相鄰權(quán)的若干理論爭點與實務(wù)難點

李翔坤

（100005 廣東安華理達律師事務(wù)所北京分所 北京）

相鄰權(quán)關(guān)系是日常生活中普通存在的民事關(guān)系，如不正確處理，必將影響人們的生產(chǎn)和生活，甚至引發(fā)沖突和傷害，影響社會穩(wěn)定與和諧。但《民法通則》第八十三條及相關(guān)司法解釋對相鄰權(quán)規(guī)定又過于原則，《中華人民共和國物權(quán)法》對相鄰權(quán)的訴訟時效問題也未作出明確規(guī)定，給相鄰權(quán)糾紛的審理帶來法律適用的困難。

一、相鄰權(quán)理論爭點及界定

鄰近關(guān)系是指兩個或多個相鄰房地產(chǎn)所有者或居住者（用戶）之間的關(guān)系，他們?yōu)樽约夯驌碛械姆康禺a(chǎn)行使所有權(quán)或占有權(quán)（使用權(quán)）。在促進和接受限制之間應(yīng)該存在權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。實質(zhì)上，相鄰關(guān)系是行使其權(quán)利的相鄰不動產(chǎn)的所有者或擁有者的延伸或限制。

（一）“相鄰”范圍的理解與界定

一種觀點認為“相鄰”是指兩個或多個房地產(chǎn)“直接相鄰”或“直接相連”；另一種觀點是“鄰近”應(yīng)理解為“相鄰”和“附近”?！案浇钡暮x不僅意味著房地產(chǎn)彼此相鄰，而且還表明不動產(chǎn)權(quán)的行使涉及一系列相互接近。作者持有第二種觀點。作者認為，應(yīng)從廣義上理解“相鄰”。所謂“鄰近”是指土地的相鄰位置，包括連通房屋，土地和其他房地產(chǎn)，以及類似的房屋，土地和其他房地產(chǎn)。也就是說，“相鄰”意味著只要合理使用不動產(chǎn)需要另一個人的不動產(chǎn)，或者該人的不動產(chǎn)的使用影響房地產(chǎn)使用的整個輻射區(qū)域和空間。其他人，可以認為是“相鄰的”。在房地產(chǎn)使用過程中，或由于毗鄰，接近或中等，任何不動產(chǎn)的使用可被視為相鄰，但不是無限制的。任意擴大“相鄰”范圍。

（二）相鄰權(quán)調(diào)整的主體范圍的確定

對于相鄰權(quán)調(diào)整的主體范圍，亦即何種不動產(chǎn)權(quán)利人享有相鄰權(quán)的問題，《民法通則》未作明確規(guī)定。一種觀點認為，相鄰權(quán)調(diào)整的主體范圍主要是不動產(chǎn)所有人和使用人，即適用物權(quán)的不動產(chǎn)所有人或使用人之間，但對非物權(quán)的不動產(chǎn)使用人間不能適用；另一種觀點認為，相鄰權(quán)調(diào)整范圍不僅包括物權(quán)不動產(chǎn)所有人或使用人之間，也包括非物權(quán)的不動產(chǎn)使用人之間。筆者持第二種觀點。

（三）相鄰權(quán)“契約”的效力問題

一種觀點認為，相鄰權(quán)是一種法定權(quán)利，一般不能以合同的形式改變或排除; 另一種觀點認為，可以以“合同”的形式改變和排除相鄰權(quán)。作者持有第二種觀點。提交人認為，鄰國作為合法權(quán)利的權(quán)利并不意味著將當事人排除在外。當事人仍可以依據(jù)“合同自由”原則，以債權(quán)的安排或者以合同的形式約定行使權(quán)利。 如何行使等，但協(xié)議不得涉及他人的利益和公共利益，不得與相鄰權(quán)的合法性相抵觸。

二、相鄰權(quán)糾紛實務(wù)難點及認定

（一）相鄰權(quán)與地役權(quán)的界定

地役權(quán)是指土地所有者，土地使用權(quán)人，農(nóng)村土地承包人和房主為了方便自己的土地而使用他人土地的權(quán)利，是提高自己土地使用價值的一種方式。管理他人土地的其他財產(chǎn)。通過使用他人土地而促進的土地是服務(wù)地點，用于方便他人土地的土地是服務(wù)地。地役權(quán)具有從屬和不可分割的特征，而相鄰權(quán)是合法的。雖然兩者都旨在充分發(fā)揮相鄰或相鄰的不動產(chǎn)的經(jīng)濟利益以及房地產(chǎn)的密切使用，但這兩者是兩種不可替代或包含的不同產(chǎn)權(quán)制度。但是，“民法通則”只規(guī)定了鄰居的權(quán)利，并沒有規(guī)定地役權(quán)。在試驗實踐中很容易混淆兩者之間的界限。作者認為應(yīng)從以下幾個方面進行界定：①定義原因。這是兩者之間最本質(zhì)的區(qū)別。鄰國的權(quán)利由法律直接規(guī)定。這是一項根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生的合法權(quán)利。它立即對第三人有效，并且在沒有注冊的情況下當然有效。地役權(quán)主要基于獲得法律行為通常是商定的權(quán)利。雙方可以前往登記機關(guān)進行登記，未經(jīng)登記，不得與真正的第三方作斗爭。也可以出于遺囑，繼承或及時性等原因獲得地役權(quán)。②區(qū)別于調(diào)整范圍。鄰近權(quán)利的調(diào)整限度較小，當事人同意超出相鄰關(guān)系限制的權(quán)利的地役權(quán)，以及土地所有權(quán)或使用權(quán)的限制和擴大程度更大。③區(qū)別存在條件。相鄰權(quán)的存在權(quán)是指權(quán)利主體的不動產(chǎn)必須相互毗鄰，適用于相鄰的土地和鄰近的房屋;地役權(quán)只發(fā)生在土地所有者或使用者之間，只適用于鄰近的土地關(guān)系，但不受土地的影響。④權(quán)利的持續(xù)時間與是否支付的差額。地役權(quán)的期限可由雙方協(xié)商。賠償是否是由于地役權(quán)的設(shè)定和當事人的同意所致;而鄰近權(quán)利的期限是法定的，通常是無償?shù)?。⑤區(qū)分獨立的權(quán)利類型。相鄰權(quán)不是獨立的民事權(quán)利，也不是一種獨立的財產(chǎn)權(quán)利。它們屬于房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的擴張和限制，而地役權(quán)與房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用無關(guān)。公民權(quán)利是一種獨立的用益權(quán)。⑥是否有必要登記差異。作為法律的直接規(guī)定，相鄰權(quán)利的設(shè)立和對第三方的反對可以在沒有單獨登記的情況下進行，而地役權(quán)取決于其使用權(quán)的性質(zhì)，其設(shè)立及其對抗第三方的效力。信仰，注冊應(yīng)該是必要的。⑦從救濟索賠的角度定義。相鄰權(quán)利受到侵害后，損害賠償訴訟不能直接在相鄰關(guān)系的基礎(chǔ)上提起，但應(yīng)當提起行使所有權(quán)的訴訟。如果地役權(quán)受損，受害人可直接提出地役權(quán)損壞請求、訴訟。

（二）違法建筑物相鄰權(quán)的救濟與保護

（1）逾界建筑相鄰權(quán)的處理。所謂逾界建筑是指建筑物所有人超過準建土地使用范圍或者超越規(guī)劃許可高、長、寬限度的建筑。在審判實務(wù)中，對逾界建筑的逾界部分是否一律判決拆除，筆者認為，應(yīng)區(qū)別不同情況而定。對于逾界范圍不大、受害人又沒有及時向有關(guān)部門提出制止的，可以參照德國、瑞士等國家“鄰居應(yīng)有相應(yīng)的容忍義務(wù)”原則，一般可不判決拆除，以免影響建筑物整體性和安全性，可參照《德國民法典》第917條第二款：“對于必需通道所經(jīng)的鄰地所有人應(yīng)以金錢、定期金作為賠償”，采用支付賠償金的方式處理。

（2）違法建筑相鄰權(quán)的處理。非法建筑是指在沒有土地使用許可證和建筑規(guī)劃許可證的情況下建造業(yè)主。對于違法建筑，法院受理案件后，應(yīng)當暫停訴訟，并向行政管理部門提出“拆除違法建筑物”的司法提案，并在行政機關(guān)辦理后恢復民事訴訟。對于那些只有不完整審批程序的人，可能會被要求在限期內(nèi)重新簽發(fā)。如果按時重新簽發(fā)，實體可以參考對邊界建筑物的鄰近權(quán)利的處理。如果行政部門沒有重新提交，如果是原告，則應(yīng)當裁定該訴訟被駁回，如果是被告，則應(yīng)當視為非法建筑。

（3）相鄰權(quán)訴訟時效問題。“民法通則”僅在第141條規(guī)定了相鄰權(quán)的訴訟時效：“法律依法規(guī)定了訴訟時效?！薄爸腥A人民共和國物權(quán)法”并未對相鄰權(quán)的隸屬關(guān)系作出任何限制。明確規(guī)定，對于鄰近權(quán)利爭端的訴訟時效的適用是否適用于審判實踐，有不同的理解。一種觀點認為，相鄰權(quán)的關(guān)系是與某種事實關(guān)系或法律關(guān)系一致的權(quán)利。訴訟時效;另一種觀點認為，鄰居權(quán)是一項規(guī)定，即應(yīng)適用索賠權(quán)。提交人認為，應(yīng)通過不同的主張來區(qū)分相鄰權(quán)利關(guān)系的訴訟時效。考慮到行使相鄰權(quán)與秩序，效率，公平和安全價值之間的關(guān)系，應(yīng)當對恢復原狀和損害賠償要求適用訴訟時效，并且不應(yīng)適用訴訟時效。停止侵權(quán)，消除障礙，消除危險主張權(quán)利。由于侵權(quán)事實始終處于持續(xù)存在狀態(tài)，因此危險的存在是一種可能造成嚴重損害并對鄰國權(quán)利人的人身安全構(gòu)成潛在威脅的狀態(tài)。法律追求安全價值而不是秩序，效率和公平。如果適用于訴訟時效，這三個價值觀的要求將不利于社會穩(wěn)定，難以表現(xiàn)出對人類的法律關(guān)懷。