關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的探究

朱煥青

【摘 要】我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理的興起，而物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)順利實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”的三步戰(zhàn)略目標(biāo)，及全面建成小康社會(huì)具有積極的促進(jìn)作用。本文試從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、管理措施等方面探究了我國(guó)城區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;問(wèn)題;策略

近年來(lái)，我國(guó)城市基礎(chǔ)不斷興建，社區(qū)數(shù)量大規(guī)模增加，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理的興起，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)順利實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”的三步戰(zhàn)略目標(biāo)，及全面建成小康社會(huì)具有積極的促進(jìn)作用。然而，我國(guó)目前的物業(yè)管理堪憂，我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理中存在哪些問(wèn)題？如何構(gòu)建科學(xué)化、系統(tǒng)化的物業(yè)管理體系？提高我國(guó)物業(yè)管理水平的措施是什么？這些問(wèn)題引起了我的思索。

一、探尋物業(yè)管理問(wèn)題的現(xiàn)狀

物業(yè)管理作為我國(guó)住房制度改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是一種具有中國(guó)特色的現(xiàn)代化住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，且對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不同，導(dǎo)致物業(yè)管理覆蓋率低、發(fā)展出現(xiàn)不平衡，主要存在以下一些現(xiàn)狀：

1、物業(yè)管理法規(guī)體系不完善

近年來(lái)，我國(guó)雖出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)，這對(duì)規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)行起到一定的作用，但物業(yè)管理法規(guī)體系的不完善，對(duì)一些深層次的問(wèn)題卻沒(méi)有明確要求，造成了一些物業(yè)管理糾紛沒(méi)辦法通過(guò)法律途徑解決，為物業(yè)企業(yè)管理帶來(lái)了麻煩。

2、政府部門管理監(jiān)督不到位

作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理運(yùn)行正常與否直接影響著人們的居住質(zhì)量與社會(huì)安定。政府相關(guān)管理部門應(yīng)該實(shí)行統(tǒng)一督促監(jiān)管、承擔(dān)責(zé)任、履行職責(zé)?？墒?，近年來(lái)，有關(guān)物業(yè)管理和業(yè)主之間的矛盾糾紛逐漸增多，有的小區(qū)業(yè)主因不滿物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)收不到費(fèi)，沒(méi)了責(zé)任心更懶得服務(wù)業(yè)主，形成了“惡性循環(huán)”。從而導(dǎo)致小區(qū)陷入了管理混亂、車輛無(wú)人看管、衛(wèi)生沒(méi)人清掃的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的發(fā)生表明政府部門管理監(jiān)督不到位。

3、管理人員水平素質(zhì)不達(dá)標(biāo)

目前，我國(guó)大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)中的管理人員水平素質(zhì)不達(dá)標(biāo)，大多數(shù)管理人員都是非管理專業(yè)出身。這份工作輕松、技術(shù)含量低，也就成了很多下崗職工再就業(yè)所中意的崗位之一;而物業(yè)管理企業(yè)平時(shí)不重視對(duì)管理人員的規(guī)范服務(wù)與管理知識(shí)的培訓(xùn)，這些也直接損害了物業(yè)管理企業(yè)的品牌與形象，導(dǎo)致物業(yè)管理發(fā)展緩慢。

4、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促、監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。然而，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或者雖有，但形同虛設(shè)，導(dǎo)致業(yè)主有問(wèn)題但不知道向誰(shuí)反映，給物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。

二、改進(jìn)物業(yè)管理工作的措施

1、國(guó)家要完善法律體制

物業(yè)管理企業(yè)若沒(méi)有一套良好的法律體系進(jìn)行約束與保護(hù)，根本不可能從根源上解決物業(yè)管理存在的問(wèn)題。因此，我國(guó)要就目前物業(yè)管理企業(yè)的情況對(duì)現(xiàn)有的法律體系進(jìn)行改善、修改。建議政府部門要結(jié)合實(shí)際情況，制定出一套科學(xué)的法律體系。這樣，在物業(yè)管理工作中，如果業(yè)主之間出現(xiàn)各種問(wèn)題，都可以按照法律來(lái)解決。

2、政府要發(fā)揮調(diào)控管理

物業(yè)管理企業(yè)如果保持健康良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，將有利于提供大量的工作崗位，還能有效提升人們的居住質(zhì)量，改善居住環(huán)境，從而獲得良好的社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)效益。因此，政府應(yīng)該給予物業(yè)管理企業(yè)一定的政策扶持與經(jīng)濟(jì)投入，引導(dǎo)與規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)趨向穩(wěn)定良好的發(fā)展;其次，要在物業(yè)管理行業(yè)中充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，全面推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新意識(shí)、品牌意識(shí)與競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。同時(shí)，政府還應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況對(duì)其宏觀調(diào)控，優(yōu)化配置企業(yè)資源，支持部分有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的企業(yè)打造行業(yè)的優(yōu)秀品牌與文化，樹立優(yōu)秀物業(yè)管理的風(fēng)向標(biāo)。

3、思想上高度重視工作

思想上高度重視物業(yè)管理工作是以業(yè)主需求為核心要求的，是提升物業(yè)管理服務(wù)水平的前提。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展要求不斷提高物業(yè)管理工作效率，在思想上不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法。因此，作為物業(yè)管理者要不斷學(xué)習(xí)、研究物業(yè)管理規(guī)范，明確管理責(zé)任，認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格管理制度，完善相應(yīng)監(jiān)督機(jī)制，做到在思想上高度重視物業(yè)管理工作。

4、能力上提升專業(yè)水平

物業(yè)管理企業(yè)要不斷加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的培養(yǎng)與培訓(xùn)，在能力上提升他們的專業(yè)水平，打造一批優(yōu)秀的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。注重物業(yè)管理人才的引進(jìn)，建立重要崗位的嚴(yán)格用人選拔機(jī)制。還要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)與崗中指導(dǎo)與監(jiān)管，引進(jìn)新管理理念、管理模式與管理技術(shù)手段，以時(shí)俱進(jìn)。建議專家學(xué)者還要研究出符合本國(guó)國(guó)情的人才培養(yǎng)體系與物業(yè)管理理論體系，讓物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能有章可循，有理可依。

5、業(yè)主要強(qiáng)化保護(hù)意識(shí)

物業(yè)管理要健康有序地發(fā)展，業(yè)主也是強(qiáng)化自我保護(hù)意識(shí)。首先，業(yè)主在買期房或現(xiàn)房的時(shí)候，不僅要對(duì)樓宇本身深入了解，還要了解該樓宇的物業(yè)管理公司情況以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍等。第二，要加強(qiáng)居民委員會(huì)的作用。作為社區(qū)居民委員會(huì)有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)并對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)合同執(zhí)行情況和收費(fèi)使用情況等進(jìn)行監(jiān)督與檢查，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。第三，業(yè)主要明確物業(yè)管理收費(fèi)屬性，物業(yè)管理是一個(gè)代表性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)是為業(yè)主提供方便，進(jìn)行有償服務(wù)的企業(yè)。第四，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)情況公開，定期向業(yè)主公開財(cái)務(wù)結(jié)算和資金情況，才能有效遏制亂收費(fèi)，從而使物業(yè)管理逐步走向規(guī)范化。

總之，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)雖然快速發(fā)展著，但仍有很多不可忽視的問(wèn)題。我們國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步完善法律體制，充分發(fā)揮政府調(diào)控的作用;企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新管理，提高專業(yè)水平;居住業(yè)主要提高意識(shí)，懂法合理維權(quán)。這樣才能真正有效改變及促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，才能真正創(chuàng)造出安居樂(lè)業(yè)的和美人文環(huán)境，才能真正提高人民的幸福指數(shù)，實(shí)現(xiàn)美麗“中國(guó)夢(mèng)”，全面建成小康社會(huì)！

【參考文獻(xiàn)】

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