關于房地產(chǎn)業(yè)融資問題的分析和建議

鄒巖

房地產(chǎn)作為一項資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，能否針對存在的問題，作出優(yōu)化方案，盡快建立健全多渠道的融資體系，滿足企業(yè)發(fā)展需要至關重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資情況

房地產(chǎn)開發(fā)項目少的數(shù)億元，多的幾十億元，僅僅依靠企業(yè)自有資金，是不可能完成項目開發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過各種手段進行融資。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資內容主要有：流動資金貸款，主要用于企業(yè)為完成計劃內土地開發(fā)和商品房建設需要的資金;房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款;以房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權或房屋產(chǎn)權做抵押而向銀行取得的貸款。這三種貸款期限都很短，無法適應房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。

二、房地產(chǎn)融資方面存在的問題

（一）融資方式單一。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道仍然以銀行貸款為主。但從今后的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)單純依賴銀行信貸的局面會有所緩和，在外部融資比例不減的情況下結構上會日趨多元化。比如發(fā)行融資基金，資金期限較長，利率固定，對穩(wěn)定集團資金使用權限具有重大穩(wěn)健支撐作用，特別是基金融資受相關法律法規(guī)約束，并且政府管制嚴格，風險小，受到越來越多投資者的歡迎。這一點應當受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的注意。

（二）融資風險大。目前房地產(chǎn)業(yè)融資方式過度依賴銀行貸款，使得風險聚集，而一旦政府出臺的相關宏觀調控政策，比如加大規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務力度，提高信貸門檻等，就會直接對房地產(chǎn)開發(fā)商融資帶來重大影響，甚至間接傳導到金融市場，出現(xiàn)銀行無力支付儲戶本金和利息的情況?？偟目?，一旦這種情況出現(xiàn)，對企業(yè)、銀行，甚至國家金融體系都不利。

（三）融資成本高。融資成本包括兩部分，融資費用和資金使用費用，包括向銀行借款支付的手續(xù)費，向金融機構代理發(fā)行債券而支付的代理費，以及后續(xù)使用過程中支付的利息等。這方面的成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)中的重要部分，尤其是房產(chǎn)開發(fā)處于低潮的時候，融資成本往往成為拖垮企業(yè)的重要因素。

因此，房地產(chǎn)業(yè)金融市場化程度有待提高，相應的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬，從而達到降低風險，降低成本，促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。

三、穩(wěn)定房地產(chǎn)融資的幾點建議

（一）擴大直接融資比例，逐步建立多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應抓住機遇，在現(xiàn)有融資渠道的基礎上向多元化方向發(fā)展，這不僅有利于資金的籌集，還有助于風險的分散，比如股權融資、發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金等。在融資渠道多元化的建設路上，不少知名企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如首創(chuàng)的經(jīng)驗就值得借鑒。首創(chuàng)除了傳統(tǒng)的方法：自由資金、銀行貸款、客戶資金（預售回款）外，還有6個渠道：一是發(fā)債券，二是國內上市，三是海外進行公司重組上市，四是吸收海外基金，五是施工企業(yè)墊資，六是房地產(chǎn)基金。通過多渠道融資體系的建立，為首創(chuàng)集團實現(xiàn)快速擴張?zhí)峁┝嗽丛床粩嗟某渥愕馁Y金支持。

（二）做好風險控制。房地產(chǎn)的風險控制與規(guī)避是房地產(chǎn)企業(yè)的核心問題，既要控制融入方，既房地產(chǎn)企業(yè)本身的風險，如管理、經(jīng)營風險;又要控制融出方的資金風險，保障融出方的資金安全。同時規(guī)避外部風險，如市場因素、政策因素帶來的風險。

（三）提升工作業(yè)績和水平，樹立良好企業(yè)形象。房地產(chǎn)企業(yè)必須從優(yōu)化自身產(chǎn)品、改善經(jīng)營、管理和服務、培養(yǎng)良好的團隊和業(yè)績、打造企業(yè)品牌、鑄造企業(yè)信譽等方面提升競爭力，從而改善整體融資水平和資本運作能力，獲得更多投資方的信賴。

（四）通過股權投資，擴充自有資金。自有資金是一個企業(yè)生存和發(fā)展的基礎。首先，必須有充足的自有資金來支持各整個企業(yè)的良性運作，然后才能受到外部投資者的青睞。擴大自由資金的渠道之一是增加內部積累，這就要求公司通過項目開發(fā)和經(jīng)營，逐步增加積累，把企業(yè)逐步有小作大;另一方面，外部的資金投入同樣可以增加企業(yè)的自有資金，外部投入主要包括原有股東增加投入，新股東加入（通過私募擴股）兩種方式。

（五）發(fā)揮中介機構作用，強化社會監(jiān)督職能。企業(yè)基金或債券能否到期及時兌現(xiàn)，是否有投資價值，應當由律師事務所、資產(chǎn)評估機構和會計師事務所等中介機構給予客觀評判，給投資者提供企業(yè)債券或基金的全面情況及相關信息，不得有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏，提高發(fā)行人透明度。從而讓投資者借助中介機構能自主決策，理性投資。另外，擔保公司在房地產(chǎn)金融市場中起到架設融資渠道、提升企業(yè)信用、減少銀行風險的作用，擔保公司的介入，能夠在很大程度上解決銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對稱的問題，也應當注意發(fā)揮它的橋梁作用。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展如何，融資是關鍵。雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款，但應該根據(jù)金融市場發(fā)展新形勢，加強融資創(chuàng)新，根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，設計好融資結構，利用融資創(chuàng)新產(chǎn)品進行資金融通，求得更低的資金成本和更大的經(jīng)濟效益。

（作者單位：山東省德州振華建安集團財稅中心）