房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素研究

■ 崔漠雄（湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)）

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平和生活質(zhì)量也得到了提高，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到了很大發(fā)展，并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展中起到了非常重要的作用。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般呈波動(dòng)趨勢(shì)，需要通過分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的因素，提出有效的解決措施，從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高效發(fā)展，提高人們的生活水平。

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需不均衡

供給和需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的兩個(gè)主要影響因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的波動(dòng)是由于供給和需求之間的矛盾造成的。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需不均衡是由于資金、勞動(dòng)、技術(shù)等生產(chǎn)要素出現(xiàn)了變化，這些生產(chǎn)要素可以影響總供給量，導(dǎo)致總供給量出現(xiàn)收縮或者擴(kuò)大。另一方面，房地產(chǎn)的需求變化量低于供給變化量也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需不均衡的因素之一。在這種情況下，政府部門要宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，減緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，提高人們的生活質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)投資帶來的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)投資是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一個(gè)重要原因，被稱為“引擎”。房地產(chǎn)行業(yè)在大量的房地產(chǎn)投資影響下，逐步擴(kuò)張，進(jìn)而進(jìn)入了繁榮發(fā)展的時(shí)期，但是如果房地產(chǎn)投資金額逐漸降低，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入蕭條時(shí)期。此外，房地產(chǎn)投資行業(yè)和經(jīng)濟(jì)周期之間，是同向共振的，振動(dòng)的幅度具有一致性。

（三）金融資本的影響

金融學(xué)指出，金融資本和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間是緊密聯(lián)系、不可分割的，房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要金融資本的大力支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)也需要大量的金融資本，金融資本可以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

（四）土地要素的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，一級(jí)市場(chǎng)的交易主要由土地部門提供的土地資源來完成，房地產(chǎn)開發(fā)商的主要作用是改造土地要素，創(chuàng)造出新的商品。土地要素的會(huì)影響著房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也是造成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的一個(gè)因素。

（五）政策帶來的影響

我國(guó)政府相關(guān)部門通過調(diào)研房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行，結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，制定了許多惠民利民的政策，并要求各企業(yè)和單位認(rèn)真落實(shí)相關(guān)政策，嚴(yán)格按照法律法規(guī)經(jīng)營(yíng)貿(mào)易，這就是政策影響。政策影響著房地產(chǎn)行業(yè)的交易數(shù)量，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。比如，我國(guó)相關(guān)部門出臺(tái)了公租房政策，這一政策要求各地政府按照實(shí)際情況，將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的部分房屋作為公租房提供給人們使用，這個(gè)惠民政策既滿足了人們對(duì)于住房的需求，又減少了房地產(chǎn)總量，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)隨之也發(fā)生波動(dòng)。

二、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效措施

（一）重視市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)

相關(guān)部門要大力進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，通過實(shí)地考察和探訪了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，從而清楚的了解市場(chǎng)定位，制定有效措施來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。一般來說，投資主體結(jié)構(gòu)會(huì)影響未來的市場(chǎng)周期發(fā)展情況，市場(chǎng)周期發(fā)展的價(jià)值將會(huì)在投資中最大限度的發(fā)揮出來。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，職責(zé)界定尚不明確，缺少健全的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈波動(dòng)趨勢(shì)。為了健全房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)規(guī)章制度，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，需要重視房地產(chǎn)投資的規(guī)模，通過分析和研究，確定合理的投資規(guī)模，讓投資規(guī)模符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商要明確市場(chǎng)定位，按照市場(chǎng)調(diào)研的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)合理、科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)方案，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)問題，讓房地產(chǎn)行業(yè)更加繁榮發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)投資制度和政策

相關(guān)部門需要按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，制定科學(xué)、合理的房地產(chǎn)投資制度和政策。一些國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，風(fēng)險(xiǎn)防范措施尚不完備，在投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的條件下，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅度波動(dòng)的情況，房地產(chǎn)周期也將發(fā)生變化。應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，在合理確定房地產(chǎn)投資比例的同時(shí)，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。此外，要規(guī)范政府部門的投資情況，在重視房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)上，控制房地產(chǎn)行業(yè)的投資方向，讓房地產(chǎn)開發(fā)商合理利用土地資源，從而調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況。

（三）規(guī)范土地市場(chǎng)的交易

國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)重視土地市場(chǎng)的交易情況，控制土地市場(chǎng)的總量，出臺(tái)一系列詳細(xì)政策來管理土地租賃工作，按照相關(guān)政策和規(guī)章制度，統(tǒng)一管理土地使用權(quán)和所有權(quán)，科學(xué)合理的規(guī)劃土地使用方向，并監(jiān)督土地的用途，嚴(yán)格把控行政撥用地審批情況，確保房地產(chǎn)行業(yè)合理利用土地資源。還可以通過招標(biāo)拍賣的方法，完善傳統(tǒng)土地讓出制度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行拍賣和招投標(biāo)，這有利于提高土地資源的使用率，減少土地讓出工作中的貪污腐敗現(xiàn)象。同時(shí)，政府部門應(yīng)當(dāng)開放土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，宏觀調(diào)控城市的土地使用權(quán)，讓土地資源得到優(yōu)化和重置，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度，提高人們的生產(chǎn)和生活水平，也有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)金融體系是房地產(chǎn)行業(yè)中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，要嚴(yán)格把控融資體系，創(chuàng)新并完善房地產(chǎn)開發(fā)金融制度，一方面要大力建設(shè)傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款和房地產(chǎn)信托等金融形式，另一方面還要?jiǎng)?chuàng)新融資體系，在順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流中建設(shè)多元的金融融資系統(tǒng)。同時(shí)，還要?jiǎng)?chuàng)新住房消費(fèi)融資制度，除了傳統(tǒng)的政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款和住房合作基金等住房消費(fèi)融資渠道外，還需要擴(kuò)充融資渠道，創(chuàng)造新的融資方式，實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)融資渠道的多元化。此外，重視住房抵押貸款證券化的發(fā)展，通過合理利用住房抵押貸款證券化，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的流動(dòng)性，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)收益，讓房地產(chǎn)行業(yè)得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。最后，對(duì)于住房金融管理制度，需要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)投資模式，建立完整、合理的投資渠道，讓房地產(chǎn)行業(yè)得到政策和制度的支持，優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)人們的生產(chǎn)和生活質(zhì)量。

（四）健全房地產(chǎn)開發(fā)金融體系

三、結(jié)語

綜合上文所述，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不斷加快，已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的支柱。穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以提高國(guó)民的生活水平，改善國(guó)民的生活質(zhì)量。因此，要高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，仔細(xì)分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素，深入研究其中的關(guān)鍵之處，群策群力，通過有效的措施和方法，及時(shí)控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)控制在一個(gè)有效范圍內(nèi)，在不斷提高人們的生活質(zhì)量的同時(shí)，從而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。