既有住宅綠色適老化改造技術(shù)探索
——以安德里北街23 號院住宅項(xiàng)目為例

王健 楊璐

中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司

1 總則

既有住宅的適老化改造要堅(jiān)持以老年人為核心，從老年人的心理需求、生理需求、居住需求出發(fā)，符合老年人的行為和生活習(xí)慣，最大限度地增強(qiáng)老年人在日常生活中的獨(dú)立生活能力，從根本上提高老年人的生活質(zhì)量，同時(shí)兼顧資源利用的合理性和經(jīng)濟(jì)性。既有住宅綠色適老化改造的原則，首先應(yīng)堅(jiān)持安全性原則，其次是便利性和舒適性原則，最后是適用性與經(jīng)濟(jì)性原則。

2 住戶條件檢測與綜合評價(jià)

對現(xiàn)有住戶條件的檢測是改造設(shè)計(jì)的前提和基礎(chǔ)。目前，我國有改造需求的既有住宅，基本建造于20世紀(jì)70～90年代。由于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件的限制，這些住宅套內(nèi)空間布局簡單，結(jié)構(gòu)形式相對單一。隨著社會的進(jìn)步和人民對生活質(zhì)量要求的提高，這些布局上的缺陷帶來了更加明顯的問題：

（1）老舊住宅中的起居室一般為簡單的走廊空間兼交通、儲物空間，多位于套內(nèi)中間位置，自然采光和通風(fēng)不暢，使用面積較小，空間完整性較差。

（2）廚房面積偏小，一般為3m2左右，呈“一”字形或“L”形布局，設(shè)施設(shè)備較為簡陋。

（3）衛(wèi)生間面積偏小，衛(wèi)浴設(shè)施不完善，多數(shù)為蹲便，老年人使用非常不便。部分衛(wèi)生間沒有采光和通風(fēng)，潮濕而昏暗，衛(wèi)生間出入口處普遍存在高差，地面也未設(shè)置防滑措施。

（4）陽臺一般為南北向各設(shè)置一個(gè)，南向陽臺常與主臥室或客廳連通，兼顧晾曬衣物、栽養(yǎng)綠植、儲放雜物等功能；北向陽臺一般和廚房連通，因處于背陰面溫度偏低，成為整個(gè)家庭的“天然冰箱”，用于儲存水果、蔬菜、糧油等，以此彌補(bǔ)廚房收納空間的不足。

通過科學(xué)全面的檢測與評價(jià)，了解住宅本體的本質(zhì)特征，基本明確住宅改造的難點(diǎn)與痛點(diǎn)問題，能有效指導(dǎo)改造設(shè)計(jì)目標(biāo)的建立和改造重點(diǎn)的梳理。

3 住戶行為習(xí)慣及需求分析

住戶是既有住宅改造的核心服務(wù)對象，對住宅本身的改造應(yīng)以居住者的需求為核心。適老化住宅以老年人的心理需求、生理需求、居住需求為出發(fā)點(diǎn)，對老年人的日常行為習(xí)慣及需求進(jìn)行細(xì)致的分析和記錄。

3.1 行為習(xí)慣

雖然居住在老舊小區(qū)的住戶類型較為復(fù)雜，但是大多數(shù)為老年人。老年人的日常生活特點(diǎn)與其自身的身體狀況、教育背景、生活環(huán)境和興趣愛好緊密相關(guān)?，F(xiàn)實(shí)條件下，大部分老人還是只能選擇居家養(yǎng)老，對于這一部分老人來說，他們待在家中的時(shí)間會更長，而且日?；顒?dòng)大部分在室內(nèi)進(jìn)行，其行為習(xí)慣主要有以下三個(gè)特點(diǎn)：

（1）規(guī)律性。老年人的作息時(shí)間非常有規(guī)律，每天不會有大的改變，活動(dòng)計(jì)劃都相對固定。

（2）漸變性。老年人從健康活躍期到自理自利期，再到行為緩慢期，最后到照顧關(guān)懷期，不是一朝一夕間形成的，而是一個(gè)緩慢發(fā)展的過程。因此，老年人的行為習(xí)慣在規(guī)律性的前提下也存在變化的特點(diǎn)。

（3）相似化和個(gè)性化。老年人的生活習(xí)慣在一定程度上具有相似性，有相似的愛好和活動(dòng)軌跡，然而由于每個(gè)老人的家庭結(jié)構(gòu)和成長背景不盡相同，在行為習(xí)慣上也存在著差異性。

3.2 居住需求

自理老人和介護(hù)老人有相似的基本居住需求，比如安靜的睡眠環(huán)境、安全的如廁環(huán)境等。但是對于介護(hù)老人來説，他們還需要較大的空間以便輪椅回轉(zhuǎn)。不同的老人、不同的行為習(xí)慣，對居住的需求也不同，所以改造的具體行為還要針對不同情形去制定。

4 既有住宅套內(nèi)綠色改造目標(biāo)及技術(shù)要點(diǎn)

基于上述對于住宅及住戶的全方位了解分析，在設(shè)計(jì)前期需要提出明確的綠色適老化改造目標(biāo)，包括空間布局優(yōu)化，室內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施功能優(yōu)化，提升收納系數(shù)，全屋精細(xì)化設(shè)計(jì)，增加適老化配置等方面。以上述目標(biāo)為基礎(chǔ)，我們梳理出如下七個(gè)改造技術(shù)改造要點(diǎn)。

（1）采用結(jié)構(gòu)主體與管線分離的形式，不對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行損壞，便于在后期進(jìn)行維修和布局的更換。

（2）采用工業(yè)化的部品，尤其是整體廚衛(wèi)這一類集成部品，探索中小戶型衛(wèi)浴三分離、可變居室空間等新的布局方式。

（3）部品選型前置考慮，如整體廚房、整體衛(wèi)浴、干式地暖、地腳螺栓架空地板、龍骨隔墻、新風(fēng)換氣系統(tǒng)、移動(dòng)拉門和隔墻等方面，在設(shè)計(jì)之初應(yīng)對現(xiàn)有的住宅產(chǎn)品市場進(jìn)行充分調(diào)研，尤其是體積較大的整體廚衛(wèi)等集成化部品，需要對產(chǎn)品參數(shù)和平面布局進(jìn)行綜合分析。

（4）建筑空間精細(xì)化設(shè)計(jì)。針對建筑內(nèi)各個(gè)功能空間進(jìn)行精細(xì)化一體設(shè)計(jì)，根據(jù)使用需求進(jìn)行家具、收納、色彩、燈光等多項(xiàng)設(shè)計(jì)工作，探索出集成化、高效率、同平臺的設(shè)計(jì)模式。

（5）設(shè)備管線精確化設(shè)計(jì)。本次中日合作項(xiàng)目涉及大量部品/部件，現(xiàn)場主要采用裝配式作業(yè)，對管線設(shè)備提前進(jìn)行了精細(xì)化的設(shè)計(jì)和落位，避免出現(xiàn)后續(xù)補(bǔ)救的狀況，同時(shí)利用輕質(zhì)隔墻內(nèi)部集中鋪設(shè)管線。

（6）用工業(yè)化的方式進(jìn)行內(nèi)裝，施工現(xiàn)場采用干式作業(yè)的方式。

（7）充分考慮我國的現(xiàn)實(shí)條件、技術(shù)和市場情況，采用現(xiàn)實(shí)環(huán)境下可以實(shí)現(xiàn)的內(nèi)裝工業(yè)化方式，為未來體系和市場的完善提供參考。

探索新的生活方式，讓住宅可以經(jīng)過改造再次符合全生命周期的需求，研究老齡化背景下的既有住宅改造勢在必行。

5 住宅改造實(shí)踐案例——安德里北街23號院

5.1 項(xiàng)目現(xiàn)狀條件調(diào)研

安德里北街23號院住宅改造項(xiàng)目位于北京市東城區(qū)，是20世紀(jì)80年代左右建成的12層板式住宅，一梯兩戶，套內(nèi)建筑面積約109m2。待改造的住戶位于10層，為南北通透的三室兩廳格局。因住宅樓南側(cè)無高層遮擋，因而日照充足，通風(fēng)條件良好。

1 待改造住宅原始平面圖

2，3 住宅外立面

住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，除淋浴間、廁所及廚房部位為現(xiàn)澆樓板外，其余部位均為預(yù)制樓板。住宅采暖形式為小區(qū)鍋爐房集中供暖，暖氣供應(yīng)溫度較高。廁所及淋浴間為分離式，給水系統(tǒng)及排水系統(tǒng)的部分管道均布置在樓下一層住戶的頂板處，年久失修，有不同程度的破損滲漏。住宅的用電系統(tǒng)老舊，主要照明系統(tǒng)為裸露明線，開關(guān)為燈繩拉線形式。住宅樓目前配有電梯，老人出入便利。

5.2 住戶行為習(xí)慣分析

家庭成員為一對夫婦及女主人的母親。夫妻二人年齡均為50歲左右，丈夫是工程師，妻子為中學(xué)教師，老人是一位82歲左右的離休老干部。目前，家中有一位小時(shí)工阿姨，白天負(fù)責(zé)照顧老人的日常起居及飲食。將來，根據(jù)老人身體狀況的變化，會有住家保姆24h照顧老人。

日常作息方面，分別對夫妻及老人的日常作息進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，老人在家的時(shí)間遠(yuǎn)大于夫妻二人，且活動(dòng)范圍較大，客廳、老人臥室及南陽臺是老人的主要活動(dòng)場所。夫妻二人在工作之余，主要活動(dòng)場所為臥室及餐廚空間。

5.3 改造空間痛點(diǎn)分析

（1）收納空間不合理：玄關(guān)、廁所及淋浴間缺少合理的收納空間，臥室收納空間不合理，陽臺儲藏空間需重新規(guī)劃。

（2）功能缺失，動(dòng)線混亂：缺少獨(dú)立的就餐空間，廁所無洗手盆，洗衣機(jī)無合理的放置空間，客廳與臥室的動(dòng)線不合理。

（3）設(shè)施老舊，管線暴露：廚房管線布局混亂且暴露，廁所淋浴間管線老舊，經(jīng)常漏水堵塞，電線老化，插座數(shù)量不足。

（4）采光條件差：玄關(guān)、過廳、淋浴間等空間白天無直接采光。

（5）適老化設(shè)計(jì)缺失：廁所、淋浴間缺少助力扶手等適老化設(shè)施，室內(nèi)的照明電氣等系統(tǒng)設(shè)備無法滿足老年人的生活需求。

5.4 住宅改造原則與任務(wù)確定

基于上述戶型痛點(diǎn)問題，結(jié)合住戶的日常生活習(xí)慣，分析住戶潛在的生活需求，以提升空間性能和適老化改造為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)梳理出了針對本戶型的整體改造思路以及改造目標(biāo)。主要包含以下幾個(gè)方面：

（1）空間及功能的優(yōu)化。例如，拓展玄關(guān)面積及功能；優(yōu)化餐廚空間及流線，整合過廳、廚房、北陽臺等空間，劃分合理的儲藏、餐櫥區(qū)域，增加獨(dú)立的就餐空間；淋浴間進(jìn)行干濕分區(qū)；夫妻活動(dòng)空間、老人活動(dòng)空間、家庭公共空間的再劃分；考慮老人與夫妻日常作息的差異，在隔離生活噪音的同時(shí)，考慮視線的連續(xù)性和貫通性。

4 住戶生活習(xí)慣作息表

5 玄關(guān)現(xiàn)狀

6 過廳現(xiàn)狀

7 廚房現(xiàn)狀

8 廁所現(xiàn)狀

9 淋浴間現(xiàn)狀

10 客廳現(xiàn)狀

11 南陽臺現(xiàn)狀

12 北陽臺現(xiàn)狀

13 老人臥室現(xiàn)狀

14 夫妻臥室現(xiàn)狀

15 保姆臥室現(xiàn)狀

（2）基本生活設(shè)施的升級改造。例如，客廳、臥室照明系統(tǒng)及設(shè)備的升級改造；衛(wèi)生間、淋浴間既有水電系統(tǒng)及設(shè)備的優(yōu)化；空調(diào)、洗衣機(jī)、新風(fēng)機(jī)、凈水、軟水、燃?xì)?、集成灶、暖風(fēng)機(jī)、智能馬桶等各類生活電器的更新；針對老人睡眠、如廁、淋浴等基本生活需求，提供助力扶手、折疊座椅、夜燈等安全合理的適老化設(shè)施。

（3）增加收納空間。通過定制家具，引導(dǎo)住戶改變收納方式，提供更加合理有效的收納空間。

（4）生活記憶的保留。尊重老人的生活習(xí)慣，適當(dāng)保留有紀(jì)念意義及收藏價(jià)值的老家具，重新規(guī)劃布置方式，使新的生活空間有美好的回憶延續(xù)。

（5）提升室內(nèi)空間舒適度及品質(zhì)。更換室內(nèi)門窗、地面材料、墻面材料及吊頂做法，選擇適合的室內(nèi)空間色彩、材料，提升居住者的居住品質(zhì)。

5.5 建筑功能改造措施

（1）拓展玄關(guān)面積，完善玄關(guān)功能。將夫妻臥室入口處的空間劃入玄關(guān)，在增大玄關(guān)面積的同時(shí)，增加次凈衣的收納功能。此外，結(jié)合空間功能，定制組合玄關(guān)柜和裝飾擱板。

（2）改善餐廚空間，優(yōu)化餐廚流線。重新規(guī)劃現(xiàn)狀過廳及廚房的空間，拆除原有廚房與過廳間的輕質(zhì)隔墻，更換北陽臺的鋼制門聯(lián)窗，改善餐廳采光。整理合并空間動(dòng)線，集成灶北移至陽臺，操作臺面向南側(cè)延長，拓展廚房的使用面積，優(yōu)化廚房的操作流線，同時(shí)解決冰箱、洗衣機(jī)的擱置問題。向東側(cè)和南側(cè)擴(kuò)大廁所面積，并將其出入口方向調(diào)整至東側(cè)，為餐廳增加餐邊柜創(chuàng)造條件。

（3）淋浴間干濕分區(qū)。拆除淋浴間的原有輕質(zhì)隔墻，與定制家具的設(shè)計(jì)相結(jié)合，設(shè)計(jì)隱形門，避免了一進(jìn)戶門正對衛(wèi)生間的尷尬。淋浴間內(nèi)部設(shè)置隔墻與鏡柜，將原有管道巧妙隱藏，同時(shí)增加日常洗漱用品的收納空間。拆除原有浴缸，改為淋浴，通過淋浴隔斷劃分干濕區(qū)，避免潮氣外泄。

（4）客廳布局優(yōu)化。優(yōu)化客廳功能布局，將電視墻與沙發(fā)墻位置互換，增強(qiáng)客廳的會客功能。同時(shí)在客廳與餐廳之間更換木質(zhì)推拉門，不僅能方便老人使用，還能有效避免噪音干擾。

5.6 水電燃?xì)飧脑齑胧?/h3>

5.6.1 強(qiáng)電弱電系統(tǒng)改造

電路方面，基于對現(xiàn)有地面和墻體結(jié)構(gòu)盡量少剔鑿的原則，在夫妻臥室和老人臥室各增設(shè)一道輕質(zhì)隔墻，結(jié)合軟膜天花，使電路水路管線全部布置在吊頂空間和隔墻夾層內(nèi)。插座布置方面，原有插座數(shù)量嚴(yán)重不足，根據(jù)每個(gè)房間的不同功能，分別增設(shè)插座。燈具布置方面，全部更換各空間內(nèi)的燈具和開關(guān)面板，并分別為南北陽臺、玄關(guān)等空間增設(shè)燈具。

5.6.2 給排水系統(tǒng)改造

（1）原有給水管路需穿越樓下住戶吊頂，不合理也不便于后期的改造。此次改造將給水管道全部改為本住戶內(nèi)同層給水，將新的管道敷設(shè)在本層空間的吊頂內(nèi)。此外，根據(jù)住戶的需求，在給水路由上，增設(shè)了前置過濾器、軟水機(jī)、凈水機(jī)等水凈化裝置。

（2）調(diào)整洗臉盆的平面位置，增設(shè)浴室收納柜；拆除浴缸，改為淋浴，將原有浴缸排水口擴(kuò)大為地漏。

（3）廁所馬桶改為壁掛式隱藏水箱馬桶，有效隱藏排污管道，同時(shí)增設(shè)小型洗手盆。

（4）廚房洗滌槽的位置改為靠近北陽臺的位置，方便熱炒及加工兩個(gè)區(qū)域的使用；洗衣機(jī)放置在廚房操作臺面下，利用原有拖布池的地漏進(jìn)行排水。

16 改造后平面圖

17 玄關(guān)平面圖

18 餐廳廚房平面圖

19 淋浴間平面圖

20 客廳平面圖

除上述具體給排水系統(tǒng)改造內(nèi)容外，由于此次改造給排水系統(tǒng)改動(dòng)較大，管道路由較為復(fù)雜，因而在設(shè)計(jì)過程中建立了三維管道綜合模型，對管道路線、標(biāo)高進(jìn)行統(tǒng)一梳理，避免了新建管道與既有管道的碰撞。

5.6.3 燃?xì)夤艿栏脑?/p>

將燃?xì)獗韽膹N房改設(shè)在北陽臺，避免了燃?xì)獗碓诓蛷N空間的外露問題。

5.7 收納優(yōu)化措施

（1）設(shè)計(jì)前期，邀請住戶進(jìn)行家庭生活物品的列表和分離，使設(shè)計(jì)者定量化掌握住戶收納需求。

（2）遵循“就近收納”的原則。采用臨時(shí)與集中收納相結(jié)合的手法，為各個(gè)空間增加收納面積。此外，精細(xì)化全屋定制家具設(shè)計(jì)，有效利用空間，根據(jù)不同收納物品的尺寸進(jìn)行家具設(shè)計(jì)，使該套住宅的收納系數(shù)提升至17.3%。

（3）結(jié)合墻體尺寸，在入口玄關(guān)位置設(shè)置壁柜，可分類收納鞋、包、次凈衣等物品。內(nèi)玄關(guān)設(shè)置一組通高的清潔用品收納柜，與淋浴間隱形門形成整體，可收納吸塵器、拖把等清潔用品。

（4）老人臥室、夫妻臥室分別設(shè)計(jì)不同尺寸的定制衣柜，滿足私人衣物和生活物品的收納需求。保姆臥室采用榻榻米、衣柜、書柜相結(jié)合的形式，充分利用床下空間，解決家庭各類物品的收納。

（5）在餐廳增設(shè)餐邊柜，臺面放置小家電；吊柜和下柜具備長期收納的功能，可以有效做到臨時(shí)收納和集中收納相結(jié)合；廚房操作臺處則分別設(shè)置吊柜、下柜及開敞式中柜，多樣化的收納方式和空間使廚房收納能力大大提升。

（6）利用廁所管井與墻體的縫隙空間，增設(shè)收納高柜，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生用品的就近收納。淋浴間增設(shè)臺盆鏡柜，可以滿足日常洗漱用品的收納需求。

（7）北陽臺作為主要的廚房用品收納空間，設(shè)置一組固定在墻面的開放式收納柜，便于米面糧油儲存。此外，北陽臺還增設(shè)了一組操作臺面，作為炒菜、做飯及小型廚房家電的臨時(shí)存放處。南陽臺則利用窗臺下的空間設(shè)置了一組通長的收納柜，可收納小型生活雜物。

5.8 適老化改造措施

（1）適老化家具及構(gòu)造設(shè)計(jì)。扶手設(shè)計(jì)方面，根據(jù)老人的身高，設(shè)計(jì)定制家具的臺面高度，使其具有隱形扶手的功能，可以為老人日常行動(dòng)提供助力，同時(shí)保證了室內(nèi)的整體設(shè)計(jì)效果；無障礙設(shè)計(jì)方面，在老人臥室、客廳均設(shè)置推拉門，方便老人進(jìn)出，全屋采用無高差設(shè)計(jì)，淋浴間、衛(wèi)生間等有水空間進(jìn)行防滑處理，避免老人摔倒；視線關(guān)照方面，在客廳入口處設(shè)置一面鏡子，方便在廚房的家人或保姆隨時(shí)關(guān)注老人在客廳的狀況。

（2）適老化部品設(shè)計(jì)。除了家具部分進(jìn)行的適老化設(shè)計(jì)，還可通過部品適老化設(shè)計(jì)來提升老人的生活品質(zhì)。在玄關(guān)空間設(shè)置折疊穿鞋凳，便于老人出入換鞋；在廚房設(shè)置抽拉式水龍頭，方便老人進(jìn)行簡單的家務(wù)活動(dòng)；在廁所設(shè)置智能馬桶及助力扶手，在淋浴間設(shè)置折疊淋浴凳，確保老人行動(dòng)的舒適性和安全性。

（3）適老化照明及報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)。為方便老人起夜，在老人從臥室去往廁所的線路上設(shè)置了一組夜燈，由老人床頭的開關(guān)控制，防止老人夜間如廁時(shí)摔倒。此外，在老人臥室、客廳、淋浴間、廁所等空間設(shè)置獨(dú)立式手動(dòng)報(bào)警按鈕，在老人發(fā)生危險(xiǎn)時(shí)能夠及時(shí)告知家人。

（4）綠色材料?；诎踩h(huán)保的原則，在各功能空間選擇具有特定功能的主要裝飾材料。

6 項(xiàng)目改造難點(diǎn)總結(jié)與反思

6.1 難點(diǎn)一：改造初期任務(wù)書的擬定

在項(xiàng)目開始初期，住戶往往不能提供特別全面而明確的要求，而且對于大多數(shù)老房改造的居住者來說，改變多年來的生活習(xí)慣極其不易。以上述改造項(xiàng)目為例，住戶一開始的定位只是全屋墻、頂、地簡單地翻新一下，而且老人認(rèn)為自己身體還算硬朗，較為抗拒在家里增加扶手之類的適老化部品，適老化的需求是點(diǎn)狀的，無法連續(xù)和貫穿。

因此，實(shí)際任務(wù)書的擬定在改造項(xiàng)目中并非是一個(gè)在項(xiàng)目初期出現(xiàn)的工作節(jié)點(diǎn)，而是持續(xù)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程之中，隨時(shí)根據(jù)住戶的接受度和認(rèn)知度調(diào)整，根據(jù)現(xiàn)場狀況的變化而變化。

6.2 難點(diǎn)二：原始戶型數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

（1）無原始圖紙?，F(xiàn)在的改造項(xiàng)目絕大多數(shù)情況下都無法提供建筑的原始圖紙，因而我們無法清晰地獲知該建筑結(jié)構(gòu)與水暖電的專業(yè)原始條件。

（2）測量方式簡易粗糙。國內(nèi)裝修改造工程的測量及放線方式比較粗放，這樣的工作方式導(dǎo)致我們無法獲得尺寸精確的現(xiàn)狀平面圖。

（3）設(shè)備專業(yè)管線不測量、不落位。在老舊住宅改造項(xiàng)目中，現(xiàn)存的豎向管線和風(fēng)道在一定程度上限制了改造方案的靈活度。如果上下水立管、暖氣立管、燃?xì)饬⒐艿雀鲗I(yè)的管道在圖紙上不做精確落位，會導(dǎo)致設(shè)計(jì)內(nèi)容在施工階段根本無法實(shí)現(xiàn)。

因此，改造項(xiàng)目的現(xiàn)場實(shí)測，包括各類豎向管線在圖紙上的精準(zhǔn)落位，都非常重要。由于老舊住宅在當(dāng)年建設(shè)時(shí)受施工工藝水平的限制，很難做到墻體的橫平豎直，因而現(xiàn)場的尺寸復(fù)核就顯得尤為重要。

21 管線改造三維圖

22 收納空間分布圖

表1 改造材料清單表

23 改造后玄關(guān)收納空間效果圖

24 改造后夫妻臥室衣柜效果圖

25 改造后老人臥室衣柜效果圖

26 改造后廚房效果圖

27 改造后餐廳效果圖

28 改造后廁所效果圖

29 改造后北陽臺效果圖

30 改造后南陽臺效果圖

31 玄關(guān)隱形扶手示意

32 夜間照明及報(bào)警系統(tǒng)圖

6.3 難點(diǎn)三：上下水管道帶來的糾紛與難題

目前改造的老舊住宅多數(shù)建成于20世紀(jì)80年代的大規(guī)模建設(shè)時(shí)期，各種給排水系統(tǒng)無法預(yù)估的情況層出不窮。但有一種情況普遍存在，就是公共立管會穿越整棟樓所有住戶的套內(nèi)空間，尤其是污水立管。因?yàn)闆]有完善的物業(yè)維護(hù)、更換和定期檢測，這些公共立管及管根周圍年久失修，滲漏現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，不僅造成鄰里之間的糾紛，而且使得維修和更換變得異常艱難。最終的結(jié)果往往是，在本層的某一戶住宅改造時(shí)，需要同時(shí)把樓上樓下的漏水點(diǎn)都翻修一遍。

對此目前尚沒有很好的解決方法。

6.4 難點(diǎn)四：施工隊(duì)伍的不受控

目前中國的住宅改造裝修工程，其最終效果的好壞很大程度上取決于工長的水平。如果工長的經(jīng)驗(yàn)足，很多圖紙表達(dá)不清楚甚至方案不合理的細(xì)節(jié)，工長在現(xiàn)場大筆一揮就能解決問題，于是工人不看圖紙施工的情況就不足為奇了。因此，各種不規(guī)范的接管、不管不顧的穿墻剔鑿屢見不鮮，除非設(shè)計(jì)師全程守在工地，否則很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。

為解決這方面的問題，項(xiàng)目經(jīng)理的能力和責(zé)任心都非常重要。

6.5 難點(diǎn)五：國內(nèi)相關(guān)部品發(fā)展水平的不匹配

住宅改造理想的狀況是一切從部品選定之后再展開工作，比如家具、電器、潔具、門窗等，在得到所選部品的各種參數(shù)及尺寸后，精準(zhǔn)落實(shí)到圖紙上，才能保證設(shè)計(jì)施工的正向推進(jìn)，避免出現(xiàn)方案反復(fù)修改的情況。尤其是電器采購方面，國內(nèi)市場上各種琳瑯滿目、功能齊全的電器嚴(yán)重缺少公開資料、尺寸和參數(shù)，不同品牌之間產(chǎn)品信息錯(cuò)位嚴(yán)重。多數(shù)產(chǎn)品是在客戶已經(jīng)付費(fèi)購買并運(yùn)送到手之后，才能得到準(zhǔn)確的產(chǎn)品說明書。此外，產(chǎn)品的安裝環(huán)節(jié)也狀況百出，每個(gè)品牌的安裝方式各立山頭，無法做到標(biāo)準(zhǔn)化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)師無法控制最終的安裝效果。

因此，既有住宅改造需要解決的其實(shí)不只是設(shè)計(jì)和施工層面的問題，還有全產(chǎn)業(yè)鏈條的整合問題。從物業(yè)管理到高度集成的部品，再到修補(bǔ)管道的細(xì)致做法和配套用品，就像一個(gè)莫比烏斯環(huán)，缺失哪個(gè)環(huán)節(jié)都無法提升整個(gè)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量。