房地產(chǎn)開發(fā)成本費用構(gòu)成及其控制策略

劉奇輝

摘 要：隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)也面臨著激烈的市場競爭，成本控制是房地產(chǎn)的核心組成部分，成本的開發(fā)管理對其生存發(fā)展具有直接影響。所以，企業(yè)管理者要在成本管理上實施經(jīng)濟效益、社會效益的統(tǒng)籌發(fā)展，提升企業(yè)的核心競爭力。接下來，本文就房地產(chǎn)開發(fā)成本費用構(gòu)成及其控制策略，展開具體探索。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) ?成本控制 ?策略

隨著社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，各種新型產(chǎn)業(yè)蜂擁而至。在改革開放之后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟增長過程中占據(jù)重要地位，在某種意義上推動了我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在很多問題，對人們正常生活造成嚴重威脅。接下來，本文就房地產(chǎn)成本構(gòu)成出來，具體分析其控制策略，為其營造良好的市場環(huán)境，實現(xiàn)國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用構(gòu)成

開發(fā)成本包含土地征用、拆遷補償費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等。土地征用、拆遷補償費，包含耕地占用稅、安置動遷用房支出、土地征用稅等。前期工程費，包含繪畫、設(shè)計、測繪、水文、勘察等費用。建筑安裝工程費，通過自營手段支付給承包單位的建筑安裝工程費等?；A(chǔ)設(shè)施費用包括，小區(qū)內(nèi)供電、供水、排洪、環(huán)衛(wèi)等費用。要想計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本、管理費用、財務(wù)費用等，由于其是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不大，如果將這期間產(chǎn)生的費用算到開發(fā)產(chǎn)品成本，就會增加開發(fā)成本，造成企業(yè)虧空，難以真實反映企業(yè)的經(jīng)營情況。將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，會增加相應的核算工作量，不利于企業(yè)開發(fā)單位的成本水平、成本管理責任的劃分。

企業(yè)要對市場信息進行大量收集，房地產(chǎn)價格主要是由環(huán)境配套、市場競爭力、土地價格、戶型、市場購買力等因素決定的。在項目方案設(shè)計、產(chǎn)品預算過程中，企業(yè)要統(tǒng)籌考慮這些因素，根據(jù)市場中的價格因素，對項目的目標成本進行科學預測，將成本費用、開發(fā)成本進行分階段控制。在科學劃分成本項目的重要前提下，對目標成本、目標利潤進行科學控制。要向設(shè)計人員提供科學的設(shè)計資料以及技術(shù)經(jīng)濟指標，對工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量、項目開發(fā)的定位進行明確，要統(tǒng)籌發(fā)展戶型、環(huán)境配套、功能、結(jié)構(gòu)設(shè)計等內(nèi)容，確保工程質(zhì)量，將開發(fā)成本降到最低。

二、我國房地產(chǎn)成本控制中存在的問題

（一）開發(fā)前期成本控制意識不強

在項目的成本控制中，決策階段發(fā)揮著重要作用，直接影響著成本控制的效果。許多房產(chǎn)企業(yè)特別重視施工階段的成本管理，忽略了前期設(shè)計過程的成本控制。與此同時，在房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，缺少設(shè)計階段成本控制的相關(guān)制度，造成難以使用科學的應用策略。這容易引發(fā)權(quán)責不明確、利益劃分難的情況，使相關(guān)人員削減了成本控制的工作積極性。由于企業(yè)的設(shè)計人員預算意識比較薄弱，不了解市場建材價格，這使其難以制定出有效的預測方案。

（二）項目建設(shè)階段成本控制機制不健全

因為房地產(chǎn)項目建設(shè)周期比較長，在建設(shè)過程中會出現(xiàn)停工等現(xiàn)象，會增加相應的建設(shè)成本。與此同時，因為我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度方面不夠完善，可能會造成權(quán)責界限不清的問題。由于企業(yè)重視建設(shè)成本，忽略了項目變更方面的成本控制。這些是造成房地產(chǎn)項目施工階段的支出超出預算、成本難以控制的關(guān)鍵因素。

（三）缺乏規(guī)范的成本控制體系

如今，在我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少規(guī)范的成本控制體系，在實際過程中的成本控制缺少全面性，在責任考核機制方面的不健全。雖然許多企業(yè)已經(jīng)意識到成本控制的重要性，也成立了專門負責成本控制的部分，由于缺少規(guī)范化的成本控制體系，造成企業(yè)的成本控制水平難以有效提升。

三、控制策略

（一）實施正確的策劃設(shè)計

房地產(chǎn)企業(yè)要科學設(shè)計企業(yè)的成本控制。在項目開發(fā)過程中若出現(xiàn)頻繁變更，會造成項目造價成本不斷增加。所以，在項目的開發(fā)過程中，必須要求設(shè)計方做出科學的設(shè)計概算，實現(xiàn)限額設(shè)計的精準性，要與設(shè)計人員加強溝通，實現(xiàn)限額工作的最優(yōu)化。房地產(chǎn)在審核圖紙的過程中，要力求嚴謹。在設(shè)計出圖后，要對其實施嚴格溝通，減少設(shè)計變更的出現(xiàn)。最后，要選擇科學的策劃營銷手段。在項目推廣過程中，企業(yè)要在廣告策劃、銷售推廣等，對費用進行合理分配。要充分發(fā)揮交通配套等優(yōu)勢，創(chuàng)建科學的預算制度，對日常銷售支出進行科學分配。

（二）對招標制度進行嚴格規(guī)范

在實際工作中，要對各個指標進行科學分析，將工程標底控制在合理的水平，反復研究招標過程中出現(xiàn)的費用條款。在招標過程中，要貫徹公平、公正的過程。通過市場競爭選擇資質(zhì)、技術(shù)實力等方面最優(yōu)化的施工單位，嚴格履行合同。按照甲乙雙方的權(quán)責義務(wù)，在承包合同中明確指出。為了避免雙方權(quán)益受到侵害，我們要在費用結(jié)算過程中，進行明確約束，防止項目決算過程中產(chǎn)生糾紛。

（三）強化施工管理工作

在項目的施工過程中，企業(yè)要注重施工過程進行科學管理。第一，要認真了解人工、設(shè)備的市場價格、材料等情況。特別是在材料以及設(shè)備在施工過程中具有重要意義，所以，房產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注材料、設(shè)備在市場上的價格變化，對兩者的性價比進行客觀評價，這是實施成本控制的關(guān)鍵。除此之外，要在現(xiàn)場實施管理過程中，對其設(shè)計變更進行嚴格控制，防止由于反復修改設(shè)計導致的成本浪費，強化工程簽證的科學管理。企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，要對圖紙進行調(diào)整，減少費用的產(chǎn)生。隨著項目工程的不斷深入，要對工程賬目實施定期審核，進行及時反饋，有效調(diào)整項目，減少企業(yè)經(jīng)營中的不必要損失。

綜上所述，對房產(chǎn)項目實施成本管理控制，牽涉的環(huán)節(jié)比較復雜。房產(chǎn)企業(yè)要做好項目管理、成本控制等方面的工作，要樹立科學的成本意識，在項目開發(fā)過程中要做好管理控制工作，創(chuàng)建科學的成本運行體系，提升其在市場競爭中的核心競爭力，增加其經(jīng)濟效益以及社會效益，實現(xiàn)國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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