征遷評(píng)估價(jià)格復(fù)核工作存在的主要問題及對(duì)策
——以福建省莆田市為例

■蔡雪玉（莆田市價(jià)格認(rèn)定局）

征遷補(bǔ)償評(píng)估是指政府部門委托有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)擬征遷范圍內(nèi)土地、房屋、機(jī)器設(shè)備及其他附屬物進(jìn)行估價(jià)，并出具評(píng)估報(bào)告，作為政府補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格依據(jù)。在出具評(píng)估報(bào)告后、簽訂征遷補(bǔ)償協(xié)議之前，對(duì)于補(bǔ)償金額較大的征遷評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行價(jià)格復(fù)核，即：從專家?guī)熘须S機(jī)抽取數(shù)名估價(jià)師，組成復(fù)核小組，對(duì)評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)方法、測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行核實(shí)、檢查。經(jīng)復(fù)核無異議后，由財(cái)政部門支付征遷補(bǔ)償款。因此，評(píng)估復(fù)核是拆遷補(bǔ)償工作的重要環(huán)節(jié)，有利于把控好財(cái)政資金支出的合法性和安全性，也有助于提高評(píng)估公司工作的規(guī)范性及評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。近年來，拆遷補(bǔ)償評(píng)估數(shù)量呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在評(píng)估復(fù)核實(shí)踐中，也出現(xiàn)程序不規(guī)范、專家?guī)旖⒉煌晟?、專家身份單一、疑難業(yè)務(wù)問題解決機(jī)制不健全等問題。因此，研究解決拆遷評(píng)估復(fù)核工作中存在的問題具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。該文以福建省莆田市為例，立足于筆者工作實(shí)踐，從調(diào)查莆田市拆遷評(píng)估復(fù)核工作現(xiàn)狀入手，分析存在的主要問題，并提出相關(guān)建議及對(duì)策。

一、轄區(qū)內(nèi)拆遷評(píng)估價(jià)格復(fù)核工作現(xiàn)狀調(diào)查

一是調(diào)查拆遷評(píng)估的業(yè)務(wù)類型：從土地性質(zhì)角度劃分，有集體土地及地上物征遷補(bǔ)償評(píng)估、國(guó)有土地及地上物拆遷補(bǔ)償評(píng)估；從評(píng)估對(duì)象角度劃分，主要有土地使用權(quán)、廠房、機(jī)器設(shè)備、圍墻、道路、宮廟等特殊建筑物等；從拆遷項(xiàng)目類型角度劃分，主要有舊城片區(qū)改造拆遷項(xiàng)目、道路等基礎(chǔ)設(shè)施拆遷項(xiàng)目、招商引資工業(yè)項(xiàng)目涉及拆遷、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目拆遷等。

二是調(diào)查復(fù)核程序及復(fù)核專家情況：各縣（區(qū)）復(fù)核程序方面，由價(jià)格認(rèn)定部門從專家?guī)熘须S機(jī)抽取三名專家組成復(fù)核小組，在價(jià)格認(rèn)定部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下開展復(fù)核工作，復(fù)核小組成員分別提出意見后，由價(jià)格認(rèn)定部門匯總專家意見和出具書面復(fù)核意見書，并送達(dá)給評(píng)估公司進(jìn)行修改，最后由價(jià)格認(rèn)定部門將修改后的評(píng)估報(bào)告及復(fù)核意見書一并報(bào)財(cái)政部門，作為財(cái)政部門支付拆遷補(bǔ)償款的依據(jù)；復(fù)核專家方面，各縣（區(qū)）專家?guī)斐蓡T主要由土地、房地產(chǎn)及資產(chǎn)等方面的評(píng)估師組成，每個(gè)縣（區(qū)）約5－8 人。

三是調(diào)查近三年來全市復(fù)核數(shù)量及工作成效：2016 年，共復(fù)核拆遷類評(píng)估報(bào)告214 件，核減補(bǔ)償款約1570 萬元；2017 年，共復(fù)核拆遷類評(píng)估報(bào)告281 件，核減補(bǔ)償款約2330 萬元；2018 年，共復(fù)核拆遷類評(píng)估報(bào)告327 件，核減補(bǔ)償款約3270 萬元。

通過以上調(diào)查可知：征遷補(bǔ)償評(píng)估類業(yè)務(wù)涉及面廣、種類較多；各縣（區(qū)）基本建立了復(fù)核機(jī)制，復(fù)核程序基本符合規(guī)范；專家?guī)斐蓡T身份性質(zhì)較為單一，主要由估價(jià)師組成；復(fù)核數(shù)量呈逐年增加態(tài)勢(shì)；復(fù)核取得一定效果，減少財(cái)政支出。

二、拆遷評(píng)估價(jià)格復(fù)核工作存在的主要問題

（一）復(fù)核程序不夠完善

從以上調(diào)查可知，在復(fù)核程序環(huán)節(jié)存在的主要問題：一是接到復(fù)核業(yè)務(wù)后，僅由價(jià)格認(rèn)定部門一家單位抽取復(fù)核專家不妥，難以做到“公開、公平、公正”；二是由價(jià)格認(rèn)定部門匯總意見并以文件形式出具書面復(fù)核意見書的做法不妥，復(fù)核主體紊亂；三是價(jià)格認(rèn)定部門將評(píng)估報(bào)告送交有關(guān)專家復(fù)核時(shí)，公開了評(píng)估公司的名稱及相關(guān)估價(jià)師姓名，這有可能造成評(píng)估公司與復(fù)核人員的私下聯(lián)系，甚至發(fā)生利益輸送現(xiàn)象。

（二）復(fù)核專家?guī)烊藛T性質(zhì)單一、數(shù)量較少

從以上調(diào)查可知，專家?guī)斐蓡T僅由評(píng)估機(jī)構(gòu)推薦的估價(jià)師組成，缺乏建筑、機(jī)械電子、農(nóng)業(yè)、園林、規(guī)劃、土地等相關(guān)專業(yè)的專家，造成專家?guī)旒夹g(shù)力量不足。在復(fù)核工作實(shí)踐中，常常遇到特殊建（構(gòu)）筑物、大型或特殊行業(yè)機(jī)械設(shè)備、花卉苗木等疑難評(píng)估對(duì)象，評(píng)估難度大、專業(yè)技術(shù)要求高，現(xiàn)有的估價(jià)師復(fù)核人員面臨專業(yè)性挑戰(zhàn)，需要借助其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的力量。同時(shí)，各縣（區(qū)）拆遷評(píng)估復(fù)核量大，且呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，需要較多的復(fù)核專家參與復(fù)核，當(dāng)前復(fù)核專家較少，難以滿足工作需要。

（三）價(jià)格認(rèn)定部門工作人員缺乏征遷評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)

復(fù)核工作的專業(yè)性問題主要由復(fù)核專家完成，但協(xié)調(diào)溝通專家的工作由價(jià)格認(rèn)定部門負(fù)責(zé)。因此，價(jià)格認(rèn)定部門相關(guān)工作人員應(yīng)具備一定的征遷評(píng)估專業(yè)知識(shí)。目前，各縣（區(qū)）價(jià)格認(rèn)定部門負(fù)責(zé)拆遷評(píng)估復(fù)核工作的人員中，多數(shù)屬行政管理類專業(yè)，房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估等相關(guān)專業(yè)的人員較少，造成價(jià)格認(rèn)定部門工作人員與專家的溝通協(xié)調(diào)不暢。

（四）復(fù)核工作的質(zhì)量和水平有待提高

從以上調(diào)查可知，拆遷評(píng)估復(fù)核工作核減了一定數(shù)額的補(bǔ)償款，節(jié)省財(cái)政支出，取得較好成效。但也存在以下問題：一是部分專家責(zé)任心不強(qiáng)，復(fù)核工作馬虎應(yīng)付，未能充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)水平，進(jìn)而使復(fù)核意見不符合客觀實(shí)際；二是遇宮廟、精密儀器、地下隱匿工程等特殊評(píng)估物，復(fù)核專家自身專業(yè)知識(shí)受限，復(fù)核意見勉為其強(qiáng)；三是由于復(fù)核項(xiàng)目時(shí)間要求緊，復(fù)核專家未能充分審核評(píng)估報(bào)告，匆忙出具意見，也影響了復(fù)核結(jié)果的質(zhì)量；四是牽頭的價(jià)格認(rèn)定部門未能有效協(xié)調(diào)溝通評(píng)估公司及復(fù)核專家，如：告知不詳細(xì)、不專業(yè)，造成信息失真，復(fù)核修改意見難以真正傳達(dá)至評(píng)估公司，甚至造成誤解。

（五）疑難及有爭(zhēng)議問題的協(xié)調(diào)處置機(jī)制不健全

在復(fù)核實(shí)踐中，對(duì)疑難技術(shù)問題，常出現(xiàn)數(shù)名復(fù)核專家意見不一致等現(xiàn)象，各縣（區(qū)）處理的方法一般是由價(jià)格認(rèn)定部門另行口頭咨詢其他估價(jià)師或政府相關(guān)部門的意見，再將咨詢意見反饋給復(fù)核專家，使部分疑難技術(shù)問題得以暫時(shí)解決，并使專家達(dá)成一致意見，這類情形中專家意見受價(jià)格認(rèn)定部門的影響較大，效果欠佳。另一種處理方式是：由于數(shù)名專家中是同行從業(yè)者，彼此相互認(rèn)識(shí)，在判定疑難技術(shù)問題時(shí)，相互認(rèn)識(shí)的專家意見存在趨同性現(xiàn)象，即：資質(zhì)較深的專家影響其他專家的意見、或盲目隨從。

三、完善拆遷評(píng)估價(jià)格復(fù)核工作機(jī)制的相關(guān)建議及對(duì)策

（一）規(guī)范復(fù)核相關(guān)程序

針對(duì)存在的主要問題，提出相關(guān)完善措施：一是健全選取專家相關(guān)制度。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)涉及集體土地及國(guó)有土地之上的房屋等建（構(gòu)）筑物征遷，按現(xiàn)行相關(guān)管理職能，分別由自然資源管理及住建部門主管。因此，應(yīng)邀請(qǐng)自然資源管理及住建部門參與復(fù)核專家選取工作。即：由價(jià)格認(rèn)定部門牽頭，自然資源管理及住建部門參與，共同完成復(fù)核專家選取工作。同時(shí)，選取地點(diǎn)宜設(shè)定在縣（區(qū)）審批中心指定的辦公場(chǎng)所，且有監(jiān)控設(shè)施，全程記錄選取過程，選取結(jié)束后，由以上三個(gè)部門相關(guān)人員共同簽字確認(rèn)；二是規(guī)范和明確復(fù)核意見書出具的主體。復(fù)核意見主要體現(xiàn)專家個(gè)人的專業(yè)性見解，而非以政府所屬的價(jià)格認(rèn)定部門名義出具意見書，為明確復(fù)核責(zé)任，應(yīng)以專家集體名義出具意見書，且各復(fù)核專家應(yīng)在意見書上簽字；三是價(jià)格認(rèn)定部門在組織復(fù)核工作時(shí)，應(yīng)做好保密工作，應(yīng)隱匿出具評(píng)估報(bào)告的公司名稱、估價(jià)師姓名等信息，有效切斷拆遷評(píng)估公司與復(fù)核專家的聯(lián)系通道[1]。

（二）調(diào)整充實(shí)專家?guī)斐蓡T，提高復(fù)核技術(shù)力量

應(yīng)打破專家?guī)斐蓡T僅由估價(jià)師組成的局面，拓寬專家?guī)斐蓡T來源。可考慮從事業(yè)單位或企業(yè)中，聘請(qǐng)建筑、市政工程、園林綠化、機(jī)械電子、規(guī)劃及土地等相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，充實(shí)專家?guī)礻?duì)伍。同時(shí)，在下一輪專家?guī)爝x取中，對(duì)擬聘請(qǐng)的估價(jià)師專家從嚴(yán)篩選，如：從事估價(jià)工作要求達(dá)到一定年限、無違規(guī)及違反職業(yè)操守行為、征詢相關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)意見、價(jià)格認(rèn)定部門綜合評(píng)價(jià)等。

（三）采取多項(xiàng)舉措，提升價(jià)格認(rèn)定部門人員的業(yè)務(wù)水平

一是加強(qiáng)價(jià)格認(rèn)定相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，著重于拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的傳授，提升相關(guān)人員的復(fù)核業(yè)務(wù)水平；二是挖掘內(nèi)部人才潛力，選用中、高級(jí)價(jià)格認(rèn)定相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，作為協(xié)調(diào)溝通拆遷評(píng)估復(fù)核工作的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；三是加強(qiáng)各縣（區(qū)）的業(yè)務(wù)交流，提升全市拆遷評(píng)估復(fù)核工作整體水平。

（四）建立疑難業(yè)務(wù)問題的協(xié)調(diào)處置機(jī)制

在復(fù)核實(shí)踐中，若各復(fù)核專家對(duì)疑難技術(shù)問題出現(xiàn)爭(zhēng)議，可按以下幾種辦法進(jìn)行協(xié)調(diào)處置：一是在原有選定專家的基礎(chǔ)上，再?gòu)膶＜規(guī)熘羞x定數(shù)名專家，且專家總?cè)藬?shù)為單數(shù)。再選定專家后，對(duì)疑難技術(shù)問題進(jìn)行集體討論，并按少數(shù)服從多數(shù)原則確定最終復(fù)核結(jié)果；二是提交上一級(jí)價(jià)格認(rèn)定部門處理，由上一級(jí)價(jià)格認(rèn)定部門組織相關(guān)專家提出意見；三是征詢估價(jià)師協(xié)會(huì)、市級(jí)或省級(jí)權(quán)威專家等意見，并送交原復(fù)核專家進(jìn)行學(xué)習(xí)討論，再作出復(fù)核結(jié)論性意見。