城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造面臨的主要問(wèn)題及處置建議

江勇

摘要：國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)6月19日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。為做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，現(xiàn)就城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的界定、改造的內(nèi)容、改造面臨的主要問(wèn)題及處置辦法進(jìn)行簡(jiǎn)要的探討。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造;基礎(chǔ)設(shè)施;公共服務(wù)設(shè)施

中圖分類號(hào)：F293 獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0046-48 收稿日期：2019-09-12

1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的界定

目前，對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的界定眾說(shuō)紛紜，國(guó)家也沒(méi)有統(tǒng)一的界定。結(jié)合長(zhǎng)期舊城改造的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)是建造時(shí)間比較長(zhǎng)，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問(wèn)題比較突出的居住小區(qū)，主要是2000年及之前修建的居住小區(qū)。

2城鎮(zhèn)小區(qū)改造的內(nèi)容

2.1基礎(chǔ)設(shè)施改造

主要包括自來(lái)水、污水、雨水、消防用水、電力電信、燃?xì)獾裙芫€和設(shè)施設(shè)備的改造，人行道、車行道等道路工程的改造。

2.2公共服務(wù)設(shè)施改造

主要包括鋪裝地面，景觀照明，活動(dòng)設(shè)施，無(wú)障礙設(shè)施，停車位，菜市場(chǎng)、超市等便民設(shè)施，安防設(shè)施等的改造。

2.3小區(qū)環(huán)境整治

主要包括景觀提升、垃圾分類收集、違章建筑及戶外廣告等的整治。

2.4房屋修繕

主要包括防雷、防水節(jié)能、墻體門窗等的修繕，加裝電梯，樓內(nèi)管線及附屬設(shè)施整治，地下空間整治等。

3城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造面臨的主要問(wèn)題及處置辦法

3.1配套政策問(wèn)題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及優(yōu)先供地、規(guī)劃條件優(yōu)化、稅費(fèi)減免等問(wèn)題，需要相關(guān)政策予以明確。建議有關(guān)部門加強(qiáng)調(diào)研，及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提供政策支撐。

3.2小區(qū)綜合改造與拆舊建新問(wèn)題

有些小區(qū)由于修建的時(shí)間長(zhǎng)、房屋結(jié)構(gòu)老化、抵抗自然災(zāi)害的能力差，安全隱患高，對(duì)這類小區(qū)如進(jìn)行綜合改造非但沒(méi)有價(jià)值，反而還會(huì)增加安全隱患。對(duì)這類小區(qū)最好采取拆舊建新的辦法，整體予以拆除。因此，對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不能搞一刀切，建議在改造前搞好調(diào)查工作，科學(xué)分類。對(duì)確需整體拆除的，堅(jiān)決采取拆舊建新的辦法。

3.3單個(gè)改造與成片改造問(wèn)題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)較多，對(duì)此，是單個(gè)逐一改造還是成片統(tǒng)一改造？筆者認(rèn)為，在條件許可的情況下，最好優(yōu)先考慮成片整體改造，因?yàn)槌善w改造可集約用地，優(yōu)化規(guī)劃條件，降低改造成本，同時(shí)最大程度提高小區(qū)品位，提升小區(qū)價(jià)值。建議在改造前做好調(diào)查摸底，對(duì)成片的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，做好菜市場(chǎng)、幼兒園、超市、醫(yī)院、養(yǎng)老設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施的選址、供地等調(diào)研工作。

3.4改造資金籌集問(wèn)題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)較多，改造資金數(shù)額大，改造資金可從多方面籌集。筆者認(rèn)為，改造資金可從5個(gè)方面籌集：一是政府財(cái)政資金補(bǔ)貼;二是金融機(jī)構(gòu)貸款;三是社會(huì)資金投入;四是電力電信等管線單位投人;五是居民個(gè)人出資。對(duì)人行道、車行道等道路工程改造，景觀提升，垃圾分類收集，鋪裝地面，墻面整治，景觀照明，活動(dòng)設(shè)施，無(wú)障礙設(shè)施，樓內(nèi)管線及附屬設(shè)施整治，地下空間整治等純投入的部分，由財(cái)政補(bǔ)貼資金支出;對(duì)經(jīng)營(yíng)性的菜市場(chǎng)、幼兒園（公辦除外）、停車場(chǎng)、商場(chǎng)或超市、醫(yī)院（公辦除外）、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等的修建費(fèi)，可通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款或引進(jìn)社會(huì)資金解決，用經(jīng)營(yíng)性收入償還貸款，用所有權(quán)或一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵扣社會(huì)資金;對(duì)自來(lái)水、電力電信、燃?xì)獾裙芫€及配套設(shè)施的修繕，由管線單位出資;對(duì)加裝電梯、屋內(nèi)部分的修繕費(fèi)用，通過(guò)財(cái)政資金補(bǔ)貼大部分，居民個(gè)人出資小部分解決。

3.5統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問(wèn)題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及住建、規(guī)劃與自然資源、水務(wù)、稅務(wù)、工商、城管、公園城市建設(shè)與城市更新、教育、電力電信、燃?xì)獾炔块T，而且改造的時(shí)間長(zhǎng)（初步估計(jì)3-5年），在改造中不可避免會(huì)出現(xiàn)相關(guān)單位推諉、扯皮等情況，為保障改造的順利推進(jìn)，有必要成立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)小組，市縣成立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，分管城鎮(zhèn)建設(shè)的副市長(zhǎng)副縣長(zhǎng)擔(dān)任小組組長(zhǎng)，住建、規(guī)劃與自然資源、水務(wù)、稅務(wù)、工商、城管、城市建設(shè)與城市更新、教育等部門負(fù)責(zé)人為小組成員，小組辦公室設(shè)在住建部門，住建部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組辦公室主任，負(fù)責(zé)小組的日常工作，重大問(wèn)題報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組。同時(shí)建議城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造由屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體實(shí)施，住建部門進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，區(qū)（市）縣人民政府進(jìn)行監(jiān)督管理。

3.6居民自愿改造的問(wèn)題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及居民的切身利益，居民是否同意改造關(guān)系到小區(qū)改造是否啟動(dòng)和改造是否順利進(jìn)行，但因多方面原因，并非小區(qū)的所有居民都同意改造。因此筆者建議：在小區(qū)改造前，發(fā)動(dòng)小區(qū)居民通過(guò)協(xié)商形成共識(shí)，積極參與小區(qū)改造，同時(shí)做好居民改造意愿的征詢工作，對(duì)多數(shù)居民不同意改造，或者提出更高改造要求的，除存在嚴(yán)重安全隱患，必須及時(shí)拆除的，可暫緩啟動(dòng)改造。特別是居民對(duì)屋內(nèi)改造不同意出資，不同意加裝電梯的，最好停止相關(guān)的改造工作。事后可加強(qiáng)宣傳教育，待居民都普遍同意改造時(shí)，方可啟動(dòng)小區(qū)的改造。

3.7工程質(zhì)量問(wèn)題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)點(diǎn)多面廣，小區(qū)改造的質(zhì)量直接影響到黨群關(guān)系和政府的形象，為防止權(quán)力尋租，切實(shí)保護(hù)廣大居民的合法權(quán)益，充分體現(xiàn)公開公平公正的原則，筆者建議：通過(guò)招投標(biāo)的方式確定施工單位，同時(shí)采取工程監(jiān)理。對(duì)因量小等原因不需要招投標(biāo)或工程監(jiān)理的，可組織居民代表進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)政府相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，必要時(shí)可采取新聞媒體監(jiān)督，以確保工程改造質(zhì)量。

3.8后續(xù)管理問(wèn)題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造后，小區(qū)面貌煥然一新，居民生活質(zhì)量得以提高，為更好更長(zhǎng)久保持小區(qū)的良好環(huán)境，必須同步建立小區(qū)后續(xù)管理機(jī)制。筆者建議：社區(qū)（居委會(huì)）和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強(qiáng)宣傳和指導(dǎo)，協(xié)助小區(qū)成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，制定小區(qū)管理規(guī)約及居民議事規(guī)則，同時(shí)增強(qiáng)居民購(gòu)買服務(wù)的意識(shí)，最大可能引進(jìn)物業(yè)公司，對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行有效管理。

此外，在改造過(guò)程中，要因地制宜，根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況確定改造方式和改造內(nèi)容，不搞一刀切，必要時(shí)，可采取一小區(qū)一改造方案。