時(shí)光貴州項(xiàng)目對(duì)貴陽文旅商項(xiàng)目開發(fā)的借鑒意義

黃劍鋒

【摘 要】通過對(duì)時(shí)光貴州項(xiàng)目運(yùn)營和銷售的研究探討，得出其對(duì)貴陽市文旅商項(xiàng)目開發(fā)的借鑒意義。第一，文旅商項(xiàng)目的開發(fā)最重要的仍然是運(yùn)營;第二，項(xiàng)目周邊的客群需求是項(xiàng)目持續(xù)良好運(yùn)營的重要組成部分;第三，項(xiàng)目的商業(yè)性在策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營過程中是不可分割的，策劃時(shí)期重文化輕商業(yè)會(huì)給后期運(yùn)營帶來困難;第四，房地產(chǎn)開發(fā)邏輯并不適用于文旅商項(xiàng)目的開發(fā)。

【Abstract】Through the research and discussion of Time Guizhou Project operation and sales， we can get the reference significance for the development of Guiyang cultural tourism business project. First of all， the most important thing for the development of the cultural and tourism business project is still the operation. Second， the customer demand around the project is an important part of the continuous good operation of the project. Third， the commerciality of the project is inseparable in the process of planning， design and operation， and the emphasis on culture rather than commerce during the planning period will bring difficulties to the later operation. Fourth， the logic of real estate development does not apply to the development of cultural and tourism projects.

【關(guān)鍵詞】時(shí)光貴州項(xiàng)目;貴陽文旅商;開發(fā)

【Keywords】 Time Guizhou Project; Guiyang culture and tourism business; development

【中圖分類號(hào)】F592.7? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2019）10-0071-02

1 引言

時(shí)光貴州，是由貴陽市打造的貴陽城西休閑旅游主題商業(yè)街區(qū)，國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)。曾獲2014年首屆貴州“五張名片”品牌影響力第二名、“貴州省第九屆旅發(fā)大會(huì)重點(diǎn)觀摩景區(qū)”、2014年貴州省“100個(gè)旅游景區(qū)”優(yōu)秀景區(qū)等稱號(hào)[1]。

2 項(xiàng)目周邊環(huán)境及策劃

該項(xiàng)目位于貴州省貴陽市金清大道與百花大道交匯處，地處百花湖、紅楓湖之間，距離貴陽市中心區(qū)實(shí)際路程27km左右，到達(dá)項(xiàng)目的實(shí)際耗時(shí)約35min。項(xiàng)目3km內(nèi)有尚湖城、麓湖宮、鳳凰棲、海通金色家園等35個(gè)住宅小區(qū)，人口約7萬余人;有省旅游學(xué)校、幼兒師專、建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、機(jī)械工業(yè)學(xué)校等8所高校，約6萬師生。

項(xiàng)目以講述“貴州故事”，展現(xiàn)“海派生活”為主題，結(jié)合貴州特有的三疊紀(jì)地質(zhì)文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，引入休閑度假旅游商業(yè)模式，突破貴州傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，打造貴陽首個(gè)以文化傳承為基礎(chǔ)的，集旅游、度假、休閑、食宿、娛樂功能于一體的休閑旅游小鎮(zhèn)。

項(xiàng)目是周邊職教城的產(chǎn)、教、城互動(dòng)示范項(xiàng)目，功能首先是滿足清鎮(zhèn)職教城的配套需要;其次依托周邊旅游資源吸引貴陽休閑客群，形成區(qū)域旅游、休閑綜合配套;最后滿足本地消費(fèi)客群及未來職教城新增人口的商業(yè)需求[2]。

項(xiàng)目以仿古建筑，活態(tài)展現(xiàn)等方式將民朝屯堡文化、清朝會(huì)館文化民國仕官建筑文化和近代民間趕場文化等四大文化進(jìn)行串聯(lián)和展示。規(guī)劃有商、軍、官、民四條文化街區(qū)以表現(xiàn)“貴州故事，海派生活”的新型休閑生活方式。打造有半山溫泉酒店、森林企業(yè)會(huì)所、古鎮(zhèn)休閑旅游街區(qū)和濱河濕地公園四大功能板塊。

3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營分析

項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期占地約80畝，總建筑面積5.6萬m2，容積率約1.0，其中商業(yè)面積約4.3萬m2，于2014年3月開盤，8月開街;二期占地97畝，總建筑面積7.15萬m2，2016年10月開街。

項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)有餐飲1.15萬m2，面積段50～600m2，主要面積段是50m2以內(nèi)及50～100m2兩種;住宿1.21萬m2，面積段22～60㎡;旅游商品及零售1.35萬m2，面積段25～1800m2;輕餐、酒吧0.67萬m2，面積段90～1400m2、游客中心等0.4萬m2，總計(jì)4.78萬m2。

據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)2015年在經(jīng)營商家41家，經(jīng)營面積5630m2，以火鍋/烤魚類、小吃類、西餐類為主。2016年在經(jīng)營商家27家，歇業(yè)14家，歇業(yè)面積2240m2，占餐飲規(guī)劃面積的19.5%。歇業(yè)的主要是外來餐飲。15年?duì)I業(yè)額4155萬元，租金貢獻(xiàn)2208萬元。酒店業(yè)態(tài)，15年在經(jīng)營4家，面積6189m2，總客房量142間，年平均入住率57%。15年?duì)I業(yè)額1510萬元，租金貢獻(xiàn)335萬元。旅游商品及零售業(yè)態(tài)15年在經(jīng)營面積5575m2，主要是土特產(chǎn)超市、茶葉和手工藝品。全年?duì)I業(yè)額11826萬元，租金貢獻(xiàn)1531萬元。休閑娛樂業(yè)態(tài)15年在經(jīng)營面積1.43萬m2，主要包含酒吧、慢搖吧、咖啡吧+水吧、KTV和足?。娣e占比約為：61%：12% ：11%：7%）。15年?duì)I業(yè)額2825萬元，租金貢獻(xiàn)1373萬元。2015年總計(jì)實(shí)際在經(jīng)營面積約3.17萬m2，累計(jì)營收額20316萬元，租金收益5447萬元。對(duì)租金貢獻(xiàn)最多的是餐飲業(yè)態(tài)，占比達(dá)40%。租金營收比最高的是餐飲業(yè)態(tài)和休閑娛樂業(yè)態(tài)，分別為0.53和0.49。

目前，項(xiàng)目一、二期總計(jì)空置率估計(jì)不小于60%，分布上看，一期首層（首層包括1層和濱水負(fù)層）基本存續(xù)，二層以上基本空置，二期大量空置，且很多店鋪有經(jīng)營后停業(yè)的痕跡。項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)現(xiàn)存的有沿城市干道的大型餐飲7家和一期主動(dòng)線上首層及外擺的小吃店;酒店業(yè)態(tài)在原有4家的基礎(chǔ)上，在二期內(nèi)新增2家;旅游商品業(yè)態(tài)現(xiàn)存五合茶行、牙舟古陶藝體驗(yàn)館、柒黔民族文化非遺藝術(shù)體驗(yàn)館等[3]。休閑娛樂業(yè)態(tài)歇業(yè)較多，僅時(shí)光茶樓、主動(dòng)線首層的中低檔酒吧、KTV尚在營業(yè)。二期新增時(shí)光書局及酒吧、水吧各1家。一些企業(yè)辦公場地處于掛牌空置或已經(jīng)棄用狀態(tài)。租金方面，主動(dòng)線上，現(xiàn)租金75元/月/㎡，約為該位置規(guī)劃租金水平的25%。

銷售方面，2019年時(shí)光貴州商鋪報(bào)價(jià)一樓均價(jià)28000元/m2，二樓均價(jià)18000元/m2，三樓均價(jià)10000元/m2。2013年歷史報(bào)價(jià)一期一層均價(jià)24000元/m2，二層均價(jià)11000元/m2;2014年一層均價(jià)32000元/m2，二層14500元/m2。但據(jù)實(shí)際走訪調(diào)查，項(xiàng)目實(shí)際平均售價(jià)13106元/m2，平均銷售率75.91%，總銷售額57405.62萬元。

時(shí)光貴州一期在銷售上采取了售后返租，年返利7%，一次性返還三年期收益沖抵首付的策略。招商同步進(jìn)行，年租金為租賃房屋售價(jià)的7%。同時(shí)通過密集舉辦活動(dòng)、制造事件，造成火爆場面促進(jìn)租售。

對(duì)比開發(fā)成本，該項(xiàng)目一期拿地約76萬/畝，容積率1.0，樓面地價(jià)約合1200元/㎡，單位面積總成本估計(jì)為8000元/m2，則項(xiàng)目開發(fā)總成本約合44800萬元，銷售利潤約12605萬元，投資收益率28.13%。但以現(xiàn)在的經(jīng)營狀況看，假設(shè)租金收益能夠總體保持在2015年的25%，即1361.75萬元/年，而需要支付的返利為4018.39萬元/年，項(xiàng)目年虧損估計(jì)將接近3000萬元。

4 項(xiàng)目對(duì)貴陽文旅商業(yè)開發(fā)的借鑒意義

時(shí)光貴州項(xiàng)目從地理位置、濱水的地理環(huán)境、周邊人口的總量、結(jié)構(gòu)、人均可支配收入、城區(qū)到達(dá)項(xiàng)目時(shí)間等方面在貴陽市都具有一定的代表性。在人均商業(yè)面積指標(biāo)和周邊競爭壓力方面還比較寬松，但經(jīng)營現(xiàn)狀卻并不樂觀。

現(xiàn)狀基本事實(shí)是：第一，時(shí)光貴州項(xiàng)目對(duì)城市休閑游和旅游人群的吸引力已降至較低程度，其經(jīng)營主要依靠周末的職教城學(xué)生消費(fèi)，工作日比較冷清，業(yè)態(tài)和品牌已基本回歸職教城配套的規(guī)劃，客單價(jià)相對(duì)較高和不符合該人群定位的商家基本已經(jīng)消亡。第二，項(xiàng)目一期會(huì)館區(qū)、二層以上、二期大部分面積皆處于空置狀態(tài)。第三，項(xiàng)目規(guī)劃中對(duì)風(fēng)貌考慮更多對(duì)經(jīng)營考慮較少。其“豐”字形動(dòng)線規(guī)劃，內(nèi)無閉環(huán)無法聚攏人流。其建筑，則如經(jīng)營戶所反映，未作太多針對(duì)經(jīng)營性的考慮。第四，項(xiàng)目一期銷售成功，二期仍在銷售，但銷售報(bào)價(jià)持續(xù)下滑。

這說明：第一，項(xiàng)目開發(fā)可以借助政府的力量，但借外力可以幫助項(xiàng)目帶來人流，但卻無法幫助項(xiàng)目留住人流，留住人流靠的還是經(jīng)營。第二，項(xiàng)目3km內(nèi)客群的需求非常值得重視。項(xiàng)目周邊的人群是固定的高頻次人群，而周末休閑游人群和旅游人群雖然能夠帶來更多的經(jīng)濟(jì)收益，但其到訪和消費(fèi)的習(xí)慣是需要培養(yǎng)的，在培養(yǎng)的過程中，一是對(duì)周末休閑和旅游人群所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)和品牌存在經(jīng)營壓力，若租金壓力過大，則很多商家將活不過培育期;二是城市商業(yè)業(yè)態(tài)和特色業(yè)態(tài)的搭配比例、分布和結(jié)合需要通過一個(gè)深入研判、精心設(shè)計(jì)并反復(fù)調(diào)校的過程來擬合，這個(gè)過程是復(fù)雜的。第三，策劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營是一個(gè)一體化的進(jìn)程，任何缺失都會(huì)在最后的經(jīng)營過程中反映出來，策劃時(shí)期重文化輕商業(yè)是政府主導(dǎo)文旅商項(xiàng)目中常見的問題，這會(huì)給后期運(yùn)營帶來很大困難。第四，房地產(chǎn)開發(fā)邏輯并不適宜用于文旅商項(xiàng)目。開發(fā)售后返租保證銷售，一次性返還擴(kuò)大受眾群體，同期招商由商戶承擔(dān)返租壓力，大量制造營銷事件刺激消費(fèi)者購買、商家入駐，這一邏輯在房地產(chǎn)銷售上是無懈可擊的，但商業(yè)地產(chǎn)的特性就在于朝向長期經(jīng)營收益，房地產(chǎn)銷售的邏輯應(yīng)用在此處則頗有竭澤而漁之嫌。

【參考文獻(xiàn)】

【1】張躍西.后發(fā)展地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究——以貴州省為例[J].長江流域資源與環(huán)境，2001（3）：211-215.

【2】潘建民，楊昌雄.廣西發(fā)展特色旅游業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全方位思考[J].廣西社會(huì)科學(xué)，2001（2）：43-48.

【3】馬麗.吐魯番地區(qū)文物保護(hù)與旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)[J].經(jīng)濟(jì)視角（下），2010（8）：15-17.