漫談不動產(chǎn)物權(quán)登記效力

陶柳茜

（210000 烽火祥云網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 江蘇 南京）

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力

從登記制度的起源來看，登記制度起先雖然是為了方便行政管理，但在中世紀(jì)時，在保存不動產(chǎn)所有權(quán)所需要的情況下，登記制度就被廣泛的作為權(quán)利的證明而存在。18世紀(jì)后，新興資產(chǎn)階級為了融資的需要，使交易登記逐漸演變?yōu)闄?quán)利登記，先是不動產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)及抵押登記，后是所有權(quán)登記。直至工業(yè)革命后，為了保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，登記起到確權(quán)和賦予權(quán)利的雙重作用。因為商標(biāo)，專利只有登記核準(zhǔn)和注冊之后才能取得專有權(quán)。在現(xiàn)代社會，登記制度不再僅僅適用于不動產(chǎn)，已經(jīng)推廣到許多動產(chǎn)和無體財產(chǎn)。從登記制度的起源來看，登記制度的主要意義在于對權(quán)利設(shè)定，變動可以起到證明作用。物權(quán)是對世權(quán)，既然要求不特定的人承擔(dān)對于物權(quán)的不作為義務(wù)，那么就應(yīng)該將屬于私人間的權(quán)利變動，用公權(quán)力將這種變動以登記的方式公諸于世，目的在于使其他民事主體知曉，從而對變動后的權(quán)利主體承擔(dān)不作為的義務(wù)。這種公諸于世的方式使得權(quán)利的變動具有了對抗第三人的效力，理由在于第三人不可以”不知”作為抗辯理由對抗這種權(quán)利變動對自身產(chǎn)生的后果。從另一個角度來說，不經(jīng)過登記的權(quán)利變動不可對抗第三人。羅馬法、日耳曼法直到德國法，確立了這么一個原則，即”不登記者不得變動”原則。根據(jù)這個原則，物權(quán)的設(shè)定、變動等交易鏈條就相當(dāng)于貼上了權(quán)屬的標(biāo)簽，使得設(shè)權(quán)、變動的交易流程和權(quán)屬原始取得與傳來取得清晰可見，增加了權(quán)利人和社會公眾的安全感。因此，我們可以得出的結(jié)論是在真正權(quán)利人、登記名義人、第三人三者之間，登記制度選擇維護(hù)第三人的利益，也就是維護(hù)交易安全。登記是否能產(chǎn)生權(quán)利變動的效力，不同國家立法不同。根據(jù)登記產(chǎn)生的是權(quán)利變動的效力還是對抗第三人的效力，可以把登記分為登記生效主義和登記對抗主義。但無論采取哪種主義，登記都肯定能產(chǎn)生對抗第三人的效力，不同主義的區(qū)別僅僅在于能否產(chǎn)生權(quán)利變動的效力。即采取登記生效主義的國家，登記的法律效力必然也已經(jīng)包括了對抗第三人的效力。

德國法中對登記效力的定義是“公信力”，由公信力推導(dǎo)出權(quán)利推定和善意取得兩種效力。其實究其根本，所謂的公信力還是登記能否產(chǎn)生對抗第三人的效力。因此綜上，筆者認(rèn)為登記的法律效力應(yīng)是指的登記能否產(chǎn)生權(quán)利變動的效力或者對抗第三人的效力。但由于不管是登記生效主義還是登記對抗主義，其分歧點只在登記能否產(chǎn)生權(quán)利變動效力，因此下文將就此問題進(jìn)行分析。

二、不動產(chǎn)物權(quán)登記的模式

上文提到不同國家對于登記能否產(chǎn)生權(quán)利變動的效力的立法不同。大體上可將不同國家的立法歸納為以下三種模式：權(quán)利登記制、契據(jù)登記制與托倫斯登記制。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度，介于托倫斯登記制與權(quán)利登記制之間。

所謂權(quán)利登記制是指登記不僅是公示不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，而且是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，未在登記簿上登記的不動產(chǎn)物權(quán)即為不存在。而契據(jù)登記制則又可稱為法國登記制或登記對抗主義，但是除法國外，意大利、日本、比利時等國家均采用此登記制。這種登記制度公示的是不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，而不是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，但是非經(jīng)登記不得對抗第三人。而托倫斯登記制則是介于權(quán)利登記制與契據(jù)登記制之間的這么一種登記制度。該登記系統(tǒng)于1858年由南澳大利亞的托蘭斯爵士創(chuàng)建，并根據(jù)權(quán)利登記系統(tǒng)進(jìn)行了改進(jìn)。托蘭斯登記制度與權(quán)利登記制度類似，登記也是可信的，即如果實體法理由無效或可撤銷，則登記的項目不能推翻。不同之處在于Torrance注冊系統(tǒng)采用任意注冊系統(tǒng)。在這方面，托蘭斯登記系統(tǒng)不承認(rèn)登記可以產(chǎn)生財產(chǎn)權(quán)變更的影響，即，可以在沒有登記的情況下產(chǎn)生財產(chǎn)權(quán)變更的影響。因此，就任意登記的性質(zhì)而言，托蘭斯登記系統(tǒng)與契約登記系統(tǒng)相同。Torrance注冊系統(tǒng)的獨特之處在于權(quán)利證書將交付給權(quán)利持有人。目的是通過權(quán)利證明幫助第三人清楚地了解房地產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀。權(quán)利登系統(tǒng)只是與當(dāng)事人的合同，經(jīng)過核實和注釋不再簽發(fā)證書。

我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！庇缮鲜鰞蓷l規(guī)定可見，我國對登記的法律效力采登記生效主義，不經(jīng)登記物權(quán)不能發(fā)生變動。給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書，這點我國又與托倫斯登記制相同。因此，總的來說，我國的登記制是介于權(quán)利登記制與托倫斯登記制之間的這么一種登記制度。由此可以推出，在我國依物權(quán)行為發(fā)生物權(quán)變動的必須經(jīng)過登記才能發(fā)生物權(quán)變動的效力。

三、小結(jié)

不動產(chǎn)登記的對象究竟是權(quán)利還是法律行為，這對交易安全有著很大的影響。在契據(jù)登記制的模式下，由于不動產(chǎn)登記并非產(chǎn)生物權(quán)的條件，即使辦理了登記，登記名義人未必就取得了物權(quán)；相反，不辦理登記也并不影響權(quán)利人取得物權(quán)，所以登記和權(quán)利的存在與否并無必然的關(guān)聯(lián)。由于在此登記制模式下，登記機關(guān)并不對申請進(jìn)行實質(zhì)審查，因此登記也就沒有公信力可言。信賴登記的受讓人并不能基于登記對真正的權(quán)利人進(jìn)行抗辯。在法國，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的人員是國家行政機關(guān)的公務(wù)人員，登記員原則上扮演一個被動的角色。登記員的作用僅僅是應(yīng)申請及時的進(jìn)行登錄、公告、按照當(dāng)事人的要求提供索要的資料。對于提交給登記員的證書是否合法、申請人的權(quán)利是否合法，不在登記員的職責(zé)范圍之內(nèi)。由此可見，物權(quán)的效力最終取決于引起物權(quán)變動的法律行為本身，而不是取決于登記，在契據(jù)登記制模式下，登記的對象是引起物權(quán)變動的法律行為，而不是不動產(chǎn)物權(quán)。