者”與相對(duì)人間這種說法是成立的。其次，如果相對(duì)人在意“被冒名者”之人的特征(身份)，那么就要使用類推適用無權(quán)代理規(guī)則[2]。當(dāng)“被冒名者”追究責(zé)任的時(shí)候，適用的是法律行為規(guī)則，與類推適用無權(quán)代理有很大的差別，它補(bǔ)充了符合意思并需要的表示，冒名行為在他與第三人之間始終有效；但是當(dāng)被冒名者拒絕追究責(zé)任的時(shí)候，則適用于《民通法則》第66條的關(guān)于無權(quán)代理的規(guī)定。因?yàn)闆]有說明對(duì)他人的授權(quán)，所以善意相對(duì)人有權(quán)主張類推適用無權(quán)代理的規(guī)定，承擔(dān)無權(quán)代理的責(zé)任。

以虛假的名字處置房地產(chǎn)的事件，其中最重要的是交易標(biāo)的人手中的房地產(chǎn)(房屋等)。因?yàn)榻灰讓?duì)象的身份對(duì)第三人來說是起重要的和決定性作用的。如果說它承認(rèn)使用了虛假名稱，那么就可以適用法律行為規(guī)則。反之，如果它不承認(rèn)使用了虛假的名稱，那么這就存在法律上的漏洞，只能適用其他規(guī)則。這就是類比的邏輯。

筆者認(rèn)為，由于冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的行為在一般情形下基本包括為至少三方當(dāng)事人、具體登記制度和身份信息等，其中牽涉的客觀因素甚廣。當(dāng)事人的意志、相對(duì)人是否善意、是否存在過錯(cuò)、行為人構(gòu)成的虛假“權(quán)利外觀”、行為方式以及登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的登記等都可以成為被考慮的因素，都擁有法律的效力。其中，具有決定性意義的就是權(quán)利的虛假出現(xiàn)、意思自治和相對(duì)人信任的保護(hù)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，上述理論對(duì)房地產(chǎn)冒充行為的作用效果有不同的看法。具體來說，當(dāng)事人的意愿體現(xiàn)的是個(gè)人的意思自治原則，交易安全的保護(hù)才是相對(duì)人合理的信賴和是否具有虛假的權(quán)利外觀所注重的。我國和德國學(xué)者在處理此類問題上存在不少的分歧，德國學(xué)者主張?jiān)诒硪姶碇贫认陆鉀Q，而我國一些學(xué)者主張?jiān)跓o權(quán)處分善意取得制度下解決。不過，這兩類解決辦法也存在一定的相似之處，不論是機(jī)構(gòu)/代表機(jī)構(gòu)的權(quán)利，還是善意的處分/取得的權(quán)利，他們的目的都是為了平衡當(dāng)事人的意志自主權(quán)和對(duì)完美的善意對(duì)應(yīng)方的信任保護(hù)[3]。總的來說，這兩種辦法也存在一些法律上的漏洞，比如哪種方法比較適合我國法律，如何在未經(jīng)批準(zhǔn)的情況下選擇假冒房地產(chǎn)，以及何時(shí)需要善意第三人保護(hù)等等。筆者認(rèn)為，這一點(diǎn)也不妨用類比的方法來進(jìn)行比較再得出結(jié)論。

三、不動(dòng)產(chǎn)冒名處類推適用善意取得的分析

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院石一峰教授從類推的角度剖析此類案件，通過比較冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的利益結(jié)構(gòu)和類推適用點(diǎn)，借助于可信賴事實(shí)要件、第三人善意要件、可歸則性要件的比較上，得出了結(jié)論。他認(rèn)為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)善意取得二者之間是互相區(qū)分又是互有聯(lián)系的。它們之間具有不同性，也具有相似性，也正是這特殊的關(guān)系界定，使得它們之間可以進(jìn)行類似性質(zhì)的相互轉(zhuǎn)化與運(yùn)用[4]。石一峰教授的研究是值得肯定的，他指出了冒名處分不動(dòng)產(chǎn)類推適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，這對(duì)于我國現(xiàn)在的相關(guān)法律與國情國策都是不小的進(jìn)步。

其實(shí)，我們面臨的問題主要還是選擇善意取得還是選擇代理的問題。討論者們爭(zhēng)論的關(guān)鍵之處還是在于如何面對(duì)生活世界中的法律建構(gòu)問題，以及如何利用民法的范圍來解釋、描述和想象。討論的結(jié)論不管是對(duì)的還是錯(cuò)的，是真的還是假的，其實(shí)實(shí)質(zhì)上都沒有區(qū)別，因?yàn)樗鼈兌寄茏鳛槲覀內(nèi)蘸髤⒖嫉囊罁?jù)[5]。他們討論的哪一種方法更加合理，更能有目的性地判斷案件，都給我們一定的啟發(fā)。通過這兩個(gè)要素的比較、權(quán)衡來評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)冒名行為，從而兼顧所有權(quán)人的利益，也保障了交易安全。