輕資產(chǎn)模式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

■ 苗蕊 邸嘉樂(lè)（遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）

眾所周知，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展步伐的不斷加快，居民對(duì)于用房的需求以及商品房的需求不斷提升，在這一背景下，涌現(xiàn)出大量的房地產(chǎn)企業(yè)。在經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)自身在資產(chǎn)投資以及運(yùn)營(yíng)管理、融資渠道等方面也出現(xiàn)了不少的問(wèn)題。因此，有必要探討輕資產(chǎn)模式作為未來(lái)的主流發(fā)展方向。本文探討輕資產(chǎn)發(fā)展模式對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的影響以及今后的優(yōu)化策略，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著一定的積極意義。

一、輕資產(chǎn)的概念

目前，關(guān)于輕資產(chǎn)的概念并沒(méi)有達(dá)成較為廣泛的學(xué)術(shù)共識(shí)。從字面意思來(lái)理解，輕資產(chǎn)主要是減輕資產(chǎn)。這就意味著，在資產(chǎn)的投入以及資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本方面進(jìn)行降低。輕資產(chǎn)的概念是與重資產(chǎn)概念相對(duì)應(yīng)而言的。它主要是強(qiáng)調(diào)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，重視對(duì)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的運(yùn)用。例如，企業(yè)的研發(fā)，企業(yè)的品牌影響力以及企業(yè)的核心技術(shù)等方面。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其輕資產(chǎn)主要包括在日常的房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中所形成的良好的業(yè)界口碑以及不錯(cuò)的市場(chǎng)業(yè)績(jī)影響力。通過(guò)調(diào)動(dòng)企業(yè)發(fā)展輕資產(chǎn)，可以有效的降低在重資產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)中所存在的諸多不利因素，滿足企業(yè)更好的可持續(xù)發(fā)展需要。因此，如何進(jìn)一步的促進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用已經(jīng)成為當(dāng)前整個(gè)業(yè)界關(guān)注的一個(gè)主要課題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。以房地產(chǎn)作為重要的龍頭，直接帶動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是，在最近一段時(shí)間，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的不足。

（一）庫(kù)存剩余較多

在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，只有將開(kāi)發(fā)出來(lái)的房產(chǎn)商品進(jìn)行銷售，才能夠獲得投入成本的回收。根據(jù)相關(guān)城市的房產(chǎn)庫(kù)存調(diào)查，目前，僅遼寧省就有百分之十五左右的房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的庫(kù)存問(wèn)題。這種庫(kù)存積壓現(xiàn)象，不僅在一定層面上造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的不暢，同時(shí)，也影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情發(fā)展。如何進(jìn)一步的去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的回收已經(jīng)成為了諸多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)主要方向。例如，遼寧省錦州市金城房地產(chǎn)公司，在當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中就面臨著巨大的去庫(kù)存挑戰(zhàn)。2018年，該企業(yè)建成的房產(chǎn)商品突破兩萬(wàn)平，但是，從整個(gè)市場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，所完成的業(yè)績(jī)不到總額的百分之十。企業(yè)面臨著不少的庫(kù)存壓力。同時(shí)，包括萬(wàn)達(dá)、恒大以及碧桂園在內(nèi)的諸多的一線房地產(chǎn)企業(yè)，也不同程度地面臨著去庫(kù)存的壓力。因此，在今后的我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，基于輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，有必要在去庫(kù)存方面加大力度。

（二）開(kāi)發(fā)成本較高

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，其所面臨的壓力不僅來(lái)自于去庫(kù)存，還來(lái)自于整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的綜合性壓力。例如，目前，隨著整個(gè)市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，企業(yè)在拿地的價(jià)格方面逐漸的上漲。三線城市一些龍王地段，單平米的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了三萬(wàn)一平米。這就在一定層面上提高了整個(gè)的成本。同時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)建造過(guò)程當(dāng)中，運(yùn)輸成本、原料成本、人工成本等諸多方面的成本也在呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)綜合投入成本不斷加高，已經(jīng)成為了不爭(zhēng)的事實(shí)。如何在現(xiàn)有的成本基礎(chǔ)上，進(jìn)一步科學(xué)地進(jìn)行成本控制，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程當(dāng)中需要思考的一個(gè)主要問(wèn)題。

（三）融資方式少

作為一個(gè)需要大量資金注入的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，其自身融資渠道是否多元化直接影響著其資金的籌備情況。從去年到現(xiàn)在，已經(jīng)有很多企業(yè)面臨著資金短缺，甚至瀕臨倒閉的問(wèn)題。例如，我國(guó)著名的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，之所以不斷地進(jìn)行資產(chǎn)的剝離，其主要的出發(fā)點(diǎn)是，降低其在市場(chǎng)中的成本支出。由于企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)效益下降，很多商業(yè)銀行對(duì)包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在內(nèi)的貸款需求并像往常一樣的滿足。再加上，企業(yè)自身在資金利用以及融資渠道的拓展方面還存在著一些不足。綜合以上原因，企業(yè)在融資方面面臨著諸多的壓力。如何進(jìn)一步的拓展企業(yè)融資渠道，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的充足，幫助企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提升是諸多房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下需要思考的主要問(wèn)題。

（四）投資結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)，例如萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)的資金投入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。這種方式雖然在一定層面上可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增加以及投資效益的提升，可是，由于綜合市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的不完善，當(dāng)前投資結(jié)構(gòu)不合理以及缺乏審慎的投資觀念已經(jīng)成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的一個(gè)主要原因。另外，在進(jìn)行市場(chǎng)投資中，缺乏對(duì)宏觀政策的把握，目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控其主要的出發(fā)點(diǎn)是滿足居民的住房需求，炒房的熱情正在下降。這就意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。如果缺乏良好的市場(chǎng)宏觀動(dòng)態(tài)的分析，大規(guī)模地進(jìn)行資金注入以及新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，將會(huì)影響企業(yè)綜合的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。因此，在今后的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，科學(xué)理性做好投資管理，顯得尤為重要。

三、輕資產(chǎn)模式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)主要影響分析

在上文中，簡(jiǎn)要地分析了輕資產(chǎn)模式的概念以及當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的一些不足。在借鑒相關(guān)研究成果基礎(chǔ)上，本文嘗試從以下幾個(gè)方面探討輕資產(chǎn)模式對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的主要影響。

（一）積極開(kāi)展降庫(kù)存

在今后的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，不僅需要將目光聚焦在新的樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，還應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有的已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的庫(kù)存銷售進(jìn)行加大力度。在去庫(kù)存的實(shí)施中，一方面，應(yīng)該加大市場(chǎng)營(yíng)銷力度，不斷的整合營(yíng)銷資源，通過(guò)折扣以及降價(jià)銷售等方式來(lái)提高房地產(chǎn)營(yíng)銷的效率。需要指出的是，在進(jìn)行房產(chǎn)定價(jià)中，應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐木C合物價(jià)水平以及國(guó)家的相關(guān)政策，科學(xué)地進(jìn)行性價(jià)比較高的定價(jià)模式。通過(guò)這種方式來(lái)為去庫(kù)存創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)；另一方面，注重多元化發(fā)展方式。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)去庫(kù)存模式中，其所采取的主要方式是將企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品進(jìn)行對(duì)外出租，然后收取傭金以及物業(yè)管理費(fèi)。這種方式是當(dāng)前去庫(kù)存的一個(gè)主流方式，對(duì)于企業(yè)資金的回籠以及庫(kù)存壓力的緩解有著一定的積極意義，值得在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行推廣與借鑒。需要強(qiáng)調(diào)的是，在進(jìn)行去庫(kù)存的過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)應(yīng)該不斷地從發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，在去庫(kù)存的觀念以及去庫(kù)存的主要的思路與模式方面和輕資產(chǎn)模式靠攏。通過(guò)這種方式來(lái)更好地發(fā)揮出輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)所具有的價(jià)值。

（二）有效降低降低開(kāi)發(fā)成本

在今后的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本是滿足輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的一個(gè)題中應(yīng)有之義。在當(dāng)前的發(fā)展中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷地踐行全過(guò)程的成本控制思路，其主要包括在最初的拿地皮以及相關(guān)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和服務(wù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的控制。通過(guò)這些環(huán)節(jié)以及流程的內(nèi)部控制體系的完善，企業(yè)可以有效的降低開(kāi)發(fā)成本。特別是隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增稅費(fèi)政策的不斷落實(shí)，通過(guò)科學(xué)的實(shí)施企業(yè)發(fā)展體系，更好的滿足營(yíng)改增稅收體系的改變對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求，更好的促進(jìn)企業(yè)應(yīng)稅負(fù)擔(dān)的降低。通過(guò)這種方式來(lái)為企業(yè)未來(lái)的成本降低提供良好的載體和平臺(tái)。特別指出的是，在企業(yè)降低成本的過(guò)程當(dāng)中，需要將企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。只有以產(chǎn)品質(zhì)量作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，在未來(lái)的去庫(kù)存以及綜合運(yùn)營(yíng)成本降低中才能夠擁有更多的底氣。

（三）積極拓展融資渠道

對(duì)于我國(guó)諸多的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金不足已經(jīng)成為了制約企業(yè)不斷的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的一個(gè)主要因素。在這一背景下，企業(yè)需要在拓展融資渠道方面加大力度。輕資產(chǎn)模式意味著，企業(yè)可以借助自己歷年來(lái)經(jīng)營(yíng)的口碑和業(yè)界影響力不斷的在與商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)合作方面加大力度。同時(shí)，對(duì)于部分具有上市資質(zhì)的企業(yè)，可以不斷地通過(guò)上市，發(fā)行股票的方式來(lái)募集資金。在資金的籌資渠道方面企業(yè)可以通過(guò)必要的戰(zhàn)略重組來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，更好地幫助企業(yè)緩解在資金籌備方面所面臨的壓力。對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金籌集以及資金融資所面臨的壓力，在很大層面上來(lái)自于企業(yè)缺乏科學(xué)有效的資金管理以及融資渠道拓展。因此，企業(yè)需要從當(dāng)前以及未來(lái)發(fā)展的需要出發(fā)，在融資渠道以及融資相關(guān)體系的完善方面加大力度。同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)還應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)行業(yè)的資金需求，進(jìn)行必要的政策性的傾斜。借助商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的構(gòu)建來(lái)更好的幫助房產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)企業(yè)有效的資金統(tǒng)籌以及未來(lái)的資金發(fā)展需要。

（四）科學(xué)規(guī)劃投資戰(zhàn)略

在今后的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中，需要對(duì)現(xiàn)有的手中的資金進(jìn)行高效的運(yùn)用。在進(jìn)行投資結(jié)構(gòu)的完善以及整合中，一方面，需要遵循投資的基本原則與規(guī)律，遵循投資的商業(yè)原則來(lái)進(jìn)行投資，尤其是把握市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇。目前，我國(guó)正在積極的開(kāi)展新農(nóng)村建設(shè)，因此，房產(chǎn)企業(yè)可以將發(fā)展的重心適當(dāng)?shù)叵蛉€四線以及農(nóng)村遷移。通過(guò)這種方式來(lái)開(kāi)發(fā)農(nóng)村廣闊的發(fā)展市場(chǎng)；另一方面，在進(jìn)行投資中，企業(yè)可以通過(guò)包括互聯(lián)網(wǎng)金融的方式來(lái)有效地實(shí)現(xiàn)資金的升值。借助有效的資金管理體系以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系來(lái)為企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。在今后的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)還應(yīng)該重視投資運(yùn)營(yíng)管理中的諸多流程，不斷的完善必要的人才儲(chǔ)備。借助完善的人才體系來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資中的科學(xué)發(fā)展。

四、輕資產(chǎn)模式下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展望

隨著我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)“洗牌”的不斷進(jìn)行，在今后的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中，積極踐行輕資產(chǎn)模式已經(jīng)成為了一個(gè)主要發(fā)展方向。從宏觀層面，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的趨勢(shì)。

（一）加大養(yǎng)老地產(chǎn)的投資力度

目前，我國(guó)對(duì)于養(yǎng)老問(wèn)題，無(wú)論是在政策方面，還是在經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)籌方面不斷地進(jìn)行傾斜。特別是圍繞我國(guó)老齡化問(wèn)題不斷嚴(yán)重的現(xiàn)狀，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革等相關(guān)職能部門(mén)在政策體系方面為房產(chǎn)養(yǎng)老以及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把握這一機(jī)遇，利用養(yǎng)老政策的，不斷地進(jìn)行自身資產(chǎn)的優(yōu)化，將部分資金進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)和管理。通過(guò)這種方式，一方面可以有效地造福社會(huì)，另一方面，也可以降低在以往的運(yùn)營(yíng)中所存在的重資產(chǎn)成本過(guò)高的問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)投入是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)主要趨勢(shì)，但是，在運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中應(yīng)該本循著房產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)律，不斷地進(jìn)行資本的科學(xué)管理，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系的把握，運(yùn)用輕資產(chǎn)模式來(lái)滿足未來(lái)的多元化發(fā)展需求。

（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及企業(yè)所擁有的資產(chǎn)能力的不斷提升，在今后的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，企業(yè)應(yīng)該將重心逐步的向房地產(chǎn)金融市場(chǎng)遷移。通過(guò)運(yùn)用房地產(chǎn)商品來(lái)更好的進(jìn)行市場(chǎng)金融杠桿的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)的很多房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在當(dāng)前的房地產(chǎn)金融中逐步的站穩(wěn)了腳跟，并且形成了良好的商業(yè)循環(huán)。在今后的發(fā)展中，應(yīng)該秉承自身的運(yùn)營(yíng)模式，不斷的在輕資產(chǎn)模式的影響下進(jìn)行企業(yè)金融的科學(xué)體系的完善。無(wú)論是在金融市場(chǎng)，還是在線下金融中都應(yīng)該不斷地發(fā)揮出房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的穩(wěn)定性，利用穩(wěn)定的發(fā)展優(yōu)勢(shì)來(lái)獲得更多的投資者的支持。在滿足企業(yè)發(fā)展所需要的資金的同時(shí)，也為企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)綜合收益以及利潤(rùn)的提升創(chuàng)造良好的條件。特別強(qiáng)調(diào)的是，在進(jìn)行房地產(chǎn)金融發(fā)展中，應(yīng)該嚴(yán)格的按照金融市場(chǎng)發(fā)展的基本規(guī)律，滿足市場(chǎng)發(fā)展的統(tǒng)籌性要求，促進(jìn)發(fā)展資源的整合，有效的降低運(yùn)營(yíng)成本，更好的提升企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)能力和技能的水平。

（三）提升資金的流動(dòng)性

對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金流動(dòng)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。這就意味著在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該僅僅的局限在自身資產(chǎn)的擴(kuò)大，還應(yīng)該注重資金的流動(dòng)情況。為此，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)報(bào)表以及相關(guān)的數(shù)據(jù)，將資金的利用率以及資金的流動(dòng)情況進(jìn)行科學(xué)的分析，了解企業(yè)資金在流動(dòng)中存在的不足，在提高企業(yè)資金流動(dòng)水平的同時(shí)，提高企業(yè)的資金收益。當(dāng)然，在提高企業(yè)自身資金流動(dòng)情況的前提下，企業(yè)還應(yīng)該不斷地進(jìn)行資金的注入以及資金投資的綜合性管理。借助科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)分析來(lái)幫助企業(yè)科學(xué)做好資金的統(tǒng)籌以及現(xiàn)金的管理。在具體的實(shí)施中，企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)相關(guān)法規(guī)政策以及企業(yè)的規(guī)章制度，科學(xué)保障企業(yè)資金流動(dòng)的安全性與效果性。