數(shù)據(jù)分析在房屋交易中的應(yīng)用

李妍

摘要：在當(dāng)今大數(shù)據(jù)時(shí)代，各種數(shù)據(jù)挖掘和新技術(shù)手段紛至沓來(lái)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域帶來(lái)更多的機(jī)遇與活力。簡(jiǎn)要概述了在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，大數(shù)據(jù)分析在房屋交易、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、服務(wù)監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等領(lǐng)域的實(shí)際應(yīng)用與創(chuàng)新方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)監(jiān)測(cè);數(shù)據(jù)融合;大數(shù)據(jù)平臺(tái);價(jià)格指數(shù)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0023-28 收稿日期：2019-10-30

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，存在價(jià)格上漲過快、市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡等問題。隨著各地相繼落實(shí)“一城一策、因地制宜”，監(jiān)管部門迫切需要通過大數(shù)據(jù)應(yīng)用，實(shí)時(shí)獲取各城市市場(chǎng)交易情況、價(jià)格走勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等相關(guān)數(shù)據(jù)信息，也需要搭建一個(gè)可視化智能服務(wù)監(jiān)控平臺(tái)。

那么接下來(lái)的問題是，我們需要從哪些方面進(jìn)行平臺(tái)搭建？大數(shù)據(jù)運(yùn)用能解決市場(chǎng)存在的哪些問題？如何能更好地為網(wǎng)簽交易平臺(tái)提供先進(jìn)的數(shù)據(jù)資源和技術(shù)手段？本文將為讀者解答上述問題，同時(shí)將介紹國(guó)信達(dá)企業(yè)在房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)領(lǐng)域開創(chuàng)的佳績(jī)。

1市場(chǎng)現(xiàn)狀與平臺(tái)需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管過程中常常遇到諸多挑戰(zhàn)，例如房源底數(shù)不清、主體信用參差不齊、各類材料多次提交、投訴和問題解決難、及時(shí)陛與實(shí)時(shí)性不佳、交易需進(jìn)一步規(guī)范等諸多難點(diǎn)，使得監(jiān)管服務(wù)流程受阻，問題解決進(jìn)程變得緩慢。所謂房源底數(shù)不清，是指多數(shù)政府主管部門尚未掌握全面的房產(chǎn)信息，往往只了解可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的商品房，而對(duì)未登記的房產(chǎn)底數(shù)不了解。而市場(chǎng)管理需要對(duì)供求總量有所把握，才能制定合理的市場(chǎng)調(diào)控政策。所謂及時(shí)性和實(shí)時(shí)性不佳是指，目前主管部門對(duì)市場(chǎng)交易的了解往往來(lái)源于交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，而網(wǎng)簽這一行為往往發(fā)生在買賣雙方合同簽訂、買方貸款審批之后，因而存在一定的時(shí)滯，無(wú)法反映快速變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在此背景下，房地產(chǎn)交易的網(wǎng)簽及管理平臺(tái)為實(shí)現(xiàn)快速升級(jí)，需要解決以下六點(diǎn)問題：交易房源全覆蓋、市場(chǎng)主體全參與、交易環(huán)節(jié)全打通、監(jiān)測(cè)監(jiān)管全維度、公共服務(wù)全納入、運(yùn)營(yíng)服務(wù)全方位。從而達(dá)到房源存量數(shù)據(jù)清晰，主體覆蓋全面無(wú)遺漏，交易價(jià)格透明，市場(chǎng)數(shù)據(jù)及時(shí)，數(shù)據(jù)互通互聯(lián)，能夠支撐租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地，同時(shí)信息服務(wù)和監(jiān)管可以得到加強(qiáng)，投訴和問題解決及時(shí)等多方面利好舉措，具體目標(biāo)見圖1。

2數(shù)據(jù)分析與應(yīng)用方向

2.1房產(chǎn)交易管理數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

要達(dá)到上述建設(shè)目標(biāo)，數(shù)據(jù)基礎(chǔ)非常重要，支撐交易管理平臺(tái)的樓盤表數(shù)據(jù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)存量房源全覆蓋，既包括商品房，也包括非商品房;既包括房產(chǎn)的物理屬性，也包括房產(chǎn)的空間屬性，具體內(nèi)容見表1。

除了房產(chǎn)的物理屬性數(shù)據(jù)以外，還需要獲取實(shí)時(shí)的市場(chǎng)活力數(shù)據(jù)。通過實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)全網(wǎng)市場(chǎng)買賣、租賃、營(yíng)銷等市場(chǎng)行為，實(shí)時(shí)獲取市場(chǎng)主體的各類信息，如新房供應(yīng)、二手房供應(yīng)、租賃房產(chǎn)供應(yīng)、成交周期等，監(jiān)測(cè)平臺(tái)見圖2。

2.2數(shù)據(jù)分析內(nèi)容及方向

2.2.1主體數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)

市場(chǎng)主體的規(guī)范度是重要的管理指標(biāo)，而網(wǎng)簽備案是重要手段，備案率則是重要的考核指標(biāo)。通過對(duì)市場(chǎng)活力數(shù)據(jù)的分析，可以獲得掛牌房產(chǎn)數(shù)量、掛牌下降房產(chǎn)數(shù)量、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房源量、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量等主體數(shù)據(jù)，將這些數(shù)據(jù)與網(wǎng)簽備案房產(chǎn)數(shù)量、備案時(shí)間、備案價(jià)格進(jìn)行交叉核驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)不規(guī)范行為，如備案價(jià)格偏低、未及時(shí)備案、虛假掛牌、虛假房源等，為市場(chǎng)監(jiān)管提供依據(jù)。

2.2.2掛牌房源核驗(yàn)

虛假房源往往是不規(guī)范交易的開始，通過虛假房源、虛假價(jià)格對(duì)市場(chǎng)形成干擾，而掛牌房源核驗(yàn)則可以有效解決這一問題。具體方式包括房源備案申請(qǐng)、房源位置確認(rèn)、房源備案審核、房源賦碼等相關(guān)操作步驟。通過這一系列手段，實(shí)現(xiàn)一房一碼，真實(shí)房源乃至真實(shí)價(jià)格，為規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境提供了前提，房源核驗(yàn)流程見圖3。

2.2.3優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)交易流程

在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，需要進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案、繳納稅費(fèi)及不動(dòng)產(chǎn)登記諸多流程，諸多材料往往需要多次提交，給買賣雙方帶來(lái)了諸多不便。通過房源數(shù)據(jù)全覆蓋及一房一碼，房產(chǎn)交易所需的諸多資料可在網(wǎng)上提交及審核，尤其在合同網(wǎng)簽備案環(huán)節(jié)，可以實(shí)現(xiàn)完全線上提交、審核及辦結(jié)。從而減輕群眾負(fù)擔(dān)，提高主管部門“放管服”力度。

在一房一碼實(shí)現(xiàn)房管部門、稅務(wù)部門、登記部門共享后，通過房屋編碼，可以查詢合同備案信息、計(jì)稅參考價(jià)格等數(shù)據(jù)，可大大提高后續(xù)流程辦理效率。

2.2.4提供價(jià)格參考杜絕價(jià)格亂象

房產(chǎn)交易過程中的諸多不規(guī)范行為往往源于交易雙方、經(jīng)紀(jì)人之間信息的不對(duì)稱。通過對(duì)房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)的建模分析，可以建立不同層面的市場(chǎng)價(jià)格參考，從房屋價(jià)、小區(qū)價(jià)、片區(qū)價(jià)、行政區(qū)價(jià)、全市均價(jià)各個(gè)維度，全面了解市場(chǎng)價(jià)格狀況和走勢(shì)。通過政府公開網(wǎng)站提供全面的價(jià)格參考，提高市場(chǎng)透明度，降低市場(chǎng)各類欺騙行為見圖4。

2.2.5購(gòu)房人宜居指南

除了對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管外，還可以為購(gòu)房者提供宜居指南這類服務(wù)功能，平臺(tái)系統(tǒng)通過設(shè)置片區(qū)評(píng)分功能，對(duì)教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)、辦公、文娛、房產(chǎn)等多個(gè)維度，進(jìn)行綜合指標(biāo)模型的評(píng)分，通過大數(shù)據(jù)應(yīng)用，快速找到該城市的利好片區(qū)、利好小區(qū)，符合購(gòu)房者需求的房源信息見圖5。

在決策分析方面，可打造一個(gè)BI系統(tǒng)，將監(jiān)管指標(biāo)、監(jiān)測(cè)指標(biāo)和運(yùn)行指標(biāo)整合在一起，應(yīng)用于市場(chǎng)供需分析、價(jià)格分析、交易行為、監(jiān)測(cè)指標(biāo)等諸多方面。

3數(shù)據(jù)與服務(wù)能力要求

要實(shí)現(xiàn)上述功能，需要政府主管部門或服務(wù)供應(yīng)商具備諸多數(shù)據(jù)能力和服務(wù)能力。

3.1全覆蓋樓盤表數(shù)據(jù)采集與融合能力

一方面，對(duì)于已登記的房產(chǎn)樓盤表可以通過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)建立，對(duì)于未登記房產(chǎn)樓盤表則需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)的采集。同時(shí)需要對(duì)不同來(lái)源的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)進(jìn)行融合，提取出規(guī)范完整的樓盤表數(shù)據(jù)。通過對(duì)多源異構(gòu)的數(shù)據(jù)集進(jìn)行抽取、轉(zhuǎn)換、加載等環(huán)節(jié)，動(dòng)態(tài)構(gòu)建數(shù)據(jù)處理過程，使復(fù)雜的數(shù)據(jù)項(xiàng)規(guī)范化。另一方面，以技術(shù)帶動(dòng)數(shù)據(jù)治理能力，提升數(shù)據(jù)分析的效率和質(zhì)量為目的，采用多維度數(shù)據(jù)融合，打造出服務(wù)交易管理的房地產(chǎn)時(shí)空大數(shù)據(jù)平臺(tái)。

3.2位置服務(wù)與空間計(jì)算能力

房產(chǎn)具有明顯的空間屬性，同時(shí)在不同的管理階段往往以不同的名稱來(lái)標(biāo)識(shí)，這往往帶來(lái)應(yīng)用過程中的困擾。因此需要基于地名地址庫(kù)，完成各行業(yè)地名地址解析，并實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化服務(wù)，能夠?qū)崟r(shí)更新房地產(chǎn)周邊民生POI數(shù)據(jù)，并提供可視化的展現(xiàn)服務(wù)，有效提升位置服務(wù)與空間計(jì)算能力，實(shí)現(xiàn)地圖快速找房與空間統(tǒng)計(jì)見圖6。

3.3自動(dòng)估價(jià)能力

要實(shí)現(xiàn)平臺(tái)提供價(jià)格參考功能，需要有龐大的自動(dòng)估價(jià)計(jì)算能力。通過提取房地產(chǎn)特征屬性，分析屬性與價(jià)格之間的關(guān)系，建立自動(dòng)估價(jià)模型，實(shí)時(shí)采集市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)，快速進(jìn)行房產(chǎn)自動(dòng)估價(jià)，為買賣雙方提供價(jià)格參考。

3.4地圖可視化服務(wù)能力

基于房地產(chǎn)時(shí)空大數(shù)據(jù)平臺(tái)，通過技術(shù)手段，加載各類需要地圖可視化的內(nèi)容，服務(wù)各類分析與管理工作。通過引入地圖可視化服務(wù)能力，令房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)可視化監(jiān)管見圖7。

3.5市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與市場(chǎng)研究能力

在市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警方面，需要實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)全國(guó)市場(chǎng)供求、交易、價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)等主體行為，及時(shí)對(duì)異常情況做出預(yù)警和預(yù)報(bào)。

國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)與清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所聯(lián)合研發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，并建立全國(guó)新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、租金、指數(shù)分析系統(tǒng)，可以全面提升統(tǒng)計(jì)分析與市場(chǎng)研究能力見圖8。

3.6軟件及數(shù)據(jù)接口開發(fā)能力

為實(shí)現(xiàn)與其他部門數(shù)據(jù)共享，服務(wù)機(jī)構(gòu)需要提供數(shù)據(jù)接口開發(fā)服務(wù)，方便集成數(shù)據(jù)應(yīng)用，需要提供基于房地產(chǎn)時(shí)空數(shù)據(jù)的應(yīng)用軟件開發(fā)服務(wù)，融入業(yè)務(wù)管理流程，進(jìn)行網(wǎng)簽服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)開發(fā)的同時(shí)，協(xié)助服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)和數(shù)據(jù)維護(hù)，以高效的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)能力，快速解決房地產(chǎn)交易中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)。

4總結(jié)

在以往的房產(chǎn)交易管理中，主管部門偏重管理與審核，常常忽略市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析及應(yīng)用，忽略提升市場(chǎng)透明度及對(duì)管理對(duì)象的服務(wù)。本文通過對(duì)房產(chǎn)交易領(lǐng)域的問題人手，提出了解決這些問題的目標(biāo)、方向及技術(shù)手段。希望通過對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的全面采集、整合及分析，及時(shí)了解市場(chǎng)供求關(guān)系、價(jià)格趨勢(shì)，及時(shí)掌握市場(chǎng)不規(guī)范行為，及時(shí)提供各類與房產(chǎn)相關(guān)的市民服務(wù)，切實(shí)提高政府執(zhí)政能力。提高政府“放管服”水平。