超期后抵押權(quán)變更登記可行性分析

彭紫依

摘要：相關(guān)期限的變更是否對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，應(yīng)分情況討論，而不是一刀切地要求必須提供其他抵押權(quán)人的書面同意。不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在強(qiáng)化促進(jìn)交易安全發(fā)揮物權(quán)效用的社會(huì)作用層面，對(duì)續(xù)貸導(dǎo)致的抵押變更登記也應(yīng)積極予以登記支持。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;抵押權(quán)變更;超期

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：c

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0057-59 收稿日期：2019-09-08

貸款展期在金融借款中時(shí)有發(fā)生，借款人在貸款到期不能歸還時(shí)，首選就是向貸款銀行申請(qǐng)延期償還貸款，這種現(xiàn)象在很多企業(yè)借款中尤為普遍。為保障企業(yè)的有序發(fā)展、防止斷貸后帶來(lái)的一系列不良后果，國(guó)家層面也支持貸款展期，特別是一些初發(fā)展的小微企業(yè)，斷貸很有可能造成資金鏈斷裂從而導(dǎo)致破產(chǎn)，如果不給企業(yè)續(xù)貸，銀行貸款也可能成為不良資產(chǎn)。規(guī)范企業(yè)融資續(xù)貸，確保銀行愿意續(xù)貸已經(jīng)成為降低企業(yè)資金成本、防控金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在強(qiáng)化促進(jìn)交易安全發(fā)揮物權(quán)效用的社會(huì)作用層面，對(duì)續(xù)貸導(dǎo)致的抵押變更登記也應(yīng)積極予以登記支持。

依據(jù)2016年1月1日生效的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和2019年5月1日生效的《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，債務(wù)履行期限、債權(quán)確定期間變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的材料等必要材料到登記中心申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記，如果該抵押權(quán)的變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，則應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料。由此可見，當(dāng)事人申請(qǐng)登記中心對(duì)一般抵押的債務(wù)履行期限、最高額抵押的債權(quán)確定期間變化進(jìn)行變更登記是有法律法規(guī)支持的，需要考慮的只是此變更是否對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。實(shí)際操作中，有登記機(jī)構(gòu)據(jù)此規(guī)定普遍要求抵押權(quán)人延長(zhǎng)期限時(shí)提供其他抵押權(quán)人的書面同意，但此書面同意往往難以取得，銀行續(xù)貸資金存在無(wú)法保留原順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致眾多銀行陷入兩難境地。

事實(shí)上，相關(guān)期限的變更是否對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，應(yīng)分情況討論，而不是一刀切地要求必須提供其他抵押權(quán)人的書面同意。按照《物權(quán)法》第199條及2000年12月13日生效的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》）第78條的規(guī)定，同一個(gè)財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償……：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在前的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。順序在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存，留待清償順序在后的抵押擔(dān)保債權(quán)?？梢?，抵押登記順位是探討是否產(chǎn)生不利影響的關(guān)鍵點(diǎn)，在變更登記不影響抵押順位時(shí)就不會(huì)對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生所謂的不利影響，此種情況下就不需要要求提供其他抵押權(quán)人的書面同意。

1一般抵押

根據(jù)《物權(quán)法》第177條關(guān)于擔(dān)保物權(quán)消滅的規(guī)定，除主債權(quán)消滅、擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)等法定的擔(dān)保物權(quán)消滅情形發(fā)生時(shí)擔(dān)保物權(quán)才消滅。債務(wù)履行期內(nèi)，抵押人、抵押權(quán)人協(xié)商一致因一般抵押的債務(wù)履行期限延長(zhǎng)，到登記部門申請(qǐng)變更登記的，屬于在主債權(quán)履行期內(nèi)的變更，此時(shí)主債權(quán)未消滅、抵押權(quán)亦未消滅，抵押權(quán)變更登記明顯不會(huì)造成抵押權(quán)順位的變化，不會(huì)對(duì)后順位抵押權(quán)人的利益產(chǎn)生任何不利影響，按照對(duì)法條的理解登記部門應(yīng)直接辦理抵押權(quán)變更登記。而超期后抵押人、抵押權(quán)人協(xié)商一致申請(qǐng)變更登記的，登記部門能否受理，則需要細(xì)分為如下兩類情況討論。

1.1超過(guò)登記的債務(wù)履行期限，未超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效期間的

在一般抵押中，超過(guò)登記的債務(wù)履行期限即超過(guò)了主債權(quán)約定的履行期，按照2017年10月1日生效的《中華人民共和國(guó)民法總則》第9章訴訟時(shí)效第188條的規(guī)定，民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為3年，在超過(guò)登記的債務(wù)履行期限但未超過(guò)3年訴訟時(shí)效期間內(nèi)，債權(quán)人在主債權(quán)合同訴訟時(shí)效期間內(nèi)積極主張權(quán)利，通過(guò)延長(zhǎng)主債權(quán)合同中的履行期限來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利應(yīng)得到法律支持。主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)，抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致申請(qǐng)變更登記的行為，并不會(huì)觸及抵押權(quán)順位的改變，因此超過(guò)登記的債務(wù)履行期限，未超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效期間的，不需要提供其他抵押權(quán)人的書面同意，登記部門可直接辦理抵押變更登記。

1.2超過(guò)登記的債務(wù)履行期限，且超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效期間的

超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效期間的，根據(jù)2017年10月1日生效的《中華人民共和國(guó)民法總則》第9章關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定可知，當(dāng)事人可以在訴訟時(shí)效期間內(nèi)向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利，超出訴訟時(shí)效行使債權(quán)或抵押權(quán)等權(quán)利的法律后果是失去法院的保護(hù)，即失去勝訴權(quán)，債務(wù)人取得不履行義務(wù)的抗辯，但主債權(quán)和抵押權(quán)并未消滅。這點(diǎn)在最高人民法院（2015）民申字第1792號(hào)再審民事裁定書中明確：對(duì)于債權(quán)超過(guò)訴訟時(shí)效的法律后果，學(xué)理及實(shí)踐的通行見解是，該債權(quán)并不致消滅，而是變?yōu)椴荒艿玫椒蓮?qiáng)制保護(hù)的自然債權(quán)?！睹穹倓t》第192條也規(guī)定，“訴訟時(shí)效期間屆滿的，義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯。訴訟時(shí)效期間屆滿后，義務(wù)人同意履行的，不得以訴訟時(shí)效期間屆滿為由抗辯;義務(wù)人已自愿履行的，不得請(qǐng)求返還。”因此，超過(guò)登記的債務(wù)履行期限，且超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效期間申請(qǐng)變更登記時(shí)，學(xué)理上認(rèn)為主債權(quán)訴訟時(shí)效到期并不會(huì)消滅抵押權(quán)，但此時(shí)抵押權(quán)在法律效果上類似自然債務(wù)，是否對(duì)其他抵押權(quán)人的利益造成不利影響在實(shí)踐中有一定的爭(zhēng)議。此時(shí)若雙方協(xié)商一致延期申請(qǐng)變更登記的，登記部門應(yīng)謹(jǐn)慎操作，進(jìn)行變更登記的應(yīng)要求當(dāng)事人提供其他抵押權(quán)人的書面同意書。

2最高額抵押

《擔(dān)保法解釋》第82條明確規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進(jìn)行變更，以其變更對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)人的，人民法院不予支持。由此可見，在債權(quán)確定期間內(nèi)，最高額抵押人及最高額抵押權(quán)人協(xié)商一致要求變更登記的會(huì)對(duì)其他抵押人產(chǎn)生不利影響，登記中心必須要求提供順序在后的其他抵押權(quán)人的書面同意，否則不予進(jìn)行變更登記。

按照《物權(quán)法》第206條的規(guī)定：有下列情形之一的，抵押人的債權(quán)確定：（一）在約定的債權(quán)確定期間屆滿;（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)……最高額一旦確定后就轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愕盅簷?quán)，因此超過(guò)債權(quán)確定期間后，當(dāng)事人申請(qǐng)變更登記的則按照一般抵押的操作進(jìn)行。

通過(guò)上述討論，可以看到一般抵押的在債務(wù)履行期內(nèi)及超過(guò)登記的債務(wù)履行期限、未超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效期間的，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，因變更債務(wù)履行期限申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記的不需要提供其他抵押權(quán)人的書面同意，登記部門可直接辦理。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，此時(shí)需提供的材料為不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、委托相關(guān)人員來(lái)辦理抵押變更及領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證的需要提供委托書、申請(qǐng)人及代理人的身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明（原他項(xiàng)權(quán)證）、債務(wù)履行期限約定變更的協(xié)議等法律、行政法規(guī)以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。系統(tǒng)操作則可在抵押權(quán)登記一建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記/建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物抵押權(quán)變更登記中進(jìn)行。超過(guò)登記的債務(wù)履行期限，且超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效期間的，則在上述申請(qǐng)材料基礎(chǔ)上還要增加提供其他抵押權(quán)人的書面同意，登記部門才予以抵押權(quán)變更登記。最高額抵押權(quán)在債權(quán)確定期間內(nèi)，除非申請(qǐng)人能提供其他抵押權(quán)人的書面同意，否則登記部門應(yīng)不予做抵押權(quán)變更登記，在債權(quán)確定轉(zhuǎn)為一般抵押后則直接在登記系統(tǒng)中進(jìn)行最高額抵押轉(zhuǎn)為一般抵押的操作，繼而按照一般抵押的展期流程操作。