房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管持續(xù)全面收緊

馬劫

【事件】

近日，北京銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范銀行與金融科技公司合作類業(yè)務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)保險業(yè)務(wù)的通知》，規(guī)范北京地區(qū)銀行與金融科技公司合作類業(yè)務(wù)，其中明確表示加強資金用途合規(guī)性審查，要求銀行按照穿透原則，嚴查資金用途合規(guī)性，嚴防信貸資金違規(guī)流入網(wǎng)絡(luò)借貸平臺、房地產(chǎn)市場等禁止性領(lǐng)域。

【點評】

近期，嚴防信貸資金流人房地產(chǎn)市場及控制房地產(chǎn)貸款數(shù)量的地方性監(jiān)管政策還在密集出臺。今年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境相對寬松，地產(chǎn)信托增量變大，土地市場熱度提升，地王頻現(xiàn)，宏觀杠桿率也開始飆升。但好景不長，房地產(chǎn)市場隱現(xiàn)出的小陽春被迅速遏制，監(jiān)管開始加強對地產(chǎn)融資端的限制。自今年5月銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文”開始限制銀行和信托融資后，房地產(chǎn)融資渠道步步收緊，信托、海外債、銀行貸款、開發(fā)貸、ABS等的監(jiān)管新政頻出。房企幾乎所有的融資渠道都受到全面調(diào)控。從小房企至龍頭房企，均在承受著不同程度的融資壓力。監(jiān)管對于房企資金管控，從拿地端逐步深入至開發(fā)端，甚至影響至銷售端。外部融資和內(nèi)部現(xiàn)金流全面收緊，寬松的融資一去不復(fù)返了。在監(jiān)管全面封堵融資的高壓之下，房企融資方式分化，高下立現(xiàn)。國內(nèi)貸款門檻較高，銀行多以優(yōu)質(zhì)房企為主要客戶，小房企得到的支持較少，更多依靠非標融資。央企和國企融資優(yōu)勢是顯而易見的，今年上半年，中海、華潤、越秀的融資成本分別為4.28%、4.45%和4.76%，較2018年末均有下降。房企分化還體現(xiàn)在債務(wù)壓力上，房企融資難已成定局，對房企而言，貨幣資金與債務(wù)（尤其是短期債務(wù)）之比較低，信用風(fēng)險相對來講會比較大。房企長期對于財務(wù)精細化管控程度，決定了其在穿越市場周期能力。為規(guī)避資金風(fēng)險，一些企業(yè)選擇減少拿地控制擴張規(guī)?；蜻x擇退出房地產(chǎn)行業(yè);另一些企業(yè)則已備足糧草等待市場拿地窗口期。在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期中，或許新一輪洗牌也隨之開始了。