龍巖市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀與對策

陳其昌

一、龍巖市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

龍巖市政府歷來高度重視保障性住房及安置房建設(shè)，積極響應國家及福建省有關(guān)保障性住房建設(shè)及安置房建設(shè)的相關(guān)政策規(guī)定，截止2019年5月已建成保障性住房及安置房2.23萬套、累計投入資金70億元。為加快保障性住房及安置房的建設(shè)進度，緩解項目建設(shè)財政支出壓力以及以往異地集中建設(shè)產(chǎn)生的社會問題，近年來，福建省出臺多項政策鼓勵創(chuàng)新保障性住房建設(shè)模式，增加保障性住房供給途徑、減輕地方政府財政壓力。龍巖市政府在2018年政府工作報告中，首次明確提出將積極探索新的保障性住房建設(shè)模式，加快保障性住房建設(shè)速度、提升城市低收入人群居住品質(zhì)、增加人民幸福感。

二、保障性住房建設(shè)改革方向

從近年來保障性住房建設(shè)數(shù)據(jù)分析，龍巖市和國內(nèi)大部分城市類似，主要采取集中選址、統(tǒng)一建設(shè)的模式開展保障性住房建設(shè)工作，資金均從政府財政收入中安排。保障性住房由地方政府統(tǒng)一建設(shè)和管理，這種高度集中的管理方式將保障性住房與其他房地產(chǎn)市場割裂開來，這使其在吸收先進的管理技術(shù)和管理實踐經(jīng)驗方面步履緩慢。政府部門在后續(xù)管理未明確歸口主管部門，對住戶的反映和投訴，很少能夠得到及時反饋和處理。這就導致保障性住房小區(qū)內(nèi)部公共設(shè)施破損速度比周邊其他商品房要快得多，公共區(qū)域臟、亂、差使得小區(qū)內(nèi)居民對居住的環(huán)境逐漸少了歸屬感，對公共設(shè)施的破損慢慢地就會視而不見。隨著時間的推移，公共服務設(shè)施老化與群眾追求良好的居住環(huán)境之間的矛盾越來突出，政府最終由不得不再次投入大量資金改造更新老舊設(shè)施。比如已建成多年的西湖苑、景陽小區(qū)等項目，因小區(qū)內(nèi)住戶拒絕繳交物業(yè)管理費，目前均已無物業(yè)服務管理公司管理。部分小區(qū)住戶成立了業(yè)主委員會自行管理，但管理極不規(guī)范，車庫變商鋪、綠化變停車場，且安全隱患重重。

為解決保障性住房及安置房建設(shè)過程中存在的問題，近年來，國內(nèi)多個城市開始探索改變目前保障性住房及安置房異地集中建設(shè)的模式，無論是何種模式，改革方向主要是兩點，一是鼓勵社會資本參與保障性住房建設(shè)、減輕地方政府財政負擔；二是拓寬保障性住房供給途徑、加快項目建設(shè)、增加總供給量。

根據(jù)住建部統(tǒng)計的全國保障性住房建設(shè)數(shù)據(jù)，杭州、深圳、上海等經(jīng)濟發(fā)達城市在保障性住房建設(shè)方面位于全國前列。杭州市從2011年起不斷探索、創(chuàng)新保障性住房建設(shè)模式，其中最為成功的無疑是“保障性住房配建模式”。這一模式避免了集中建設(shè)保障性住房導致低收入家庭就業(yè)、上學和就醫(yī)等離生活區(qū)較遠、生活成本增高的弊病。同一個小區(qū)內(nèi)購買商品房的居民和安置在保障房的低收入人群將享受同樣的居住品質(zhì)，共享教育、交通、醫(yī)療等公共資源。和以往的保障性住房相比，在商品房中配建的保障性住房居住條件無疑更加優(yōu)越。經(jīng)濟特區(qū)深圳市從“十二五”開始積極探索構(gòu)建“多層次住房保障體系”，重點探索如何破解土地、資金的瓶頸以及保障房分配制度設(shè)計。改革核心是科學界定了政府、社會資本、被保障人群在保障性住房建設(shè)與管理中的權(quán)益和責任，為未來的保障性住房建設(shè)提供新的可持續(xù)發(fā)展模式。

杭州、深圳等城市之所以在保障性住房建設(shè)方面取得較大成就，一是得益于當?shù)刎斦Y金較為寬裕，另一方面是當?shù)卣芊e極推進機制體制改革，摒棄落后觀念轉(zhuǎn)變政府職能，不斷探索如何充分激活地方財政、土地及社會資本等一切可利用資源加快保障性住房建設(shè)。

因此，學習國內(nèi)外保障性住房建設(shè)經(jīng)驗，改革原來的異地集中建設(shè)模式，通過各種政策措施鼓勵開發(fā)商在商品房中配建保障性住房及安置房，減輕財政支出壓力，是龍巖市增加保障性住房供給的必然選擇。2019年，龍巖市政府在首批公開出讓土地中已明確選取天成小區(qū)作為首個商品房配套建設(shè)保障性住房試點項目。

三、在商品房中配建安置房的效益分析

以龍巖市首個試點配建項目天成小區(qū)為例，項目規(guī)劃用地面積159畝，計劃建設(shè)住房3258套套，總建筑面積33萬平方米，《天成小區(qū)配建項目合作框架協(xié)議》約定配建比例為40%，龍巖市政府將在財政及稅收方面給予優(yōu)惠支持，項目建成后政府以建安成本價回購配建部分作為保障性住房使用。

（一）經(jīng)濟效益分析

1.隨著國家二胎政策放開，龍巖市未來商品房主要需求為120平方米以上4房的戶型，90平方米以下的戶型難以銷售。另外根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，單套建筑面積超過90平方米的住宅，總面積不等超過本項目總開發(fā)建筑面積的30%。因此，與地方政府合作在商品房中配套建設(shè)保障性住房有助于開發(fā)商快速去化小戶型住宅。

2.市場經(jīng)濟早已證明，公共部門永遠趕不上私營資本的運行效率。經(jīng)比對龍巖市已建成的保障性住房和商品房建設(shè)成本，龍巖市歷年來已建成的保障性住房建安成本普遍比同時期建設(shè)商品房高10%-20%，且項目開竣工時間比房地產(chǎn)開發(fā)項目更長。因此，在商品房用配套建設(shè)保障性住房并不能直接減輕地方政府財政壓力，但能提高保障性住房建設(shè)效率和降低保障性住房建設(shè)成本。

因此，從經(jīng)濟層面分析，金騰小區(qū)配建項目無論從龍巖市政府角度還是從開發(fā)商角度考慮，均為雙贏結(jié)果。

（二）社會效益分析

龍巖市天成小區(qū)配建項目在傳統(tǒng)的保障性住房供給之外，開辟出一種新的供給方式，成為傳統(tǒng)保障性住房建設(shè)工程的有益補充。天成小區(qū)配建項目的建設(shè)將對原有的集中建設(shè)模式提供兩個方面的補充，一方面是量上的補充，另一方面則是位置上的補充。相對于以往集中建設(shè)的保障性住房，試點配套建設(shè)保障性住房的天成小區(qū)具有選址更加合理、各項配套設(shè)施更齊全便利等優(yōu)勢。

1.可讓城市低收入人群共享舒適居住環(huán)境，共享便利的教育、醫(yī)療、交通出行等公共服務設(shè)施，降低生活成本，提升被保障人群的居住滿意度；

2.可以降低集中建設(shè)低品質(zhì)住房對區(qū)域環(huán)境可能產(chǎn)生的負面影響；

3.減緩居住空間分離和社會分層現(xiàn)象出現(xiàn)，促進社會和諧發(fā)展。

四、未來保障性住房建設(shè)展望

改革開放后，我國迎來了經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的時期，如何有效、平穩(wěn)地解決城市低收入人群的住房問題是影響民生經(jīng)濟發(fā)展的重大問題。從單純的經(jīng)濟效益層面考慮，地方政府均無動力投入大量資金與土地建設(shè)保障性住房。但是一個城市要達到整體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展就必須逐步解決城市低收入家庭住房困難的問題，讓城市居民如論收入高低都能“住有所居，居有所權(quán)”。因此，龍巖市應當大力推進保障性住房及安置房供給模式的改革，逐步摒棄以往集中建設(shè)保障性住房的落后供給模式，積極推進保障性住房改革，最大限度的發(fā)揮住房保障政策的經(jīng)濟效果和社會效果。

從國內(nèi)各大城市實踐看，越來越多的城市開始采用配建模式建設(shè)保障性住房，并紛紛出臺相關(guān)管理辦法、實施細則或意見。但各地區(qū)配建模式有所差異，部分存在不合理、不科學的地方。因此，龍巖市及時總結(jié)天成小區(qū)配建項目建設(shè)經(jīng)驗，吸取和借鑒其他城市的成功經(jīng)驗，不斷細化和完善保障性住房配建政策，逐步建立適應于龍巖市社會及房地產(chǎn)市場實際情況的保障性住房供給體制，提高政府決策的科學性，最大限度為低收入人群提供住房保障。龍巖市整體經(jīng)濟活力較低，人均月工資收入不足3000元，還有很大一部分城市居民居住在臟亂差的城中村，卻又無力購買新房，因此，龍巖市未來保障性住房仍然任重而道遠。