論小區(qū)車位、車庫的法律歸屬

胡雪曦

（214000 江蘇智和律師事務(wù)所 江蘇 無錫）

近幾年來，由于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化和地方房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)波動較大，導(dǎo)致資金鏈斷裂，一些房地產(chǎn)企業(yè)進入破產(chǎn)程序。由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到人民群眾生存的基本需要、關(guān)系到社會秩序的穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)會引起社會的廣泛關(guān)注。隨著中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們的生活水平日益提高，汽車成為了人們?nèi)粘５某鲂泄ぞ摺Ｆ嚁?shù)量迅速增加，逐漸超過了住宅小區(qū)預(yù)期車位、車庫的承載能力，如何界定小區(qū)車位、車庫的法律歸屬也成為房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的關(guān)鍵問題。

一、確認(rèn)小區(qū)車位、車庫法律歸屬的方法

小區(qū)車位是指住宅小區(qū)設(shè)置于地上或者地下用于停放車輛的開放式區(qū)域，小區(qū)車庫是指住宅小區(qū)設(shè)置的用于停放車輛的封閉式區(qū)域?，F(xiàn)階段，對于如何確認(rèn)小區(qū)車位、車庫法律歸屬這個問題，理論界主要存在以下三種方法：

（一）成本分?jǐn)偡?/h3>

成本分?jǐn)偡?，即通過判斷開發(fā)商是否已將車位、車庫的建造成本分?jǐn)傊列^(qū)建筑成本來界定小區(qū)車位、車庫的法律歸屬。若開發(fā)商已經(jīng)在建造之初將車位、車庫的建造成本計算入小區(qū)的建造成本中，并將其分?jǐn)偨o全體業(yè)主，則該車位、車庫應(yīng)歸屬于全體業(yè)主共有；反之，該車位、車庫應(yīng)歸屬于開發(fā)商。用成本分?jǐn)偡▉泶_認(rèn)小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬在實踐中可操作性較弱，原因在于沒有確切的標(biāo)準(zhǔn)判斷開發(fā)商是否將車庫、車位的建造成本歸入小區(qū)的建造成本。商品房的銷售價格高低與開發(fā)商是否把車位、車庫攤?cè)氤杀静o直接因果關(guān)系，商品房的銷售價格還受到市場供需關(guān)系、地域經(jīng)濟等因素的影響。

（二）面積公攤法

面積公攤法，即通過判斷車位、車庫所占面積是否被計入公攤面積來界定小區(qū)車位、車庫的法律歸屬。①若車位、車庫所占面積已被計入?yún)^(qū)分所有建筑物的公攤面積之中，則該車位、車庫應(yīng)歸屬于全體業(yè)主共有；反之，該車位、車庫應(yīng)歸開發(fā)商所有。用面積公攤法來確認(rèn)小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬具有一定合理性，但是如何判斷車位、車庫所占的面積是否被計入公攤面積成為難點，且按照《民事訴訟法》“誰主張，誰舉證”的相關(guān)規(guī)定，讓業(yè)主提供相關(guān)證據(jù)證明該事實也存在相當(dāng)大的難度。

（三）容積率法

容積率又稱為建筑面積毛密度，等于小區(qū)地上總建筑面積除以凈用地面積的商，對于開發(fā)商來說，容積率體現(xiàn)了小區(qū)住房建造的土地利用率，而對于業(yè)主來說，容積率反映了居住的舒適程度。

用容積率界定小區(qū)車位、車庫歸屬的關(guān)鍵在于車位、車庫所對應(yīng)的建筑面積是否被計入容積率并取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，若車位、車庫所對應(yīng)的建筑面積已經(jīng)被計入容積率并取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，則該車位、車庫屬于建筑物專有部分，可以由開發(fā)商向業(yè)主出售；反之，該車位、車庫屬于建筑物共有部分，由全體業(yè)主共有，其歸屬應(yīng)由全體業(yè)主約定，開發(fā)商無權(quán)對其進行處置。對于不同城市樓盤容積率要求不同，政府通過采取“對容積率較高的小區(qū)繳納較高相應(yīng)費用”的方式來避免開發(fā)商建造高密度的住宅小區(qū)，提高小區(qū)業(yè)主的住房舒適程度。根據(jù)容積率的界定標(biāo)準(zhǔn)，不難得出，開發(fā)商擁有該車位、車庫所有權(quán)的判斷依據(jù)是小區(qū)車位、車庫所占面積已被納入計算容積率，而用一個房地產(chǎn)行政主管部門對土地利用強度的控制指標(biāo)來界定小區(qū)車位、車庫所有權(quán)歸屬，既無法律相關(guān)依據(jù)，也存在不合理之處。

二、我國法律關(guān)于小區(qū)車位、車庫的相關(guān)規(guī)定

在我國的法律體系中，關(guān)于小區(qū)車位、車庫的相關(guān)規(guī)定主要包括《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱“《物權(quán)法》”）和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋”）。

（一）《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

該條第一款規(guī)定了對于小區(qū)內(nèi)規(guī)劃車位、車庫法律歸屬的規(guī)定，首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需求，該款屬于效力性強制性規(guī)定，如果將不合理的多個車位、車庫賣給某個小區(qū)業(yè)主，或者將車位、車庫出賣、租賃給業(yè)主之外的第三人，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的停車?yán)妫ü怖妫┦艿綋p害。根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，開發(fā)商與業(yè)主之外的第三人訂立的買賣合同，因為損害公共利益而歸于無效，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請求人民法院宣告該買賣行為無效。

該條第二款規(guī)定了對于小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫，其歸屬可以由開發(fā)商與業(yè)主通過訂立合同的方式進行出售、附贈或者出租。該款是對小區(qū)內(nèi)取得建設(shè)規(guī)劃許可證部分車位的規(guī)定，這部分車位應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商對其享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而這所有權(quán)具體如何行使，由開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商決定。有部分學(xué)者認(rèn)為該款是對業(yè)主共有車位、車庫所有權(quán)的行使方式，這顯然是錯誤的。

該條第三款規(guī)定了對于占用小區(qū)里共有道路或者其他場地的車位、車庫，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于小區(qū)業(yè)主。

對于《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，學(xué)界存在兩種不同的觀點：一種觀點認(rèn)為，小區(qū)車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。理由如下：第一，車位、車庫已經(jīng)攤?cè)虢ㄖ杀?，開發(fā)商將其再次通過買賣或者租賃的方式進行處置，侵害了全體購房者（業(yè)主）的利益；第二，在房屋買賣銷售的過程中，開發(fā)商處于強勢地位，如果小區(qū)車位、車庫的所有權(quán)以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對業(yè)主就有失公平。另一種觀點認(rèn)為，小區(qū)車位、車庫的歸屬，業(yè)主與開發(fā)商有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，所有權(quán)歸屬于業(yè)主。理由如下：第一，從多數(shù)地方的實踐來看，對小區(qū)車位、車庫的歸屬，一般在商品房買賣合同中都有約定；第二，小區(qū)車位、車庫不像電梯、走廊、水箱、道路、綠化等應(yīng)當(dāng)共同使用，如果規(guī)定由業(yè)主共同共有，在實踐中可操作性不強；第三，根據(jù)成本分?jǐn)偡?，商品房的銷售價格高低與開發(fā)商是否把車位、車庫攤?cè)氤杀静o直接因果關(guān)系，商品房的銷售價格還受到市場供需關(guān)系、地域經(jīng)濟等因素的影響，并且，根據(jù)《民事訴訟法》“誰主張，誰舉證”的規(guī)定，業(yè)主要證明車庫、車位的價值已經(jīng)包括在建筑成本中存在相當(dāng)大的難度；因為價格管理部門對開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)公開小區(qū)建筑成本信息并沒有達成一致意見；第四，對車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)作出行政管理的強制性規(guī)定，但小區(qū)的車位、車庫，作為一種獨立設(shè)施，如果不允許開發(fā)商對其進行處置，可能會影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性，對小區(qū)業(yè)主不利。②

（二）《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的相關(guān)規(guī)定

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條確定了建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的界定條件，需同時滿足以下三個條件：①構(gòu)造上的獨立性，即“物理上的獨立性”，即建筑物經(jīng)區(qū)分之特定部分，以墻壁、樓板等建筑構(gòu)造與建筑物的其它部分相隔離，客觀上能夠明確劃分其范圍；②使用上的獨立性，即“功能上的獨立性”，經(jīng)過區(qū)分后, 該部分必須可以不依附其他建筑物的單獨使用，并擁有獨立的經(jīng)濟效用；③單獨作為所有權(quán)登記的標(biāo)的，即“權(quán)屬上的可登記性”，既可以依據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的相關(guān)規(guī)定進行登記，并自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。③

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第6條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

三、小區(qū)地面車位、車庫的法律歸屬

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分的專有權(quán)、共同部分的共有權(quán)和成員權(quán)三部分構(gòu)成。小區(qū)地上的車位、車庫一般分為獨立的車庫和地面停車位兩種。就獨立的停車位來說，其作為一個停車的密閉空間，滿足構(gòu)造上的獨立性以及利用上的獨立性，且可以進行產(chǎn)權(quán)登記，可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，開發(fā)商對獨立車庫享有所有權(quán)，即享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。地面停車位中對于占用地面共有道路或其他場地用于停放車輛的車位，根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。對于非占用地面共有道路或其他場地用于停放車輛的車位權(quán)屬的界定，筆者認(rèn)為，地面車位是用劃線的形式區(qū)分，開放使用，且直接設(shè)立于土地表面，不滿足上述司法解釋中專有部分的條件，其權(quán)利的歸屬依賴于車位所占土地使用權(quán)的歸屬。在住宅小區(qū)房屋銷售完畢后，車位所占土地的土地使用權(quán)通過買賣行為轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，故依附于該土地的車位由全體業(yè)主共有。

四、小區(qū)地下車位、車庫的法律歸屬

小區(qū)地下車位、車庫一般分為地下人防車位、車庫與地下非人防車位、車庫兩種。而對于地下車位、車庫的界定理應(yīng)結(jié)合這種分類進行判斷。④

（一）地下非人防車位、車庫的法律歸屬

地下非人防車位、車庫滿足界定建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的三大條件，可以成為專有部分所有權(quán)的客體，開發(fā)商對其享有所有權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第47條第2款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！遍_發(fā)商可以與小區(qū)業(yè)主約定通過購買的方式，通過辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主。

（二）地下人防車位、車庫的法律歸屬

地下人防車位、車庫的法律歸屬在理論與實踐中存在較大爭議，大致分為以下三種觀點。

第一種觀點認(rèn)為，地下人防車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸屬于國家所有。其理由是：根據(jù)《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》第15條的規(guī)定，人民防空工程可分為兩種，一種是為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，另一種是結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。顯而易見，小區(qū)地下的人防工程屬于第二種類型。根據(jù)《物權(quán)法》第52條第1款的規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于國家，而地下人防車位、車庫是由人防工程改建而成，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開發(fā)商也無權(quán)出售。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第9條的規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。由此看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于國家。除特殊的情況外，該類車位的使用權(quán)與收益權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《城市規(guī)劃法》第33條的規(guī)定，由實際投資者，即全體業(yè)主享有。

第二種觀點認(rèn)為，地下人防車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共有。其理由是：根據(jù)《商品房住宅價格管理暫行辦法》第5條及2004年11月19日北京市人民防空辦公室《關(guān)于人大代表對人防工程產(chǎn)權(quán)問題的回復(fù)》可以看出，人防車位的修建成本已經(jīng)被開發(fā)商攤?cè)氤鲑u商品房的房價之中，并隨著房屋的賣出轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，該地下車位、車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。

第三種觀點認(rèn)為，地下人防車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)商所有。其理由是：根據(jù)住建部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房〔1995〕第517號）第四條規(guī)定“地下室為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除”；另第九條規(guī)定“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積”。根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商不應(yīng)將人防工程計入公攤面積并均攤到房價中。根據(jù)《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第25條的規(guī)定，地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，開發(fā)商投資建設(shè)地下人防車位、車庫，應(yīng)當(dāng)由其所有、由其受益、并由其維護。

五、結(jié)語

小區(qū)車位、車庫的法律歸屬不明確，導(dǎo)致開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾日益激烈，影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場秩序。筆者認(rèn)為只有通過對《物權(quán)法》不斷解釋和修改之中，應(yīng)進一步明確地下車庫的所有權(quán)和收益權(quán)，才能夠在實踐中對小區(qū)車位、車庫糾紛的解決提供更加直接、有效的法律根據(jù)，進一步明晰權(quán)利歸屬，減少糾紛的產(chǎn)生。

注釋：

①王高迪,王松濤.淺談小區(qū)車位、車庫的權(quán)利歸屬，法制與社會.

②劉閱春.論小區(qū)停車位及車庫的歸屬——兼議對《物權(quán)法》第74條規(guī)定的理解.云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報.

③黃娟敏.區(qū)分所有建筑物共用部分及相關(guān)問題的法律研究.西南政法大學(xué)，碩士論文.

④王慧玲.淺議住宅小區(qū)地下車庫、車位權(quán)利歸屬.蘇州大學(xué).